NOTAT. Falkoner Alle 114 B er opført ca medens Falkoner Alle 114 A er opført ca

Transkript

1 Sag: Falkoner Alle A og B samt garage Sags nr.: Emne: Vurdering af bygningernes tilstand Til: JHSC Holding ApS Dato: Rev. Dato: Revision: Udarbejdet: Jørgen Stuart KS: På foranledning af ejeren af ejendommen Falkoner Alle 114 A-B og Falkoner Alle 118 har vi gennemgået ejendommen med henblik på en vurdering ejendommens tilstand. Ejendommen blev gennemgået tirsdag 08. august Besigtigelsen blev suppleret med en destruktiv undersøgelse af facade og sokkel i Falkoner Alle 114B den 10. august Falkoner Alle 114 B er opført ca medens Falkoner Alle 114 A er opført ca Falkoner Alle 114 B er opført uden kælder, men ved opførelsen af 114 A, er en del af kælderen under 114 A blevet tilegnet 114 B. FALKONER ALLE 114 A Konstruktion Ejendommen er ifølge BBR-oplysningerne opført i Der er en bolig i stueetagen og en i tagrummet. Ejendommen er i 1½ plan med fuld kælder. Kældervæggene er udført af mursten både udvendigt mod jord og indvendige vægge. Kældergulvet er støbt direkte på jord med et tyndt pudslag. Ydervægge er ifølge tegninger massive murstensvægge. Pudset murværk i indgangssiden og i gavlen mod 114 B i indgangssiden og blankt murværk på de øvrige sider. Der er en muret frontspids i venstre side af bygningen i indgangssiden. Taget er et sadeltag med bølgeeternit. Ifølge beboerne er taget fra ca , hvilket vil sige at taget er med asbest. Skorstenene er murede. Der er kviste på begge sider af bygningen. Kvistflunke og tag er beklædt med zink. Fronten og en liste lnags flunkene er i træ. Der tagvinduer i form af Velux ovenlys. Etageadskillelser er træbjælkelag med lerindskud. Vinduer er af træ. De fleste vinduer er skiftet og flere af dem er med energiruder. Der er kun 240 V el-installation. Ejendommen opvarmes med 2 uafhængige gasanlæg i de 2 boliger. Side 1 af 8

2 NOTAT Tilstand Taget fremstår i rimelig god stand uden væsentlige mangler. Skorstenene har en del udvaske fuger og pudsen er slidt. Træet i kvistene trænger til maling, men er i rimelig stand. Facaden mod indgangssiden har tilsyneladende en kraftig sætning til venstre for indgangspartiet. Sætningen er blevet udbedret uden at rette væggen op og der er ikke efterfølgende kommet revner i væggen. Det må derfor antages, at de væsentligste sætninger er ophørt. Facaden mod haven og de 2 gavle har en del revner og flere af revnerne er gennemgående i murværket. Stikkene over vinduerne har en del udvaskede fuger og en enkelt sten har sat sig. Facademurene trænger til en meget grundig istandsættelse hvor manglende og revnede fuger skæres op og fuges om og frostsprængte sten udskiftes. Det vil formentlig være nødvendigt af armere en del af fugerne. EN DEL AF FUGERNE. Vinduerne kan vedligeholdes med maling, idet en grundig afrensning og grunding vil være nødvendig. Der er ikke konstateret væsentlige mangler i soklerne, men en del af soklerne kan ikke ses på grund af beplantning og en træterrasse. Kælderen er oprindeligt udført med indmurede ventilationskanaler i facaderne gående fra kælderen til lige under loftet i stueetagen. Af uoplyste grunde er kanalerne blevet lukkede. Kælderen fremstår med en del fugt og trænger til en kraftig vedvarende udluftning enten ved at genåbne de gamle kanaler eller ved at bore nye ventiler ind i ydervæggene. Loftpudsen i kælderen er flere steder faldet ned. Pudsen er en del af brandsikringen og skal være intakt. Som alternativ til puds kan der opsættes fibergips, der kan sikre den nødvendige brandsikring og som ikke er så følsom overfor fugt. Pladerne skal fastgøres med rustfaste skruer. Side 2 af 8

