Faldgruber ved overdragelse af andelsboliger

Transkript

1 Faldgruber ved overdragelse af andelsboliger Advokat Timmy Lund Vest Administrationen A/S Advokat Mette Haagensen Ejendomsforeningen Danmark

2 Regel nr. 1 Hvad siger vedtægten!

3 Indhold - Honorar til adm.? - Krav om depositum til AB? - Indbetaling af købesum til AB. Altid? - Overpriser, særligt de skjulte. - Forbedringer. Pris og afslag? - Mangler. Afregning heraf? - Pant og overbehæftede andelsboliger

4 Honorar Honorar til A/B og administrator ved handler Har vi ret til det? Ja-da. Dom U Ø Siger dommen noget om størrelsen af gebyret? Nej, kun rimeligt?

5 Depositum Depositum til A/B? Nej, jf. U Ø Hvad så med de vedtægter, hvor det står? Retspraksis går forud.

6 Indbetaling af købesum Familiehandel Skal købesummen fx indbetales, når søn sælger til forældre?

7 Indbetaling af købesum ABL 6, stk. 10 og 11 ABL 6, stk. 10: Overdragelsessummen indbetales til foreningen ABL 6, stk. 11: Selv om det er aftalt, at gælden i henhold til et pantebrev i andelen ikke kan forlanges betalt ved ejerskifte, kan foreningen i forbindelse med overdragelsen kræve, at overdragelsessummen helt eller delvis indbetales til foreningen, medmindre den krævede indbetaling er unødvendig, for at foreningen kan få dækket krav som anført i stk. 10

8 Indbetaling af købesum ABL 6, stk. 10 Pas på, hvis A/B er nødlidende: GD 2018/63 SH Indbetaling på driftskonto Sælger mister deponering Købesummen har derfor ikke været tilstrækkelig individualiseret, uagtet at dette havde været muligt ved indsættelse på en særskilt konto

9 De skjulte overpriser Hvad er en overpris? Hvad er bedste bud på hvad der holder?

10 De skjulte overpriser Midtvejsregulering? GD 2015/41 Ø: Hvornår skal der midtvejsreguleres, når A/B har vedtaget en byggesag?

11 De skjulte overpriser Dødsbo Dødsbo: Købt som beset Køber erklærer sig derfor indforstået med ikke senere at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende af nogen art, herunder men ikke begrænset til retten til afslag i købesummen, erstatning eller ophævelse, idet der ved prisfastsættelsen er taget hensyn til dette.

12 De skjulte overpriser Ansvarsfraskrivelse GD 2016/54Ø: Ansvarsfraskrivelse ikke gyldig "...Andelsboligen overtages i den stand, hvori den er beset, idet det bemærkes..." Retten finder ikke at kunne lægge vægt på denne ansvarsfraskrivelse, der er holdt i generelle vendinger.

13 De skjulte overpriser Dødsbo TBB Ø: Udgift til lovliggørelse og mangelsudbedring af forbedringsarbejder i andelsbolig anset for overpris, der gav krav på tilbagebetaling efter andelsboligforeningsloven.

14 De skjulte overpriser Dødsbo TBB : Ingen bagatelgrænse for tilbagebetaling af overpris U V: Tilbagebetalingskravet kan ikke frafaldes ved aftale

15 De skjulte overpriser GD 2015/19 H Forholdsmæssigt afslag for mangler Forbedret badeværelse kr Skade i andelsbolig Skade i etageadskillelsen Skade hos underbo Andel af forbedring kr Nedbrydning og genopbygning kr Udskiftning af bjælke kr Udbedring af loft hos underbo kr Udbedringsudgifter i alt kr

16 De skjulte overpriser GD 2015/19 H Forholdsmæssigt afslag for mangler Andel af forbedring kr Forholdsmæssigt afslag Skade i andelsbolig Kr Erstatning Skade i etageadskillelsen Kr Skade hos underbo Kr

17 Forbedringer Afslag Hvis afslag i forbedringer, kan køber så få betaling for forbedringer når salg?

18 De skjulte overpriser ABL 5, stk. 12 GD 2015/19 H: Afslag som følge af mangler Afslaget foretages i den samlede købesum. Det forhold, at købesummen efter andelsboliglovens regler om maksimalpris skal specificeres, herunder på andel i foreningsformuen og individuelle forbedringer, ændrer ikke på, at et eventuelt afslag kan foretages i hele købesummen.

