Klager. J.nr li. København, den 14. april 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Laurits Iversen og Per Sloth Nielsen v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 17. maj Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at klagerne ikke, som klagerne forventede, kunne opføre en hestestald på ejendommen. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede havde lovet, at klagerne kunne indgå en aftale om forpagtning af yderligere jord til ejendommen.

2 2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 10. maj 2007 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: Vi er interesserede i ovennævnte ejendom, og har i den forbindelse nogle spørgsmål, som vi ønsker besvaret. Er der mulighed for, at man kan leje/købe noget ekstra jord til ejendommen? Er der noget, der forhindrer fx fredning eller lignende, at man kan opføre en mindre staldbygning? Vi håber, at I vil være behjælpelige med et hurtigt svar. Den 11. maj 2007 svarede de indklagede klagerne bl.a.: Der er ingen fredninger i området, så umiddelbart er der ingen problemer i opførelse af en stald. Der er i forvejen en rimelig stor carport med tilhørende udhus, som nok ville kunne laves om til stald. Ved siden af ejendommen er der en eng på ca. 3 tdl. omkranset af skov og å, det er muligt at denne kan lejes af naboen. Den er tidligere blevet brugt til heste men blev ikke anvendt sidste år. Klagerne svarede ved af 11. maj 2007 bl.a.: Tak for dit hurtige svar. Det lyder alt sammen enormt positivt, så vi er stadig meget interesserede i ejendommen. Er der mulighed for, at du kan bore lidt mere i det med engen, da det er spørgsmålet om nok jord, der bekymrer os lidt.[ ] Den 20. maj 2007 skrev klagerne på ny til de indklagede: Er der mulighed for, at I kan have noget papir klar til onsdag, som giver os sikkerhed for, at vi kan leje jorden på de 3 tdr. land, eller er det noget, som vi selv skal gøre? Det er bare så vigtigt for os, at det med jorden er 100 % sikkert. Den 23. maj 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr. med overtagelsesdag den 1. november Det fremgik af købsaftalen bl.a.: 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår Rådgiverforhold Købers samt sælgers underskrift er betinget af rådgivers godkendelse af handlen i dens helhed. Godkendelse skal foreligge senest 8 dage fra købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger.

3 3 [ ] Særlige aftaler: [ ] Aftalen er betinget af at køber får mulighed for at forpagte jord i umiddelbar nærhed af ejendommen, til brug for afgræsning af hest, forpagtningsaftale skal kunne godkendes af køber. Den 24. maj 2007 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: Ved af 25. maj 2007 svarede de indklagede klagerne bl.a.:

4 4 Den 26. maj 2007 skrev klagerne på ny til de indklagede. Det fremgik af klagernes e- mail, at klagerne selv havde kontaktet kommunen og undersøgt, om der måtte holdes heste på ejendommen. Klagerne oplyste de indklagede om, at kommunen havde svaret, at selvfølgelig måtte man have heste på ejendommen bare det var under 6 stk. Den 12. juni 2007 godkendte sælgers advokat handlen over for de indklagede. Den 14. juni 2007 bad klagerne de indklagede om at fremsende matrikelkort på ejendommen. De indklagede svarede den 15. juni 2007, at de ville fremsende kortet med post. Hertil svarede klagerne den 15. juni 2007: Det lyder godt. Vi skal nemlig bruge det til, når der skal søges om byggetilladelse. Klagerne opførte efter overtagelse af ejendommen en staldbygning på 142,5 m 2. Efterfølgende ansøgte klagerne kommunen om lovliggørelse af bygningen. Den 22. februar 2010 foretog kommunen en foreløbig vurdering af klagernes ansøgning. Det fremgik af kommunens vurdering, at kommunen fandt, at der burde meddeles afslag til efterfølgende lovliggørelse og som konsekvens heraf påbud om fjernelse af stalden inden ½ år efter, at påbuddet var meddelt. Den 30. marts 2010 meddelte kommunen afslag på klagernes ansøgning. Klagerne påklagede herefter kommunens afgørelse til Naturklagenævnet. Naturklagenævnet stadfæstede den 31. maj 2010 kommunens afgørelse. Det fremgik af Naturklagenævnets afgørelse bl.a.:

5 5 [ ]

6 6

7 7 Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klagerne. Klagerne havde gennem længere tid ledt efter en ejendom, hvor klagerne kunne have deres heste. Klagerne fandt den i sagen omhandlede ejendom på internettet. Da ejendommen lå ved både skov og å, spurgte klagerne, om der ville være restriktioner i forhold til at opføre en stald. Klagerne forhørte sig ligeledes, om det var muligt at leje jord til hestene, idet der kun var m 2 til ejendommen. De indklagede oplyste, at der ved siden af ejendommen var en eng på ca. 3 tdr. land omkranset af skov og å, og at det var muligt, at denne kunne lejes af naboen. Klagerne fik ejendommen forevist af sælger, som ved fremvisningen forsikrede om, at engen kunne lejes af naboen, idet sælger havde talt med denne herom. Ved fremvisningen talte klagerne meget om deres planer med ejendommen og om opførelse af en staldbygning samt om dennes beliggenhed på ejendommen. Klagerne pointerede flere gange, at klagerne havde planer om at holde store varmblodsheste med avl af disse, hvorfor klagerne med deres viden om lovgivning om hestehold vidste, at der er specifikke krav til en hestestalds størrelse og udførelse. Klagerne besluttede sig for at købe ejendommen betinget af, at der kunne laves en aftale om forpagtning af engen.

