HØRINGSNOTAT januar LOKALPLANFORSLAG NR. 421 For etageboliger ved Slangerupgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 20

Transkript

1 HØRINGSNOTAT januar 2017 LOKALPLANFORSLAG NR. 421 For etageboliger ved Slangerupgade SAMT KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 20 1

2 INDHOLD Samlet indstilling Oversigt over indkomne høringssvar og forslag Resumé af høringssvar og forslag samt By og Miljøs vurdering Kopi af indkomne høringssvar og forslag 2

3 SAMLET INDSTILLING Forvaltningen anbefaler at de indkomne høringssvar giver anledning til følgende ændringer. Ordlyden af de ændrede bestemmelser kan læses i dagsordenspunktet og i lokalplanen: - Mulighed for at opføre faste hegn, hvor parkeringsarealer støder op til naboskel. - Mulighed for at opføre parkeringspladser ind til 0,5 meter fra skel. - Krav til opbygningen af parkeringsarealets befæstelse, hvis det opføres tættere på skel end 1,5 meter. - En mindre rettelse af principsnittet på side 21 i lokalplanen, der viser afstanden mellem de to bygninger i delområde II. Samt en tilføjelse af en ny bestemmelse, der regulerer den indbyrdes afstand mellem bygningerne i delområde II. 3

4 OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG Nr. 1 Lise-Lotte Abildgaard og Thomas Nielsen - s. 5 Nr. 2 Torben Braune Jørgensen - s. 7 Nr. 3 Torben Braune Jørgensen - s. 7 Nr. 4 Bygherre - s. 9 I resuméerne over høringssvarene er medtaget de punkter, der er relevante for Kommuneplantillægget og lokalplanen. Punkter der er relevante for andre afdelinger i forvaltningen er videregivet til disse afdelinger. 4

5 RESUMÉ OG VURDERING Nr. 1: Lise-Lotte Abildgaard og Thomas Nielsen Resumé: Høringsparterne kan som udgangspunkt se det positive i en byudvikling af Slangerupgade. Høringsparterne mener dog, at lokalplanen tillader at bygge for høje bygninger, og de mener, at bebyggelsen vil blive for høj i forhold til resten af bygningerne på Slangerupgade. Samtidig mener de, at der bliver tilladt at bygge for tæt op ad Slangerupgade, og derved bliver bebyggelsen, efter deres mening, for dominerende i bybilledet. Høringsparterne henstiller til, at der ikke gives tilladelse til at bygge i mere end 3 etager i lokalplanområdet. Høringssvaret omhandler desuden, at høringsparterne mener, at parkeringen ikke vil kunne klares internt på grunden. Derved vil der blive stor søgetrafik for parkeringsbåse tæt på boligerne, og derved mener høringsparterne at T-krydset vil blive ekstra trafikalt belastet, og de mener at det allerede er stærkt trafikeret. Høringsparterne ønsker at al tilkørsel til området skal ske direkte via Slangerupgade og ikke via Blytækkervej, som lokalplanforslaget foreskriver. Høringsparterne mener, at tilkørsel via Blytækkervej vil belaste et allerede meget trafikbelastet område med endnu mere trafik. De foreslår i stedet et 4-benet og evt. signalreguleret lyskryds på Slangerupgade i stedet for det eksisterende T-kryds. Vurdering: I forhold til at høringsparterne ønsker en bebyggelse på 3 etager i stedet for 4½ etager, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser om tagform og bygningernes afstand til skel indpasser bebyggelsen på en sådan måde, at de kan opnå den ønskede højde på 4½ etager og samtidig være indpasset i nærområdet. Muligheden for den højere bygningshøjde er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, og skabe flere boliger i bymidten. I forhold til bebyggelsens placering og afstand til Slangerupgade, så er det forvaltningens vurdering, at lokalplanens bestemmelser regulerer bebyggelsens placering på en sådan måde, at bebyggelsen indpasses i området. I lokalplanprocessen har det været vigtigt for forvaltningen at finde frem til den bedste placering af bebyggelsen. Der findes en vejbyggelinje langs Slangerupgade, som dikterer at byggeri skal holdes 15 meter fra vejmidten. Denne er i lokalplanprocessen reduceret til 12 meter, da forvaltningen vurderer, at dette giver en passende afstand til vejen, fra den nye bebyggelse. Flere huse langs Slangerupgade ligger tættere på vejen end de 15 meter, der er fastsat med vejbyggelinjen. Men forvaltningen har været opmærksom på, at der i lokalplanområdet er tale om forholdsvis høje huse, så derfor er 5

6 vejbyggelinjen ikke reduceret yderligere end til 12 meter, som ellers var ønsket fra bygherre. Forvaltningen har ud fra perspektiver og skitser vurderet at 12 meter er passende for bebyggelse af denne højde. Dette skyldes blandt andet, at der er tale om bygninger, der alle vender med gavlen mod Slangerupgade, og gavlene er samtidig placeret skråt i forhold til gaden. Dette betyder, at der er tale om et kort stræk, hvor bygningerne står helt op til den nye byggelinje og ellers er de trukket længere tilbage. Samtidig er der indført bestemmelser i lokalplanen, der bevirker, at bebyggelsen i delområde II på den gamle tankstationsgrund skal placeres på en sådan måde, at der opstår en åbning imellem dem, som skal være forholdsvis åben set ude fra Slangerupgade. Efter den offentlige høringsperiode er der yderligere tilføjet en bestemmelse, der skal sikre minimum 20 meters afstand mellem bebyggelsen i delområdet. Til sidst skal det bemærkes, at for at opbløde overgangen fra bygningerne til vejen og fortovet, så skal der plantes vejtræer langs Slangerupgade. I forhold til antallet af parkeringsbåse i området, så er det ikke fastlagt hvor mange parkeringsbåse, der er nødvendigt at etablere. I lokalplanen er indsat en parkeringsnorm på 1 parkeringsbås pr. bolig og min. ½ bås pr. bolig under 40 m 2. Parkeringsbehovet for bebyggelsen afhænger derfor af størrelsen og derved antallet af de lejligheder, der opføres i området. Afhængig af antallet af boliger varierer kravet til parkering. Dette vil blive en del af byggesagsbehandlingen. Hvis det viser sig, at parkeringsbehovet ikke kan opfyldes inden for området, så er der en dispensationsmulighed i lokalplanen, der giver mulighed for at tilkøbe parkeringsareal uden for lokalplanområdet ved at benytte Hillerød Kommunes P-fond. Denne mulighed er indført for at muliggøre en fortætning af Hillerød med baggrund i Hillerøds vision læring og livskraft, om at fortætte byen og skabe flere boliger i bymidten. I forhold til, om søgetrafik efter parkeringsbåse vil belaste T-krydset på Slangerupgade med for meget trafik, så har forvaltningen under udarbejdelsen af lokalplanforslaget brugt de nyeste trafiktællinger for området. Tallene viser at Slangerupgade har ekstra kapacitet i forhold til at bære den ekstra trafik, som en udbygning med flere boliger i lokalplanområdet vil give. I forhold til høringsparternes forslag til at tilkørsel til lokalplanområdet skal foregå fra Slangerupgade og ikke fra Blytækkervej, så har denne løsning været undersøgt i lokalplanprocessen. Det er forvaltningens vurdering, at et 4-benet kryds eller et skævt kryds, der giver alle delområder direkte tilkørsel fra Slangerupgade vil betyde et risikofyldt kryds rent trafiksikkerhedsmæssigt. Den løsning, der er beskrevet i lokalplanen er den mest trafiksikkerhedsmæssige løsning for adgangsveje til de forskellige delområder. Anbefaling: Forvaltningen anbefaler at høringssvaret ikke giver anledning til ændringer af lokalplanforslaget. 6

7 Nr Torben Braune Jørgensen Resumé: Høringsparten mener, at den mulige afstand af de nye bygninger i lokalplanområdet ikke overholder bygningsreglementets krav til afstand til skel, samt højdegrænseplanet. Høringsparten mener, at det er uheldigt, at der er placeret parkeringsplads op til skel til hans ejendom, da det vil betyde at lyskegler fra parkerende biler vil genere naboejendommen. Høringsparten foreslår derfor, at der træffes foranstaltninger med et plankeværk til at fange billygternes lys. Høringsparten mener, at det lokalplanforslag, der har været tilgængeligt på kommunens hjemmeside ikke har været i en læsbar eller printbar version, så han anmoder om en forlænget høringsperiode på 14 dage. Høringsparten mener, at skyggepåvirkningerne fra det fremtidige byggeri vil påvirke matr.nr 3ah og 14 således at udnyttelsesgraden af de to matrikler vil påvirkes væsentligt ved senere bebyggelsestiltag. Høringsparten klager over, at hans egne matrikler ikke er medtaget i kommuneplantillægget og ved samme lejlighed har fået en rammebestemmelse, der muliggør en lige så høj bebyggelsesprocent, som den højeste bebyggelsesprocent på 130, som der er givet i kommuneplantillæg nr. 20 i rammeområde SB.C.55, som ligger på den anden side af Slangerupgade end høringspartens ejendomme. Høringsparten mener ikke, at det passer ind i nærområdet med en så høj bebyggelsesprocent. Samtidig mener høringsparten, at Hillerød Kommune selv skulle have taget initiativ til at ændre rammebestemmelserne for hans ejendomme til en lignende høj bebyggelsesprocent. Høringsparten skriver, at han ikke kan acceptere en så høj bebyggelsesprocent, hvis han ikke samtidig også får mulighed for en bebyggelsesprocent på 130 og en bygningshøjde på 4½ etager. Vurdering: I forhold til bygningers afstand til skel, så kan en lokalplan tilsidesætte bygningsreglementets krav til f.eks. afstand til skel, som det er tilfældet i denne lokalplan. I forhold til at opføre et plankeværk i skel, så er det op til naboerne at blive enige om et fælleshegn. Forvaltningen har efter høringssvaret tilføjet, at der kan opføres faste hegn langs skel mod blandt andet høringspartens ejendom. I forhold til den version af lokalplanen, der har været tilgængelig på kommunens hjemmeside, så har det været en både læsbar og printbar version, så derfor har kommunen ikke efterkommet ønsket om en forlænget høringsperiode. 7

8 Med hensyn til skyggegener, så er det forvaltningens vurdering, at det nye byggeri ikke vil skygge mere, end hvad der er forventeligt i et bymæssigt centerområde i Hillerød bymidte, som der er tale om. Med hensyn til bebyggelsesprocenten på 130 og etageantallet på 4½, så er det forvaltningens vurdering, at en bebyggelse af en sådan karakter kan indpasses i nærområdet. Der er tale om delområde II med den gamle tankstation på den anden side af Slangerupgade end høringspartens ejendomme. Delområdet ligger nogenlunde for sig selv på hjørnet af Slangerupgade med langt til nabobygninger. De nærmeste boliger er Hillerød Kommunes egne boliger på Trollesbro. Der er i placeringen af bebyggelsen i delområdet taget højde for disse bygninger ved at placere parkeringspladsen mellem den nye bebyggelse og skel. På den måde opnås en passende afstand fra den nye bebyggelse til skel samtidig med at bygherre får mulighed for at byudvikle grunden. På samme side af Slangerupgade, som høringspartens ejendomme, ændres rammebestemmelserne ikke væsentligt. Der er tale om 3½ etager i stedet for 3 etager samt en bebyggelsesprocent på 80 i stedet for 75. Med de nye rammebestemmelser muliggøres det således at udnytte tagetagen til boligformål, hvad det ikke var med de eksisterende rammebestemmelser. Dette har en lille betydning for højden af byggeriet, da bygningens tag således kan opføres med en højde, der muliggør en udnyttelse af tagetagen til boligformål. Dvs. at bygningen kan opføres med en højere tagrejsning, end hvis det kun kunne bygges i 3 etager. Rammebestemmelsen har således ingen reel betydning for hvor høj facaden kan opføres, da det vil være det samme for en 3 etagers bygning, som for en 3½ etagers bygning. Bebyggelsesprocenten hæves udelukkende for at muliggøre at udnytte tagetagen til boligformål. Anbefaling: Forvaltningen anbefaler at høringssvaret giver anledning til en ændring af lokalplanforslaget, ved at give mulighed for at opføre faste hegn, hvor parkeringsarealer støder op til naboskel. Ud over dette anbefaler forvaltningen, at høringssvaret ikke giver anledning til yderligere ændringer af lokalplanen eller kommuneplantillægget. 8