3 Tagetagen er lettere isoleret med udlagt isolering direkte på loftbrædderne. Beboerne har ikke udtalt sig om kuldenedfald, men hvis kold luft kan komme ind i etageadskillelsen, har isoleringen ikke nogen effekt. Loftkonstruktionen bør efterisoleres. Lejlighederne er løbende vedligeholdt af lejerne og fremstår overordnet i god stand. Lejlighederne fremstår meget mørke. Der er nogle depot- og skunkrum i tagetagen, der ikke er i særlig god stand, men der er ikke konstateret egentlige mangler. Ved udlejning til nye lejere skal lejlighederne moderniseres blandt andet med nyt bad og nyt køkken i begge lejligheder. Specielt taglejligheden har en lidt speciel indretning, hvor man skal gennem trapperummet for at komme ud i badeværelset. Flere af tagnedløbene er ikke samlet til tagrende henholdsvis til hinanden. Installationerne er gamle, men umiddelbart uden mangler. Det virker lidt underligt, at der er 2 uafhængige gasintallationer i de 2 boliger især når der er fjernvarme i området. Varmeanlæggene virker, men bør moderniseres og konverteres til fjernvarme. Konklusion Ejendommen har et væsentligt vedligeholdelsesefterslæb og især de udvendige facader og kælderen trænger kraftigt til istandsættelse. Det er vores vurdering, at ejendommen med fordel kan bevares, men der skal udføres en del arbejder for at bringe ejendommen op på et godt niveau: Reparation af skorsten kr Maling af kviste kr Istandsættelse af udvendige mure kr Ventilation af kælder kr Udskiftning af gasfyr til fjernvarme kr Istandsættelse af kælder kr Isolering af tagrum 350 mm inkl. skråvægge (100 mm) kr Isolering af ydervægge udvendigt kr Omfangsdræn kr Gennemgang af kloaker kr Maling af vinduer kr Maling af indgangsfacade kr Renovering af 2 køkkener kr Renovering af 2 badeværelser kr Maling af lejligheder kr Uforudsete arbejder 15% kr I alt kr Beløbene er eksklusive moms. Side 3 af 8

4 FALKONER ALLE 114 B Konstruktion Ejendommen er ifølge BBR-oplysningerne fra Ejendommen har en bolig fordelt på stueetage og 1 sal. Ejendommen er i 1½ plan. Ifølge tegningerne er ydermure udført af mursten med en muret sokkel i 900 mm dybde. Ved besigtigelsen var der flere forhold, der angav at dette ikke var korrekt og vi har derfor udført enkelte ophugninger i facaderne og gravet op til underside af fundament. På baggrund af dette kan følgende konstruktionsopbygning konstateres: Taget er et sadeltag med naturskifer. Der er 3 kviste i taget, 2 mod haven og 1 mod indgangssiden. Der er flere gamle tagvinduer af jern med et lag glas. Afstanden mellem spærene er stor og flere steder er der lagt en planke ind mellem spærene, for at understøtte lægterne. Gavlmuren er ikke undersøgt og er formentlig udført i en 35 cm massiv mur. Facaderne er undersøgt på begge sider og er helt eller delvist dført som bindingsværksvægge. Facaderne er pudset med en stærk cementbaseret mørtel i mm tykkelse. Enkelte steder er de murede tavler erstattet af forskallingsbrædder med rør og puds. Tilsyneladende er der ikke udført en sammenmuring af facader og gavl. Soklen er muret op og er ført 300 mm ned i jorden. Gavlen kan måske have en større dybde, men dette er ikke undersøgt. Tilsyneladende er der ingen forbindelse mellem facader og gavl. Vinduerne bortset fra kvistene er gamle med 1 lag glas. Vinduerne i kvistene er nyere med 2 lag glas. Gulvet i stueetagen er ikke undersøgt, men består af brædder på træbjælker. I bad og toiletrum er gulvet af terrazzo på beton tilsyneladende med indstøbte jernbjælker. El-tavlen er nyere med automatsikringer og HPFI fejlstrømsrelæ. Nogle af installationerne er moderniseret, men tilsyneladende er der fortsat en del gamle kabler. Opvarmninger sker gennem en gammel støbejernskedel i kælderen under 114 A med et nyere oliefyr. Tilstand Der er mange nedbrudte skiferplader i taget og mange er gledet ned. Side 4 af 8

