varetages gennem administrationen af landzonebestemmelserne, jf. naturbeskyttelseslovens

Transkript

1 Landzonetilladelse Landzonetilladelse til et nyt stuehus på Flagsøvej 7, 3520 Farum Du har søgt om tilladelse til at opføre et nyt stuehus på landbrugsejendommen matr. nr. 13cm Farum By, Farum, Flagsøvej 7, 3520 Farum. Opførelse af det ansøgte stuehus kræver landzonetilladelse. Furesø Kommune, Natur- og Miljøafdelingen giver hermed landzonetilladelse til at opføre et stuehus med et boligareal på i alt 418 m 2, jf. planlovens 1 35, stk. 1. Tilladelsen meddeles på følgende vilkår: At det eksisterende stuehus samt tidl./nuværende værkstedsbygninger og lignende nedrives, inden opførelsen af det ansøgte stuehus. Undtaget herfor er maskinhallen. Øvrige tilladelser og dispensationer Det ansøgte stuehus ligger inden for skovbyggelinjen. Da kommunen meddeler landzonetilladelse til det ansøgte stuehus, kræver det ikke dispensation fra naturbeskyttelseslovens 2 17 om skovbyggelinje, idet hensynet til natur og landskab varetages gennem administrationen af landzonebestemmelserne, jf. naturbeskyttelseslovens 17, stk. 2, nr. 5. Dato: 6. september 2017 Dok. nr.: Journalnr Matr.nr. 13 cm Farum By Ejendomsnr.: 9231 Furesø Kommune Center for By og Miljø Natur- og Miljøafdelingen Tlf.: Afd. tlf. nr.: Telefon åbningstider: Mandag-fredag kl Torsdag kl Skriv til os via Digital Post fra borger.dk og virk.dk Den ansøgte udvidelse af det stuehus, der tidligere er meddelt tilladelse til, kræver byggetilladelse, før du påbegynder bygge-/anlægsarbejdet. Du er velkommen til at kontakte vores byggesagsafdeling, hvis du har spørgsmål til byggesagen. Baggrund Ejendommen Flagsøvej 7 er en landbrugsejendom på ca. 13,8 ha. Ifølge BBR er der på ejendommen en driftsbygning på 243 m 2 (maskin- og foderhal). Det tidligere stuehus, der nu er nedrevet, havde ifølge BBR et bebygget areal på 285 m 2. Desuden var der tidligere en garage/carport med et oplyst areal på ca m 2 på ejendommen. 1 LBK. nr af 23.november 2015 af lov om planlægning med senere ændringer 2 LBK nr. 934 af 27. juni 2017 af lov om naturbeskyttelse Side 1

2 Tidligere sager om ejendommen I 2016 søgte Landinspektørfirmaet LE34 på vegne af dig om tilladelse til at opføre et nyt stuehus på ejendommen. Det ansøgte stuehus, der skulle erstatte det eksisterende, havde et areal i grundplan på 202 m 2 og en udnyttet tagetage på 118 m 2. Det samlede boligareal var på 320 m 2. Det resterende areal i tagetagen, var et loftsrum. Stuehuset var ansøgt opført inden for det bebyggede areal af den daværende bygning. Den eksisterende bebyggelse, inklusiv stuehuset, skulle fjernes helt med undtagelse af maskin- og foderhallen. Med afgørelser af 24. maj 2016 meddelte kommunen landzonetilladelse til det ansøgte stuehus med et boligareal på 320 m 2. Afgørelsen blev bl.a. meddelt med vilkår om, at førstesals loftsrum skulle udføres med gitterspær, således, at arealet ikke umiddelbart kan tages i anvendelse og medregnes i arealet til boligformål. Kommunens landzonetilladelse blev ikke påklaget. Kommunen godkendte efterfølgende nedrivningsanmeldelsen vedrørende de eksisterende bygninger og meddelte med afgørelse af 7. februar 2017 også byggetilladelse til stuehuset. Ansøgningen i den aktuelle sag Du har med ansøgning af 13. juni 2017 søgt om byggetilladelse til at udvide det stuehus, som kommunen tidligere har tilladt med landzonetilladelse og byggetilladelse. Det ansøgte stuehus har et areal i grundplan på 220 m 2. I forhold til det tidligere tilladte stuehus sker der således en udvidelse på 18 m 2 i grundplan som følge af, at huset bliver ca. 2,3 m længere mod syd. I det tidligere tilladte stuehus var 118 m 2 af tagetagen udnyttet til beboelse. Resten af tagetagen var et loftsrum, der ifølge vilkår i landzonetilladelse af 24. maj 2016 ikke måtte anvendes til beboelse. Med det nu ansøgte stuehus ønskes hele tagetagen anvendt til beboelse, hvilket betyder et boligareal på 198 m 2 i tagetagen. Dermed bliver det samlede boligareal på 418 m 2. I forhold til det tidligere tilladte stuehus ønskes desuden en kælder med teknikog sikringsrum. Det nu ansøgte stuehus ønskes ellers opført i samme stil og med samme materialer, som det stuehus, der blev tilladt med landzoneafgørelse af 24. maj Det ansøgte stuehus har en bygningshøjde på ca. 8 meter til tagryg. Huset tækkes med strå og kviste udføres efter traditionelle principper. I forhold til det tidligere tilladte stuehus er der sket ændring af en kvist, som er blevet større. Des- Side 2

