EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE

Transkript

1 APRIL 2012 VIBORG KOMMUNE EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE VÅDOMRÅDEPROJEKT FISKBÆK Å I VIBORG KOMMUNE

2

3 ADRESSE COWI A/S Visionsvej Aalborg Danmark TLF FAX WWW cowi.dk APRIL 2012 VIBORG KOMMUNE EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE VÅDOMRÅDEPROJEKT FISKBÆK Å PROJEKTNR. A DOKUMENTNR. 006 VERSION 2.0 UDGIVELSESDATO 30. april 2012 UDARBEJDET MNNO KONTROLLERET MNLU GODKENDT MNLU

4

5 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 5 INDHOLD 1 Sammenfatning 7 2 Indledning Grundlag for analysen Projektområdet 9 3 Arealanvendelsen 11 4 Lodsejernes holdning 13 5 Behovet for erstatningsjord 16 6 Værdisætning og økonomisk overslag på lodsejerkompensation Samlet økonomi ud fra tilpasset projektareal 19 7 COWIs anbefalinger 21 8 Bilag Bilag 1: Ejendomskort Bilag 2: Kort med arealanvendelse Bilag 3: Kort med angivelse af kompensationsønsker Bilag 4: Skematisk oversigt over resultatet af lodsejerinterviewene, og lodsejertilslutningen til vådområdeprojektet. 23

6

7 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 7 1 Sammenfatning Denne ejendomsmæssige forundersøgelse har til formål at klarlægge, om der er grundlag for at etablere et vådområde ved Fiskbæk Å nordvest for Viborg, på baggrund af frivillige aftaler med de berørte lodsejerne i området. Forundersøgelsen har taget udgangspunkt i interviews med de berørte lodsejere. Overordnet har lodsejerne i projektområdet udvist interesse for at indgå i projektet, mod at indgå i én af de fire mulige kompensationsmuligheder. Den procentvise fordeling af de adspurgte lodsejere (ejendomme), der har vist interesse for projektet, og lodsejere (ejendomme), der ikke ønsker at indgå i projektet, er: Antal Procentvis fordeling (afrundet) Antal % Arealfordeling % Vist interesse for projektet Vil ikke deltage i projektet Tabel1.1 Lodsejerinteresse Som det fremgår af ovenstående, har hovedparten af de adspurgte lodsejere vist interesse i vådområdeprojektet. Nogle af lodsejerne har dog stillet forskellige vilkår for at indgå frivillige aftaler. De 5 lodsejere, som ikke er interessert i at indgå aftale om vådområde udgør en forholdsmæssig stor arealmæssig andel på 23,4 hektar svarende til ca. 17 %. Behovet for erstatningsjord er på ca. 47 ha. Tages der udgangspunkt i den tilpassede projektafgrænsning vurderes, at der skal fremskaffes yderligere 5 hektar, dvs. ca. 52 ha i alt. Der er flere af de berørte lodsejere som har givet udtryk for, at de vil sælge arealer egnet som erstatningsjord. Det vurderes derfor at være realistisk at fremskaffe erstatningsjorden og imødekomme ønskerne til erstatningsjord ved rejsning af en jordfordeling i området. Den samlede nettoudgift til arealerhvervelserne og den 20-årige støtteordning beløber sig overslagsmæssigt til kr.

8 8 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE Den samlede nettoerstatning svarer til kr. pr. ha, hvis projektområdet er defineret med den tekniskeprojektafgrænsning og udgør 138,5 ha. Projektområdet udgør 149 hektar, hvis det er defineret ud fra den tilpassede projektgrænse. De ekstra 10,5 hektar arronderingsarealer er fordelt på ca. 1 hektar ager og ca. 9,5 hektar engareal. Når disse arealer medtages, øges den samlede erstatning med kr til i alt kr svarende til kr. pr. ha. På baggrund af den store tilslutning til projektet blandt lodsejerne anbefaler COWI, at projektet søges realiseret som projekteret i den tekniske forundersøgelse samtidig med, at kommunen indgår forhandling med de lodsejer, som ikke er interesseret. Det kan alternativt undersøges om projektet kan gøres mindre og tilpasses i forhold til lodsejertilslutningen.

9 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 9 2 Indledning I forbindelse med Vandoplandsstyregruppe Limfjordens ønske om etablering af nyt vådområde i Viborg Kommune i den nedre del af Fiskbæk Å, ved at hæve vandstanden i Fiskbæk Å og afskærer grøfter og dræn, har COWI foretaget en ejendomsmæssig forundersøgelse i projektområdet. Formålet med undersøgelsen har været at afdække de berørte lodsejeres holdning til det tekniske projektforslag, og hvilken erstatningsform de i givet fald vil være interesseret i. Derudover har undersøgelsen dannet grundlag for budgetoverslag for nettoomkostningerne til arealerhvervelserne og den 20-årige støtteordning ved projektets realisering. Der har i henhold til retningslinjerne fra NaturErhversstyrelsen (tidligere FødevareErhverv) ikke været nogen form for forhandling med lodsejerne omkring projektets realisering. Lodsejerens udtalelser, som de er præsenteret i denne rapport, er derfor uforpligtende i forhold til eventuelle senere forhandlinger, hvis projektet skal realiseres. 2.1 Grundlag for analysen Til brug for den ejendomsmæssige forundersøgelse har COWI modtaget ejeroplysninger fra Viborg Kommune den 6. februar Som baggrundsmateriale er desuden anvendt den tekniske forundersøgelsesrapport fra januar 2012, der ligeledes er udarbejdet af COWI. 2.2 Projektområdet Projektområdet er beliggende Nordvest for Viborg, øst for Bakkelyvej nord for Sparkær by og strækker sig til lidt opstrøms Skivevej ved Fiskbæk og udgør 138,5 ha og berører 47 ejendomme. I den ejendomsmæssige undersøgelse er der taget udgangspunkt i projektarealet, der er det samme som den beregnede fra den tekniske forundersøgelse. Den tekniske projektgrænse er således ikke tilpasset den projektafgrænsning, som må forventes at blive resultatet af lodsejerforhandlingerne, jordfordeling og de fremtidige

10 10 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE driftsmuligheder som følge af naturlig arrondering og adgangsforhold. På baggrund af lodsejerinterviewene og vores vurdering har vi lavet et bud på en tilpasset projektafgrænsning, som fremgår af nedenstående figur. Det tilpassede projektområdet er opgjort til 149 ha, hvilket er 10,5 ha større end den tekniske projektafgrænsning, Figur 1. Tilpasset projektafgrænsning Landbrugsstrukturen i og omkring området er præget af kvægavl, men også plante, svineproduktion findes i området. Der er mange hobby- og deltidslandmænd i området, som også ejer mange af projektarealerne. Jordbundsforholdene i ådalen inden for projektområdet er præget af tørvejord, mens oplandet er sandjord.

11 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 11 3 Arealanvendelsen Under lodsejerinterviewene er der blevet spurgt om anvendelsen af projektarealerne. På baggrund heraf er arealanvendelsen opgjort til: Omdriftsarealer (inkl. brak) Eng Skov Natur (udyrket) I alt: 23,9 ha 109,5 ha 0,3 ha 4,9 ha 138,5 ha Tabel3.1 Arealanvendelse Arealanvendelseskortet fremgår af bilag 2. Hovedparten af projektarealerne er engarealer med vedvarende græs. 17 % af arealerne er arealer i omdrift. Omdriftsarealerne er typisk udlagt med kulturgræs, der bruges til slet. Kun 3,5 % er decideret naturarealer.

12

13 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 13 4 Lodsejernes holdning Med hensyn til erstatningsmulighederne ved projektets realisering, kan lodsejerne vælge mellem: Salg af projektjorden Salg af projektjorden mod tilsvarende erstatningsjord uden for projektet Statens 20-årige støtteordning til fastholdelse af vådområder Statens 20-årige støtteordning til fastholdelse af vådområder med erstatningsjord udenfor projektet. De enkelte ejeres erstatningsønsker fremgår af kortbilag 3, benævnt kompensationsønsker. Undersøgelsen er gennemført ved, at lodsejerne fik tilsendt en projektbeskrivelse med tilhørende kortbilag, hvormed de fik kendskab til omfanget af projektet på deres respektive ejendomme. Herefter har de berørte lodsejere enten haft et personligt møde eller et telefonmøde med en medarbejder fra COWI med erfaring i håndtering af lodsejere i ejendomsmæssige forundersøgelser. Hver lodsejer er blevet stillet de samme spørgsmål, hvorfor der er grundlag for sammenstilling af svarene i en samlet konklusion. Undersøgelsen er foretaget i perioden februar - marts Bilag 4 indeholder en oversigt over resultatet af lodsejerinterviewene, og lodsejertilslutningen til vådområdeprojektet kan ses af nedenstående. Der blev som nævnt taget kontakt til 47 lodsejere i området. Med lodsejer forstås den juridiske person, der ejer ejendommen efter oplysning fra Viborg Kommune.

14 14 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE Holdningen til projektet er som følgende: Antal Procentvis fordeling (afrundet) Antal % Arealfordeling % Vist interesse for projektet Vil ikke deltage i projektet Tabel4.1 Lodsejerinteresse Som det fremgår af ovenstående, har hovedparten af de adspurgte lodsejere vist interesse i vådområdeprojektet. Flere dog med en række vilkår, som overvejende omfatter placeringen, kvaliteten, type samt prisen af erstatningsjord eller pris ved evt. salg af projektjorden. Der er 5 ud af de 47 lodsejere, som ikke umiddelbart er interesseret i at deltage i projektet. Argumenterne har bl.a. været principiel skepsis og bekymring for fremtidige skærpelser af miljøkrav fra de nye naturarealer. Der er også modstand som følge af for dårlige erstatningsbeløb, manglende tillid til effekt og manglende information. 7 af de berørte lodsejere ønsker ren salg af deres projektarealer. Disse arealer udgør 12 ha. 25 lodsejere ønsker at indgå aftale om 20 årigt tilskud til fastholdelse af vådområde af i alt 75 ha. Ud af disse ønsker 6 lodsejere samtidig at modtage erstatningsjord for i alt 22 ha. Salg i ren handel 12 ha 20 årigt fastholdelsestilskud 53 ha Salg mod erstatningsjord 20 årigt fastholdelsestilskud med erstatningsjord Ønsker ikke projektet gennemført I alt 28,1 ha 22 ha 23,4 ha 138,5 ha Tabel 4.2 Arealopgørelse over kompensationsønsker Lodsejertilslutningen til projektet er overvejende god, men de 5 lodsejere, som ikke ønsker at indgå aftale om vådområde udgør en forholdsmæssig stor arealmæssig andel på 23,4 ha svarende til ca. 17 %. Arealerne er beliggende mod øst og i det sydvestlige hjørne af projektområdet, hvorved et større område i midten af det samlede projektområde udelukkende består af lodsejere, som har vist interesse for vådområdeprojektet.

15 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 15 Ud af de 5 lodsejere/ejendomme som ikke er interesseret, har de 3 store kvæg og svinebrug, mens de 2 andre er fritidslandbrug. Af kortbilag 3 fremgår oversigt over kompensationsønsker og tilslutning til projektet. Foto Fiskbæk ådal marts 2012

16 16 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 5 Behovet for erstatningsjord Undersøgelsen har vist, at 14 af de 47 lodsejere ønsker erstatningsjord, og der i alt skal fremskaffes ca. 47 ha erstatningsjord. Tages der udgangspunkt i den tilpassede projektafgrænsning vurderes, at der skal fremskaffes yderligere 5 hektar, dvs. ca. 52 ha i alt. En række lodsejerne har ytret særligt ønske om placeringen af erstatningsjorden i forhold til jordstykker, hvor deres beboelsesbygninger eller hovedbedriften er placeret. Dette har for enkelte lodsejere afgørende betydning for, om de ønsker at indgå i projektet på frivillig basis. Der er flere lodsejere, som har givet udtryk for, at de vil sælge arealer, der er egnet som erstatningsjord. Ved rejsning af en jordfordeling vurderer COWI, at det er nødvendigt, at der fremskaffes ca. 60 hektar puljejord til gennemførelse af jordfordelingen. Erfaringsmæssigt skal der altid bruges lidt mere puljejord end selve behovet for erstatningsjord til realisering af jordfordelingen. På baggrund af tilkendegivelserne fra de berørte lodsejere om salg af projektjord og puljejord, vurderes det at være realistisk at fremskaffe erstatningsjorden og imødekomme ønskerne til erstatningsjord ved rejsning af en jordfordeling i området. Indenfor projektområdet er ejendomsstrukturen flere steder præget af mange spredt beliggende lodder med uhensigtsmæssig transportveje til arealerne. Ved gennemførelsen af projektet med genslyngning af vandløbet vil der desuden komme en række afskårne arealer. Det anbefales derfor, at der gennemføres en jordfordeling i forbindelse med realisering af projektet.

17 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 17 6 Værdisætning og økonomisk overslag på lodsejerkompensation Ved interviewene har de enkelte lodsejere tilkendegivet, hvilken erstatningsform de ønsker, såfremt projektet skal realiseres. De ønskede erstatningsformer fremgår af bilag nr. 3, benævnt kompensationsønsker. På de berørte arealer findes der ikke bygninger eller lignende, som skal erhverves i forbindelse med projektet. Ud fra ovennævnte oplysninger har vi i tabel 2 og 3 udarbejdet et økonomisk overslag på arealkøb og støtteordninger for projektets realisering. Til overslaget er der benyttet følgende prissatser: Arealtype Kr. pr. ha Landbrugsjord Engarealer Naturarealer Skov Gensalgsværdi (natur) Tabel 5.1 Anvendte prissatser for projektets arealtyper Prissatserne er udtryk for et generelt prisniveau i området, og de er verificeret af en ejendomskonsulent fra Landbogruppen MidtØst pr. telefon den 29. marts De konkrete handelspriser afhænger af lokale forhold som jordkvalitet, udformning af arealet og nærheden til en eventuel køber mv. Beregningssatserne for jordpriserne er ikke gradueret efter disse forhold, eftersom det ikke er muligt at værdisætte disse inden for rammerne af denne ejendomsmæssige forundersøgelse. Værdiansættelsen af projektarealerne er regnet ud fra en gennemsnitlig betragtning af handelspriserne i området. Det skal også anføres, at der ikke har været mandat til

18 18 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE at forhandle med lodsejerne, og det økonomiske overslag er gennemført for at få et overblik over størrelsesordenen af omkostningerne til en evt. realisering af projektet. Det betyder, at priserne, der er angivet i bilag 4, er skønnede gennemsnitlige jordpriser og ikke en værdi, som den enkelte lodsejer kan tage til indtægt. De reelle handelsværdier fastlægges først i forbindelse med de konkrete forhandlinger med lodsejerne, som NaturErhvervstyrelsen skal gennemføre, hvis projektet skal realiseres. Nogle af talene herunder afviger fra bilag 4 på grund af afrunding. Gensalgsværdien af arealerne er sat til en skønnet gennemsnitlig dagspris for naturarealer. Den vil selvfølgelig afhænge af anvendelsesmulighederne for projektarealerne, når projektet er gennemført. De arealer, der ofte vil være vanddækkede og søarealer, vil for nogen ikke have så høj værdi som de højere beliggende arealer, hvor det vil være muligt med høslet og afgræsning. Hvis der bliver ændret på enkeltbetalingsordningen ved forhandlingerne af denne i EU i 2013, kan det få indflydelse på gensalgsværdien. Herunder er opgjort forventet værditab på projektarealer, som afhændes af lodsejerne og gensælges som projektarealer. Før værdi: 20,63 ha omdrift á kr/ha kr. 39,94 ha eng á kr/ha kr. 2,76 ha natur á kr/ha kr. 0,250 ha skov á kr/ha kr. I alt kr. Efter værdi 63,59 ha á kr./ha kr. Tabel 5.2 Opgørelse over værditab ved køb og salg Arealerne, der vedrører de lodsejere, som ikke er interesseret i at indgå aftale om vådområdeprojektet er indeholdt i ovennævnte tabel og i bilag 4 medtaget under salg/gensalg. Det forventes, at kommunen vil forsøge at indgå forhandling med opnåelse af frivillige aftaler. Værditabet for disse arealer ved enten frivillig aftale om køb og videresalg med restriktioner eller ved ekspropriation forventes at udgøre: (10,36ha x kr/ha i tab for omdriftsarealer + 13,08ha x kr/ha i tab for engarealer =) kr. Eventuelle ulempeerstatninger, ekstra omkostninger vedr. forhandling mv. er ikke indeholdt heri.

