BOLIG&TAL 11 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 11 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

2 BOLIGPRISERNE I 4. KVARTAL 216 Indhold - opdatering af BVC-indeks samt fokus på boligprisudviklingen i kommunerne siden bunden i 212 I 7 bristede boligboblen på det danske boligmarked. Priserne på enfamiliehuse faldt de efterfølgende mange kvartaler med få undtagelser. I 212 nåede priserne på enfamiliehuse en bund nationalt. I denne 11. udgave af Bolig&Tal illustreres prisudviklingen fra 212 til 216 i de enkelte kommuner ved hjælp af et Danmarkskort. Det ses endnu engang, at der er store geografisk betingede forskelle på, hvor meget boligejerne har tjent i de enkelte kommuner. Bolig&Tal 11 indeholder også udviklingen i boligpriserne fra 1992 opdateret frem til og med 4. kvartal 216. Som vanligt vises prisudviklingen for hele landet, regionerne, landsdele og udvalgte kommuner for enfamiliehuse og ejerlejligheder samt en række mere specielt definerede kategorier. Tallene indikerer, at den seneste tids prisstigninger lader til at være løjet lidt af. Boligprisindeks af Boligøkonomisk Videncenter kort fortalt Boligøkonomisk Videncenter offentliggør løbende prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg -metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 4. kvartal 216. Publikationen indeholder mere end 15 indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af publikationen er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. På side 3-4 ses nærmere på, hvordan det er gået boligpriserne i alle landets kommuner siden den umiddelbare bund i 212. På side 5-7 vises prisudviklingen for boligmarkedet det seneste kvartal, det seneste år, de seneste fem år og siden 1992 på forskellige delmarkeder. Fra side 8 og frem illustreres prisudviklingen med grafer for de forskellige dele af boligmarkedet. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

3 I 7 bristede den boligboble som opstod i årene op til 7. I figur 1 ses prisudviklingen for enfamiliehuse siden 1992 af hhv. Boligmarkedsstatistikken, Danmarks Statistik og Boligøkonomisk Videncenter. Som det ses lod det til, at priserne på landsplan bundede ved slutningen af 212. Figur 1 Forskellige udbyderes prisindeks for enfamiliehuse for hele landet fra Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter I Boligøkonomisk Videncenter har vi ofte påpeget, at boligpriserne igennem længere tid har bevæget sig meget forskelligt fra kommune til kommune. Efterspørgslen stiger i de store byer og falder på landet, hvilket har en direkte afsmitning på boligpriserne. Det er kun naturligt, da udbuddet ikke er særlig elastisk. Det tager lang tid at øge og tilpasse udbuddet, og mange steder er det slet ikke muligt at udvide udbuddet af boliger. Når flyttebevægelserne samtidig sker hurtigt, som det har været tilfældet igennem det seneste 1-2 årtier, så vil det påvirke boligpriserne kraftigt. Spørgsmålet er, hvordan det forholder sig for de enkelte kommuner, når der ses på, hvordan det er gået med boligpriserne siden den umiddelbare bund i 212? Det illustreres ved hjælp af Danmarkskortet i figur 2 på næste side. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3

4 Som Danmarkskortet illustrerer, har det meste af Københavnsområdet oplevet en samlet prisstigning på mere end 15% siden 212. Ses der vest for Københavnsområdet, er det alene storbyerne Odense og Aarhus som ligeledes har oplevet prisstigninger på mere end 15%. De fleste kommuner har oplevet en prisstigning på mellem -7,5%, hvilket ikke er ret meget over 4 år. Hvis der korrigeres for inflation er stigninger på -7,5% i denne periode meget tæt på. Det er således stadig Københavnsområdet og storbyerne, der har drevet boligpriserne på landsplan frem siden bunden i 212. Ca. 15% af landes kommuner har endda oplevet fortsatte prisfald siden 212. Dette er ikke konsistent med den massive pressedækning, som tegner et billede af generelt stærkt stigende boligpriser, når virkeligheden er, at det blot er godt 2/3 af landets kommuner som har formået at slå den yderst beskedne generelle inflation for perioden. Figur 1 Prisudviklingen for enfamiliehuse fra 212 til 216 i landets kommuner Mindre end -15% -15 til -7.5% -7.5 til % til 7.5% 7.5 til 15% 15 til 22.5% 22.5 til 3% Mere end 3% Manglende data Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4

5 Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt på landsbasis i 4. kvartal 216 med 3,1% men steg med 1,1% det seneste år. Priserne på ejerlejligheder steg i 4. kvartal 216 med,7% og steg med hele 8,2% i løbet af 216. Priserne på enfamiliehuse faldt i det meste af landet i 4. kvartal, om end Region Hovedstadens priser stort set var uændrede. Ses der på prisudviklingen for de seneste 5 år, er der store regionale forskelle. Stærkest har forskellen i den periode været mellem Region Hovedstaden med hele 25,6% i gennemsnitlig stigning mod blot 1,4% i Region Sjælland. Det er tankevækkende, at den største forskel ses mellem de to regioner på Sjælland. Omvendt så det langt bedre ud for ejerlejlighedsmarkedet på Region Sjælland. I den region steg ejerlejlighedspriserne nemlig mest med hele 8,4% i seneste kvartal. I de øvrige regioner var stigningerne relativt beskedne i forhold til den voldsomme udvikling i ejerlejlighedspriserne de senere år. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller vises prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -3,1% 1,1% 1,6% 195,1% Region Hovedstaden -,3% 4,1% 25,6% 332,2% Region Sjælland -6,4% -,7% 4,3% 161,3% Region Syddanmark -1,6% 2,5% 1,4% 162,4% Region Midtjylland -4,9% -1,6% 5,5% 175,8% Region Nordjylland -2,7% 2,1% 1,9% 156,2% København -,9%,1% 47,2% 578,2% Aarhus -6,8% -,6% 9,1% 31,9% Odense -3,6% 2,4% 17,1% 235,7% Aalborg -2,3% 8,7% 26,2% 265,2% Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet,7% 8,2% 42,8% 323,6% Region Hovedstaden,5% 9,5% 56,% 46,9% Region Sjælland 8,4% 1,7% 28,5% 166,9% Region Syddanmark -1,% 3,5% 16,3% 169,9% Region Midtjylland,2% 6,% 19,% 241,4% Region Nordjylland 2,6% 1,5% 38,1% 26,6% København 1,6% 1,8% 63,5% 528,9% Aarhus 2,3% 6,6% 28,1% 332,7% Odense 1,8% 3,5% 24,4% 223,2% Aalborg 2,5% 1,% 38,6% 277,3% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5

