Udvikling af boligområde i Kaserneområdet

Transkript

1 Udvikling af boligområde i Kaserneområdet Lukket sag Sagsid: 18/2784 Sagen afgøres i: Plan- og Boligudvalget Bilag: 1) Lukket: Bilag 1- Lokalplan 291.pdf 2) Lukket: Bilag 2 - StøjrapportNiras.pdf 3) Lukket: Bilag 3 - Kammeradvokatens notat 4) Lukket: Bilag 4 - Støj, fritliggende bebyggelse.png 5) Lukket: Bilag 5 - Støjberegning, etagebolig.pdf Indledning Sagsgang Orientering Indstilling Beslutning BY ØK ÆGU PBU KMU BUU KTU SAMU BY=Byråd, ØK=Økonomiudvalg, ÆGU=Ældre- og Genoptræningsudvalg, PBU=Plan- og Boligudvalg, KMU=Klima- og Miljøudvalg, BUU=Børne- og Undervisningsudvalg, KTU=Kultur- og Trivselsudvalg, SAMU=Social- og Arbejdsmarkedsudvalg Udvalget skal med denne sag tage stilling til, om det nuværende plangrundlag skal være gældende for den videre byudvikling af Regimentet i Kasernebyen, eller om der skal udarbejdes nyt plangrundlag for hele eller dele af området. Beskrivelse af sagen Denne sag er lukket af den årsag, at der alt efter valg af løsning kan blive tale om erstatningsansvar. De i sagen fremlagte oplysninger vil kunne skade kommunen økonomisk, hvis de offentliggøres. Sagen kan åbnes efter en konkret vurdering. x Side 1

2 Byrådet vedtog Lokalplan nr. 291 for boliger i Kasernebyen den 11. september 2017 bilag 1. Arealet er ejet af kommunen, og formålet med lokalplanen er at kunne udstykke området til boligparceller, som kan sælges til opførelse af enfamiliehuse. Området er en del af den samlede rammelokalplan for hele byudviklingsområdet Kasernebyen fra Lokalplanen indeholder to delområder; Delområde 1 er beliggende nord for Kaserne Parkvej, og vil kunne indeholde godt 30 grunde til enfamiliehuse. Delområde 2 er beliggende syd for Kaserne Parkvej ud for de gamle kasernebygninger. Området vil kunne indeholde omkring 10 grunde til enfamiliehuse. Området er beliggende op til 250 m fra motorvejen, syd for denne. Det er i lokalplanen beskrevet, at der kan forventes trafikstøj over Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på lokalplanområdets nordlige arealer. Grænseværdien for boligområder er på Lden 58 db. I lokalplanen findes et støjkort baseret på trafikmængden i 2012, men det beskrives, at trafikmængden og dermed støjniveauet forventes at være stigende. Da lokalplanen beskriver en forventning om støj over grænseværdien i den nordlige del, og ikke i den sydlige del, er arbejdet med at byggemodne den sydlige del påbegyndt. Således vedtog Byrådet 9. oktober 2017 at igangsætte byggemodningen af delområde 2, ligesom Byrådet på møde 13. november 2017 tog stilling til udbuddet og frigav midler til projektering og udførsel. Støjberegning Grundet formuleringen i lokalplanen om en stigende trafikmængde og deraf følgende forventning om overskridelse af de vejledende støjgrænser, har administrationen fået foretaget en ny støjberegning for vejtrafikstøj indenfor hele lokalplanområdet. Støjkortet viser at støjniveauet ligger i intervallet db for hele området, Bilag 2. Det vil sige at de vejledende støjgrænser ikke kan overholdes i lokalplanområdet under de givne forudsætninger. Niras har desuden lavet beregninger, der viser, at det med støjdæmpende foranstaltninger langs motorvejen er muligt at reducere støjniveauet i hele lokalplanområdet til under grænseværdien. De støjdæmpende foranstaltninger består af forøgelse af de eksisterende støjvolde, så de når op i 20 meters højde. Det er muligt rent fysisk med hensyntagen til både gasledning og højspændingsledning. Lovgivningsmæssige rammer Grænseværdierne for støj er gjort bindende med planlovens 15a. En lokalplan må kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvis planen med bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger mv. kan Side 2

