Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ]

Transkript

1 1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. Place2live Høegh Bolig A/S v/ Tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 19. september Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet forkerte oplysninger om ejerforeningsbidragets og grundfondsbidragets størrelse, og om indklagede derfor skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 4. oktober 2011 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejerlejligheden til overtagelse den 1. januar Det fremgik af købsaftalen bl.a.: Handlen er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed, idet købesummen dog er fastsat mellem parterne. [ ]

2 2 Da ejerlejlighedsskema endnu ikke foreligger er handlen fra købers side betinget af, at skemaet ikke indeholder mere belastende oplysninger end allerede givet. Eventuelle indsigelser mod skemaets indhold skal være place2live Høegh Bolig i hænde senest 3 dage efter at købers advokat har modtaget skemaet. Det fremgik videre af købsaftalen, at købsaftalen var indgået på grundlag af salgsopstilling udarbejdet den 4. oktober I salgsopstillingen havde indklagede anført, at den årlige betaling til ejerforeningen udgjorde kr., og at det årlige grundfondsbidrag androg kr. Begge beløb var indregnet i ejerudgiften 1. år, der kontant var opgjort til i alt kr. Den 4. oktober sendte administrator sin besvarelse af ejerlejlighedsskemaet til indklagede. Administrator vedlagde et dokument benævnt Generalforsamlingsreferat, nye bidrag, ny husorden m.v. dateret april 2011 og adresseret til samtlige lejlighedsejere i ejerforeningen. Det fremgik heraf bl.a.: Den omhandlede lejligheds fordelingstal er 12/776. Den 5. oktober 2011 skrev klagernes advokat til indklagede. Advokaten anførte, at klagernes underskrift på købsaftalen bl.a. var betinget af, at ejerlejlighedsskema med bilag blev udleveret til klagerne, samt af, at dokumenterne ikke gav anledning til bemærkninger. Det er oplyst, at indklagede sendte administrators besvarelse til klagernes advokat ved af 6. oktober 2011.

3 3 Efter at klagerne havde overtaget ejerlejligheden, modtog klagerne opkrævning fra ejerforeningen på bl.a. fællesbidrag på kr. og grundfond med kr. Det fremgik af opkrævningen, at beløbene dækkede perioden den 1. april til den 30. juni 2012, svarende til et kvartal. Efter at klagerne havde reklameret over for indklagede, anmeldte indklagede fejlen til sit ansvarsforsikringsselskab, der imidlertid afviste, at indklagede havde handlet erstatningspådragende. Forsikringsselskabet henviste til, at handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse, og at advokaten havde betinget sin godkendelse af, at ejerlejlighedsskemaet ikke gav anledning til bemærkninger. Da advokaten ikke efter skemaets fremkomst gjorde bemærkninger hertil, havde indklagede været berettiget til at lægge til grund, at klagerne havde accepteret størrelsen på de ejerudgifter, der fremgik af ejerlejlighedsskemaet. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har i salgsopstillingen givet forkerte oplysninger om ejerforeningsbidraget og grundfondsbidraget. Indklagede har anført en årlig udgift, som viste sig alene at dække et kvartal. Differencen udgør kr. pr. år. Indklagede skal derfor betale godtgørelse til klagerne svarende til den årlige difference kapitaliseret med 10, i alt kr. i henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2. Klagerne og klagernes advokat havde en berettiget forventning om, at udgiften til fællesudgifter i salgsopstillingen var korrekt. Indklagede bærer som den professionelle part ansvaret for salgsopstillingens rigtighed og bliver også honoreret herfor. Klagerne blev først bekendt med fejlen, da klagerne modtog opkrævning fra ejerforeningen for perioden 1. april til 30. juni Indklagede har erkendt ansvaret for fejlen, der tydeligvis er en tastefejl, da de kvartårlige beløb er indsat som årlige. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab har imidlertid afvist, at indklagede har handlet ansvarspådragende. I henhold til lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, samt praksis på området, er det et tilnærmet objektivt ansvar for formidleren, såfremt denne udfærdiger en fejlagtig salgsopstilling til skade for køber. Det var salgsopstillingen, der var grundlaget for klagerne og klagernes bank vurdering af muligheden for at købe ejerlejligheden. Hvis salgsopstillingen havde været korrekt, havde klagerne ikke haft økonomisk mulighed for at erhverve ejerlejligheden. Salgsopstillingen er således et væsentligt dokument i aftalegrundlaget. Indklagede burde have gjort klagerne opmærksomme på den skete fejl. Det må formodes, at indklagede har undladt selv at gennemgå ejerlejlighedsskemaet, inden det

