Klagerne. København, den 23. december 2009 KENDELSE. ctr. Ulla Dietz Risager Tordenskjoldsgade Århus N

Transkript

1 1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klagerne ctr. Ulla Dietz Risager Tordenskjoldsgade Århus N Sagen angår spørgsmålet, om indklagedes skøn over grundværdien i et rækkehusprojekt var urealistisk lav, og om indklagede derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et rækkehusprojekt til salg, og klagerne var interesserede i at erhverve et af husene. I salgsopstillingen havde indklagede anført den offentlige ejendomsværdi til kr ,00 heraf grundværdi kr ,00, samt anført, at da

2 2 ejendommen ikke var selvstændigt vurderet, var de i salgsopstillingen anførte beløb vurderet ud fra sælgers bedste skøn. Den 7. september 2005 afgav klagerne købstilbud om køb af rækkehuset, hvilket tilbud sælger accepterede den 8. oktober Overtagelsesdagen var foreløbig fastsat til den 1. juni Købesummen var angivet til kr ,00 med tillæg af kr ,00 vedrørende tilvalg af bestemte materialer. Af købstilbuddet fremgik videre: [...] Ejendommen er ikke selvstændigt vurderet på tidspunktet for nærværende købstilbuds afgivelse, hvorfor de i Bilag 2 anførte beløb er vurderet ud fra sælgers bedste skøn. [...] Ultimo 2007 modtog klagerne ejendomsskattebillet 2008, hvoraf det fremgik, at ejendomsværdien var kr heraf grundværdi kr Vurderingsåret var angivet til 2006 (1/ ). Den 23. november 2008 skrev klagerne til indklagede og klagede over, at grundskylden viste sig at være langt højere, end angivet i salgsopstillingen. Af Ejendomsvurdering 2008 fremgår, at ejendomsskatten i 2008 er beregnet på grundlag af ejendomsværdi 2002, kr Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har anført en urealistisk lav grundværdi i salgsopstillingen og er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne erhvervede rækkehuset på projektstadiet for kr , hvilket prismæssigt svarer til den offentlige vurdering på kr Indklagedes vurdering af grunden kr er under det halve af den offentlige vurdering, idet den faktiske grundvurdering blev kr , hvilket er en forskel på kr Dette betyder en ekstra årlig udgift for klagerne på kr Indklagede har ikke taget forbehold vedrørende grundværdien, idet der ikke noget sted er anvendt ordet forbehold. Indklagede har blot generelt anført, at da ejendommen ikke er selvstændigt vurderet på salgstidspunktet, er de i salgsopstillingen anførte beløb vurderet ud fra sælgers bedste skøn. Klagerne er almindelige forbrugere og må kunne forvente, at den professionelle ejendomsmægler giver et realistisk billede af omkostningerne ved køb. Indklagede skal

3 3 alene vurdere grunden i forhold til husets samlede pris. Indklagede har ikke redegjort for, hvilken metode eller hvilke oplysninger, indklagede har anvendt ved vurderingen af grundværdien. Klagenævnet for Ejendomsformidling har i en kendelse udtalt, at et skøn skal foretages ud fra kontantprisen ved handlen. Det er korrekt, som af indklagede anført, at der går noget tid, før den offentlige vurderings særskilte vurdering for grunden foreligger. Vurderingstidspunktet spiller imidlertid ikke nogen rolle her, idet værdien af klagernes ejendom har været uændret, siden klagerne underskrev købstilbuddet, idet denne hele tiden har svaret til den aftalte købesum. Klagerne har konstateret, at indklagede har ændret praksis i sit salgsmateriale, idet et tilsvarende nyt projekt på nabogrunden indeholder både et klart forbehold for vurderingen og et realistisk og korrekt skøn over vurderingen. Det er korrekt, som af indklagede anført, at handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen, men det er ikke klagernes advokats rolle eller kompetence at sikre, at en professionel ejendomsmægler udfører sit vurderingsarbejde korrekt. Klagernes erstatningskrav udgør kr og fremkommer som forskellen mellem den af indklagede skønnede grundværdi og den faktiske, kr , som skal ganges med grundskyldpromillen på 24,58, hvilket betyder, at det bliver kr dyrere at sidde i ejendommen om året. Ved en rente på købstidspunktet og i dag på 5 % betyder det et tab på kr Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Grunden var på salgstidspunktet ikke selvstændigt vurderet af de offentlige myndigheder, hvorfor indklagede anslog grundværdien. Klagerne har fået oplyst, at der var tale om et skøn. Den af indklagede anslåede grundværdi var på et realistisk niveau i Indklagedes ansvarsforsikringsselskab AIG Europe S.A. har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Der er tale om et projektsalg, hvor grundværdien ikke er vurderet af skattemyndighederne, hvorfor indklagede i købsaftalen oplyste, at de i salgsopstillingen anførte beløb var vurderet efter bedste skøn. Sælgers advokat har i købsaftalen indsat samme forbehold. Købstilbuddet var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed, hvorfor klagerne har haft egen professionel rådgiver i forbindelse

