Notat. Vedrørende tilsyn med almene boligorganisationers regnskaber for 2008

Transkript

1 Notat Kommunaldirektørens område Rådhuset Ramsherred Svendborg 4. januar 2010 Vedrørende tilsyn med almene boligorganisationers regnskaber for 2008 Acadresagsnr: 09/42857 Sagsresume...2 Tilsynets pligter og rettigheder...3 1) Sammenfattende vurdering af regnskaberne...4 2) A.P. Møller Kollegiet...5 3) Cama-Kollegierne Svendborg...6 4) Svendborg Andels-Boligforening...7 5) Andelsboligforeningen i Bregninge...9 6) Svendborg Boligselskab af 16. januar ) Boligselskabet BSB Egebjerg ) BOFYN-Skårup ) Seniorbofællesskabet Højmarken...13 Notat oprettet af Martin Svane Dir. Tlf.: okrmas@svendborg.dk

2 Sagsresume Regnskaber fra de almene boligorganisationer m.v. med udlejningsvirksomhed i Svendborg Kommune skal forelægges til Byrådets godkendelse. I andet halvår af 2009 er regnskaberne for de almene boligorganisationer, som har aflagt regnskab for kalenderår 2008, blevet gennemgået med henblik på behandling i Byrådet den 26. januar Regnskabsgennemgangen, også kaldet tilsyn, varetages af Budget- og Regnskabsafdelingen under Direktørområdet Økonomi. Der foretages en kritisk gennemgang af de enkelte regnskaber, og der tages blandt andet stilling til, om underskud afvikles planmæssigt, og om henlæggelserne til forskellige formål, herunder planlagt vedligeholdelse og fornyelse, er tilstrækkelige. Generelt gælder, at boligselskabernes regnskaber er revideret i overensstemmelse med de særlige regler herfor, og at revisionen almindeligvis ikke giver anledning til kritiske bemærkninger eller forbehold. Hvis revisionen har forbehold, bemærkninger eller anbefalinger - som en boligorganisation ikke ses at have forholdt sig fyldestgørende til - følges op på disse. Tilsynet bruger således revisionsprotokollatet til opfølgning overfor boligorganisationerne. Tilsynet foretager dog selvstændigt en gennemgang af regnskaberne, der kan give anledning til spørgsmål, som revisionen ikke har peget på. I de tilfælde, hvor tilsynet har fundet anledning til at stille konkrete spørgsmål til regnskaberne, eller har fundet det nødvendigt med en overordnet kritisk kommentar til økonomien, har boligorganisationerne fået mulighed for at svare uddybende. Gennemgangen af regnskaberne vil indgå i den tilbagevendende styringsdialog kommunen og boligorganisationerne imellem jævnfør den styringsreform af den almene boligsektor, som folketinget vedtog i juni Side 2 af 13

3 Tilsynets pligter og rettigheder Ifølge lovgivningen skal Byrådet/kommunen føre tilsyn med almene boligorganisationer beliggende i kommunen. Der hvor boligorganisationen er hjemmehørende i en anden kommune vedrører tilsynet alene de afdelinger, der er placeret i Svendborg Kommune (krydstilsyn). Landsbyggefonden og Indenrigs- og Socialministeriet er også involveret i tilsynet ved udtagelse af stikprøver. Tilsynet omfatter følgende opgaver: Regnskabstilsyn Kritisk gennemgang af boligorganisationernes regnskaber for herved at påse, at økonomien er forsvarlig. Organisatorisk tilsyn Bl.a. godkendelse af nye boligorganisationer, vedtægter samt vedtægtsændringer. Almindeligt tilsyn med driften Kontrol af at regler for almene boligorganisationer generelt overholdes, godkendelse af leje samt lejeforhøjelser over det i loven fastsatte ved forbedringsarbejder mv. Hertil kommer godkendelse af forhøjelse af beboerindskud. Tilsyn med udlejning Påse at ledige lejligheder udlejes i overensstemmelse med gældende regler. Vedligeholdelsestilsyn Påse at bygninger holdes i forsvarlig stand og at der henlægges passende beløb til vedligeholdelsesarbejder. Godkendelse af enkeltdispositioner Godkendelse af bl.a. opførelse, afhændelse og erhvervelse af ejendomme, væsentlige forandringer af ejendomme m.m. Såfremt tilsynet vurderer, at en boligorganisation ikke overholder sine forpligtigelser, kan der i dialogen med organisationen gives administrative henstillinger. Hvis dette ikke har den ønskede effekt, kan Byrådet give pålæg om at overholde forpligtigelserne. Den mest indgribende umiddelbare sanktionsmulighed er, midlertidigt, at udskifte forretningsfører. Dette notat forholder sig til regnskabstilsynet, den løbende revision af forvaltningen og vedligeholdelsestilsynet, hvad angår passende henlæggelser. Øvrige tilsynsopgaver rejses om nødvendigt som selvstændige sager. Side 3 af 13

