Regionalt boligoverblik Fyn Boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen jai@nykredit.dk 44 55 13 64 28. november 2016
Fremgang i boligpriserne på Fyn ført an af Odense Vendingen i huspriserne har bidt sig fast Prognose: Årlige husprisstigninger på 1-2% fremadrettet (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) 2014 2015 2016 2017 2018 Seneste 5 år (gns.) Parcel- og rækkehuse 12.405 1,8 6,5 3,4 2,5 1,6 0,1 Byen København 30.040 8,1 10,1 4,9 3,1 3,5 4,3 Københavns omegn 25.816 5,2 9,6 5,9 4,3 3,8 2,5 Nordsjælland 19.506 3,6 7,6 4,8 3,6 1,8 0,5 Østsjælland 17.634 3,1 8,1 4,9 4,0 1,3 0,9 Vest- og Sydsjælland 8.108-2,0 7,7 3,0 2,6 1,2-3,2 Bornholm 5.866 1,4 2,9 6,7 1,5 0,9-5,3 Fyn 9.621-0,5 4,8 1,6 1,5 0,8-1,3 Sydjylland 8.923 0,0 4,2 2,5 1,5 1,0-1,1 Solide prisstigninger på ejerlejligheder i Odense Østjylland 13.106-0,3 6,9 2,1 2,6 2,1 0,3 Vestjylland 7.981-0,2 1,1 2,4 1,4 0,6-1,2 Nordjylland 8.579 0,9 4,3 2,2 2,3 0,9 0,0 Ejerlejligheder 23.909 5,3 10,6 7,8 4,6 3,7 3,9 Byen København 34.564 7,5 12,9 9,0 6,5 4,5 6,4 Aarhus kommune 30.098 4,9 10,4 8,2 4,3 3,3 3,7 Odense kommune 17.355 5,8 7,9 5,5 3,9 3,4 2,4 Aalborg kommune 17.917 3,4 11,5 8,5 4,0 3,8 3,6 Fritidshuse 13.737-2,5 1,6-0,4 1,7 1,1-4,5 Anm.: Kilde: 2 Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpris er 2. kvartal 2016. Prognose er fra og med 3. kvartal 2016 til og med 4. kvartal 2018. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Fyn Fremgangen på boligmarkedet føres an af Odense Handelspriser Handelsaktivitet Udbud Handler ift. udbud Salgstid Prisnedslag Priserne på helårsboliger er på vej op ført an af ejerlejlighedsmarkedet i Odense. Antallet af handler er normaliseret efter den exceptionelle udvikling gennem 2015. Niveauet ligger dog fortsat over antallet i 2014. På ejerlejlighedsmarkedet ses igen fremgang. Udbuddet af boliger til salg falder så småt fra et højt niveau, mens udbuddet af ejerlejligheder synes stabiliseret på et relativt lavt niveau. Handelsaktiviteten af huse er lav i forhold til udbuddet, men høj nok til, at udbuddet så småt reduceres. For ejerlejligheder ligger omsætningshastigheden på niveau med Aarhus og Aalborg. Salgstiden for huse har ligget på et højt niveau gennem en længere årrække, mens salgstiderne for ejerlejligheder falder og nærmer sig niveauet før krisen. Prisnedslagene er aftaget over de seneste år for helårsboliger. Niveauet er dog fortsat højt, men tendensen synes nedadrettet. Geografisk spredning Bedringen på boligmarkedet er centreret omkring Odense og de andre større byer, mens priserne fortsat falder i dele af landsdelen herunder Langeland. 3
Seneste tendenser på boligmarkedet Fyn
Bedring på boligmarkedet på Fyn Stigende priser og normalisering af handelsaktiviteten Handelsprisen på parcel- og rækkehuse er steget med 0,7% over det seneste år. Antallet af handler normaliseres efter den exceptionelle udvikling gennem 2015, men ligger fortsat over 2014s niveau. Handlerne udgør 7,3% af de udbudte boliger til salg, hvilket er noget under landsgennemsnittet på 9,1%. Kortere salgstider og lavere nedslag Det tager i gennemsnit 253 dage at få solgt sit hus, hvilket er 49 dage under landsgennemsnittet. Fyn Enhed Parcel- og rækkehuse Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m 2 9.621 9.594 0,2% 0,7% Handler Antal/måned 322 334-3,7% -11,3% Udbud Antal 4.402 4.432 0,0% -2,9% Salgstid Antal dage 253 252-6 17 Prisnedslag Andel 10,2% 10,3% 0,1pp -1,1pp Fritidshuse Handelspris DKK/m 2 15.746 15.398-3,1% -6,3% Handler Antal/måned 23 23-13,4% -19,8% Udbud Antal 715 718-4,1% -6,8% Salgstid Antal dage 344 323-38 70 Prisnedslag Andel 13,7% 14,4% -2,2pp -0,6pp Prisnedslaget er faldet til 10,2%, hvilket er 2,9% procentpoint over landsgennemsnittet. Svagt fritidshusmarked Aktiviteten på fritidshusmarkedet er fortsat lav dog ses spæde tegn på bedring gennem kortere salgstid og lavere prisnedslag. Anm.: Kilde: 5 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september 2016. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Stærkt ejerlejlighedsmarked ført an af Odense Kraftige prisstigninger og høj aktivitet Ejerlejlighedspriserne er steget pænt det seneste år godt 4% på Fyn og næsten 7% i Odense. De seneste tal fra Boligsiden synes trods store månedlige udsving fortsat at pege op. Handelsaktiviteten på Fyns ejerlejlighedsmarked er centreret omkring Odense, hvor størstedelen af handlerne foregår. i Odense udgør handlerne 20,6% af udbuddet, hvilket er på niveau med Aalborg og Aarhus, men noget under Københavns 28,4%. Kortere salgstider og begrænset nedslag Ejerlejligheder, Fyn og Odense Fyn Enhed Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m 2 15.913 15.577 4,0% 4,2% Handler Antal/måned 63 56 11,0% 2,2% Udbud Antal 343 362-4,1% -1,4% Salgstid Antal dage 117 130-9 -59 Prisnedslag Andel 4,4% 4,8% -0,6pp -1,6pp Odense Handelspris DKK/m 2 17.753 16.650 9,8% 6,7% Handler Antal/måned 34 33-1,9% -1,9% Udbud Antal 167 203-11,9% -22,9% Salgstid Antal dage 96 98 1 1 Prisnedslag Andel 3,5% 3,9% -0,4pp 0,5pp Ejerlejlighederne er i Odense i gennemsnit til salg 96 dage, mens det er 117 dage for landsdelen under et. På landsplan er slagstiden 113 dage. Prisnedslagene er 3,5% i Odense, hvilket er omtrent på linje med de andre storbyer. Landsgennemsnittet er 7,3%, og landsdelen ligger med 4,4% dermed pænt under. Anm.: Kilde: 6 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september 2016. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Gradvis vending på Fyn drevet af positiv udvikling i Odense Den seneste tids prisudvikling på parcel- og rækkehuse tyder på, at en vending på markedet har bidt sig fast. Senest steg priserne med 0,2% fra 1. til 2. kvartal 2016, og priserne lå i 2. kvartal 0,7% over niveauet i 2. kvartal 2015. Den positive udvikling har været centreret omkring Odense og de andre større byer. I 2015 steg priserne generelt over hele landsdelen på nær Nyborg og Langelands Kommune. 2016 lader ikke til at blive lige så stærk dog forventer vi, at priserne for landsdelen under ét vil stige 1,6%. Priserne på ejerlejligheder i Odense steg i 2. kvartal med 9,8% k/k og ligger 6,7% over niveau i 2. kvartal 2015. Hovedparten af Fyns ejerlejligheder findes i Odense, og byen trækker dermed de gennemsnitlige handelspriser for landsdelen op. Priserne på helårsboliger stiger Store forskelle mellem Odense og landdistrikter Tendensen i de kraftigt svingende fritidshuspriser synes fortsat at være faldende og faldt 3,1% fra 1. til 2. kvartal i år. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets. 7
Boligpriserne pr. kommune (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) 2012 2013 2014 2015 Parcel- og rækkehuse på Fyn 9.621-5,3-0,5-0,5 4,7 Assens 6.130-10,8-1,1-2,9 5,1 Faaborg-Midtfyn 7.038-4,1-1,7-5,7 4,1 Kerteminde 9.049-4,3-5,2-2,5 14,6 Langeland 4.712-17,2-0,3-6,5-5,0 Middelfart 10.918-5,7-0,9-2,9 7,7 Nordfyns 6.958-10,4-11,3 5,8 5,6 Nyborg 8.117-2,4-2,9 3,0-2,7 Odense 13.234-2,9 2,3 2,3 5,3 Svendborg 10.347-5,4-2,5-1,2 4,4 Ejerlejligheder på Fyn 15.913 0,6 0,9 5,0 7,7 Odense 17.355 1,2 3,8 6,8 7,9 Fritidshuse på Fyn 15.746-9,9-2,7 0,8-7,8 Anm.: Kilde: 8 Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer er opgjort som årsgennemsnit. Ærø er udeladt pga. or få handler. Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal 2016. Realkreditrådet, Nykredit Markets.