3 sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. Boliger er støjfølsom anvendelse. Kammeradvokaten har vurderet, at Lokalplan nr. 291 er gyldigt tilvejebragt i fht. planlovens 15 a med lokalplanens bestemmelse Den foreskriver, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før det er dokumenteret, at de vejledende støjgrænser kan overholdes i indendørs opholdsrum og på de udendørs opholdsarealer. Det er Kammeradvokatens vurdering Bilag 3, at de nyeste oplysninger om støjforholdene i lokalplanområdet ikke nødvendigvis udgør en hindring for byggemodning og salg af byggegrunde. Det er forudsat, at kommunen ved udbud af byggegrunde, loyalt oplyser om alle relevante forhold, herunder det faktiske støjniveau i lokalplanområdet. Samtidig oplyser Kammeradvokaten dog, at Ringsted Kommune ikke har hjemmel til at meddele byggetilladelse i et støjbelastet område, med mindre bygningsreglementets krav til boligers støjniveau kan overholdes. Bygningsreglementets krav til boliger regulerer støj ved indendørs ophold, og kan ikke fraviges. I denne forbindelse fremhæver Kammeradvokaten, at meddelelse af en byggetilladelse, der senere erklæres ugyldig, kan føre til et erstatningsansvar. Det er Kammeradvokatens anbefaling af Ringsted Kommune sikrer sig viden om hvorvidt og hvorledes det er teknisk muligt at overholde bygningsreglementets støjkrav og Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj. Kammeradvokaten anbefaler endvidere, at Ringsted Kommune på baggrund af den nye viden fra støjberegningen overvejer, om denne viden skal føre til ændringer af lokalplanen inden byggegrundene udbydes. Kammeradvokatens anbefaling vedrørende den tekniske mulighed for at overholde bygningsreglementets støjkrav henviser til den maksimale støj indendørs med lukkede vinduer. Her oplyser Niras, at dette kan overholdes ved at stille krav til at der benyttes ekstra gode vinduer i de facader, der er støjbelastede. Da støjen kommer fra nord, vil det primært være de nordlige facader. Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj regulerer kravene til den maksimale støj udendørs og indendørs med åbne vinduer. Af Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj fremgår følgende: Generelt gælder det, at støjgrænserne skal overholdes alle steder i det område, man ser på, herunder både ved facaden af bygningerne og på de udendørs opholdsarealer. Desuden fremgår det i en anden vejledning fra Miljøstyrelsen, dog om støj fra virksomheder, at: Støjgenerne for et konkret område skal principielt overholdes på ethvert sted i området. Inddragelse og høring Ingen Side 3

4 Økonomi Sagen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser. Vurdering Det er administrationens vurdering at det er fysisk muligt at forøge støjvolden langs motorvejen i en højde op til 20 meter. Foruden plangrundlag og myndighedsarbejde vil det kræve en meget stor volumen jord. En støjvold i denne højde vil have en bredde på op til 40 meter nederst. Tiloversbleven jord fra udviklingen af erhvervsområdet på Jordemodervej samt fra andre byudviklingsprojekter vil kunne påkøres støjvoldene. Administrationen vurderer, på baggrund af vurderingerne fra Kammeradvokaten og resultater af støjberegninger, at det er muligt at udstede byggetilladelser, der overholder bygningsreglementet. Dette set i forhold til, at bygningsreglementet kun foreskriver krav til støjgrænser ved indendørs opholdsarealer, og at disse kan imødekommes med ekstra krav om valg af vinduer. Det ser dog anderledes ud i forhold til Miljøstyrelsens vejledende grænser for vejstøj. Her beskriver Miljøstyrelsen i deres vejledninger om støj, at det generelt gælder, at de skal overholdes alle steder i området. Ligeledes at støjgenerne principielt skal overholdes på ethvert sted i området. Det er administrationens vurdering at det vil give anledning til usikkerhed, hvis ikke dette tolkes sådan, at støjgrænserne skal gælde alle udendørsarealer. Hvis kommunen udsteder byggetilladelse til byggeri af boliger, hvor støjgrænserne ikke kan overholdes, vil det kunne påføre kommunen et erstatningsansvar. Administrationen kan derfor ikke anbefale at lokalplan nr. 291 realiseres i sin nuværende form før støjvolden er forøget i op til 20 meters højde. For at pege på en løsning med en kortere tidshorisont, anbefaler administrationen at der udarbejdes en ny lokalplan for området, der sikrer at grænseværdierne overholdes. I en sådan lokalplan skal der tages hensyn til alle ovenstående oplysninger dvs. de nye støjmålinger og grænseværdier for både indendørs og udendørs støj. Der skal i lokalplanen være et krav om, at bebyggelsen udformes og placeres således, at også de udendørs støjgrænser overholdes. Det være sig ved etablering af en sammenhængende etageboligbebyggelse mod nord, og højere bebyggelse flere steder i lokalplanområdet, så det afskærmer det øvrige område for støj. Arealet vil med fordel kunne udbydes som et samlet byudviklingsprojekt til en udvikler, der både laver lokalplan, samlet bebyggelsesplan for området, og støjberegninger på baggrund af bebyggelsesplanen. Bebyggelsesplanen kan indeholde blandet byggeri med højest bebyggelse mod nord, fx med townhouses og opholdsrum mellem bebyggelserne, og så til mere fritliggende og lavere bebyggelse mod Kaserne Parkvej. En sådan bebyggelse vil også kunne anvendes til alternative boformer, seniorbofællesskaber mv. Forud for administrationens vurdering og indstilling til den fremtidige anvendelse af lokalplan 291 har administrationen fået foretaget støjberegninger af Side 4

5 forskellige typer bebyggelser. Fritliggende enfamiliehuse uden støjvold eller andet vil med en øst-vest placering kunne skabe et mindre opholdsareal mod syd, men vil ikke kunne sikre at hele udendørsarealet holdes under grænseværdierne bilag 4. En sammenhængende etagebebyggelse i op til 12 meters højde vil betyde at omkring halvdelen af delområde 1 vil være under grænseværdien for støj bilag 5. Der skal derfor flere høje bebyggelser til, før hele området kan holdes under grænseværdien. Vælges en løsning hvor det gældende plangrundlag bevares og først udnyttes, når støjvolden er forøget, vil der kunne etableres op til 40 fritliggende enfamiliehuse i området. Der kan være en tidshorisont på adskillelige år, idet støjvolden vil skulle forøges fra 6-10 meter til 20 meter. Vælges en løsning med frasalg til projekt er det administrationens vurdering at det vil kunne udbydes til salg i indeværende år. Der vil være tale om blandede boligtyper med vægt på etageboliger og tæt-lav-bebyggelse og ingen eller få fritliggende enfamiliehuse. Indstilling Direktionen indstiller, at Byrådet tager stilling til, om gældende lokalplan skal afvente forhøjelse af støjvoldene langs motorvejen eller om der skal igangsættes en ny proces for udvikling og planlægning af området, som beskrevet i sagen.til Beslutning i Plan- og Boligudvalget den Administrationen afsøger markedets interesse for at udvikle området, og ændrer ikke plangrundlag på nuværende tidspunkt. Når der er nye oplysninger om markedets interesse eller muligheder for at udbygge støjvold fremlægges hurtigst muligt en sag på ny. Ej til stede: Timo Jensen Side 5