4 4 med handlen. Indklagede har skønnet grundværdien ud fra sammenlignelige grunde. Klagerne har som dokumentation for indklagedes påståede fejlskøn fremsendt ejendomsskattebillet for Vurderingen heri var ikke gældende i 2005, da ejendommen blev solgt til klagerne. Det er dermed ikke dokumenteret, at indklagedes vurdering i 2005 har været forkert. Skulle nævnet mod forventning finde, at indklagedes vurdering er forkert, ligger fejlvurderingen inden for det, der må forventes, når der er tale om et projektsalg, hvor der er taget forbehold for vurderingen. Hvis nævnet alligevel skulle finde, at indklagede har begået en faglig fejl, gøres det gældende, at klagerne ikke har dokumenteret at have lidt et tab. I den forbindelse bemærkes, at skatteansættelsen af ejendommen skal ses som en helhed, hvor ikke alene grundskattedelen kan lægges til grund. Det fremgår af Ejendomsvurdering 2008, at skattegrundlaget grundet skatteloftet er beregnet på grundlag af en ejendomsværdi på kr I salgsopstillingen er skatten beregnet af kr På baggrund af en grundskat på 1 % vil skatten være kr lavere for klagernes ejendom, end den der fremgår af salgsopstillingen. Klagerne har i sin tabsopgørelse opgjort skattedifferencen i forhold til grunden til kr , hvorfor der reelt er et skatteoverskud på kr i forhold til en samlet skattevurdering. Hvis nævnet ikke er enig i denne vurdering, skal en eventuel erstatning opgøres på følgende måde: Der er tale om en årlig merudgift på kr for klagerne, og i henhold til nævnspraksis vil en erstatning maksimalt skulle beregnes til 10 gange beløbet eller i alt kr Det er korrekt, som af klagerne anført, at indklagede ved salg af nye etaper af projektet har ændret salgsopstillingen, men dette beror på, at indklagede nu har en bedre mulighed for at vurdere grundværdien, idet der nu foreligger vurderinger af grundene i tidligere etaper, der kan anvendes ved vurderingen af grundværdien i de nye etaper. Nævnet udtaler: I salgsopstillingen af 5. september 2005 har indklagede anført den offentlige ejendomsværdi til kr og grundværdien til Indklagede har samtidig anført, at der er tale om skønnede beløb, da ejendommen endnu ikke var selvstændig vurderet, og dette forbehold er gentaget i købsaftalen. Nævnet finder, at der er tale om et tydeligt forbehold, og at klagerne dermed i forbindelse med handlen klart er blevet informeret om, at der var tale om skønnede tal.

5 5 Nævnet kan ikke ud fra oplysningerne i sagen afgøre, om der er tale om et urealistisk lavt tal vedrørende grundværdien. Henset hertil og til at klagerne er blevet informeret om, at der var tale om et skønnet beløb, kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand