Tillæg nr. 39. til Kommuneplan Ringkøbing-Skjern Kommune, Områder til boligformål og offentligt formål ved Vanting Sø, Ølstrup

Transkript

1 Tillæg nr. 39 til Kommuneplan Ringkøbing-, Områder til boligformål og offentligt formål ved Vanting Sø, Ølstrup Ortofoto Ringkøbing- Ringkøbing- 12. maj 2015

2 FORORD TIL KOMMUNEPLANTILLÆGGET Kommuneplantillægget fastlægger muligheden for at etablere områder til offentligt formål og boligformål ved Vanting Sø i Ølstrup. Kommuneplantillægget består af: En redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål. Bestemmelser med tilhørende kort, der regulerer rammerne for lokalplanlægningen. Retsvirkninger og klagevejledning. REDEGØRELSE Baggrund og formål Dette tillæg til kommuneplanen er udarbejdet i forbindelse med Lokalplan nr. 378 efter et ønske om at kunne opføre boligbebyggelse i form af en blanding af parcelhuse og række/gårdhavehuse samt et nyt multihus Kernen ved den nyanlagte Vanting Sø i den vestlige del af Ølstrup. Desuden ønskes eksisterende boliger på Byvejen erstattet er mere tidsvarende boligbyggeri. Området er på ca. 7,1 ha og fremstår i dag som en blanding af bebyggede og ubebyggede arealer. Tættest byen findes enkelte boliger samt området med friskole, børnehave, sognegård og et større parkeringsområde. Kommuneplantillægget udlægger et nyt område til offentligt formål (56of009), ændrer afgrænsningen og bestemmelserne for rammeområde 56bo007, ændrer afgrænsningen og bestemmelserne for rammeområde 56be003 samt udtager en del af rammeområde 56bo004. Særligt værdifulde landbrugsområder Jævnfør Cirkulære nr af 19. april 2010 om jordbrugsmæssige interesser under kommune- og lokalplanlægningen m.v. skal det blandt andet sikres, at der fortsat er klare grænser mellem landsbyen og det åbne land, at byudviklingen sker indefra og ud, og at forbruget af landbrugsjord til ikke-jordbrugsmæssige formål ikke bliver større end nødvendigt. Dele af rammområderne har været omfattet af kommuneplanen igennem en længere årrække, og etaperne er med placeringen nær eksisterende boligområder en naturlig forlængelse af den vestlige del af Ølstrup. Kun mindre dele af rammeområderne ligger indenfor arealer, der i kommuneplanen er udpeget som særligt værdifulde landbrugsområder. Rammeområderne udlægges til de respektive formål i tillægget til kommuneplanen og med angivelse af rækkefølgen for områdets udvikling. Rækkefølgebestemmelserne skal følges op af lokalplaner, som udarbejdes i takt med behovet for udstykning af flere grunde. Forslag til Lokalplan nr. 378 er således 1. etape af byudviklingsområdet. Udnyttelsen af i forvejen kommuneplanlagte men dog delvis jomfruelig jord til byformål, rækkefølgebestemmelser i kommuneplanen og etapevise lokalplaner er med til at sikre, at byudviklingen sker indefra og ud, at grænsen mellem by og land ikke udviskes, og at der tages størst muligt hensyn til jordbrugserhvervet. Grundvand Rammeområderne ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD). Desuden ligger en mindre del af rammeområderne indenfor et nitratfølsomt indvindingsområde (NFI) og indsatsområde mht. nitrat (ION). 2

3 Afgrænsning af rammeområder og kommuneplantillæg ift. OSD, NFI og ION. Ifølge forslag til Vandplanernes retningslinje 40 og 41 bør OSD og NFI som hovedregel friholdes for byudvikling eller ændret anvendelse. Dog kan der planlægges for bl.a. boliger, hvis tekniske tiltag sikrer grundvandsbeskyttelsen og -dannelsen, og hvis alternative placeringer og planlægningshensyn afvejes. Baggrunden for rammeområdernes placering indenfor OSD og NFI skal ses i relation til den helhedsplan for Ølstrup, der blev udarbejdet i Helhedsplanen lægger op til, at der skal udstykkes nye, attraktive grunde ved den nyanlagte Vanting Sø i umiddelbar nærhed til byens institutioner og sociale mødesteder, som gentænkes. Herlighedsværdien, som søen og åen vil skabe, vil medvirke til at skabe attraktive byggegrunde, som ikke i samme omfang vil kunne nås andre steder i Ølstrup. Desuden ligger hele Ølstrup indenfor OSD. Ved at udlægge et nyt boligområde vest for Ølstrup i tilknytning til Vanting Sø sikres det, at kun en mindre del af området ligger indenfor NFI. Med en placering øst for Ølstrup, vil en større del ligge indenfor NFI. Rammeområderne er med placeringen nær eksisterende boligområder en naturlig forlængelse af den vestlige del af Ølstrup. I forbindelse med kommuneplanrevision 2013 blev rammeområdet 56bo007 udlagt til boligformål. Her blev der redegjort og begrundet for arealudlægget og miljømål samt foretaget en risikovurdering. Samme forhold og begrundelser gør sig gældende for lokalplanområdet. I kommuneplantillægget er der indarbejdet forskellige tiltag, der sikrer grundvandsbeskyttelsen og - dannelsen: - Regnvandsbassiner kan etableres såfremt de udføres med tæt membran. - Befæstelsesgraden for den enkelte ejendom må ikke overstige 50, hvilket medvirker til regnvand kan nedsive lokalt og dermed sikre grundvandsdannelsen. - Regnvands- og spildevandsledninger skal til enhver tid opfylde den bedst tilgængelige teknologi med hensyn til tæthed, samlinger, tæthedsprøvning med videre. - Desuden skal veje og pladser skal udføres med en belægning som muliggør, at afstrømmende vand kan opsamles, hvilket beskytter grundvandet. - Stier kan udføres med permeable belægninger. - Tage kan udføres som levende, grønne tage. Afledning af regn- og spildevand skal ske i overensstemmelse med gældende spildevandsplan. Det bør tilstræbes, at regnvand fra tage i videst muligt omfang nedsives på den enkelte ejendom. Der åbnes ikke mulighed for aktiviteter, der vil få negativ indvirkning på grundvandet eller vandforsyningen. 3

4 Miljøvurdering Kommuneplantillægget er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, og der er således gennemført en screening af kommuneplantillægget sammen med lokalplanforslaget. Screeningen offentliggøres samtidig med forslaget til kommuneplantillæg og lokalplanforslaget. Samlet vurdering af screeningen De mulige negative konsekvenser af planernes realisering knytter sig hovedsagligt til inddragelsen af primært jomfruelig jord til byudviklingsformål på grænsen til det åbne land indenfor områder med grundvandsinteresser og kulturarvsinteresser samt med flere, større befæstede arealer og mere trafik til følge. De mulige positive effekter af planernes realisering knytter sig hovedsagligt til, at kultur- og fritidslivet får forbedrede muligheder for at blomstre med det nye multihus og gentænkning af parkeringspladsen ved friskolen og institutioner som et socialt mødested. Sammen med flere boliger, kan dette medvirke til at opretholde det nuværende serviceniveau i byen. Konklusion Ringkøbing- har på baggrund af screeningen vurderet, at kommuneplantillægget ikke omfatter kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelsen af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning af miljøet. 4

5 BESTEMMELSER Tillæg nr. 39 til Kommuneplan Ringkøbing- I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer foretages følgende ændring af Kommuneplan , Ringkøbing-Skjern Kommune: Tillæg nr. 39 til Kommuneplan Ringkøbing- udarbejdes med henblik på at: Udvide eksisterende rammeområde til boligformål 56bo007. Ændre rammebestemmelserne for eksisterende rammeområde til boligformål 56bo007. Ændre rammebestemmelserne for eksisterende rammeområde til blandet bolig- og erhvervsformål 56be003. Reducere afgrænsningen af eksisterende rammeområde til blandet bolig- og erhvervsformål 56be003. Reducere afgrænsningen af eksisterende rammeområde til boligformål 56bo004. Udlægge et nyt område til offentligt formål, der betegnes 56of009. Eksisterende bestemmelser for rammeområde 56be003, se kortbilag 1 Kortbilag 1. Eksisterende rammeområder. 5

6 Området er udlagt til Blandet bolig og erhverv Samlet bruttoetageareal til butiksformål max. 500 m 2. Butiksstørrelse dagligvarer max. 500 m 2. Udvalgsvarer max. 500 m 2. Særligt pladskrævende max. 500 m 2. Egne produkter max. 500 m 2. Bebyggelsens art og anvendelse Blandet formål (boligbebyggelse, erhvervsbebyggelse og offentlige formål). Bolig, erhverv og offentlig bebyggelse. Område til særligt pladskrævende butikker. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 25. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Bebyggelsesprocent: Åben lav max. 25, tæt lav max. 35, erhvervs- og offentlig bebyggelse max. 40. Byrådet kan ved erhvervsbebyggelse i særlige tilfælde tillade en bebyggelsesprocent på 50. Der kan i lokalplan træffes særlige højdebestemmelser for enkelte bygninger. Miljøforhold Ny erhvervsbebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret anlæg, der på tilfredsstillende måde renser spildevandet. Der skal ved byggeri og anlæg inden for kulturarvsarealer tages hensyn til de kulturhistoriske interesser. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone Eksisterende bestemmelser for rammeområde 56bo004, se kortbilag 1 Området er udlagt til Boligområde Ingen Lokalplanlægning Lokalplan nr Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 25. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Max. bebyggelsesprocent 25 ved åben lav, 35 ved tæt lav. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet tagetage. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone 6

7 Eksisterende bestemmelser for rammeområde 56bo007, se kortbilag 1 Området er udlagt til Boligområde. Lavbundsareal med middel risiko for udledning af okker. Det skal sikres, at der ikke planlægges for byggeri med videre, der ved deres placering og omfang medfører skadelig udledning af okkerholdigt vand. Bebyggelsens art og anvendelse I området må der etableres erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder. Det er en forudsætning, at boligens karakter af bolig ikke forandres, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen. Der må ikke drives nogen form for handel med dagligvarer eller udvalgsvarer i området. Området kan bebygges med max. 10 boliger. Åben lav boligområde til helårsbeboelse samt de til området hørende kollektive tekniske anlæg. Boligbebyggelse må kun bestå af helårs en og/eller flerfamilie boligbebyggelser indrettet til fast bopæl. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er fastsat til 30. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Grundstørrelser mellem 700 m 2 og 1400 m 2. Arealet indenfor kirkezone I skal friholdes for bebyggelse og beplantning samt terrænændringer. Infrastruktur Eventuel vejadgange gennem kirkezone I kræver aftale med kirkemyndighederne. Miljøforhold Grundvandstiltag: Tilstandskrav 1AA-1AC, se generelle rammer. Tage kan anlægges som grønne tage, og stier kan etableres med permeable belægninger. Max befæstelsesgrad 25 % for området. Opholdsarealer Det resterende areal henlægges som grønne arealer. Ikke bebyggede arealer på den enkelte grund skal udlægges til adgangs- og parkeringsareal samt til private opholdsarealer. Opholdsarealerne ved de enkelte boliger skal være velbeliggende i forhold til solen og udlægges i forbindelse med boligens primære opholdsrum. Området skal forsynes med grønne rekreative arealer og stier, der forbinder området med byen og det åbne land. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone 7

8 Bestemmelser for nyt rammeområde 56of009, se kortbilag 2 Kortbilag 2. Nye rammeområder. Offentligt formål. Lavbundsareal med middel risiko for udledning af okker. Det skal sikres, at der ikke planlægges for byggeri med videre, der ved deres placering og omfang medfører skadelig udledning af okkerholdigt vand. Bebyggelsens art og anvendelse Offentlige formål i form af undervisningstilbud, institutioner, idrætshal, sportsbaner, forsamlingshuse, legeplads, større parkeringsarealer o.lign. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Dog kan der i enkelte tilfælde tillades en bebyggelseshøjde på maks. 9,5 m. Bebyggelse i kirkezone I kræver aftale med kirkemyndighederne Infrastruktur Vejadgange gennem kirkezone I kræver aftale med kirkemyndighederne. 8

9 Miljøforhold Grundvandstiltag: Tilstandskrav 1AA-1AC, se generelle rammer. Tage kan anlægges som grønne tage, og stier kan etableres med permeable belægninger. Befæstelsesgraden for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Opholdsarealer Området skal forsynes med grønne rekreative arealer og stier, der forbinder området med byen og det åbne land. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone. Nye bestemmelser for rammeområde 56bo007, se kortbilag 2 Boligformål. Lavbundsareal med middel risiko for udledning af okker. Det skal sikres, at der ikke planlægges for byggeri med videre, der ved deres placering og omfang medfører skadelig udledning af okkerholdigt vand. Bebyggelsens art og anvendelse I området må der etableres erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder. Det er en forudsætning, at boligens karakter af bolig ikke forandres, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen. Der må ikke drives nogen form for handel med dagligvarer eller udvalgsvarer i området. Blanding af åben/lav og tæt/lav boligområde til helårsbeboelse samt de til området hørende kollektive tekniske anlæg. Boligbebyggelse må kun bestå af helårs en og/eller flerfamilie boligbebyggelser indrettet til fast bopæl. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom til åben/lav boligbebyggelse er fastsat til 30. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom til tæt/lav boligbebyggelse er fastsat til 40. Bebyggelsesprocenten beregnes efter reglerne i Bygningsreglementet. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Grundstørrelse til åben/lav boligbebyggelse min. 700 m 2 og maks m 2. Grundstørrelse til tæt/lav boligbebyggelse min. 350 m 2. Bebyggelse i kirkezone I kræver aftale med kirkemyndighederne Infrastruktur Vejadgange gennem kirkezone I kræver aftale med kirkemyndighederne. Miljøforhold Grundvandstiltag: Tilstandskrav 1AA-1AC, se generelle rammer. Tage kan anlægges som grønne tage, og stier kan etableres med permeable belægninger. Befæstelsesgraden for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. 9

10 Opholdsarealer Ikke-bebyggede arealer på den enkelte grund skal udlægges til adgangs- og parkeringsareal samt til private opholdsarealer. Opholdsarealerne ved de enkelte boliger skal være velbeliggende i forhold til solen og udlægges i forbindelse med boligens primære opholdsrum. Området skal forsynes med grønne rekreative arealer og stier, der forbinder området med byen og det åbne land. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone. Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone. Nye bestemmelser for rammeområde 56be003, se kortbilag 2 Blandet bolig og erhverv. Samlet bruttoetageareal til butiksformål max. 500 m 2. Butiksstørrelse dagligvarer max. 500 m 2. Udvalgsvarer max. 500 m 2. Særligt pladskrævende max. 500 m 2. Egne produkter max. 500 m 2. Bebyggelsens art og anvendelse Blandet formål (boligbebyggelse, erhvervsbebyggelse og offentlige formål). Bolig, erhverv og offentlig bebyggelse. Område til særligt pladskrævende butikker. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8,5 m. Bebyggelsesprocent: Åben lav maks. 30, tæt lav maks. 40, etage maks. 50, erhvervs- og offentlig bebyggelse maks. 40. Der kan i lokalplan træffes særlige højdebestemmelser for enkelte bygninger. Miljøforhold Ny erhvervsbebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret anlæg, der på tilfredsstillende måde renser spildevandet. Der skal ved byggeri og anlæg inden for kulturarvsarealer tages hensyn til de kulturhistoriske interesser. Grundvandstiltag: Tilstandskrav 1AA-1AC, se generelle rammer. Tage kan anlægges som grønne tage, og stier kan etableres med permeable belægninger. Befæstelsesgraden for den enkelte ejendom må ikke overstige 50. Området er ved planens vedtagelse beliggende i landzone Området vil med en fremtidig lokalplan udlægges til landzone 10

11