3 uden er der tilføjet to nye kviste som følge af, at hele tagetagen ønskes udnyttet til beboelse. Det ansøgte stuehus ønskes placeret relativt lavt i terrænet, er omkredset af skovbevoksning og ligger længere fra det vestlige skel end det tidligere stuehus, der nu er nedrevet. Det nye byggeri opføres med et mindre bebygget areal end det byggeri, der tidligere var på ejendommen. Kommunen har kontaktet dig telefonisk den 10. juli 2017 vedrørende sagen. Her har du oplyst, at det stuehus, som der tidligere er meddelt tilladelse til, er påbegyndt opført, men ikke er færdigopført. Kommunen har herefter oplyst, at det er kommunens vurdering, at den udvidelse, der nu ønskes af det tidligere tilladte stuehus, kræver landzonetilladelse. Du har oplyst, at du er indforstået hermed. Din byggeansøgning betragtes herefter også som en ansøgning om landzonetilladelse. Plangrundlag Ejendommen Flagsøvej 7 ligger i landzone. Det ansøgte stuehus ønskes opført inden for et område, der i Furesø Kommuneplan 2013 er udlagt med landskabelige værdier. Det ansøgte stuehus ønskes desuden opført inden for skovbyggelinjen, der afkastes af Sønderskov. Ejendomme ligger ca. 1,5 km nordøst for Natura 2000-område nr. 139, Øvre Mølleådal, Furesø og Frederiksdal Skov. Besigtigelse Kommunen har været på besigtigelse på ejendommen i efteråret 2015 og blandt andet konstateret, at ejendommens tidligere stuehus, der nu er nedrevet, overvejende lå placeret på en sådan måde i landskabet, at det lå skjult for det omgivende område af større beplantning i form af træer. Forhold til international naturbeskyttelse Ejendommen ligger ikke i eller i nærheden af et Natura 2000-område3. Kommunen har kendskab til, at der forekommer brunflagermus og troldflagermus inden for 300 m fra det ansøgte stuehus. Desuden er der registreret spidssnudet frø og grøn frø (fredet) i et vandhul ca. 125 m sydvest for den ansøgte placering af stuehuset. 3 Bek. nr af 26. november 2016 om administration af planloven i forbindelse med internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter Side 3

4 Brunflagermus og troldflagermus er knyttet til skove og holder til i træer eller bygninger. Troldflagermus ses også jagende ved søer og vandløb. Spidssnudet frø og grøn frø er knyttet til vandhuller. Derudover har kommunen ikke kendskab til, at der skulle være beskyttede dyreeller plantearter (bilag IVa- eller bilag IVb-arter) hvor det ansøgte stuehus ønskes opført. Kommunen vurderer, at landzonetilladelsen ikke vil medføre forringelse eller væsentlig forstyrrelse af de særligt beskyttede naturforhold i internationale naturbeskyttelsesområder eller for de strengt beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IVa og b. I forhold til bilag IV-arterne lægger kommunen vægt på, at det ansøgte stuehus ønskes opført, hvor det tidligere stuehus, der er nedrevet, lå. Kommunen lægger også vægt på, at projektet ikke berører det konkrete vandhul, hvor der er fundet padder, eller omgivelserne i en radius på 100 meter fra vandhullet. Høring Ansøgningen har været sendt i naboorientering/-høring i perioden fra den 18. juli 2017 til den 14. august Der er modtaget et høringssvar fra Furesø By og Land, som kommunen har besvaret den 30. august Retsgrundlag Efter planlovens 35, stk. 1, må der ikke i landzone opføres ny bebyggelse eller ske ændring 8i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden kommunens tilladelse. Med ændringen af planloven fra kan helårshuse nu om- og tilbygges op til 500 m 2 uden landzonetilladelse, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 10. Tidligere var det op til 250 m 2. Begrundelse for afgørelsen Det ansøgte stuehus kræver landzonetilladelse Kommunens afgørelse om landzonetilladelse fra den 24. maj 2016 blev meddelt efter den dagældende planlov og praksis om stuehuse på landbrugsejendommen 5. Efter dagældende praksis krævede stuehuse på under 250 m 2 ikke landzonetilladelse, da de ansås for erhvervsmæssigt nødvendige for ejendommens 4 LOV nr.668 af 8. juni 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøoplysninger 5 Natur- og Miljøklagenævnet Orientere NoMO nr. 137 (2014) om Store stuehuse i landzone Side 4

