BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006

Transkript

1 20. juli 2006 af Martin Windelin direkte tlf Resumé: BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006, selvom stigende renter har reduceret folks købsmulighed de seneste kvartaler. Det er overraskende, at de stigende renter ikke har lagt en dæmper på boligprisudviklingen, selvom der kan forventes en vis forsinkelse fra, at ændringer i de underliggende økonomiske forhold slår igennem i boligpriserne og boligprisstatistikken. AErådet mener ikke, at de nuværende boligpriser er udtryk for en generel spekulativ prisboble på omkring 25 pct., sådan som det frygtes af nogle analytikere. Det udelukker dog ikke, at der kan være områder eller dele af boligmarkedet, hvor en del af boligpristigningerne har skyldtes spekulativ adfærd. Forsætter den høje boligprisvækst i de kommende kvartaler på trods af stigende renter, er der imidlertid grund til bekymring for en efterfølgende kraftig korrektion af boligpriserne til udvikligen i de underliggende økonomiske forhold. Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006 Priserne på ejerboliger steg fortsat kraftigt i 2. kvartal af Således er parcel- og rækkehuse gennemsnitligt steget med 6,4 pct. i forhold til 1. kvartal Ejerlejligheder er steget med 5,5 pct. i forhold til sidste kvartal, og fritidshuse er steget med 3,7 pct. Den fortsatte kraftige boligprisvækst har været gældende i næsten alle egne af landet, vurderet på amts/amtskommuneniveau. 1 Eneste undtagelse er Københavns kommune, hvor boligpriserne har stået næsten stille det seneste kvartal med en vækst på kun 0,4 pct. Det indikerer en begyndende (forventet) opbremsning i boligpriserne, selvom det først rigtig kan vurderes når næste kvartals tal kommer. Stigende renter har reduceret folks købsmulighed de seneste kvartaler Det ses af figur 1, at både 1-årige og 30-årige (effektive) realkreditrente er steget med ca. 1 pct.-point gennem de seneste tre kvartaler. 1 Den kvartalsvise boligprisudvikling bør fortrinsvis vurderes på amt/amtskommuneniveau eller kommunegruppeniveau, idet der er relativt stor statistisk usikkerhed forbundet med den kvartalsvise boligprisudvikling på kommuneniveau. Særligt i kommuner med få handler er den statistiske usikkerhed stor, mens usikkerhed reduceres desto større geografiske enheder, der ses på. AT P:\GS\MW\boligpriser-2006q2.doc

2 2 Figur 1. Udviklingen i 1-årige og 30 årige (effektive) realkreditrenter årig 1-årig Kvartal 2006 Rente i % Anm.: Tallene er gennemsnitsrenten det pågældende kvartal. Kilde: AErådet pba. tal fra Realkreditrådet. Den stigende rente har reduceret folks købsmulighed, dvs. den kontantpris folk har økonomisk mulighed for at købe bolig for givet udviklingen i renten, indkomsten, ejendoms- og indkomstbeskatningen mv. Dette ses klart af figur 2, hvor udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed på landsplan ved et fastforrentet afdragspligtigt lån er vist i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser. Beregningen af og fortolkningen af udviklingen i købsmuligheden er nærmere beskrevet i notatet Boligprisstigningerne belyst ved en ydelsesmodel

3 3 Figur 2. Udviklingen i gennemsnitlig købsmulighed på landsplan ved fastforrentet afdragspligtigt lån i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser Kroner kvartal 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. I figur 3 er vist, hvordan købsmuligheden har udviklet sig på landsplan, når man for hvert kvartal sammenvejer anvendelsen af fastrente og rentetilpasningslånene med og uden afdrag ud fra deres respektive andele af lånemassen i det pågældende kvartal. 3 Også her ses en klar reduktion af købsmuligheden gennem de seneste tre kvartaler. 3 Ideelt set burde vægtningen foretages ud fra lånefordelingen på nyudlån alene. Der eksisterer imidlertid ikke en opgørelse herfor, hvorfor lånefordelingen i den samlede lånemasse er anvendt. Den her anvendte sammenvejningsmetode er også anvendt i Økonomi- og erhvervsministeriets boligprismodel, jf. arbejdspapir af Wagner(2005), p. 17.

4 4 Figur 3. Udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed på landsplan i forhold til udviklingen i de faktiske kontantpriser kvartal 2006 Kroner Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. I figur 4 er udviklingen i den gennemsnitlige (sammenvejede) købsmulighed og faktiske kontantpriser i kommunegruppe 1 (København og Frederiksberg kommuner) vist. Det ses, at fra 2000 til 2005 har udviklingen i købsmuligheden været kraftigere end i kontantpriserne, men at billedet nu er vendt, idet boligpriserne er fortsat med at stige, mens købsmuligheden er blevet reduceret som følge af de stigende renter. Der ses dog en tendens til en begyndende (forventet) opbremsning i kontantpriserne, selvom det først rigtig kan vurderes, når næste kvartals kommer.

