Handelsaktiviten i fremgang for fjerde år i træk

Transkript

1 16. december 2015 Handelsaktiviten i fremgang for fjerde år i træk Handelsaktiviteten løftede sig betydeligt i 2015 i forhold til Meget tyder på, at det samlede antal frie handler af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse ender i omegnen af stk. i år. Det er en fremgang på godt 16 % i forhold til sidste år. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Handelsaktiviteten blev især løftet i starten af året i kølvandet på de ekstremt lave renter. Renterne steg siden en smule gennem maj og juni, og det fik markedet en smule ned i gear. Ultimo året er handelsaktiviteten nede med omtrent 7 % siden toppen i foråret, men niveauet er dog fortsat på et noget højere niveau end i de forgangne år. Det er fjerde år i træk med fremgang i handelsaktiviteten. Set siden aktivitetsbunden tilbage i 2011, er den samlede handelsaktivitet blevet løftet med næsten 40 %. Ikke overraskende har vi oplevet den største aktivitetsfremgang på markedet for ejerlejligheder, hvor priserne som bekendt også er steget mest over de seneste år. Aktivitetstallene understreger samlet set, at bedringen på boligmarkedet har bredt sig ud på tværs af boligsegmenter. Sammenligner vi handelsaktiviteten i år med perioden siden 1992, så placerer 2015 sig som nummer 16 ud af 24 på listen over år med højest handelsaktivitet. Kun perioden fra samt 1992, hvor der også var boligkrise, har oplevet mindre aktivitet end i Ligeledes er det samlede aktivitetsniveau i år en smule under det historiske gennemsnit siden Og der er langt op til toppen i Dengang blev der solgt i omegnen af flere boliger end i år. Udgiver Realkredit Danmark Lersø Parkallé København Ø Risikostyring Ansvarshavende Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk 1 Set i det lys kan vi konstatere, at aktiviteten i 2015 ikke har været specielt prangende i en historisk kontekst. Når det er sagt, nærmer vi os efterhånden mere normale niveauer for handelsaktiviteten. Det er trods alt endnu et tegn på, at boligkrisen i flere og flere områder af landet er taget godt af i styrke, mens andre områder af landet oplever fremgang på boligmarkedet. Selv om 2015 var et år, hvor det blev mere og mere tydeligt, at bedringen på boligmarkedet spredte sig ud på tværs af landet, er der stadig store regionale forskelle i aktivitetsudviklingen. Aktivitetsniveauet er relativt højt i hele hovedstadsområdet, i det nordsjællandske samt i Aarhus, Odense og Aalborg. I 24 af landets kommuner er aktiviteten mere end 25 % højere end gennemsnittet i perioden fra 2004 og frem. Omvendt er der stadig mange kommuner, hvor handelsaktiviteten er i bedring, men stadig er underdrejet i en historisk kontekst.

2 var fjerde år i træk med aktivitetsfremgang på boligmarkedet Vi har set nærmere på handelsaktiviteten på boligmarkedet i Det er gjort med udgangspunkt i handelstal fra home for årets første 11 måneder. Disse handelstal er en god strømpil for den samlede handelsaktivitet på boligmarkedet qua homes store markedsandel. Ud fra den historiske sammenhæng mellem tallene fra home og de samlede handelstal fra Danmarks Statistik, er kursen sat mod et handelsomfang på i omegnen af handler af parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse. I 2014 blev der i henhold til Danmarks Statistik solgt cirka boliger, og dermed er der udsigt til en fremgang i handelsaktiviteten på godt 16 % i år vil også være fjerde år i træk med fremgang i handelsaktiviteten på boligmarkedet. Handelsaktiviteten bundede i 2011 med et omfang på små handler. Set siden bunden er aktiviteten dermed steget med næsten 40 %. Figur 1: Fremgang i handelsaktiviteten for fjerde år i træk Antal solgte boliger, parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse Kilde: home, Danmarks Statistik og egne beregninger Dykker vi ned på de enkelte boligsegmenter via homes tal, kan vi også konstatere at både parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse har oplevet fremgang i aktiviteten fire år i træk. Fremgangen har dog ikke været ens på tværs af de enkelte boligsegmenter. Tilbage i 2011 lå aktiviteten for alle segmenterne omkring 35 % under det historiske gennemsnit for perioden , og i 2015 er ejerlejlighederne cirka 15 % over gennemsnittet, sommerhusene er 7 % over gennemsnittet, mens parcelhuse er små 3 % under gennemsnittet, jf. figur 2. Det er næppe en overraskelse for nogen, at aktiviteten på markedet for ejerlejligheder har været noget højere end fremgangen generelt på boligmarkedet. Det er da også her, at vi har set de største prisstigninger på boligmarkedet gennem de seneste år, og hvor der løbende har kørt diskussioner omkring risikoen for prisbobler på især markedet for ejerlejligheder i København. 2

3 Figur 2: Størst fremgang i aktiviteten på markedet for ejerlejligheder 200 Handelsaktivitet, indeks = Ejerlejligheder Parcelhuse Gennemsnit Sommerhuse Kilde: home og egne beregninger Det er til gengæld lidt overraskende, at aktivitetsfremgangen har været lidt større på markedet for sommerhuse frem for markedet for parcelhuse. Andre indikatorer for boligmarkedet indikerer ellers, at sommerhusmarkedet stadig er ramt af højt boligudbud og lange liggetider. Handelstallene sætter dermed en streg under, at bedringen på boligmarkedet er blevet mere bredt funderet gennem de senere år ikke bare på tværs af landet men også på tværs af boligsegmenter. Ser vi på aktivitetsudviklingen gennem 2015, satte de særdeles lave renter i årets første måneder sit tydelig præg på udviklingen. Handelsaktiviteten steg især gennem februar og marts, da renterne bundede, og aktivitetsniveauet lå højt ind i april og maj. Siden faldt aktiviteten lidt tilbage gennem 2. halvår. Måler man handelsaktiviteten sæsonkorrigeret og med et tre måneders glidende gennemsnit, var aktiviteten ved udgangen af 2015 omtrent 7 % lavere end på toppen i foråret, jf. nedenstående figur 3. Aktiviteten er dog stadig markant over de seneste års aktivitetsniveauer. Figur 3: Handelsaktiviteten dykkede en smule i 2. halvår Handelsaktivitet på månedsbasis, indeks =100 Sæsonkorrigeret og tre måneders glidende gennemsnit 3 Kilde: home og egne beregninger

4 Er aktiviteten blevet normal igen på boligmarkedet? Efter fire års fremgang i handelsaktiviteten er det oplagt at stille spørgsmålet, om aktiviteten nu er tilbage på mere normale niveauer på boligmarkedet. Som altid er det imidlertid svært præcist at definere, hvad der er et normalt niveau for aktiviteten. Typisk er det jo sådan, at tiderne svinger på boligmarkedet, så i perioder er der ekstra meget gang i aktiviteten, og i andre perioder er aktiviteten mere afdæmpet. Ser vi på den historiske udvikling siden 1992, kan vi i første omgang konstatere, at 2015 placerer sig som nummer 16 ud af 24 år i forhold til højest handelsaktivitet, jf. figur 4. Det er kun perioden fra , hvor handelsaktiviteten har været lavere end i år samt 1992, hvor boligmarkedet ligeledes var i krise. Ellers er det værd at bemærke, at handelsaktiviteten toppede i 2005 med et niveau på i underkanten af handler altså små flere handler end i år. Samlet set har det gennemsnitlige antal årlige handler i perioden fra været på lidt mere end stk. Set i det lys kan vi roligt konstatere, at aktiviteten i 2015 ikke har været specielt prangende i en historisk kontekst, men når det er sagt, nærmer vi os efterhånden mere normale niveauer for handelsaktiviteten. Det er trods alt endnu et tegn på, at boligkrisen i flere og flere områder af landet er taget godt af i styrke, mens andre områder af landet nu oplever fremgang på boligmarkedet. Figur 4: Handelsaktiviteten i 2015 er stadig i den tunge ende i en historisk kontekst Antal solgte boliger, parcelhuse, ejerlejligheder og sommerhuse Kilde: home, Danmarks Statistik og egne beregninger Et højt aktivitetsniveau på boligmarkedet plejer typisk at sætte sit positive præg på prisudviklingen på boligmarkedet. I nedenstående figur 5 har vi sat den samlede handelsaktivitet på boligmarkedet op imod den samlede prisstigningstakt på parcelhuse i samme år. Her ses netop en tydelig positiv sammenhæng mellem aktiviteten og prisudviklingen på boligmarkedet. Ellers er det værd at bemærke, at huspriserne i år er steget noget mere end, hvad man ellers ville have forventet ud fra det samlede aktivitetsniveau. Med udgangspunkt i de seneste boligpristal fra boligsidens markedsindeks frem til og med november i år, ser huspriserne ud til at stige med cirka 4

5 7 % i 2015 i forhold til 2014 som gennemsnit. Det kan være en afspejling af, at de meget lave renter især i årets første måneder, fik givet boligpriserne et ekstra stort skub op. Figur 5: Relativt høje husprisstigninger i år set i forhold til den samlede aktivitet Handelsaktivitet y = 1513,5x R² = 0, Årlig prisstigningstakt, parcelhuse Kilde: home, Danmarks Statistik og egne beregninger Stadig store regionale forskelle i handelsaktiviteten Selv om 2015 var et år, hvor det blev mere og mere tydeligt, at bedringen på boligmarkedet spredte sig ud på tværs af landet, er der stadig store forskelle i aktivitetsudviklingen. I nedenstående Danmarkskort har vi set nærmere på udviklingen i den kommunale handelsaktivitet på boligmarkedet. Vi har taget antallet af parcelhushandler over de seneste fire kvartaler og sat i forhold til gennemsnittet i perioden fra 2004 og frem til nu. Danmarkskortet afslører med al tydelighed, at aktivitetsniveauet er relativt højt i hele hovedstadsområdet, i det nordsjællandske samt i Aarhus, Odense og Aalborg. I 24 af landets kommuner er aktiviteten mere end 25 % højere end gennemsnittet i perioden fra 2004 og frem. Samlet set kan præcis halvdelen af landets kommuner præsentere en handelsaktivitet, der er højere end det historiske gennemsnit. Omvendt betyder det dog også, at der er mange kommuner, hvor aktiviteten stadig er underdrejet. Værst ser det ud på Lolland, hvor antallet af solgte parcelhuse over de seneste fire kvartaler er omtrent 30 % under gennemsnittet. Selv om der stadig er mange kommuner, hvor aktiviteten er relativ lav set i forhold til perioden fra 2004 og frem, så er der tale om en entydigt positiv udvikling i forhold til en lignende øvelse, vi lavede tilbage for aktivitetstallene for Dengang var det nærmest kun hovedstadsområdet og Aarhus, der kunne melde om relativ høj handelsaktivitet, og mange kommuner lå på daværende tidspunkt med et aktivitetsniveau, der var mere end 35 % under gennemsnittet fra 2004 og frem, jf. figur 7. 5

6 Figur 6: Store forskelle i handelsaktiviteten på tværs af landet Danmarkskort over friværdier Handelsaktiviteten over de seneste fire kvartaler sammenlignet med perioden q2 Mindre end-15% -5% til -15% -5% til 0% 0 % til 10% 10 % til 25% Større end 25% Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger 6

7 Figur 7:Det så noget sløjere ud tilbage i 2013 med den regionale handelsaktivitet Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. 7