4 1) Sammenfattende vurdering af regnskaberne Gennemgangen af regnskaber og revisionsprotokollater for boligorganisationerne med regnskab i kalenderåret 2008 viser, at der generelt er opnået en bedre økonomisk balance i de økonomisk mest trængte boligorganisationer. I boligorganisationerne er det generelle billede, at de fleste afdelinger er tæt på fuld udlejning. Udlejningsproblemerne er koncentreret i enkelte afdelinger, hvor det ser ud til, at problemerne er aftagende uden at være løst. Sammenfattende kan det konkluderes, at udlejningssituationen, efter en årrække med tiltagende lejeledighed, generelt er i bedring. Det vurderes, at der fortsat er behov for initiativer og løsninger, som kan sikre udlejningen fremadrettet indenfor specielt ungdomsboliger og boliger i etagebyggeri med høj koncentration af sociale udfordringer. Tilsynet har ikke haft behov for at stille uddybende spørgsmål til boligorganisationernes regnskaber, da det generelle billede er, at tilsynet i det fremsendte materiale kan konstatere, at der tages kvalificeret stilling til økonomiske problemstillinger og evt. bemærkninger og anbefalinger fra revisionen. Side 4 af 13

5 2) A.P. Møller Kollegiet Regnskabsår: Kalenderåret 2008 A.P. Møller-Kollegiet består af 98 boliger i én afdeling. Kollegiets administration og økonomiske drift varetages af egne ansatte. Revisor er Deloitte, statsautoriseret revisionsaktieselskab. Kollegiet er en selvejende ungdomsboligorganisation opført af fondsmidler og et kommunalt tilskud. Kollegiet modtager derfor ikke offentlig støtte til driften. Der stilles ikke de samme krav til regnskabsaflæggelsen, som de almene boliger er underlagt. Der aflægges i stedet regnskab efter årsregnskabsloven. Kommunen fører derfor ikke tilsyn efter lovbekendtgørelsen for det almene boligbyggeri. Regnskabet for A.P. Møller-Kollegiet indgår i denne sag, fordi kommunen har givet et indskud på kr. i forbindelse med opførelsen. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold eller supplerende oplysninger. Regnskabet viser et overskud på kr., som overføres til næste regnskabsår. Boligorganisationen har i regnskabsåret fået renoveret badeværelser for 3,1 mio. kr. finansieret af Den A.P. Møllerske Støttefond, hvilket må betegnes som ekstraordinært. Tilsynet bemærker, at kollegiet ikke har udlejningsproblemer. Udlejningsprocenten er tæt på 100 pct., hvilket ses dokumenteret ved, at udgifterne vedr. lejetab er beskedne. Afsluttende kommentarer vedrørende A.P. Møller Kollegiet Der er, på baggrund af gennemgang af regnskab og revisionsprotokollat, ikke anledning til at henstille eller pålægge boligorganisationen særlige foranstaltninger. Side 5 af 13

6 3) Cama-Kollegierne Svendborg Regnskabsår: Kalenderåret 2008 Boligorganisationen består af 460 boliger i én afdeling. Hertil kommer 3 erhvervslejemål. Boligorganisationens organisering er pr. 1. januar 2008 blevet ændret således, at 15 oprindelige afdelinger er blevet sammenlagt til én afdeling. Byrådet har godkendt dette den 10. september Administration og økonomisk drift varetages af boligorganisationens eget kontor beliggende i Svendborg. Revisor er KPMG C. Jespersen, Statsautoriseret Revisionsinteressentskab Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Boligorganisationen Resultatet for boligorganisationen er et overskud på kr , som tilgår arbejdskapital og dispositionsfond. Overskuddet kan forklares med renteindtægter væsentligt over det budgetterede og ekstraordinære indtægter, som vedrører et yderligere provenu i forbindelse med boligorganisationens salg af 124 boliger i Tilsynet bemærker, at dispositionsfonden udgør kr Landsbyggefonden har meddelt krav på en, endnu ikke opgjort, andel af nettoprovenuet ved salget boliger i Afdelingen Afdelingens regnskab udviser et overskud på kr som tilgår kontoen for opsamlet underskud der herefter udgør kr Det opsamlede underskud indarbejdes til afvikling i budgetterne for de kommende år. Det konstateres, at omfanget af ledige lejemål i regnskabsåret er reduceret væsentligt. I regnskabsåret er udlejningsprocenten øget til 98,3 procent sammenholdt med 87,4 procent året før. Forbedringen begrundes blandt andet med, at salget af 124 boliger har medført en tilpasning til det aktuelle behov. Afsluttende kommentarer vedrørende Cama-Kollegierne Tilsynet konstaterer, at boligorganisationen ikke længere har økonomiske problemer på grund af udlejningsvanskeligheder. Det konstateres, at både udlejning og økonomi er i god balance, da boligorganisationen har taget fornødne initiativer til afhændelse af overkapacitet. Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 6 af 13

7 4) Svendborg Andels-Boligforening Regnskabsår: Kalenderåret 2008 Boligorganisationen består af boliger fordelt på 23 afdelinger. Hertil kommer 5 erhvervslejemål og 8 institutioner. Administration og økonomisk drift varetages af boligorganisationens eget kontor beliggende i Svendborg. Revisor er Ernst & Young. Af revisionsprotokollatet vedrørende regnskabet for 2008 fremgår det: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Tilsynet bemærker, at revisionsprotokollatet indeholder en række oplysninger, anbefalinger og henstillinger angående vurdering af henlæggelsers tilstrækkelighed, udlejningsvanskelighed og afvikling af underskud. Tilsynet konstaterer, at boligorganisationen i det indsendte materiale dokumenterer, at organisationsbestyrelsen tager kvalificeret stilling til de spørgsmål revisionsprotokollatet lægger op til. Boligorganisationens regnskab Boligorganisationen har i regnskabsåret et overskud på kr som tilgår arbejdskapitalen. Overskuddet kan primært forklares med mindre personaleudgifter, mindre kurstab på obligationsbeholdning, færre ekstraordinære udgifter, merindtægt på renter og merindtægt på byggesagshonorar. Der henlægges lovmæssigt til dispositionsfonden, da denne ikke er på det minimumsniveau, hvor henlæggelser kan ophøre. Fra dispositionsfonden er i 2008 givet tilskud til tab ved lejeledighed i en række afdelinger, refusion af flyttegebyr og beboerrådgiver. Tilsynet bemærker, at det disponible indestående på dispositionsfonden kan opgøres til kr sammenholdt med kr ved udgangen af Tilsynet bemærker også, at boligorganisationen i regnskabsåret har fået etableret arbejdskapital på kr sammenholdt med kr. 0 ved udgangen af Tilsynet konkluderer, at boligorganisationens økonomi således er forbedret og stabiliseret efter en periode med tab og negativ udvikling. Kraftvarmeværket Regnskabet viser et underskud på kr , der er afsat som et tilgodehavende i balancen. Underskuddet fordeles i 2009 til forbrugerne (lejerne) af energi. Side 7 af 13

8 Håndværkerafdelingen og renovationsafdelingen Håndværkerafdelingen har i regnskabsåret et underskud på kr , der er dækket af konto for henlæggelser. Renovationsafdelingen udviser et underskud på kr , der er dækket af konto for henlæggelser. Afdelingerne generelt 5 afdelinger ud af 23 har i regnskabsåret et samlet underskud på kr Det samlede akkumulerede underskud er herefter på kr fordelt på 11 afdelinger. Omfanget af underskud er nedbragt i forhold til regnskabet for Boligorganisationen oplyser, at afvikling af opsamlet underskud indarbejdes i budgetterne for de kommende år. Tilsynet bemærker, at der er to afdelinger med udlejningsvanskeligheder af betydning. Generelt er der dog tale om, at situationen er forbedret i forhold til regnskabsåret Afdeling 8 Strynøvej/Lyøvej Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på kr Der budgetteres med afvikling. Afdeling 12 Elmevænget Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på samme beløb. Der budgetteres med afvikling. Afdeling 14 Byparken Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på kr Der budgetteres med afvikling. Afdeling 16 Skovparken Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på samme beløb. Der budgetteres med afvikling. Afdeling 21 Solsikkevej Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på kr Der budgetteres med afvikling. Afsluttende kommentarer vedrørende Svendborg Andels-Boligforening Der er på baggrund af gennemgang af regnskab og revisionsprotokollat mv. ikke grund til at henstille eller pålægge boligorganisationen yderligere, end de tiltag boligorganisationen selv har foranstaltet. Tilsynet konkluderer, at boligorganisationens økonomi er forbedret og stabiliseret efter en periode med tab og negativ udvikling. Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 8 af 13

9 5) Andelsboligforeningen i Bregninge Regnskabsår: Kalenderåret Boligorganisationen består af 20 boliger i en enkelt afdeling. Fra den 1. januar 2008 er indgået administrationsaftale med Svendborg Andels- Boligforening. Revisor er Ernst & Young. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen af organisationsregnskabet har ikke givet anledning til forbehold. Revisionen havde i regnskabet for 2007 kritiske bemærkninger til afdelingen, hvad angår manglende dokumentation for afholdte renovationsudgifter, mangel på selvstændig regnskabsaflæggelse for antenneudgifter, manglende henlæggelser til dispositionsfonden og manglende plan for periodisk vedligeholdelse og fornyelser. Tilsynet bemærker, at administrator har fulgt op på en passende måde, så revisionen ikke har kritiske bemærkninger til regnskabet for Boligorganisationen Boligorganisationen har et overskud på kr som tilgår arbejdskapitalen. Der henlægges lovmæssigt til dispositionsfonden, da denne ikke er på det minimumsniveau, hvor henlæggelser kan ophøre. Tilsynet bemærker, at boligorganisationen ikke har udlejningsproblemer. Afdelingen Afdelingens regnskab udviser et overskud på kr , som tilgår kontoen for opsamlet underskud, der herefter udgør kr til budgetmæssig afvikling. Afsluttende kommentar vedrørende andelsboligforeningen i Bregninge Tilsynet konstaterer, at boligorganisationen har fulgt op på revisionens kritiske bemærkninger til regnskabet for Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 9 af 13

10 6) Svendborg Boligselskab af 16. januar 1945 Regnskabsår: Kalenderåret 2008 Boligorganisationen består af 46 boliger fordelt på to afdelinger med henholdsvis 21 og 25 boliger beliggende på Hyrdebjerg og Falkenbjerg. Administrationen varetages af forretningsførerorganisationen Domea med hovedkontor i København og regionskontor i Svendborg. Revisor er BDO ScanRevision. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen af organisationsregnskabet har ikke givet anledning til forbehold. Boligorganisationen Regnskabet for boligorganisationen viser et overskud på kr. som tilføres arbejdskapitalen. Dispositionsfonden udgør ved udgangen af regnskabsåret kr , hvorfor der ikke længere er pligt til at foretage yderligere henlæggelser. Organisationsbestyrelsen har truffet beslutning om at trække på dispositionsfonden i forbindelse med renoveringsarbejder. Tilsynet bemærker, at boligorganisationen ikke har udlejningsvanskeligheder. Afdeling 1 Hyrdebjerg Der er et overskud i regnskabsåret på kr , der anvendes til afvikling af opsamlet underskud og henlæggelse til vedligeholdelse. Organisationsbestyrelsen konstaterer, at afdelingen har behov for at styrke økonomien ved en huslejeforhøjelse til dækning af øgede udgifter til renovation og forhøjede henlæggelser til fremtidige renoveringsarbejder. Afdeling 2 Falkenbjerg Der er et overskud i regnskabsåret på kr , der anvendes til afvikling af opsamlet underskud og henlæggelse til vedligeholdelse. Organisationsbestyrelsen konstaterer, at afdelingen har behov for at styrke økonomien ved en huslejeforhøjelse til dækning af øgede udgifter til renovation og forhøjede henlæggelser til fremtidige renoveringsarbejder. Afsluttende kommentarer vedrørende Svendborg Boligselskab af 16. januar 1945 Tilsynet vil fastholde fokus på, at økonomien i afdelingerne styrkes, hvad angår indtægter til dækning af øgede udgifter til renovation og forhøjede henlæggelser til fremtidige renoveringsarbejder. Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 10 af 13

11 7) Boligselskabet BSB Egebjerg Regnskabsår: Kalenderåret 2008 Boligselskabet BSB Egebjerg består af 183 boliger fordelt på 2 afdelinger. Hertil kommer 2 erhvervslejemål. Administrationen varetages af forretningsførerorganisationen Domea med hovedkontor i København og regionskontor i Svendborg. Revisor er BDO ScanRevision. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Boligorganisationen Regnskabet for boligorganisationen viser et overskud på kr som tilgår arbejdskapitalen. I regnskabsåret er henlagt til dispositionsfonden, som er på det lovbestemte niveau, hvor henlæggelserne kan ophøre. Boligorganisationen har truffet beslutning om at fortsætte med henlæggelser til dispositionsfonden. Tilsynet bemærker, at boligorganisationen ikke har udlejningsvanskeligheder. Afdeling 8101 Der er et underskud i regnskabsåret på kr og en underskudssaldo herefter på samme beløb. Der budgetteres med afvikling. Organisationsbestyrelsen konstaterer, at afdelingen har behov for at styrke økonomien. Der er opmærksomhed på, at en vurdering af henlæggelsers tilstrækkelighed fremadrettet er påkrævet. Afsluttende kommentarer vedrørende BSB Egebjerg Der er på baggrund af gennemgang af regnskab og revisionsprotokollat mv. ikke grund til at henstille eller pålægge boligorganisationen yderligere, end de tiltag boligorganisationen selv har foranstaltet. Tilsynet vil fastholde fokus på, at økonomien i afdeling 8101 styrkes. Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 11 af 13

12 8) BOFYN-Skårup Regnskabsår: Kalenderåret 2008 Boligorganisationen, som er selvejende, består af 29 ældreboliger i én afdeling. Der administreres efter en særlig bekendtgørelse om administration af ældreboliger, der afviger fra det lovgrundlag de almene boligorganisationer er underlagt. Administration og økonomisk drift varetages af BO-FYN Boligfonden, som er beliggende i Odense Kommune. Revisor er Dansk Revision Odense, Registreret revisionsaktieselskab. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Regnskabet viser et overskud på kr., som tilgår boligorganisationens reserver. Tilsynet bemærker, at boligorganisationen ikke har udlejningsproblemer. Boligorganisationen konstaterer at have fuld udlejning. Afsluttende kommentarer vedrørende BOFYN-Skårup Tilsynet indstiller herefter regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 12 af 13

13 9) Seniorbofællesskabet Højmarken Regnskabsår: Kalenderåret Boligorganisationen består af 14 boliger i en enkelt afdeling. Administration og økonomisk drift varetages af OK-Bolig A/S, som er beliggende i Frederiksberg Kommune. Revisor er Deloitte, statsautoriseret revisionsaktieselskab. Af revisionsprotokollatet fremgår: Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Boligorganisationen Boligorganisationen har et regnskabsmæssigt resultat på kr. 0. Der henlægges lovmæssigt til dispositionsfonden, da denne ikke er på det minimumsniveau, hvor henlæggelser kan ophøre. Tilsynet bemærker, at boligorganisationen ikke har udlejningsproblemer. Afdelingen Afdelingens regnskab udviser et overskud på kr som tilgår henlæggelserne. Afsluttende kommentar vedrørende Seniorbofællesskabet Højmarken Tilsynet indstiller regnskabet til Byrådets godkendelse. Side 13 af 13