5 5 Figur 4. Udviklingen i gennemsnitlig købsmulighed og faktiske kontantpriser i kommunegruppe 1 (København og Frederiksberg kommuner) Kroner 2. kvartal 2006 Tid Faktisk kontantpris Købsmulighed Kilde: AErådet på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken, Skatteministeriet samt egne beregninger. Boligpriserne og boligprisstatistikken reagerer med en vis forsinkelse Der er flere årsager til, at boligpriserne og boligprisstatistikken må forventes at reagere med en vis forsinkelse på ændringer i de underliggende økonomiske forhold. For det første går der et tidsrum fra boligkøberne får et boligkøbsbevis i banken/realkreditinstituttet, til de indgår handlen. Selvom renten er steget i tiden mellem, man får sit boligkøberbevis, og handlen indgås, så vil folk umiddelbart kunne handle til den kontantpris, som de har fået grønt lys til at købe for. For det andet har der været en uvished om, hvorvidt rentestigningerne i slutningen af 2005 var midlertidige, eller de ville fortsætte i Det tager således tid, før forventningsdannelsen tilpasser sig udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Hertil kommer, at der kan være en træghed i. hvor hurtigt ejendomsmæglerne vælger at reagere med at nedsætte priserne ved en rentestigning. Endelig er det i Realkreditrådets statistik datoen for udbetalingen af lånet, der er udgangspunktet for registreringen af handlen. Dette indebærer, at der typisk vil være en forskydning fra tidspunktet for selve handlens indgåelse til udbetalingen af lånet og dermed en tidsmæssig forskydning i statistikken.

6 6 Denne forskydning skønnes at være i gennemsnit ca. 6 uger. Det medfører, at data for 2. kvartal dækker handler indgået fra ca. midten af 1. kvartal til ca. midten af 2. kvartal. Desuden kan der være et såkaldt statistisk overhæng 4 fra boligprisvæksten igennem 1. kvartal 2006, som kan forklare noget af væksten fra (gennemsnittet af) 1. kvartal til (gennemsnittet af) 2. kvartal. Boligpriserne og boligprisstatistikken må således forventes at reagere således med en vis inerti eller træghed på ændringer i de underliggende økonomiske forhold. Vi har allerede set en afkøling af den hektiske handelsaktivitet, mængden af boliger udbudt til salg stiger og liggetiderne er blevet længere, hvilket kan indikerer at boligmarkedet er ved at reagere på ændringerne i de underliggende økonomiske forhold, her især rentestigningerne. Figur 5 vise således, at der siden februar 2006 er været en voldsom vækst i antallet af boliger udbudt til salg. De seneste 5 måneder er antallet boliger udbudt til salg på bolisiden.dk vokset med boliger dvs. ca. 40 pct. - fra til nu boliger. Figur 5. Antallet af boliger udbudt til salg på 4 Hvis der igennem 1. kvartal 2006 har været vækst i boligpriserne, så ville der - selv hvis boligpriserne var helt uændrede igennem 2. kvartal være en vækst i fra (gennemsnittet af) 1. kvartal til (gennemsnittet af) 2. kvartal. Det er denne vækst fra kvartalsgennemsnit til kvartalsgennemsnit, der kommer af boligprisvæksten igennem 1. kvartal, som kaldes statistisk overhæng. På tilsvarende vis kan lavere vækst (eller fald) i boligpriserne i slutningen af 2. kvartal 2006 til dels blive overset, når man ser på væksten fra (gennemsnittet af) 1. kvartal til (gennemsnittet af) 2. kvartal.

7 maj juni august september november december februar marts maj juni august september oktober december februar april maj juni juli august september oktober december januar februar marts maj juni juli august september oktober december januar marts april maj juni juli september oktober november december januar marts april maj juni august september oktober november januar februar marts maj juni juli 2006 Anm.: Seneste observation er 20. juli Kilde: Boligsiden.dk og Dansk Ejendomsmæglerforening. Boligprisboble eller ej? AErådet mener ikke, at de nuværende boligpriser er udtryk for en generel spekulativ prisboble på omkring 25 pct., sådan som det frygtes af nogle analytikere. 5 Det udelukker dog ikke, at der kan være områder eller dele af boligmarkedet, hvor en del af boligpristigningerne har skyldtes spekulativ adfærd. Forsætter den høje boligprisvækst i de kommende kvartaler på trods af stigende renter er der imidlertid grund til bekymring for en efterfølgende kraftig korrektion af boligpriserne til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. 5 Se side 4 Boligprisstigningerne belyst ved en ydelsesmodel ( ) for udmeldinger i perioden januar-maj 2006 fra Danske Bank, Nationalbanken, Finanstilsynet og OECD om boligpriserne og spekulative boligprisbobler.