5 NOTAT Der mange tegn på utætheder i taget. Kvistene er blevet udskiftet inklusive inddækninger, men skaderne inde i bygningen er ikke udbedret. Flere af tagnedløbene er ikke samlet til tagrende henholdsvis til hinanden. Ydervæggene i facaderne er tilsyneladende skredet ud i den nederste del af væggen. Samtidig er fundamentet skubbet ud i toppen. Ved hoveddøren har gulvet indenfor døren sat sig, måske fordi gulvbjælkerne ikke er understøttet af fodremmen i bindingsværket, der er skredet ud. Årsagen kan dog også skyldes råd. Vinduerne i kvistene er nyere, men i stueetagen er de gamle og nedslidte. Vinduerne er muligvis malet med lipotone, der er vanskelig at male igen, med mindre al maling skrabes helt i bund. Der er begyndende råd i vinduerne. Soklen er muret op i mursten og er ført ca. 300 mm under terræn. Der er i de frilagte steder mange nedbrydninger i fundamentet og der er tilsyneladende ingen forbindelse mellem facade og gavl. I badeværelset er de indstøbte jern så rustne, at de er skudt op gennem terrazzoen. Årsagen til dette er kraftige tæringer i jernene. Muren mellem badeværelset og stuen er revnet. Der er opstigende fugt i kælderen. Selv om kælderen tilhører denne bygning, hører den rent fysisk til under 114 A. Også denne del af kælderen trænger til ventilation. Side 5 af 8

6 Installationerne er gamle og der er tæringer flere steder. Kedlen er gammel og utæt i forbindelse med forbrænding. Der var ikke en OR-fyrtest på kedlen, men det skønnes, at nyttevirkningen af kedlen er meget lav. Varmtvandsbeholderen og rørene i kælderen er utætte. Ejendommen er kun isoleret i begrænset omfang. KONKLUSION Ejendommen er i ekstremt dårlig stand og i sin nuværende tilstand uegnet til menneskebolig. En istandsættelse af ejendommen vil kræve, at fundamenterne føres ned til 900 mm under terræn, ydervæggene rettes op og at nedbrudt træ i bindingsværket skiftes ud herunder, at tavlerne i bindingsværket mures om, terrændækket kontrolleres og eventuelt skiftes ud herunder at der udføres en isolering af gulvet, gulvet i badeværelset skiftes og badeværelset renoveres, revner i indvendige vægge udbedres, der kommer nyt tag på inklusiv opsupplering af spær, så afstanden af mellem spærene reduceres til 900 mm, vinduerne skiftes ud installationer udskiftes herunder etablering af nyt varmeanlæg baseret på fjernvarme, en ny gasinstallation eller varmepumpe. Der vil givetvis i forbindelse med renoveringen fremkomme mange uforudsete forhold, der ikke er beskrevet ovenfor. Inden alle disse arbejder er afsluttet, er husets oprindelige form og konstruktion radikalt ændret og prisen vil være meget høj. Det er vores anbefaling, at bygningen rives ned. Side 6 af 8

7 GARAGE - UDHUS Ifølge BBR er ejendommen en ombygget staldbygning, hvor ombygningen fandt sted i Ejendommen må således være fra før 1927 og har formentlig fungeret som stald i forbindelse med Falkoner Alle 114B. Bygningens adresse i BBR er Falkoner Alle 118. Vi har ikke haft adgang til bygningens indre. Konstruktion Ejendommen er ifølge tegningerne udført i 1/1-stens murværk i ca 3,5 m højde. Taget er et sadeltag opbygget over trempelspær. Tagdækningen er formentlig skifer, selv om det i BBR er angivet til pap. Ydervæggene er af blankt murværk i den ene gavl medens de øvrige vægge er pudset, berappet eller bare malet. Ifølge tegningerne er fundamentet kun ført 300 mm i jord, men dette er ikke kontrolleret. Gulvet er ifølge tegningerne et betongulv direkte på jord. Ejendommen er ifølge BBR på 41 m². Vinduer og døre er af træ. Bygningen er kloakeret. Kloakken er ikke undersøgt. Tilstand Tagets tilstand er ikke kendt. Flere af tagnedløbene er ikke samlet til tagrende henholdsvis til hinanden. Ydervæggene har mange revner hvor de fleste skyldes manglende vedligeholdelse samt utætte tagrender og -nedløb, der har påvirket murværket genne, lang tid. Vinduerne mangler generelt maling og et gavlvindue mangler glas. Der er ikke tegn på mangler i fundamentet, KONKLUSION Overordnet mener vi, at bygningen kan bevares, men den kræver en del vedligeholdelse og istandsættelse: Taget skal formentlig lægges om. Kr Da der er en del utætte tagrende og vinduer er dårlige, må Det antages, at der er del råd i trækonstruktionerne både I tag og etageadskillelse. Afsat til udskiftning kr Renovering af ydervægge inklusive armering af revner, Udkradsning og omfugning af fuger samt udskiftning af nedbrudte sten kr Udskiftning af vinduer, dør og port kr Det må forudses, at der vil komme en del ekstraarbejder, der vil påvirke prisen betrageligt. Side 7 af 8

8 Jeg imødeser gerne jeres eventuelle bemærkninger. Med venlig hilsen Art-tek Jørgen Stuart Side 8 af 8