19 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 19 Fordelingen af udgifterne til 20-årig fastholdelsestilskud fremgår herunder: Fastholdelse omdrift: 3,27 ha x kr./ha. x 20 år kr. Fastholdelse eng: 69,57 ha x kr./ha. x 20 år kr. Fastholdelse natur: 2,10 ha x 300 kr./ha. x 20 år kr. Fastholdelse i alt: 74,94 ha kr. Tabel 5.3 Tabel med opgørelse over 20 årig fastholdelsestilskud Den samlede nettoudgift til arealerhvervelserne og den 20-årige støtteordning beløber sig der overslagsmæssigt til: Værditab køb salg ( ) Udgifter til 20-årig fastholdelse Netto erstatning kr kr kr. Tabel 5.4 Samlet erstatningsopgørelse Den samlede nettoerstatning svarer til kr. pr. ha, hvis projektområdet er defineret med den tekniske projektafgrænsning og udgør 138,5 ha. 6.1 Samlet økonomi ud fra tilpasset projektareal Projektområdet udgør 149 hektar, hvis det er defineret ud fra den tilpassede projektgrænse jf. afsnit 2.2. De ekstra 10,5 hektar arronderingsarealer er fordelt på ca. 1 hektar ager og ca. 9,5 hektar engareal. Når disse arealer medtages, øges den samlede erstatning med kr til kr svarende til kr. pr. ha.

20

21 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 21 7 COWIs anbefalinger På baggrund af lodsejerinterviews samt de økonomiske beregninger kan det sammenfattes, at 42 adspurgte af de 47 berørte lodsejere vil være interesserede i at indgå i projektet på frivillig basis, mod at de modtager én af de fire kompensationsformer. Lodsejertilslutningen til projektet er derfor overvejende god, men de 5 lodsejere, som ikke er interesseret i at indgå aftale om vådområde udgør en forholdsmæssig stor arealmæssig andel på 23,4 ha svarende til ca. 17 %. Arealerne er beliggende mod øst og i det sydvestlige hjørne af projektområdet, hvorved et større område i midten af det samlede projektområde udelukkende består af lodsejere, som har vist interesse i vådområdeprojektet. Behovet for erstatningsjord er på ca. 52 ha, når der tages udgangspunkt i den tilpassede projektafgrænsning. På baggrund af tilkendegivelserne fra de berørte lodsejere om salg af projektjord og puljejord, vurderes det at være realistisk at fremskaffe erstatningsjorden og imødekomme ønskerne til erstatningsjord ved rejsning af en jordfordeling i området. Da lodsejernes holdninger, som de er fremstillet i denne rapport er uforpligtende over for ejerne, kan det ikke udelukkes, at der vil være lodsejere, der skifter mening, når forhandlingerne igangsættes. Herunder hører bl.a. betragtninger om, at erstatningsjorden ikke er tilfredsstillende mht. kvalitet, type, beliggenhed og pris. På baggrund af den store tilslutning til projektet blandt lodsejerne anbefaler COWI, at projektet søges realiseret som projekteret i den tekniske forundersøgelse samtidig med, at kommunen evt. med konsulentbistanindgår forhandling med de lodsejer som ikke er interesseret. Det kan alternativt undersøges om projektet kan gøres mindre og tilpasses i forhold til lodsejertilslutningen. Det er endelig vigtigt, at kommunen sikre en høj grad af information til de berørte lodsejere.

22 22 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE

23 EJENDOMSMÆSSIGE FORUNDERSØGELSE 23 8 Bilag Der er til den ejendomsmæssige forundersøgelse følgende bilag: 8.1 Bilag 1: Ejendomskort 8.2 Bilag 2: Kort med arealanvendelse 8.3 Bilag 3: Kort med angivelse af kompensationsønsker 8.4 Bilag 4: Skematisk oversigt over resultatet af lodsejerinterviewene, og lodsejertilslutningen til vådområdeprojektet.