Notat vedrørende budgetlægningen af Vinge-projektet i perioden

Transkript

1 Notat vedrørende budgetlægningen af Vinge-projektet i perioden I dette notat beskrives forslag til budget for Vinge-projektet for perioden Budgettet omfatter skøn over de umiddelbare økonomiske konsekvenser af anlægsaktiviteter og salgsindtægter i forbindelse med udviklingen af Vinge i budgetperioden. De afledte konsekvenser i form af driftsudgifter til infrastrukturstruktur o.lign. er ikke omfattet af denne budgetlægning, men håndteres særskilt. Udgangspunktet for budgettet er de forventede økonomiske konsekvenser af de igangværende to hovedspor i udviklingen af Vinge: Vinge Centrum: Forhandlinger med private investorer omkring etablering af et udviklingsselskab, der skal udvikle boliger, erhverv, byggeri til kommunale formål og stationsbyggeri i Vinge Centrum. Processen skal lede frem til et udbud ultimo 2015 og efterfølgende salg af byggeretter. Deltakvarteret: Kommunens byggemodning af Deltakvarteret, der udgør det første boligkvarter i Vinge. Foruden de to hovedspor er der også indarbejdet budget til at afholde udgifter til planlægning og tiltag, der omhandler den mere overordnede udvikling af Vinge. Vinge Centrum Budgetforslaget for Vinge Centrum er baseret på den seneste afgrænsning af Vinge Centrum, der omfatter et areal på ca. 18 ha, der udbydes til salg ultimo 2015 samt det foreliggende udkast til dispositionsforslag for Vinge Centrum, der beskriver infrastrukturen i størstedelen af området når det er færdigetableret. Det forudsættes at udbuddet leder til indgåelsen af en aftale med investor(er) primo 2016, der bl.a. indeholder en aftalt købesum for jorden og de dertil knyttede byggeretter samt en aftale om udviklingen af infrastrukturen i området. Sidstnævnte vil bl.a. definere under hvilke vilkår at infrastrukturen skal udbygges herunder fordelingen af udgifterne mellem kommunen og investor. Infrastrukturudbygningen Købet af jorden vil med det nuværende grundlag give investor mulighed for opførelse af ca etagemeter byggeri til forskellige formål. I første omgang opføres byggeri for samlet ca etagemeter, der bl.a. indeholder ca etagemeter til kommunale formål. Investor bærer udgifterne til jordkøbet og det efterfølgende byggeri mens kommunen bærer udgifterne til at etablere vejinfrastrukturen i området. Vinge Centrum vil derudover også rumme anden infrastruktur som f.eks. stiforbindelser og grønne områder i tilknytning til områdets boliger, hvor fordelingen af udgifterne mellem kommunen og investor beror på den konkrete aftale, der forventes indgået i Det foreliggende skøn for kommunens udgifter til infrastrukturudbygningen af Vinge Centrum er derfor behæftet med usikkerhed, der bl.a. knytter sig til fordelingen af anlægsudgifterne mellem kommunen og investor samt evt. ændringer til dispositionsforslaget eller afgrænsningen af Vinge Centrum, der måtte ændre infrastrukturudbygningen i området. I tabel 1 fremgår budgetforslaget for de samlede økonomiske konsekvenser for kommunen af udviklingen af Vinge Centrum i perioden , der indeholder udgifter til infrastrukturudbygning for ca. 191 mio. kr. Uden for budgetperioden (2020) forventes der udgifter for yderligere ca. 13 mio. kr. så den samlede anlægssum for Vinge Centrum udgør 204 mio. kr. Af større udgifter kan fremhæves udgifter til dispositionsforslag og gennemførelse af udbudsproces på 34 mio. kr. i indeværende år (2015) samt kommunens medfinansiering af stationsbyggeriet, der er estimeret til 75 mio. kr. i I den tidsmæssige 1

2 fordeling af udgifterne forudsættes etableringen af vejene påbegyndt i sidste halvdel af 2016 og afsluttet i Tabel 1: Budgetforslag vedr. udvikling af Vinge Centrum Infrastrukturinvesteringer inkl. planlægning og projektering o. lign Deponeringsforpligtelser Tilbageføring af deponering Udlæg - i alt Indtægter fra salg af grunde/byggeretter Nettobetalinger Grundkapitaltilskud Af de første etagemeter der udvikles i Vinge Centrum, udgøres de kvm. af almennyttigt boligbyggeri. I den forbindelse skal kommunen yde et grundkapitaltilskud til byggeriet på 10% af opførelsesomkostningerne på anslået 165 mio. kr., d.v.s. en kommunal udgift på 16,5 mio. kr. der forventes i Deponeringsforpligtelser Det er forudsat at en aftale med en investor om Vinge Centrum vil indeholde kommunal lejegaranti for ca etagemeter. Når kommunen indgår lejeaftaler, skal kommunen deponere et beløb, der svarer til opførelsesomkostningerne ved ejendommen, i dette tilfælde skønnet til knapt ca. 113 mio. kr. En deponering er at sidestille med et træk på kassen med det samme beløb. Deponeringen vil blive gradvist reduceret over 25 år sådan at beløbet gradvist tilbageføres til kommunekassen. Der kan dog være en mulighed for at undgå at deponere det fulde beløb ved at søge særlige statslige puljer under Økonomi- og Indenrigsministeriet om fritagelse for forpligtelsen. Indtægter fra salg af byggeretter/jord Afgrænsningen af Vinge Centrum udgør ca. 18 ha med byggeretter, der giver mulighed for at opføre ca kvm. etagemeter byggeri. Udgangspunktet for budgetlægningen er en gennemsnitspris på kr. pr. byggeretsmeter, svarende til en købesum på samlet 275 mio. kr. for hele området. I forbindelse med indgåelse af en samlet aftale med en investor er udgangspunktet for aftalen at købesummen skal forfalde i én rate i I oplægget til den forestående udbudsproces er der knyttet en call og put option til ca. 20% af jordarealet sådan at kommunen kan vælge at tilbagekøbe en del af jorden hvis investor, efter en årrække, ikke har igangsat udviklingen af byggeri på området. Tilsvarende kan investor vælge at sælge de ca. 20% af Vinge Centrum tilbage til kommunen. Samlet kommunal anlægsøkonomi Vinge Centrum Den ovennævnte gennemgang viser de anslåede effekter på kommunekassen ved at indgå en aftale med en investor om udviklingen af Vinge Centrum. Udbetalingerne udgør samlet ca. 311 mio. kr. og indbetalingerne udgør 275 mio. kr., d.v.s. et nettotræk på omkring 36 mio. kr. på kommunekassen. Hertil kommer udgifter for ca. 13 mio. kr. i Såfremt kommunen opnår dispensation fra at deponere en del af de anslåede 113 mio. kr. vil likviditeten for kommunen blive tilsvarende bedre. 2

3 Deltakvarteret Deltakvarteret udvikles af kommunen med veje, grunde og grønne områder, herunder et stort gennemskærende deltaområde. En lokalplan for en del af Deltakvarteret er vedtaget og de første anlægsarbejder er påbegyndt i maj efter afholdt udbudsproces i foråret Den første entreprise omfatter primært udgravninger til deltaet og klargøring af grunde til husbyggeri. Resultatet af den anden udbudsproces vedrørende entreprise nr. 2 ventes i juni 2015 og vedrører etablering af hovedvejen til området samt bro over deltaet. De to entrepriser ventes gennemført i 2015 og På baggrund af resultat af den første entreprise samt forventningerne til udgifterne til den anden entreprise er der udarbejdet et skøn for anlægsudgifterne til Deltakvarteret på samlet 54 mio. kr. i perioden 2015 til 2019, jf. tabel 2 neden for. I 2014 er der afholdt udgifter 6 mio. kr. til projektering, hvorved de samlede anlægsudgifter ventes at udgøre 60 mio. kr. til Deltakvarteret. Tabel 2: Budgetforslag vedr. Deltakvarteret (mio. kr.) I alt Infrastrukturinvesteringer (projektering og anlæg) Indtægter fra salg af grunde/byggeretter Nettobetalinger Der er forudsat salgsindtægter for samlet ca. 54 mio. kr. i perioden , nogenlunde svarende til udgifterne. I 2015 er indregnet indtægt fra salg af delta til Frederikssund Forsyning på godt 11 mio. kr. Forudsætningerne for salgsbudgettet i perioden fremgår af tabel 3. Tabel 3: Forudsætninger for indtægtsbudget for Deltakvarteret (kr.) Prisforudsætning Salg i 2015 Salg i 2016 Salg i 2017 Salg i 2018 Salg i 2019 Salg i alt Enkeltparceller* stk. 8 stk. 8 stk. 8 stk. 32 stk. Rækkehusgrunde* stk. 18 stk. 18 stk. 18 stk. 72 stk. Etagebyggeri** kvm kvm kvm kvm kvm. * Kr. pr. grund (ekskl. moms inkl. tilslutningsafgifter) ** Kr. pr. byggeretsmeter (ekskl. moms) I tabel 3 er priserne på enkeltparceller og rækkehusgrunde baseret på et lidt højere gennemsnitligt prisniveau end de minimumspriser der er vedtaget af byrådet da det forventes at grundpriserne vil være stigende i løbet af perioden i takt med udviklingen af infrastrukturen, herunder udviklingen af Vinge Centrum. Til sammenligning udgør den udmeldte minimumspris kr. ekskl. moms og inkl. tilslutningsafgifter for enkeltparceller og kr. ekskl. moms og inkl. tilslutningsafgifter for rækkehusgrunde. Med en begrænset prisstigning i perioden vil grundpriserne fremstå som attraktive i hele perioden og fremme kommunens muligheder for at få solgt grundene i Deltakvarteret. I tabel 3 fremgår også antal byggegrunde, der forudsættes solgt i perioden Der er tale om et årligt gennemsnitstal som alene er baseret på en forudsætning om at alle enkeltparceller og rækkehusgrunde i Deltakvarteret er solgt inden For etagebyggeri er der indregnet salg af byggeretsmeter i perioden Det præcise antal byggeretsmeter, der kan sælges i Deltakvarteret afhænger af projekteringen af byggeriet, men der ventes mulighed for salg af mere end etagemeter i Deltakvarteret. Prisforudsætningen på kr. pr. byggeretsmeter er identisk med den forudsatte byggeretspris for Vinge Centrum da etagebyggeriet i Deltakvarteret ligeledes vil ligge meget stationsnært og centralt i Vinge. 3

4 Øvrig infrastruktur og overordnet planlægning I budgetforslaget er der foruden Vinge Centrum og Deltakvarteret også afsat midler til den overordnede udvikling og infrastruktur i Vinge. Det omfatter vejprojekter bl.a. til at forbinde de to byområder, udvikling af støjvold, Det Grønne Hjerte, midler til at markedsføre byen samt konsulentbistand. Se budgetforslaget i tabel 4. Tabel 4: Budgetforslag vedr. øvrig infrastruktur og overordnet planlægning Infrastrukturinvesteringer inkl. planlægning og projektering o. lign heraf: -vejprojekter (Dalvejen o.lign.) øvrig infrastruktur (Det grønne Hjerte, Støjvold, Projekt Affald m.v.) øvrige udviklingsomkostninger (markedsføring, konsulentydelser) Der indgår midler i anlægsoversigten i tabel 4 til aflønning af Vinge-teamet i 2015, men fra 2016 og fremover skal der afsættes 3,5 mio. kr. årligt til dette formål i driftsbudgettet. Der er en del usikkerhed i at afsætte budget til projekter, der endnu ikke er projekteret. F.eks. er der i budgetforslaget afsat 7 mio. kr. til etablering af støjvold, men der kan være mulighed for at oppebære indtægter til projektet ved at aftage jord mod betaling fra byggerier i Vinge og andre steder fra. Denne faktor er vanskelig at skønne men vil kunne påvirke støjvolds-projektets økonomi betydeligt. Samlet budgetforslag I tabel 5 fremgår den beregnede effekt på kommunekassen af udviklingen af Vinge i perioden efter det foreliggende budgetforslag. Samlet set er de beregnede udgifter og udlæg opgjort til ca. 432 mio. kr. i perioden mens indtægterne er opgjort til ca. 329 mio. kr. Tabel 5: Samlet kommunaløkonomi - Budgetforslag Vinge (kr.) Udlæg & udgifter Salgsindtægter Note Infrastrukturinvesteringer: veje, dæk over station, delta m.v Grundkapitaltilskud - Almennyttige boliger Deponeringsforpligtelser: - kommunal huslejegaranti for kvm. (ekskl. tilbageførsel af deponering i 2018 og 2019) Indtægter fra salg af jord/byggeretter Samlede betalinger Note 1: Deponeringsforpligtelserne tager udgangspunkt i opførelsesomkostningerne ved det lejede byggeri. Som udgangspunkt regnes der med opførelsesomkostninger på kr. pr. kvm lejemål. Ved kvm. vil opførelsesomkostningerne udgøre ca kr. Det er vanskeligt at vurdere hvornår udlæg og indtægter i projektet kan forventes, ikke mindst vil der være stor usikkerhed omkring grundsalget. Hovedsporet omkring Vinge Centrum genererer de største udgifter for kommunen frem til 2020, men det er også en forudsætning for denne omfattende infrastrukturudbygning at kommunen opnår en større samlet salgsindtægt fra salget af byggeretterne i Centrum, der kan skabe finansiering til kommunens investeringer. Under de opstillede forudsætninger, vises et samlet skøn over projektets betalingsstrømme i perioden i tabel 6. 4

5 Tabel 6: Budgetforslag - Vinge samlet Infrastrukturinvesteringer inkl. planlægning og projektering o. lign Deponeringsforpligtelser Tilbageføring af deponering Udlæg - i alt Indtægter fra salg af grunde/byggeretter Nettobetalinger *Bemærk at køb af jord til udvikling af Vinge ikke budgetlægges. Køb af jord tillægsbevilges fra sag til sag. Det er muligt at lånefinansiere 85% af udgifterne til jordkøb i forbindelse med byudvikling. Vinge nuværende budget vs. nyt budgetforslag Dette nye budgetforslag giver anledning til en del ændringer i forhold til det nuværende budget for Vinge. I tabel 7 fremgår hovedposterne i det nuværende budget for Vinge ( Budgetlagt ) og sammenholdes med de samme poster i det nye budgetforslag ( Nyt budgetforslag ). Tabel 7: Vinge - salgsindtægter og anlægsudgifter/udlæg - Budget 2015 og nyt budgetforslag Budgetlagt: Salgsindtægter Anlægsinvesteringer Deponeringer Opløsning af deponeringer Ekstraordinær tilbagebetaling af lån Nettoudlæg: Nyt budgetforslag: Salgsindtægter Anlægsinvesteringer Deponeringer Opløsning af deponeringer Nettoudlæg: Nettoændring af budget Af det nye budgetforslag og de foreslåede budgetændringer kan følgende fremhæves: 1. Det nye forslag indeholder en stigning i indtægterne på 87 mio. kr. i forhold til det nuværende budget, der primært kan tilskrives at antallet af byggeretsmetre i Vinge Centrum er øget med kvm. som følge af en forøgelse i det areal der afgrænser Vinge Centrum. Udgangspunktet er uændret en pris pr. byggeretsmeter på kr. 2. Infrastrukturinvesteringerne er øget med ca. 156 mio. kr. i forhold til det nuværende budget, hvilket skyldes en række forhold: 5

6 Deltakvarteret: Udgifterne til Deltakvarteret i budgetperioden er øget med ca. 24 mio. kr. i det nye budgetforslag, hvoraf; 8 mio. kr. skyldes indregning af tilslutningsafgifter i budgettet (det tilsvarende beløb er indregnet i salgsbudgettet i form af merindtægter for kommunen ved salg af grundene). 16 mio. kr. vedrører større udgifter til generel byggemodning herunder vejføring inkl. deltabro, heraf dækkes 11 mio. kr. af forsyningen (indgår i budgettet som indtægt for kommunen), der overtager deltaet, der er etableret som lokalt regnvandshåndteringsanlæg. Vinge Centrum: I det nye budgetforslag indregnes yderligere 85 mio. kr. til infrastruktur i Vinge Centrum, heraf; Forøgelse af budget til kommunens medfinansiering af stationsbyggeri med 35 mio. kr. til 75 mio. kr. på baggrund af nyt skøn. Budgettet hertil er afsat i Der er indregnet yderligere budget for 50 mio. kr. til projektering og infrastruktur bl.a. i forbindelse med ændring og udvidelse af arealafgrænsningen, der udgør Vinge Centrum. En del af forøgelsen (17,1 mio. kr.) er af teknisk karakter og modsvares af en reduceret deponering (se punkt 3). Udvidelsen af Vinge Centrum øger antallet af byggeretsmeter med etagemeter og den forudsatte salgsindtægt med 75 mio. kr. Øvrig infrastruktur og overordnet planlægning: Udgifterne til øvrig infrastruktur og overordnet planlægning øges med 48 mio. kr. til 67 mio. kr. i budgetforslaget. Det vedrører bl.a. det overordnede vejnet (28 mio. kr.) og anden infrastruktur som Det Grønne Hjerte, støjvold m.v. (20 mio. kr.). 