6 Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-3,3% 1,9% 1,7% 216,6% ,7% 1,3% 1,9% 162,4% Efter 198-3,7% -,2% 11,% 246,5% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196,2% 8,3% 46,9% 399,7% ,8% 8,9% 38,6% 225,5% Efter 198 -,3% 6,8% 37,5% 178,7% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2-3,1% 1,6% 1,4% 169,6% m2-3,% 1,2% 1,1% 21,5% Over 16 m2-2,8%,6% 11,9% 229,2% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2 1,7% 11,2% 53,3% 35,% 6-9 m2,1% 7,9% 4,5% 31,7% Over 9 m2,5% 4,7% 38,6% 395,9% Tabel 7 Murermestervillaer og Parcelhuse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer -7,1% 1,7% 19,% 294,5% "Parcelhuse" -2,7% 1,1% 1,% 188,1% Tabel 8 Stuelejligheder og 1. sals og opefter lejligheder på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder -1,% 7,5% 4,4% 285,4% 1. sals lejligheder 1,2% 8,4% 43,6% 335,4% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6

7 På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over 15 indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 1 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi. 1 Bornholm er den eneste landsdel der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7

8 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 3: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 4: Enfamiliehuse De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 5: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland Figur 6: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland 5 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland 25 Østjylland Vest- og Sydsjælland Nordjylland 15 5 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8

9 UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 7: Enfamiliehuse - De fire største byer København Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9

10 Figur 8: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Sjælland København Næstved Slagelse Guldborgsund Roskilde Holbæk Lolland Gentofte Gladsaxe Helsingør Høje-Taastrup Lyngby-Taarbæk Rudersdal 5 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

11 Figur 9: Enfamiliehuse udvalgte byer på Fyn og i Jylland 5 45 Odense Aarhus Aalborg 35 Esbjerg 25 Kolding Silkeborg Vejle Viborg 15 Herning Randers Horsens 5 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11

12 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 1: Ejerlejligheder og enfamiliehuse hele landet Figur 11: Ejerlejligheder De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder 6 5 Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 12: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland Figur 13: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland Nordsjælland Vestjylland 5 Østsjælland Østjylland 25 Vest- og Sydsjælland Nordjylland 15 5 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12

13 UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 14: Ejerlejligheder De fem største byer København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13

14 Figur 15: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Sjælland København Frederiksberg Gentofte Roskilde Næstved Slagelse Høje-Taastrup Gladsaxe Helsingør Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14

15 Figur 16: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Fyn og i Jylland 45 Odense Aarhus 35 Aalborg Randers Viborg 25 Herning Horsens 15 Esbjerg Silkeborg Vejle 5 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15

16 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 17: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 18: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden <12 m m2 5 >16 m2 5 <12 m m2 >16 m2 Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Københavns Omegn Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland <12 m2 <12 m m m2 5 >16 m2 >16 m2 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16

17 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <12 m m2 5 >16 m2 Figur 22: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <12 m m2 >16 m2 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17

18 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 23: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 24: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Hovedstad <6 m2 6-9 m2 >9 m2 6 5 <6 m2 6-9 m2 >9 m2 Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse KBH Omegn Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland 6 5 <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 5 >9 m2 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18

19 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <6 m2 6-9 m2 >9 m2 Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <6 m2 6-9 m2 5 >9 m2 Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København Figur 3: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m2 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19

20 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 31: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 32: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Før Efter 198 Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Efter Før Efter 198 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

21 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 36: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 5 Før Efter Før Efter 198 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21

22 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 37: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 38: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter 198 Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Før Efter Før Efter 198 Figur 4: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Efter 198 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22

23 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 5 Før Efter 198 Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) Før Efter 198 Figur 43: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København Før Efter 198 Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 23

24 SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgtes tæt det meste af perioden fra 1992 til i dag. Figur 44: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Figur 45: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 24

25 INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales -metoden, som på dansk kan udtrykkes gentagne-salg - metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da der ikke er andre, som udgiver boligprisindeks ved brug af denne metode i Danmark. Det er der til gengæld i mange andre lande, og i USA konstrueres de velkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede størrelser med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal, ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved en simpel metode påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første til løbende at offentliggøre boligprisindeks ved denne type af indeks i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks som beregnes her, og de indeks som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. Maj 217 Boligøkonomisk Videncenter Marc Lund Andersen Seniorøkonom, cand.merc.fir. man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 25