9 Nr. 4 Bygherre Resumé: Høringssvaret er indkommet to dage efter høringsfristens udløb. Forvaltningen har valgt at medtage høringssvaret i behandlingen af lokalplanen, da høringssvaret er en opfølgning på et møde, som blev afholdt mellem bygherre og forvaltningen den 13. december, som var inden for høringsperioden. På dette møde blev samme ønske fremført fra bygherre, og forvaltningen tog referat af ønsket. Høringssvaret omhandler, at bygherre ønsker en mulighed for at opføre parkeringsarealer tættere på skel end det er muligt med bestemmelsen i lokalplanforslaget. Således ønsker de afstanden mellem naboskel og parkeringsplads reduceret fra 1,5 meter til 0,5 meter. Bygherre ønsker desuden at det er muligt at opføre bygningerne i delområde II tættere på hinanden end vist på principsnittet side 21 i redegørelsen. Vurdering: Det er forvaltningens vurdering at en reducering af afstanden for parkeringspladser til skel ikke vil have indflydelse på principperne for lokalplanens bestemmelser for indpasning af byggeriet i dets nære omgivelser. Der er tale om, at det tillades at anlægge parkeringsplads 0,5 meter fra skel i stedet for 1,5 meter. Der vil stadig være krav om et grønt hegn langs skel. Samtidig har det ingen indflydelse på bebyggelsens afstand til skel, der vil blive fastholdt som i lokalplanforslaget. For at sikre et plantebed til hæk eller til klatreplanter som f.eks. vedbend er det forvaltningens anbefaling, at der indføres en bestemmelse om opbygningen af parkeringsarealets befæstelse. I forhold til afstanden mellem bygningerne i delområde II er der ikke indført bestemmelser i lokalplanen omkring denne afstand. Det eneste sted en afstand er vist er på principsnittet på side 21. Principsnittet er som titlen antyder blot et princip for, hvordan bygningerne kan komme til at tage sig ud, så offentligheden kan danne sig et billede af de muligheder for bebyggelse, som lokalplanen giver. Forvaltningen vurderer at en afstand på 20 meter, som bygherre ønsker, vil kunne give et passende lysindfald i nabobygningerne i delområdet. For at sikre afstanden mellem bebyggelsen indføres en ny bestemmelse om afstandskrav de to bygninger imellem. Anbefaling: Forvaltningen anbefaler at høringssvaret giver anledning til en ændring af lokalplanforslaget, ved at give mulighed for at opføre parkeringsplads indtil 0,5 meter fra skel. Samtidig indføres krav til opbygningen af parkeringsarealets befæstelse, hvis parkeringsarealet opføres tættere på skel end 1,5 meter. 9

10 Forvaltningen anbefaler at høringssvaret giver anledning til at indføre en bestemmelse om afstanden mellem bebyggelse i delområde II. Denne afstand fastsættes til 20 meter for at sikre en afstand de to bygninger imellem for at sikre et passende lysindfald i boligerne i delområdet. 10

11 KOPI AF INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG På de efterfølgende sider er de indkomne høringssvar og forslag indsat med et nr., der svarer til nedestående liste. Nr. 1 Lise-Lotte Abildgaard og Thomas Nielsen - s. 12 Nr. 2 Torben Braune Jørgensen - s. 14 Nr. 3 Torben Braune Jørgensen - s. 18 Nr. 4 Bygherre - s

12 1 12

13 13

14 2 14

15 15

16 16

17 17

18 3 18

19 19

20 20

21 21

22 4 22