3. Deponeringer reduceres fra 129,9 mio. kr. til 112,8 mio. kr. Reduktionen vedrører deponering angående infrastruktur i Vinge Centrum, der var forudsat udført som OPP-projekt, hvor kommunen mod en sparet anlægsudgift skulle deponere et beløb svarende til anlægssummen. I det nye budgetforslag er det, som et udgangspunkt, forudsat at alle kommunale anlægsprojekter, finansieres på traditionel vis, d.v.s. ved kommunekassen. Den tilbageværende deponering vedrører alene kommunens huslejegaranti vedr etagemeter i Vinge Centrum til brug for kommunale formål. Det tidsmæssige forfald af deponeringen er vanskelig at forudsige, men det forudsættes i det nye budgetforslag at deponeringen foretages i 2017 mod hidtil forudsat Den jord som kommunen skal sælge i Vinge Centrum og Deltakvarteret, blev købt i 2009, finansieret ved 85% lånoptagelse. Ved salg af jorden skal kommunen som udgangspunkt indfri gælden knyttet til jorden. Lånet optaget i 2009 til finansiering af jordkøbet er imidlertid nedbragt gradvist gennem de løbende afdrag og vil blive yderligere nedbragt i perioden sådan at der ikke skal foretages ekstraordinære afdrag som følge af de forudsatte grundsalg i perioden Set over perioden har det nye budgetforslag en nettovirkning på samlet ca. 40 mio. kr. på kommunekassen i forhold til det nuværende budget. Nettovirkningen er sammensat af en række betydelige bruttoændringer, der vedrører både indtægter og udgifter/udlæg, og som stort set modsvarer hinanden i størrelse set over den samlede periode, sådan at nettovirkningen på kommunekassen i forhold til det nuværende budget i hovedtræk kan forklares med indarbejdelsen af de nye budgetbeløb til overordnet vejnet og øvrig infrastruktur i Vinge med 48 mio. kr. Inden for perioden er der betydelige forskydninger/budgetændringer i de enkelte år som følge af det nye budgetforslag. I 2015 er der en forværring af budgettet med ca. 205 mio. kr. da det forventes at en aftale med investor(er) kan indgås i 2016 i stedet for 2015, hvilket udskyder salgsindtægterne. I

7 forbedres budgettet markant som følge af indarbejdelsen af den forøgede indtægt fra salg af Vinge Centrum i dette år samt budgetlægningen af deponeringen i 2017 frem for Vinge langsigtet økonomiperspektiv I forhold til balancen mellem indtægter og udgifter/udlæg, viser budgetperioden et nettoudlæg for kommunen på ca. 102 mio. kr., der kan tilskrives indregningen af den betydelige deponering som kommunen skal foretage vedr. lejemålet i Vinge Centrum. Deponeringen tilbageføres ligeligt til kommunekassen over 25 år, men har en stor indflydelse på likviditet i budgetperioden, hvor der også indgår betydelige infrastrukturinvesteringer i forbindelse med Vinge Centrum. I forhold til kommunens økonomiske risiko ved projektet er det af stor betydning, hvilket pris for byggeretterne som kommunen kan opnå i en aftale om Vinge Centrum med en privat investor, ligesom fordelingen af udgifterne til udvikling af området, vil være væsentlig. I den forbindelse er den også af stor betydning for kommunens likviditet at indtægterne tilfalder kommunen tidligt i udviklingsforløbet. I forbindelse med den fremadrettede planlægning og styring af Vinge-projektet, er kommunen indgået i et samarbejde med Cowi om planlægning af økonomi og likviditet i forhold til Vinge-projektet der rækker ud over budgetperioden. Der vil blive fremlagt en nærmere redegørelse for resultatet af samarbejdet for Byrådet. 7