4 4 blev sendt til klagernes advokat, og dermed har indklagede ikke selv været opmærksom på fejlen i salgsopstillingen. Der foreligger ikke identifikation mellem klagerne og deres advokat. Det faktum, at køber er repræsenteret ved advokat, kan ikke være diskulperende for indklagede, idet det er indklagede, der har begået fejlen i salgsopstillingen. Der fremgår ingen byrdefulde oplysninger af ejerlejlighedsskemaet, eksempelvist øgede udgifter til ejerforeningen, verserende sager eller restancer, som klagernes advokat burde have taget forbehold for, hvorfor handlen blev godkendt på dette grundlag. Klagenævnet for Ejendomsformidling har tidligere afgjort sager, bl.a. j.nr , og , hvor handlerne tillige var betingede af købers advokats godkendelse og gennemgang af handlens dokumenter, hvilket ikke bevirkede bortfald af ansvar for mægler ved en fejlagtigt udfærdiget salgsopstilling. Oplysningerne om fællesudgifternes størrelse har været tilgængelige for indklagede i denne og i øvrige sager fra samme ejerforening, som mægler måtte have kendskab til, da der er tale om en stor ejerforening med 60 lejligheder. Det er sædvanlig praksis i forbindelse med prisfastsættelse, at ejendomsmægleren afsøger markedet for tilsvarende lejligheder, og på diverse hjemmesider gives der oplysninger om pris, bruttoog nettoudgifter. De manglende fællesudgifter vil have indflydelse på købesummen, der bliver for høj i forhold til andre sammenlignelige ejerlejligheder, der er udbudt og solgt med korrekt oplysning om fællesudgifterne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har ved en fejl ikke oplyst korrekt om størrelsen af ejerudgifterne i salgsopstillingen. Spørgsmålet er herefter, om klagerne er berettigede til godtgørelse efter lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2. Det er indklagedes vurdering, at klagerne ikke har været i god tro om beløbets rigtighed. I købsaftalen betingede klagerne netop handlen af, at oplysningerne i ejerlejlighedsskemaet ikke indeholdt mere belastende oplysninger, end der allerede var oplyst. Klagernes advokat betingede ligeledes i sit godkendelsesbrev, at ejerlejlighedsskemaet ikke måtte give anledning til bemærkninger. Indklagede sendte ejerlejlighedsskemaet til klagernes advokat umiddelbart efter, at indklagede havde modtaget dette fra administrator, og den nøjagtige udgift til fællesudgifter fremgik af skemaet. På trods heraf gjorde klagernes advokat ikke indsigelser herimod, men godkendte og gennemførte handlen på vegne klagerne. Klagerne har således været fuldt oplyst om de faktiske udgifter til ejerforeningen og har valgt at acceptere, at de var højere end oplyst i salgsopstillingen.

5 5 Når der i købsaftalen var taget specielt forbehold for, at ejerlejlighedsskemaet ikke måtte indeholde mere belastende oplysninger end allerede opgivet, og når forbeholdet blev gentaget i klagernes advokats godkendelsesbrev, så må det have givet anledning til, at klagerne og deres advokat har haft fokus herpå efter modtagelsen af skemaet. Det må derfor lægges til grund, at klagernes advokat ved sin gennemgang af skemaet har konstateret, at ejerudgifterne var større end antaget. Klagerne og klagernes advokat har derfor ikke været i god tro om ejerudgiftens størrelse, og klagerne kan ikke opnå godtgørelse for en fejl, som klagerne var bekendt med, inden handlen blev endelig. Hvis dette ikke var tilfældet, ville det medføre, at klagerne kunne godkende handlen uden at gøre indklagede opmærksom på forskellen i udgiften og efterfølgende kræve godtgørelse af indklagede. Indklagede står uforstående over for klagernes bemærkninger om, at indklagede skulle have haft kendskab til øvrige sager fra samme ejerforening. Der var tale om, at indklagede skulle sælge denne ene ejerlejlighed, og det vil føre for vidt at pålægge indklagede at undersøge ejerudgifternes størrelse i eventuelle andre lejligheder i boligforeningen, der måtte være til salg på samme tidspunkt hos andre mæglere. Kendskab til priserne på andre lignende ejerlejligheder i samme område er uvedkommende, idet klagen ikke drejer sig om købesummens størrelse. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen fejlagtigt anførte det årlige ejerforeningsbidrag og grundfondsbidrag med beløb på henholdsvis kr. og kr., der alene dækkede et kvartal. Indklagede har dermed angivet ejerudgiften forkert. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, 2. punkt, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb, eller af forslag til finansiering, og er forbrugeren i god tro, har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. I købsaftalen er det udtrykkeligt oplyst, at ejerlejlighedsskemaet endnu ikke foreligger, samt oplyst, at der fra klagernes side tages forbehold for, at skemaet ikke indeholder mere belastende oplysninger end allerede givet. Det fremgår videre, at handlen er betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Efter det oplyste sendte indklagede ejerlejlighedsskemaet til klagernes advokat, efter at dette var modtaget fra administrator. Det fremgik af bilag vedlagt skemaet, at fællesbidraget udgjorde kr. pr. kvartal og grundfondsbidraget kr. pr. kvartal. Efter det oplyste har indklagede ikke i sit fremsendelsesbrev til klagernes advokat oplyst advokaten om, at det efter fremkomsten af ejerlejlighedsskemaet havde vist sig, at der var fejl i salgsopstillingen vedrørende de to omhandlede beløb. Nævnet finder dette

6 6 kritisabelt, idet nævnet finder, at indklagede udtrykkeligt burde have gjort advokaten opmærksom på, at beløbene var 4 gange større, end anført af indklagede i salgsopstillingen, og at der derfor var tale om en højere ejerudgift end forudsat ved købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder på denne baggrund, at klagerne var i god tro om, at beløbene i salgsopstillingen var korrekte. At klagerne var repræsenteret ved advokat i forbindelse med handlen, og at der var taget forbehold for dennes godkendelse af bl.a. ejerlejlighedsskemaet, ændrer ikke herved. Det friholder ikke indklagede for ansvaret for at udarbejde en korrekt salgsopstilling, at advokaten ikke opdagede, at salgsopstillingen ikke var i overensstemmelse med oplysningerne i bilagene til ejerlejlighedsskemaet. Nævnet finder herefter, at indklagede skal betale en godtgørelse til klagerne på den årlige difference kapitaliseret med 10, i alt kr. Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har vurderet salgsprisen på ejerlejligheden forkert, og dermed spørgsmålet om, hvorvidt klagerne har betalt for meget for ejerlejligheden, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 % fra 19. september 2012 til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand

7 7