VEJLEDNING OM PLACERING AF BYGGERI I KUPERET TERRÆN

Transkript

1 VEJLEDNING OM PLACERING AF BYGGERI I KUPERET TERRÆN

2

3 Indholdsfortegnelse Lokalplaneksempler...7 Baggrunden for bestemmelserne...9 Bebyggelsens udformning...10 Bolig med forskudte etager...11

4

5 Indledning Gennem de seneste år er der sket en holdningsændring hos parcelhusejere til hvordan et spændende område skal være udformet. Der er en langt større individualisme end det tidligere er set. Der har netop derfor været stor efterspørgsel på grunde beliggende i et kuperet terræn, da disse grunde ofte medfører at udsigten bliver langt videre end til egen ligusterhæk. Når et område er kuperet, vil det være velegnet til etablering af bebyggelse med forskudte etager. De fleste lokalplaner giver kun i begrænset omfant til terrænregulering og der er dermed en række forhold, man som bygherre må forholde sig til, ved valg af grund og hustype. Denne vejledning har således til formål at give indtryk af, hvilke typer boliger lokalplanerne typisk giver mulighed for at opføre indenfor områdene og hvilke typer boliger, der er vanskelige at indpasse. Et yderligere formål med vejledningen er at synliggøre, at valg af boligtype bør influere på valg af grund, eller omvendt, at valg af grund bør influere på valg af bolig. Ønskes en bolig i plant niveau, uden forskudte etager, skal man gå efter en grund med lille terrænfald. Ønsker man derimod en bolig med forskudte etager er det en fordel, at grunden har et stort naturligt fald Det skrånende terræn og de begrænsede muligheder for terrænregulering som lokalplanerne fastsætter betyder, at etablering af boliger i plant niveau er forbundet med begrænsninger. Hvori disse begrænsninger består og hvorledes der skal bygges i områderne for at overholde lokalplanernes bestemmelser vil blive illustreret i denne vej-ledning. Ved at udnytte et skrånende terræn gives mulighed for at etablere en spændende og anderledes bolig. Der vil derfor blive vist eksempler på hvorledes bebyggelse kan etableres på skrånende terræn, således, at dette udnyttes til fen fordel for udformningen af den fremtidige bolig. Eksempel på byggeri hvor udsigtsmuligheder udnyttes både fra boligen og terrasserne i tilknytning hertil.

6

7 Eksempler på lokalplanbestemmelser Ofte fastsætter lokalplaner bestemmelser der har indflydelse for bebyggelsens udformning og placering i terrænet. Eksempler på bestemmelser vedr. terrænregulering, placering og bygningsudformning: 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige 25 for åben/lav bebyggelse og 35 for tæt/lav bebyggelse. 6.2 Bebyggelse skal opføres som åben-lav eller tæt-lav bebyggelse. Af lokalplankort fremgår, på hvilke arealer indenfor delområde I og II, der må opføres tæt-lav bebyggelse (jf. bilag 2). 6.3 Der må ikke bygges højere end to etager og 7,5 m over det omgivende terræn, fastlagt med kote (niveauplan) på den enkelte grund. For étplanshuse gælder, at bebyggelsens gulvkote maks. må ligge 20 cm over niveauplanet. 6.4 Bebyggelse skal tilpasses terræn. Bebyggelse kan således udformes med kælder og/eller frilagt underetage, forskudte etager i sammenhæng med kælder eller niveauspring på langs af bygningen. * 6.5 Der må ikke uden tilladelse fra Byrådet foretages terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn** på den enkelte grund, ligesom der ikke må etableres skråningsanlæg mod skel. Terrænreguleringer skal udformes som naturlige skråninger uden brug af stensætninger. Dog kan der etableres terrasser o.lign. arealer tilpasset den del af bebyggelsens gulvniveau, som arealet har sammenhæng med. 6.6 I forbindelse med ansøgning om byggetilladelse skal der fremsendes en terrænplan visende fremtidigt terræn til godkendelse. Delområde I 6.7 På hver parcel er fastlagt en udgangsbyggelinie placeret 5 m fra skel mod boligvejen. 6.8 Bebyggelse skal opføres bagved udgangsbyggelinien med énfamiliehusets facade eller gavl placeret i udgangsbyggelinien. Der må således ikke opføres nogen form for bebyggelse på arealet mellem skel mod vej og udgangsbyggelinie. 6.9 Garage/carporte skal opføres vest for énfamiliehuset. Såfremt garage/carport er integreret i énfamiliehuset kan disse placeres i udgangsbyggelinien.en integreret garage/carport er defineret iht. bygningsreglementets 11.1: Ved integrerede garager, carporte, forstås garager, carporte, der ligger under samme tagkonstruktion som énfamiliehuset.