19 Forbedringer Brancheorganisationens overdragelsesaftale

20 Forbedringer Afslag i familiehandel? - ABL 5, stk. 12

21 De skjulte overpriser ABL 5, stk. 12 Overdragelsesregler m.v. 1980: Ved anskaffelsesprisen forstås den faktiske anskaffelsespris ikke genanskaffelsesprisen, og man skal ikke lægge vægt på betragtninger om en evt. handelsværdi af den pågældende forbedring. (Side 123) Der er ikke krav om, at anskaffelsesudgifterne skal dokumenteres i form af regninger eller lignende. Afgørende er alene, om forbedringen kan konstateres i lejligheden. (Side 124)

22 De skjulte overpriser ABL 5, stk. 12 GD 2018/04 B: AH kunne få tillæg for forbedringer Uanset om det er AH eller U, som har betalt for forbedringerne finder landsretten, at disse kan indgå ved fastsættelsen af værdien af individuelle forbedringer, idet køber utvivlsomt kan oppebære den fulde forbedring og overtage denne,

23 De skjulte overpriser Hvad hvis et mangelsbeløb er fastsat? Hertil kommer et fradrag på lovliggørelse af badeværelse, foreløbig anslået til ca men hvis badeværelset lovliggøres inden salg, eller at køber accepterer at overtage bortfalder fradraget. Kan man det? Overpris? Hvad nu hvis det koster kr at sætte i stand? Overpris? Og hvem tjekker lovlighed? To udfordringer: Koster det mere end kr at sætte i stand for køber, så er det overpris rent teoretisk, og ifølge retspraksis, da der ikke gælder nogen bagatelgrænse for overpris. Det forudsættes her, at der gives køber et nedslag på kr i aftalen. Gives der ikke et nedslag for badeværelset, og køber overtager det i mangelfuld tilstand, så er der ubetinget tale om overpris. Er der ikke skrevet noget særligt ind i aftalen om de kr , og at de ikke holdes tilbage i de tre år Forældelsesloven gælder, så er de koldt og kynisk omfattet af de ca. kr. 98t, som angives i kontrakten.

24 Forbedringer Altaner Hvad hvis det står i vedtægten at en individuel forbedring ikke afskrives? Overdragelsesregler m.v. 1980, s.125): Det er i ABL 5 udtrykkeligt klargjort, at der skal lægges vægt på anskaffelsesprisen, og der skal foretages afskrivning. Hvad er så lovligt? Altaner = 100 år? ABF= 30/50 år

25 Mangler Udbedring og afregning af mangler? - Hvem udbedrer? AB eller sælger/køber? - Betydning? Ansvar, ansvar, ansvar? Citat fra vedtægter: Såfremt der ved eftersynet fremkommer anvisninger på arbejder, som skal udføres, vil disse blive udført på foranledning af andelsboligforeningen eller sælger. Arbejdet udføres af autoriserede håndværkere og udgiften hertil vil blive pålagt sælger.

26 Mangler 1 af 2 afregning Hvor længe må man holde på et tilbageholdt beløb? Uddrag af den glemte fælles overdragelsesaftale (Standardformular udarbejdet af ABF, DE, Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen af Advokater med Ejendomsadministration og Danske Boligadvokater): 8. Afregning til sælger Afregning overfor sælger sker iht. foreningens vedtægter, og når alle betingelser for handlens gennemførelse er afklarede. Den samlede overdragelsessum afregnes til sælger med fradrag af: 1. Foreningens tilgodehavende hos sælger. 2. Lån som foreningen har stillet garanti for. 3. Pant og udlæg i andelsboligen iht. indfrielsesopgørelser fra rettighedshaverne. 4. Sælgers andel af handlens øvrige omkostninger. 5. Eventuelle aftaler om transport i overdragelsessummen, f.eks. med ejendomsmægler.

27 Mangler 2 af 2 - afregning Hvor længe må man holde på et tilbageholdt beløb? Uddrag af den glemte fælles overdragelsesaftale (Standardformular udarbejdet af ABF, DE, Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen af Advokater med Ejendomsadministration og Danske Boligadvokater): Derudover tilbageholdes et beløb på kr ,00 til sikkerhed for mangler ved boligens vedligeholdelsesstand, forbedringer, særligt tilpasset inventar eller løsøre. Beløbet kan forhøjes, såfremt restprovenuet ikke er afregnet til sælger, og køber fremsætter krav, der berettiger hertil. Det tilbageholdte beløb afregnes til sælger sammen med restprovenuet, såfremt køber ikke har fremsat krav mod sælger. Hvis køber har fremsat krav, afregnes beløbet til køber eller sælger, når det ved dom eller forlig er afgjort, hvem beløbet tilkommer. Endvidere kan beløbet afregnes til sælger senest 6 måneder efter overtagelsesdagen, d , såfremt køber ikke har retsforfulgt sit krav. Endvidere kan andelsboligforeningen tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for sælgers forbrugsudgifter. Andelsboligforeningen udbetaler ovennævnte fradrag til de respektive rettighedshavere. Andelsboligforeningens afregning af overdragelsessummen er betinget af, at pant-/udlægshavere opgør tilgodehavender, og at pantebreve/udlæg aflyses i andelsboligbogen. Andelsboligforeningen overfører restprovenu til sælger.

28 Forstørret Mangler 2 af 2/2 - afregning Derudover tilbageholdes et beløb på kr ,00 til sikkerhed for mangler ved boligens vedligeholdelsesstand, forbedringer, særligt tilpasset inventar eller løsøre. Beløbet kan forhøjes, såfremt restprovenuet ikke er afregnet til sælger, og køber fremsætter krav, der berettiger hertil. Det tilbageholdte beløb afregnes til sælger sammen med restprovenuet, såfremt køber ikke har fremsat krav mod sælger. Hvis køber har fremsat krav, afregnes beløbet til køber eller sælger, når det ved dom eller forlig er afgjort, hvem beløbet tilkommer. (Her er noget af det nye): Endvidere kan beløbet afregnes til sælger senest 6 måneder efter overtagelsesdagen, d , såfremt køber ikke har retsforfulgt sit krav.

29 VVS/El Autorisationsmangler Hvad skal administrator og bestyrelse påse? Citat vedtægter: I forbindelse med overdragelse af andel foretages EL- og VVS-eftersyn. Eftersynet rekvireres af andelsboligforeningens bestyrelse. Udgiften til eftersyn deles ligeligt mellem køber og sælger. Såfremt der ved disse eftersyn fremkommer anvisninger på arbejder, som skal udføres, vil disse blive udført på foranledning af andelsboligforeningen eller sælger. Arbejdet udføres af autoriserede håndværkere og udgiften hertil vil blive pålagt sælger.

30 VVS/El Autorisationsmangler Hvad skal administrator og bestyrelse påse? Vurderingsmand skriver: Der er usikkerhed om, at vådrumssikring opfylder lovkrav Helt nyt badeværelse = åbenbart klamphuggeri

31 VVS/El Autorisationsmangler Hvad skal administrator og bestyrelse påse? Vurderingsmand skriver: Der er usikkerhed om, at vådrumssikring opfylder lovkrav Helt nyt badeværelse = åbenbart klamphuggeri

32 Pant i andelsboliger Hvis der er ejerpantebreve i andelsboligen: - Skal ejerpantebrevet aflyses?

33 Overbehæftede andelsboliger Hvem kan tvinge kreditor til at slette pant? Myte: Pant kan slettes ved tvangssalg

34 Overbehæftede andelsboliger Overdragelsesaftalen punkt 10:

35 Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2, 1358 København K Telefon info@ejendomsforeningen.dk Vest Administrationen A/S Gammel Vartov Vej 1, 2900 Hellerup Telefon tlu@vestadm.com