Boligpriserne pr. kommune Vestfyn Østfyn Odense Sydfyn Anm.: Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 9
Normalisering af handelsaktiviteten fortsætter Handelsaktiviteten er faldet for parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder siden det ekstraordinære høje niveau i 2. kvartal 2015, der var ansporet af de rekordlave renter. Det nuværende niveau ligger dog fortsat over niveauet i 2014. Handelsaktiviteten ligger trods fald fortsat pænt For ejerlejligheder synes normaliseringen af handelsaktiviteten afsluttet og pilen peger igen op. Antallet af handler med parcel- og rækkehuse ligger i 2. kvartal 9% under gennemsnittet siden 2004. For ejerlejligheder er niveauet 3,5% over, mens det for fritidshuse er 8,4% under. Geografisk ses stor forskel på handelsaktiviteten. I de fleste kommuner ligger handelsniveauet i 2. kvartal over gennemsnittet siden 2004. Det højeste niveau ses i Faaborg-Midtfyn, Langeland og Nordfyns kommune, mens Nyborg ligger lavt. Antal handler ift. gns. siden 2004 Anm.: Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Nykredit Markets. 10
Udbuddet af boliger til salg falder fra et højt niveau Antallet af parcel- og rækkehuse udbudt til salg er faldet siden slutningen af 2011, hvor niveauet var på sit højeste. Udbuddet ligger således næsten 15% under niveauet 2011, men set i et længere perspektiv er udbuddet fortsat højt. Udbuddet af boliger falder fra et højt niveau Udbuddet af ejerlejligheder har varieret omkring et niveau på 350 de seneste år, hvilket er lidt højere end årene før krisen. Størstedelen af de udbudte ejerlejligheder på Fyn ligger i Odense. Udbuddet af fritidshuse har ligget uændret højt de seneste år. I de fynske kommuner ses et generelt højt antal af udbudte boliger til salg i forhold til gennemsnittet siden 2004. Massive udbudspukler på store dele af Fyn Det relativt høje udbud betyder, at prispresset fra den stigende handelsaktivitet dæmpes i størstedelen af de fynske kommuner. Anm.: Seneste data er for september 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 11
Lange salgstider nedslag falder så småt fra højt niveau Salgstiderne ligger højt på Fyn Lange salgstider blandt husene på Fyn I 2. kvartal var salgstiden for parcel- og rækkehuse 253 dage, hvilket er 49 dage længere end på landsplan. Salgstiden har nu ligget på et konstant højt niveau gennem en længere årrække. Salgstiden for ejerlejligheder er faldet markant siden 2014, og var i 2. kvartal 117 dage, hvilket er på niveau med landsgennemsnittet. Fritidshusenes salgstider har svinget omkring 300 dage siden 2010. Prisnedslag er aftaget over de seneste år Nedslagene på helårsboligerne er faldet siden 2012. Fortsat høje nedslag trods mindre fald For parcel- og rækkehuse ligger nedslaget på 10,2% i 2. kvartal 2016, hvilket dog er noget højere end gennemsnittet på landsplan. For ejerlejligheder og fritidshuse er nedslagene hhv. 4,4% og 13,7%, hvilket ligeledes er over landsgennemsnittet. Anm.: Liggetider er vist som tre måneders glidende gennemsnit. Seneste data er for 2. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 12
Bedring på ejerlejlighedsmarkedet i Odense Antallet af handler faldt markant efter det exceptionelt høje niveau i 2. kvartal 2015. Vi mener dog, at der har været tale om en normalisering. Det nuværende niveau ligger betydeligt over 2014- niveauet, og pilen synes desuden at pege op. Handelsnormalisering og konstant lavt udbud Udbuddet er faldet gennem de seneste år og ligger på et lavt niveau. Høj aktivitet og et lavt udbud er med til at presse priserne i vejret. I 2. kvartal 2016 er salgstiden 96 dage, hvilket svarer til niveauet i 2005. I København, Aalborg og Aarhus er salgstiden i 2. kvartal 2016 hhv. 74, 66 og 72 dage. Salgstider og nedslag er faldet til lave niveauer Nedslagene i salgspriserne ligger på beskedne 3,5% i 2. kvartal 2016, men ligger dog stadig noget over lavpunktet i 2005. Senest ses tegn på en udfladning, hvilket er naturligt, når nedslagene nærmer sig 0%. Anm.: Seneste data er for 2. kvartal 2016, undtagen for udbuddet hvor det er for 3. kvartal 2016. Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 13
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Denne analyse er en "ikke-uafhængig analyse" udarbejdet af Fixed Income and Nordic Research i Nykredit Markets. Ikke-uafhængige analyser er markedsføringsmateriale og udgør ikke-uafhængige objektive investeringsanalyser, og de er derfor ikke underlagt de juridiske krav, som gælder for uafhængige investeringsanalyser. Der gælder derfor heller ikke et handelsforbud inden udbredelsen af markedsføringsmaterialet. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de specifikke finansielle instrumenter, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Chefanalytiker Jacob Skinhøj Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01