Klager. København, den 28. juli 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 28. juli 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Finn Pedersen, Henrik Stage og Morten Dahl v/ Chartis Kalvebod Brygge København K. Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes de indklagede, at klager ikke forinden sit køb af rækkehus blev bekendt med, at der måske var problemer med ejendommens fundering. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde et rækkehus til salg for arvingerne i et dødsbo. Klager ønskede at købe rækkehuset og underskrev derfor den 8. november 2005 en købsaftale om køb af ejendommen for kr I forbindelse med handlen havde klager fået udleveret en tilstandsrapport udarbejdet den 30. september 2005, hvoraf det fremgik, at der i soklen mod øst var overfladerevner, der kunne medføre løs sokkelpuds, at der var mindre revner i betongulv i depot, at der var områder med revnedannelser i murværk mod syd og vest, at der var svind-/bevægelsesrevner i pudsede overflader mod vest samt revner i vægge og loft i affaldsrum. Samtlige revner havde af den byggesagkyndige fået betegnelsen K1, hvilket beskriver skader, som ikke havde nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

2 2 Efter overtagelsen af ejendommen konstaterede klager i forbindelse med tapetsering af vægge, at der var revner i de indvendige mure, og hun anmeldte disse skader til sit ejerskifteforsikringsselskab. Selskabets skadeskonsulent besigtigede skaderne, ligesom et ingeniørfirma blev bedt om at vurdere revnedannelserne i ejendommen. Ingeniørfirmaets rapport fremkom den 18. december 2006, og det fremgik heraf bl.a.: [...] Der er sammen med nuværende ejer foretaget besigtigelse af forholdene den 8. december Vurderingen baseres endvidere på projektmateriale fra Teknisk forvaltning, samt 2 geotekniske rapporter udført på naborækkehuset [...]. [...] Udvendigt Østfacade: Der kan konstateres revne i sokkel 2 steder [...] Over vindue er der en hårfin revne op mod taget. Det murede parti har en svag og ensartet hældning mod syd. [...] Vestfacade: På terrasse er der efterpudset flere revner. Vandret revne skønnes i forbindelse med murpap. I vestgavl ca. midt stue er der observeret en revne i sokkel som hårfint fortsætter op til vindue. Indvendigt I soveværelse kan konstateres revne i væg mod [naborækkehuset] ca. midt i huset, Revne mellem sydvestlig ydervæg og lejlighedsskel, samt mellem skillevæg mod værelse og ydermur (væggen er tilsyneladende ikke muret i forbandt med ydervæggen). [...] Den 21. december 2006 fremkom skadekonsulentrapport, hvoraf det bl.a. fremgik: [...] Jeg vurderer ikke at skadebilledet hos vores kunde stemmer overens med de udleverede

3 3 geotekniske rapporter der er udført hos nabo [...]. Jeg valgte derfor at se byggesagen hos kommunens tekniske forvaltning. Af byggesagen fremgår det at ingeniørerne har været klar over at der var specielle forhold omkring funderingen i denne del af projektet. Jeg kunne se af sagen at der er foretaget diverse beregninger og der er udført tegninger og beskrivelser af hvordan funderingen skulle udføres. Jeg bad herefter [ingeniørfirmaet] om at vurdere forholdene. Jeg vedlægger rapport fra dem. På baggrund af de undersøgelser, der er lavet vurdere jeg ikke at der er en skade vurderet ud fra forsikringsbetingelserne. Jeg mener ikke at der er en skade der nedsætter bygningens værdi væsentligt i forhold til andre bygninger af samme alder.[...] Den 8. januar 2007 skrev klagers ejerskifteforsikringsselskab til klager og meddelte, at det var selskabets vurdering, at der ikke ville ske større sætninger i fremtiden, og at der derfor ikke var nærliggende risiko for skader. Der var ikke tale om bygningsskade, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Selskabet dækkede alene de indvendige revner, der var større, end men kunne forvente, som køber af et hus fra Revnerne nævnt i tilstandsrapporten dækkedes ikke. Den 22. og den 24. august 2007 skrev klagers advokat til de indklagede og fremsatte krav om erstatning på grund af, at de indklagede ikke i forbindelse med klagers køb havde oplyst klager om ejendommens meget alvorlige tilstand, selvom de indklagede var bekendt hermed. De indklagede besvarede advokatens henvendelse den 27. august 2007 og anførte i den forbindelse, at de indklagede ikke havde været bekendt med, at der var alvorlige sætningsskader på ejendommen, og anførte videre, at det var uvist, om der var sætningsskader som følge af funderingsproblemer på det omhandlede rækkehus, idet der alene var dokumentation for, at der var problemer med naboejendommens fundering. Den 23. juli 2008 blev der udarbejdet endnu en ingeniørrapport på ejendommen, hvoraf det bl.a. fremgik: [...]