5 drift som landbrugsejendom, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 3. Stuehuse over 250 m 2 krævede landzonetilladelse, og praksis var, at der normalt blev meddelt tilladelse til et stuehus på op til 300 m 2. Om der kunne meddeles tilladelse til et stuehus på mellem 300 m 2 og 400 m 2 skulle bero på en konkret vurdering. Desuden blev der normalt meddelt afslag på opførelse af stuehuse over 400 m 2. Med ændringen af planloven er det nu muligt at til- og ombygge helårshuse op til 500 m 2 uden landzonetilladelse (mod tidligere 250 m 2 ). Kommunen vurderer, at det ansøgte stuehus med et boligareal på 418 m 2 ikke kan siges at være erhvervsmæssigt nødvendigt for ejendommens drift som landbrugsejendom, og dermed ikke omfattet af planlovens 36, stk. 1, nr. 3. Kommunen lægger vægt på ejendommes begrænsede størrelse. Da det tidligere tilladte stuehus med et boligareal på 320 m 2 endnu ikke er færdigopført, vurderer kommunen også, at den nu ansøgte udvidelse ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i planlovens 36, stk. 1, nr. 10. Kommunen lægger vægt på, at der ikke findes et eksisterende færdigbygget stuehus (helårshus) på ejendommen. Der er således reelt ikke tale om til- og ombygning af et eksisterende helårshus. På den baggrund finder kommunen, at det ansøget stuehus med et boligareal på 418 m 2 kræver landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Afgørelse om at det ansøgte stuehus kan tillades Landzonetilladelsen er givet, da det ansøgte ikke vurderes at stride mod de bestemmelser og hensyn, der skal varetages gennem administrationen af planlovens landzonebestemmelser. Kommunen har i sin vurdering lagt vægt på bygningens placering, den volumenmæssige fremtræden i forhold til det eksisterende byggeri samt det, at det nye stuehus effektivt er afskærmet fra omgivelserne i kraft af den høje træbeplantning rundt om stuehuset bortset fra indkørsel til gårdspladsen. Den nye bygning placeres omtrent indenfor aftrykket af den hidtidige bygning og samtidig reduceres det bebyggede areal ved det nye stuehus i forhold til det stuehus, der tidligere var på ejendommen. De kviste, der fremgår af det fremsendte skitseprojekt, betegnet høgab, er i overensstemmelse med principperne for kviste i stråtag og medfører ikke, at bygningen og tagetagen får karakter som en fuld etage. Hverken kvistene på bygningens vestlige facade eller de øvrige facader udgør i skitseprojektet samlet Side 5

6 set ikke over halvdelen af bygningens tagflade, og skal ikke beregnes efter reglerne om udvidet areal på tagetage. Som følge af ændringen af planloven, hvor der nu kan ske til- og ombygning af helårshuse op til 500 m 2 uden landzonetilladelse, finder kommunen, at der i videre udstrækning end tidligere bør gives landzonetilladelse til nyopførelse af boliger på op til 500 m 2, med mindre der er landskabelige eller kulturhistoriske forhold, som taler afgørende imod. Offentliggørelse Landzonetilladelsen vil blive offentligt bekendtgjort på kommunens hjemmeside. Det forventes at ske torsdag den 7. september Tilladelsen vil desuden blive annonceret i de lokale aviser. Det forventes at ske i uge 37. Klagevejledning Der kan klages over landzonetilladelsen efter reglerne i planlovens kap. 14. Klageberettigede er enhver med retlig interesse i afgørelsen og visse landsdækkende foreninger og organisationer, der har beskyttelsen af natur og miljø eller væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen som hovedformål. Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Du klager via Klageportalen, som ligger på og Du logger på eller ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Du kan finde yderligere information om Planklagenævnet på Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr. Gebyrets størrelse differentieres, alt efter om du klager som borger eller som virksomhed/myndighed/organisation. Som borger, skal du betale et gebyr på 900 kr. Virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder skal betale kr. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Side 6

7 Klagefristen udløber 4 uger efter, at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Hvis sagen ønskes indbragt for domstolene, skal det ske inden seks måneder fra modtagelsen af afgørelsen. Udnyttelse af tilladelsen Landzonetilladelsen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Rettidig klage har opsættende virkning, med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Landzonetilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for fem år, efter at den er givet, jf. planlovens 56, stk. 2. Side 7