8

9 Baggrunden for bestemmelserne I dette afsnit vil det kort blive beskrevet og illustreret, hvorfor terrænændringer ønskes reguleret, som det fremgår af bestemmelserne gengivet på side 7. Som oftest er bebyggelsesplanen for lokalplanområderne opbygget udfra intentionen om, at boligbebyggelsen skal integreres naturligt i landskabet. Kiler fra det omkringliggende landskab kan være trukket med ind i området og de enkelte boliger kommer dermed til at indgå i det omkringliggende landskab. Denne virkning vil blive sløret såfremt det tillades, at der ved de enkelte boliger foretages kraftige terrænreguleringer. Et eksempel på hvorledes de enkelte beboelsesbygninger kan komme til at ligge på isolerede borg banker ved for kraftige terrænændringer ses på foto overst på modstående side. Beboelsesbygningerne ligger som isolerede øer og flyder dermed ikke sammen med det omkringliggende landskab. En anden negativ konsekvens af omfattende terrænreguleringer er, at terrænreguleringer på én grund kan være til gene for nabogrunden. En nabobygning kan komme til at ligge hævet over ens egen bolig og med skråninger mod skel. Det samlede resultat af omfattende terrænreguleringer er et boligområde, der bliver modeleret efter de enkelte bygherrers ønsker og uden den nødvendige hensyntagen til helheden i området. Med lokalplaner og deres bestemmelser sikres helheden i området og hensynet til bebyggelsen på nabogrundene. Til venstre Ved manglende krav til terrænregulering kan resultatet blive, at de enkelte beboelser kommer til at ligge på hver sin borgbanke uden hensyntagen til naboer og de grønne kiler mellem bebyggelsen. For at opnå et boligområde med en høj kvalitet er der behov for en styring via lokalplanernes bestemmelser og den efterfølgende byggesagsbehandling Nederst Eksempel på en bebyggelsesplan opbygget udfra intentionen om, at boligbebyggelsen skal integreres naturligt i landskabet

10 Bebyggelsens udformning Eksempel 1 - Bolig med lille forskydning i niveauer Typen er velegnet på en grund med lille terrænfald. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 5%, dvs, en højdeforskel på ca.1,5 meter over en strækning på 30 meter. Eksempel 2 - Bolig i delvis 1 og 2 etager Ved større terrænfald er denne bolig ideel. Se foto på side 12 der viser en variant af denne type. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 7%, dvs. en højdeforskel på ca. 2 meter over en strækning på 30 meter. Eksempel 3 - Bolig på tværs af terrænfald med forskydning i tre niveauer Boligtype der også kan anvendes på grund med større terrænfald. Den højeste del af bygningen kan evt. etableres i to etager. Se foto på side 13. Eksemplet viser bolig på en grund med en hældning på ca. 7%, dvs. en højdeforskel på ca. 2 meter over en strækning på 30 meter. Naturligt terræn Niveauplan Udgangspunkt for fastlæggelse af niveauplan

11 Bolig med forskudte etager Et terræn med fald giver en oplagt mulighed for at etablere en spændende bolig. Størstedelen af af grundene i området har et terrænfald på %o. Dette kan illustreres med, at der over en strækning på 30 meter vil være en højdeforskel på mellem 1,5 til 2 meter. Nogle få grunde har større terrænfald, idet der på disse grunde er en højdeforskel på 2,5 til 3 meter over en strækning på 30 meter. Ifølge lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages terrænregulering på mere end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn på den enkelte grund. Derfor vil det være nødvendigt, at tilpasse bebyggelsen til det naturlige fald på grunden. For de viste eksempler på siden til venstre vil terrænreguleringer være mindre end +/-0,5 m i forhold til naturligt terræn. I eksempel 2 vil der blive foretaget terrænregulering på ca. en halv meter ud mod haven. Dette er således den størst mulige terrænregulering, der kan foretages på de enkelte grunde. På tegningerne er det naturlige terræn vist med en grøn stiplet linie. Den røde stiplede linie viser det niveauplan, der i forbindelse med byggesagsbehandlingen vil blive fastlagt for de enkelte byggerier. Det er byggesagsbehandleren, der fastlægger niveauplanet. For bebyggelse med forskudte etager vil niveauplanen blive fastlagt udfra skæring med terræn midt i bygningen. Der fi ndes langt fl ere muligheder end de her viste. På de følgende sider er vist fotos af boliger bygget med forskudte etager. En bolig opdelt i to bygningskroppe. Herved kan bygningerne pladeres i forskelligt niveau i forhold til hinanden og niveauforskellen kan optages i mellembygningen. Udformningen af bygningen til venstre er en spændende måde at bygge ud over terrænfaldet og give udseende af at bygningen svæver over terrænet.

12 Øverst en variant af eksempel 2 på side 10. Mod gaden fremstår boligen i én etage og mod udsigten i to etager. Nederst er vist et eksempel med fladt tag.

13 Øverst en variant af eksempel 3 på side 10 Nederst en variant af eksempel 2 på side 10. Boligen ligger på et terræn med lille fald og fra den laveste del af byggeriet til underetagen i den høje del af byggeriet er der derfor kun indarbejdet et lille niveauspring.