8 8 Først på mødet hos de indklagede i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen oplyste de indklagede, at de indklagede ikke havde kunnet få en aftale om forpagtning. Klagerne blev meget fortørnede herover, men da klagerne var meget begejstrede for ejendommen, valgte klagerne at underskrive købsaftalen med forbehold for indgåelse af forpagtningsaftale med anden lodsejer i området. Klagerne finder det kritisabelt, at indklagede først på dagen for klagernes underskrivelse af købsaftalen oplyste, at det ikke var lykkedes at få lodsejerens accept af, at lodsejeren ville udleje jord til klagerne. Klagerne måtte herefter betinge købsaftalen af, at klagerne kunne finde anden jord. Klagerne kontaktede herefter en anden lodsejer for at lave en aftale om forpagtning om jord. Denne lodsejer undrede sig over, at klagerne måtte have heste på ejendommen og rådede klagerne til undersøge dette nærmere hos kommunen. Klagerne kontaktede de indklagede for at få dem til at kontakte kommunen, ligesom klagerne selv kontaktede kommunen telefonisk. Klagerne fik oplyst, at klagerne gerne måtte have heste på ejendommen, blot der ikke var mere end 4 heste. De indklagede oplyste, at de ville tjekke med kommunen, om der var andre begrænsninger. Klagerne hørte ikke mere herom fra de indklagede, og klagerne gik derfor ud fra, at der ikke ville være problemer med at opføre en mindre staldbygning på ejendommen. De indklagede var bekendt med klagernes planer med ejendommen, hvilket bl.a. fremgår af klagernes mail af 15. juni 2007, hvori klagerne har udbedt sig et matrikelkort, som skulle anvendes til en byggetilladelse. Klagerne skal bemærke, at de indklagedes bemærkning om, at dobbeltgaragen evt. kunne anvendes som hestestald, er sagen uvedkommende, idet klagernes spørgsmål til de indklagede alene vedrørte, om der kunne opføres en ny bygning på matriklen. Det lykkedes ikke for klagerne at indgå en forpagtningsaftale, men klagerne var så heldige at få mulighed for at købe ekstra jord, hvilket betød, at klagerne besluttede sig for at købe ejendommen. Klagerne var på dette tidspunkt overbevist om, at klagerne købte en ejendom, som ikke lå i en fredningszone eller lignende, som ville kunne forhindre opførelse af en staldbygning. Klagerne byggede herefter en staldbygning. Efterfølgende er klagerne blevet påbudt at rive denne ned, da det har vist sig, at ejendommen er omfattet af diverse naturbeskyttelseslinjer med videre. Klagernes advokat undersøgte ikke forholdene omkring fredninger og foreslog blot, at klagerne skulle bygge stalden og efterfølgende anmelde den til kommunen. Klagerne besluttede sig for at følge advokatens råd, idet klagerne ikke så nogen problemer i byggeriet, idet klagerne fra de indklagede skriftligt havde modtaget besked om, at der ikke var fredninger i området eller andet, der var til hinder for, at der måtte bygges på matriklen. Byggeriet blev færdiggjort i løbet af sommeren 2009, hvorefter klagerne henvendte sig til kommunen. Kommunen informerede klagerne om, at ejendommen er beliggende i 3 forskellige fredningszoner. Klagerne blev herefter skriftligt bedt om at

9 9 ansøge om dispensation for byggeriet, hvilket klagerne gjorde. Klagerne fik et afslag herpå, og klagerne er blevet pålagt at nedrive staldbygningen. De indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne, idet de indklagede ikke har opfyldt deres undersøgelses- og oplysningspligt. De indklagede burde have undersøgt naturbeskyttelseslinjer og undersøgt regler om opførelse af nybyggeri i landzone. Uanset om klagerne havde søgt før eller efter opførelsen af stalden, har de indklagede givet urigtige oplysninger om ejendommens status m.m. Klagerne skal afvise, at de indklagede har oplyst klagerne om, at der skal foreligge en byggetilladelse forinden igangsættelse af byggeri. De indklagede har ikke dokumenteret, at der ikke fandtes fredning eller lignende adgangsbegrænsninger på ejendommen. Klagerne er ikke enige i de indklagedes påstand om, at der eventuelt kunne gives tilladelse til en anden bygning. Klagerne mener, at dette tydeligt fremgår af afgørelserne fra dels kommunen dels Naturklagenævnet. Hvorvidt klagerne anlægger sag mod klagernes advokat, er de indklagede uvedkommende, idet klagerne må pointere, at klagernes advokat havde svært ved at rådgive korrekt på baggrund af de urigtige oplysninger, som de indklagede gav. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klagerne. Klagerne har gennem hele forløbet haft egen rådgiver, og såfremt der var noget, som klagerne var i tvivl om, kunne der tages forbehold, nøjagtig som det skete i forhold til forpagtningsaftalen. Sælger kunne ikke opfylde forbeholdet om forpagtningsaftalen, derfor blev der efterfølgende indgået en aftale om en prisreduktion på kr. til køber mod frafald af forbeholdet. De indklagede er ikke og må ikke være rådgiver for klagerne. Ifølge klagerne havde klagerne drøftet bygning af stald med deres tidligere advokat, og denne gav ifølge klagerne udtryk for, at de bare skulle bygge, og så kunne de anmelde byggeriet til kommunen senere. De indklagede skal bemærke, at klagerne ikke har betinget købsaftalen af muligheden for at bygge stald, hvorimod den var betinget af muligheden for at forpagte jord. Klagernes konkrete byggeplaner var en individuel forudsætning, som det påhvilede deres egen rådgiver at forholde sig til, idet rådgiveren var bekendt med forudsætningen.

10 10 De indklagede har hverken skriftligt eller mundtligt givet forkerte oplysninger om muligheden for en stald på ejendommen. Klagerne har i mail af 10. maj 2007 til de indklagede givet udtryk for interesse for ejendommen og bl.a. spurgt, om der var noget, der forhindrede, at man kunne udføre en mindre (de indklagedes fremhævning) staldbygning. De indklagede svarede i af 11. maj 2007, at der ikke var fredninger i området, så umiddelbart var der ingen problemer i opførelsen af en stald, og de indklagede henviste til, at der var en stor carport med tilhørende udhus, som nok ville kunne laves om til stald. Oplysningerne i denne mail var ikke forkerte, og der har ikke efterfølgende været drøftelser med de indklagede om mulighederne for at bygge en stald. De indklagede var ikke bekendt med, at klagerne fandt ideen om ombygning af carport med tilhørende udhus uinteressant. Klagernes af 24. maj 2007 til indklagede vedrørte alene forpagtningen af yderligere areal, og om det overhovedet var muligt at have heste på ejendommen. De indklagedes svarmail af 25. maj 2007 vedrørte derfor heller ikke staldbygningen. Bemærkningen om, at de indklagede ville tjekke med kommunen, om der var andre begrænsninger, vedrørte klart kun spørgsmålet om muligheden for overhovedet at have heste på ejendommen. Kommunens og Naturklagenævnets afgørelse er primært begrundet i staldbygningens placering og størrelse. Det er udokumenteret, om der kunne gives tilladelse til en stald et andet sted på ejendommen, herunder eventuelt ved ombygning af carport/udhus. Når man vælger at trodse lovgivningen og opfører en bygning af den størrelse uden forudgående at have indhentet byggetilladelse, vil dette altid medføre krav om nedrivning. Såfremt der havde været ansøgt om tilladelse og mulighed for at tilrette projektet, kunne resultatet have været et andet. Nævnet udtaler: Klagerne gjorde særskilt de indklagede opmærksom på, at forpagtning af jord var en forudsætning for køb af ejendommen. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke ventede med at præsentere købsaftalen for klagerne, til det var afklaret, om klagernes forudsætning kunne opfyldes. Da klagerne imidlertid havde mulighed for at vælge ikke at indgå handlen, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Det fremgår af Naturklagenævnets afgørelse bl.a., at ejendommen er omfattet af planlovens landzonebestemmelser og naturbeskyttelseslovens bestemmelser om åbeskyttelseslinjer, hvilke regler lå til grund for kommunens afslag på klagernes ansøgning om lovliggørelse af staldbygningen på ejendommen. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke i forbindelse med klagernes

11 11 henvendelse ved af 10. maj 2007 nærmere undersøgte, om der var regler, herunder beskyttelseslinjer eller regler, som i forbindelse med ejendommens beliggenhed i landzone kunne begrænse klagernes mulighed for eventuel opførelse af en staldbygning, eller henviste klagerne til ved egen rådgiver at undersøge reglerne herom. Klagerne var i forbindelse med handlen repræsenteret ved advokat, og der var i handlen taget et udtrykkeligt forbehold for advokatens godkendelse af handlen. Nævnet finder, at klagerne havde mulighed for at betinge handlen af muligheden for at opnå tilladelse til at opføre en staldbygning af den præcise størrelse og beliggenhed, som klagerne fandt nødvendig for det hestehold, som klagerne havde planer om. Det kan ikke bebrejdes de indklagede, at klagerne valgte at opføre stalden, uden først at søge om tilladelse hertil. Nævnet finder herefter, at de indklagede ikke har handlet erstatningspådragende over for klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand