HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 1. juni 2010

Transkript

1 HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 1. juni 2010 Sag 83/2008 (2. afdeling) A (advokat K.L. Németh) mod advokat B (advokat Morten Erritzøe Christensen) I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 19. afdeling den 17. januar I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Peter Blok, Poul Søgaard, Jytte Scharling, Poul Dahl Jensen og Hanne Schmidt. Påstande Appellanten, A, har principalt gentaget sin påstand for landsretten om betaling af ,53 kr. med tillæg af rente fra sagens anlæg den 20. maj Subsidiært har A påstået indstævnte, advokat B, dømt til at betale ,63 kr. med rente af kr. fra den 6. marts 2003 og af ,63 kr. fra den 20. maj Beløbet på kr. er forskellen mellem den aftalte pris for aktielejligheden på kr. og den maksimale pris i henhold til andelsboligforeningslovens 5 på kr. Beløbet på ,63 kr. er As samlede udgifter til sagsomkostninger til modparten og til egen advokat i sagen mellem A og Henning og Lis Hansen med fradrag af den modtagne retshjælp på kr. Advokat B har påstået stadfæstelse.

2 - 2 - Anbringender Ved Østre Landsrets dom af 12. oktober 2005 blev det lagt til grund som ubestridt, at den maksimale pris for aktielejligheden ved salget fra A til Henning og Lis Hansen i henhold til andelsboligforeningslovens 5 udgjorde kr. Der er enighed om, at det samme beløb kan anvendes ved opgørelsen af en eventuel erstatning i den foreliggende sag. A har gentaget sine anbringender for landsretten og har yderligere gjort gældende, at den for Højesteret fremlagte faktura af 23. juli 2001 bestyrker, at advokat B ved salget af lejligheden optrådte som erhvervsmæssig formidler, jf. 1, stk. 1, nr. 2, i lov om omsætning af fast ejendom. Til støtte for den subsidiære påstand har A anført, at beløbet på kr. bør forrentes fra den 6. marts 2003, idet han ved Østre Landsrets dom af 12. oktober 2005 selv blev tilpligtet at betale rente til Henning og Lis Hansen fra dette tidspunkt. Endvidere bør han have erstattet de omkostninger på netto ,63 kr., som han blev påført ved retssagen anlagt af Henning og Lis Hansen. Han bør stilles på samme måde, som hvis han havde adciteret advokat B under den tidligere retssag. Advokat B har ligeledes gentaget sine anbringender og har vedrørende As principale påstand yderligere gjort gældende, at den krævede erstatning på ,53 kr. med tillæg af rente fra den 20. maj 2006 medfører betaling af renters rente i strid med almindelige principper. Omkostningerne i den tidligere retssag kan ikke kræves erstattet, da de ikke kan anses for en påregnelig følge af hans eventuelle fejl. Supplerende sagsfremstilling Ifølge faktura af 23. juli 2001 fra advokat B til boet efter Inger Kilsgård har han for sit arbejde vedrørende salget af aktier og aktielejligheden beregnet sig et særskilt salær på kr. inklusiv moms. Herom fremgår af fakturaen: For arbejdet vedrørende salget af aktier og aktielejligheden Frederiksberg Alle 76, 2. tv., herunder fremvisning af lejligheden til ejendomsmægler med henblik på dennes vurdering, telefonisk kontakt med forskellige køberkandidater, fremvisning af lejligheden, udarbejdelse af overdragelsesaftale, diverse telefonsamtaler med køber, kontakt med skattevæsen, udarbejdelse af transportpåtegninger på aktiebreve, indhentelse af di-

3 - 3 - verse oplysninger, gennemgang af regnskab, vedtægter, lejekontrakt m.v. for Ejendomsaktieselskabet Alleparken I, telefonsamtaler og korrespondance med Dan-Ejendomme, tillader jeg mig at beregne et honorar, stort Salæret for advokat Bs bobehandling er i faktura af 13. marts 2003 opgjort til kr. inklusiv moms. Det er oplyst, at advokat B blev procestilvarslet under retssagen anlagt af Henning og Lis Hansen mod A. Højesterets begrundelse og resultat Ved købsaftalen af 5. juli 2001 mellem A og X som købere og boet efter Inger Kilsgård som sælger repræsenterede advokat B sælger i kraft af fuldmagt fra de privatskiftende arvinger. Købet angik aktier i Ejendomsaktieselskabet Alléparken IB med et nominelt pålydende på kr. samt retten til lejekontrakt på en bestemt lejlighed i ejendomsaktieselskabets ejendom. Det må i denne forbindelse bl.a. under hensyn til den aftalte købesum på kr. antages at have været forudsat, at brugsretten til den omhandlede lejlighed var knyttet til aktierne på en sådan måde, at brugsretten også ville følge aktierne ved et senere videresalg af disse. En nærmere undersøgelse ville have vist, at det som anført i landsrettens dom af 12. oktober 2005 gælder generelt om ejendomsaktieselskabet, at der i al væsentlighed er personsammenfald mellem aktionærerne og indehaverne af brugsretten til de enkelte lejligheder. Advokat B burde på denne baggrund have indset, at der selv om sammenhængen mellem aktiebesiddelse og brugsret ikke fremgik af selskabets vedtægter bestod en nærliggende mulighed for, at boets salg af aktieposten og lejekontrakten var omfattet af andelsboligforeningslovens kapitel III om boligaktieselskaber, herunder af 11, jf. 5, om maksimalpris. Højesteret finder endvidere, at advokat B burde have oplyst ikke alene sine klienter, de privatskiftende arvinger, men også køberne A og X om denne mulighed. Han burde i tilslutning hertil have oplyst dem om konsekvenserne, såfremt salget var omfattet af de nævnte bestemmelser, eller have anbefalet dem at antage egen advokat til vurdering af problemstillingen. Disse forpligtelser over for A og X følger dels af den vejlednings- og omsorgspligt, advokat B som eneberigtigende advokat havde over for dem, dels af lov om omsætning af fast ejendom 13, stk. 1, 14 og 15, stk. 2, jf. 1, stk. 6, nr. 4. Det bemærkes herved, at advokat B under

4 - 4 - de foreliggende omstændigheder må anses at have handlet som erhvervsmæssig formidler, jf. lovens 1, stk. 1, nr. 2. Efter det anførte finder Højesteret, at advokat B er erstatningsansvarlig over for A. As principale påstand kan ikke tages til følge, allerede fordi der i hvert fald ikke er grundlag for at pålægge advokat B fuldt ud at godtgøre A det rentebeløb, som han i henhold til Østre Landsrets dom af 12. oktober 2005 har betalt til Henning og Lis Hansen i forhold til en hovedstol på kr. Der er enighed om, at den højeste lovlige pris for aktielejligheden efter andelsboligforeningslovens 11, jf. 5, var kr., og A har derfor krav på at få erstattet den af ham betalte overpris på kr. Højesteret finder ikke tilstrækkeligt grundlag for i medfør af rentelovens 3, stk. 5, at tilkende A renter af dette beløb fra et tidligere tidspunkt end sagsanlægget den 20. maj A gav advokat B underretning om retssagen anlagt af Henning og Lis Hansen, uden at advokat B i denne forbindelse anerkendte noget ansvar over for A. Højesteret finder derfor, at A har krav på at blive friholdt for de sagsomkostninger på kr., som han under sagen mellem ham og Henning og Lis Hansen blev dømt til at betale, dog kun i forhold til en hovedstol på kr. Dette omkostningsbeløb fastsættes skønsmæssigt til kr. For så vidt angår As udgifter til egen advokat under den tidligere sag finder Højesteret ikke grundlag for at pålægge advokat B at godtgøre disse ved siden af de sagsomkostninger, som han pålægges at betale til A i nærværende sag. As subsidiære påstand tages herefter til følge med kr. med procesrente fra sagens anlæg den 20. maj Sagsomkostninger for begge retter fastsættes til kr., som omfatter kr. til dækning af udgift til advokat og kr. til dækning af retsafgift beregnet i forhold til det vundne beløb på kr. Thi kendes for ret:

5 - 5 - Advokat B skal til A betale kr. med procesrente fra den 20. maj I sagsomkostninger for landsret og Højesteret skal advokat B betale kr. til A. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens 8 a.