4 [...] 4

5 [...] 5

6 6

7 7 [...] Den 23. september 2008 skrev ejerskifteforsikringsselskabet til klagers advokat bl.a.: [...]

8 8 [...] Klager klagede efterfølgende over sit ejerskifteforsikringsselskab til Ankenævnet for

9 9 Forsikring, der ved kendelse af 25. maj 2009 gav forsikringsselskabet medhold i, at den tilbudte udbedringsmetode var tilstrækkelig henset til prognosen for de fremtidige sætninger. Den 4. august 2009 søgte klager sit forsikringsselskab om retshjælpsdækning til at føre en retssag vedrørende erstatning for manglerne på ejendommen. Den 24. august 2009 indgav klager klage over de indklagede til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Det fremgår af sagen, at klager tillige indgav klage over den byggesagkyndige, der havde udarbejdet tilstandsrapporten, til Ankenævnet for Huseftersyn. Den 23. september 2009 skrev forsikringsselskabet til klagers advokat og meddelte, at da sagen allerede verserede i Ankenævnet for Byggesagkyndige og Klagenævnet for Ejendomsformidling, kunne selskabet ikke tage stilling til, om der kunne meddeles retshjælp, før disse sager var afgjort. Klager har i forbindelse med klagesagen fremlagt et tilbud, som hendes nabo har indhentet, på udbedring af sætningsskader på naboejendommen. Nedramming af pælefundering, nedbrydning af ikke bærende vægge, ophugning af gulv, støbning af nyt armeret dæk over pælene, samt genopbygning af vægge og gulv, var anslået til at koste kr inkl. moms i december Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager, kr , svarende til afhjælpningsudgiften på naboens ejendom, med tillæg af prisforøgelse på 10 % beregnet på grundlag af udviklingen i byggeindekset. Manglerne på ejendommen er af en sådan karakter, at de helt åbenbart burde have været oplyst af de indklagede. De indklagede har dermed handlet groft uagtsomt ved ikke at følge op på de oplysninger om ejendommen, som de har modtaget. Klagers nabo kan bevidne, at både arvingerne og de indklagede blev forsynet med de relevante oplysninger om husets tilstand uden at foretage sig yderligere. Klager har klaget over den byggesagkyndige til Ankenævnet for Huseftersyn, men der foreligger ikke en afgørelse endnu, idet der angiveligt skal afholdes syn og skøn i forbindelse med sagen. De indklagede har gjort gældende, at sagen bør afvises fra nævnsbehandling, men klager finder, at nævnet er fuldt ud kompetent til at vurdere, hvorvidt de indklagede har overholdt god ejendomsmæglerskik, og om der er begået en ansvarspådragende handling i håndteringen af den konkrete sag. Med hensyn til tabsopgørelsen er klager

10 10 enig i, at dette bør overlades til domstolene at afgøre. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab har anført, at klager har udvist passivitet, men klager har siden henvendelsen til de indklagede brugt knap 2 år på, at Ankenævnet for Forsikring tog stilling til, om klagers ejerskifteforsikringsselskabs vurdering af skaderne var korrekt. Af hensyn til omkostningerne, har klager ikke startet sagen op andre steder, før der forelå en endelig afgørelse fra ejerskifteforsikringen, og den forelå først den 25. maj Hele passivitetsproblematikken henhører under domstolene og ikke nødvendigvis under nævnets behandling. De indklagede har bl.a. anført: Indledningsvis bemærkes, at sagen bør afvises fra nævnsbehandling, idet en eventuel tabsopgørelse kræver afholdelse af syn og skøn, hvilket falder uden for en klagenævnsbehandling. Skulle nævnet vælge at behandle sagen, nedlægger de indklagede påstand om frifindelse. De indklagede modtog ikke fra arvingerne oplysninger om, at der var sætningsskader på ejendommen, og tilstandsrapporten nævnte heller ikke noget herom. I tilbud på ejerskifteforsikring er der ingen forbehold for sætningsskader. De indklagede har derfor aldrig haft nogen mistanke om sætningsskader, hvorfor de indklagede ikke har tilbageholdt oplysninger for køber herom. De indklagede har to mæglerbutikker. Den ene butik har solgt ejendommen til klager. Lederen af den anden butik har vurderet klagers nabos ejendom og fået at vide, at denne ejendom havde kraftige sætningsskader. Naboen oplyste, at sætningsskaderne ikke vedrørte klagers ejendom. Naboens ejendom er angiveligt opført på et hul, som er blevet fyldt med slagger og affald, mens nabohusene er bygget på bakkerne ved siden af hullet. Lederen af den anden butik har aldrig set rapporter vedrørende jordforholdene under naboens ejendom. Der har derfor ikke været grund til, at lederen af den anden butik skulle nævne over for den første butik, at der var problemer i det omhandlede rækkehus. Naboen gjorde klart, at problemet kun var i hendes hus. De indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis har bl.a. anført: Klager og dennes advokat har udvist en sådan passivitet i forhold til de indklagede, at klagen allerede af denne grund bør bortfalde. Klagers advokat har således ved brev af 24. august 2007 rettet henvendelse til de indklagede vedrørende sagen, og de indklagede har besvaret henvendelsen den 27. august Herefter hørte de indklagede intet til sagen før nævnets henvendelse i august Da klagers advokat ikke i mere end 2 år har rettet henvendelse til de indklagede, kunne de indklagede med

11 11 rette forvente, at der ikke skete yderligere i sagen. Såfremt nævnet ikke er enig i, at sagen skal afvises allerede grundet i passivitet, bør sagen sættes i bero indtil Ankenævnet for Huseftersyn er fremkommet med sin afgørelse. Herudover findes det ikke dokumenteret, at de problemer, der er med sætninger på naboejendommen, er tilsvarende i klagers ejendom, jf. ejerskifteforsikringens reaktioner i den sag, der er anmeldt til ejerskifteforsikringen. Det ses ligeledes ikke dokumenteret, at de indklagede skulle have fået udleveret rapporter på naboejendommen, og selvom der er problemer med sætningsskader i naboejendommen, er det ikke dokumenteret, at der skulle være problemer med klagers ejendom, eller at de indklagede på nogen måde skulle have ageret anderledes end gjort. Det bestrides derfor, at de indklagede skulle være erstatningsansvarlige over for klager. Skulle nævnet mod forventning finde, at de indklagede har handlet erstatningspådragende bestrides klagers tabsopgørelse, idet denne grunder på skader/udbedringsomkostninger på en anden ejendom end klagers, hvilket ikke kan lægges til grund for opgørelse af eventuelt tab for klager. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klager efter de indklagedes afvisning af erstatningskravet den 27. august 2007 anmeldte sætningsskaderne til sit forsikringsselskab samt klagede over forsikringsselskabet til Ankenævnet for Forsikring. Efter afgørelsen af forsikringssagen søgte klager om retshjælpsdækning og indgav klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling og Ankenævnet for Huseftersyn. På den baggrund finder nævnet ikke, at klager har udvist en sådan passivitet, at nævnet allerede af denne grund ikke kan give klager medhold i klagen. Som sagen foreligger oplyst, er det usikkert, om der på klagers ejendom er alvorlige sætningsskader, der stammer fra en utilstrækkelig fundering af ejendommen. Uanset dette finder nævnet det ikke godtgjort, at de indklagede på handelstidspunktet var eller burde være i besiddelse af informationer om ejendommens funderingsforhold, der skulle have været oplyst til klager. Eventuelle oplysninger fra naboen om skader på naboens ejendom og om naboens kendskab til skader på klagers ejendom, bevirker ikke, at de indklagede har haft pligt til at oplyse klager herom, særligt ikke når en byggesagkyndig har gennemgået klagers ejendom og ikke fundet alvorlige sætningsskader. Nævnet finder herefter ikke anledning til kritik af de indklagedes arbejde og kan derfor ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klager.

12 12 Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand