AB Tvegaarden Overordnet tilstandsrapport. Sagsnr November 2013

Transkript

1 AB Tvegaarden Overordnet tilstandsrapport Sagsnr November 2013

2 Indhold 1 Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Overordnet konklusion Ejendomsoplysninger Kommunale oplysninger Forsikring Energimærke Tagværk Kælder og fundering Facader / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / gennemgange Etageadskillelser WC / bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El / svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer Byggeplads/ stillads Diverse uforudsete udgifter Teknisk rådgivning Vedligeholdelsesplan... 38

3 1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Tvegaarden, beliggende Vigerslev Allé 84-88, Scharlingsvej 2-10, Thyregodsvej 1-11, Lyshøj Allé Valby. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/38

4 2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Vigerslev Allé 84-88, Scharlingsvej 2-10, Thyregodsvej 1-11, Lyshøj Allé 23-27,i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 23/ bygget i 1936 og består af 17 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 157 beboelseslejligheder og 210 m² erhvervslokaler. Lejlighedernes gennemsnitsareal er 65 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum i.h.t. BBRejermeddelelsen. Kælderen bruges primært til pulterrum, cykelrum og varmecentral. På loftet er der pulterrum og tørreloft. Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Facaderne mod gade og gård er i blankt murværk. Vinduerne er træ-/aluvinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer er udskiftet til plast og vandrør er udskiftet til rustfrit stål. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/38 Ejendommen har sit eget gårdanlæg med diverse skure, bænke og borde til ophold m.v.

5 3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard også god. Tagbeklædningen er nyere og i god stand. Fundamenter og kælderydervægge er i rimelig god stand, uden væsentlig fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne mod både gade og gård er i god stand. Vinduerne har mange års restlevetid. Overfladerne på trapperne er i rimelig god stand, med almindeligt slid. De tekniske installationer er godt vedligeholdt, både hvad angår el, vand og afløb. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende Overordnet konklusion Side 5/38

6 4 Ejendomsoplysninger 4.1 Kommunale oplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 23/ Opførelsestidspunkt 1936 Ejendomsnummer Matrikelnummer 1929 & 1930, Valby 4.2 Forsikring Ejendommens forsikring er tegnet i Tryg. Forsikringspolicenummeret er Der ses umiddelbart ingen forbehold i forsikringsdækningen for svampe- og insektskader. Rapportens anbefalinger er baseret på denne forudsætning. Bebygget areal for bygningen 2085 m² Samlet bygningsareal m² Samlet boligareal m² Antal beboelseslejligheder 157 stk. Samlet erhvervsareal 210 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 5 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/38

7 4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2011, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): D Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 1028 Tag Anvendt enhedspris 700 Udsugning Udgift inkl. moms Anden ventilation *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge Vinduer Varmt brugsvand Gulv/fundament **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/38

8 5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet i medio Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms. 5.1 Tagværk Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Tagbeklædningen er udskiftet komplet for ca. 3 år siden, og fremstår i god stand. Tag mod gård Der er etableret fast undertag i krydsfiner, som er afsluttet tæt til tagvinduerne for at reducere risikoen for fygesne. Tagrender og nedløb er udført i zink. Side 8/38

9 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Taget udgør en meget stor overflade, som ikke er isoleret. Taget burde derfor være et interessant mål for efterisolering. Vingetegl Efterisolering af skråt tag mod uopvarmet loftsrum betragtes dog foreløbigt ikke som byggeteknisk korrekt, og indgår ikke i de løsninger, som anbefales af eksempelvis Videncenter for Energibesparelser. Der er dog ejendomme, som uanset dette vælger at udføre denne isolering. Det må forventes, at der bliver høstet erfaringer i de kommende år. Hvis erfaringerne viser sig at være gode, vil der blive udarbejdet vejledninger i sikker udførelse. En vurdering af, hvad der kan gøres m.h.t. energibesparelser bør derfor først vurderes til den tid, ud fra de gældende energipriser og tekniske løsninger. Hvis ejendommen på et tidspunkt bliver mødt med krav om at reducere sit varmetab, bør dette punkt dog igen undersøges. Side 9/38

10 Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i ,45 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Med en relativt stor ejendom som jeres forventes det, at der på lang sigt kan opnås en god økonomi i et solcelleanlæg, hvis anlægget kan få lov at levere strøm til de enkelte lejligheder. En fælles afregning betyder at I kan bruge mere af jeres egenproducerede strøm, og dermed købe mindre strøm, som jo koster jer over 2 kr./kwh. Anlægget har en forventet levetid på år, og vil være tilbagebetalt efter 10. Med en finansieret løsning vil der således være overskud med det samme. Vi hjælper gerne med at vurdere udgiften og den tilhørende el-besparelse, i samarbejde med Hofor, hvis det har jeres interesse. Se desuden afsnittet om fælles afregning af el under afsnit Side 10/38 Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Fjernvarmeafregningen er således i dag opdelt i en ret stor fast afgift, og en ret lille afgift på selve forbruget.

11 Vi anbefaler umiddelbart, at I først overvejer solfangere, hvis der alligevel skal skiftes varmtvandsbeholder. 5.2 Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Kælderydervæggene og fundamenterne er udført i beton, mens skillevægge er udført i murværk. Kælder Der ses ingen væsentlige tegn på opstigende og indtrængende fugt, i form af afskalninger og misfarvninger på væggene. Kælderen virker fornuftigt ventileret. Vi har ikke kendskab til, om der er iværksat fugtstandsende foranstaltninger, såsom dræn. Vi kan dog ikke umiddelbart se tegn på, at disse foranstaltninger er gennemført. Der er adgang til kælderen via køkkentrapperne. Køkkentrappernes nederste del er udført i beton. Trappeløb mod kælder Dette er en fornuftig foranstaltning, som formindsker den mængde fugt, som trækker op i trappekonstruktionen. Side 11/38 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun, hvis der alligevel skal graves op,

12 eksempelvis til etablering af dræn. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. 5.3 Facader / sokkel Facaderne er i deres konstruktion en række murede søjler gaende fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger over og under vinduerne. Gårdfacade Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau. Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår små sætningsrevner. Facaderne er ikke forsynet med isolering. Der er foretaget efterisolering af vinduesbrystningerne ved indblæsning af isolering. Det oplyses at ejendommen ikke har haft problemer med skimmelsvamp på indersiden af facaderne. Facaderne er omfuget komplet for knap 3 år siden. Der ses ikke sætningsrevner eller defekte sålbænke. Side 12/38

13 I soklen ses nogle revner. Ejendommen oplyser at revnerne kan genfindes på indersiden af kældervæggene. Vores vurdering er at revnerne netop skyldes at der er tale om murede søjler som ikke følges helt ad. Revne i sokkel Der er ikke i murværket tegn på at ejendommen generelt døjer med sætningsskader. Derudover er ejendommen så gammel, at eventuelle grundlæggende fundamentsproblemer ville være afsløret. Ønskes problemet belyst til bunds, kræver det en ret omfattende geoteknisk undersøgelse. Revnedannelserne alene er efter vores vurdering ikke en tilstrækkelig indikation på at der er behov for en sådan undersøgelse. Ejendommen har altaner udført i stål og aluiminium. Altanerne er fra midten af 1980 erne ifølge ejendommen. Altanerne er i god stand, og kræver minimal vedligeholdelse. Altan Side 13/38

14 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Facaden udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Eksempel på isolering Den korrekte måde at efterisolere en muret facade er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Samtidigt bør vinduerne flyttes med ud for at få en pæn løsning uden kuldebroer i praksis vil udskiftning af vinduerne være løsningen. Det kan overvejes på lang sigt at udføre udvendig isolering, men da facaderne lige er omfuget og da vinduerne har mange års levetid tilbage, er det et arbejde som først vil være relevant om mange år. Med de nuværende energipriser kan isoleringen ikke i sig selv betale sig. Dette skyldes både at energipriserne er lave, men også at facaderne er i så god stand, at der ikke er nogen væsentlig udgift til istandsættelse af facaden som kan modregnes. Eksempel på færdig overflade Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG-ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende forskrifter. Side 14/38

15 Det har vist sig, at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp, når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne, som ligger uden for ydermuren, hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Eksempel på skade efter indvendig isolering Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler, at der efterisoleres indvendigt i større omfang for at opnå varmebesparelse. 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk, som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer og altandøre til gaden er nyere vindueselementer udført i træ med termoglas og udvendig beklædning i aluminium. Vinduerne er udskiftet i år Termoglassenes afstandsholdere er udført i metal- også kaldet kolde kanter. Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige, at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Side 15/38

16 Vinduernes fuger mellem karmtræ og murværk er for knap 3 år siden udskiftet til mørtelfuger. Normalt benyttes bløde fuger til alu-vinduer, men der ser ikke ud til at være problemer med mørtelfugerne her. Fordelen ved mørtelfuger er at de holder væsentligt længere. Vindue med mørtelfuge ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vinduers isoleringsevne måles i U-værdier. U-værdien fortæller, hvor meget varme, der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. På termofotoet kan man se, hvor kolde kanterne på et nyere termoglas er. Kravene til vinduers isoleringsevne (U-værdi) har gennem tiden været: , , ,9 Det er derfor muligt at isætte nye vinduer med en bedre isoleringsevne, men varmebesparelsen er meget lille i forhold til udgiften. Der er mange års levetid tilbage i de nuværende vinduer, hvorfor det ikke ud fra et ressourcemæssigt eller økonomisk synspunkt giver en fordel at udskifte vinduerne. Side 16/38 Energimærket nævner udskiftning af selve termoglassene som en energibesparende foranstaltning. Der er dog sket meget m.h.t. selve vindueskonstruktionen på træ-

17 /aluvinduer siden Udgiften til udskiftning af selve glassene er ret stor i forhold til udgiften til helt nye vinduer, uden at få nytten fra udviklingen i selve vinduerne og vi kan ikke anbefale det. 5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er trædøre er nyere trædøre med termoglas. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk. Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse Gadedør ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Side 17/38

18 5.6 Trapper Bygningen har 17 trapperum, som går fra gaden til lejlighederne, loft og kælder. Trapperum Trappekonstruktionen er i beton. Væggene er pudset og malet på glasvæv. Der ses generelt ikke revner i vægge og lofter. Overfladerne er generelt i rimelig god stand, med lidt slid fra almindelig brug. I forbindelse med udskiftning af taget er der behov for efterreparation omkring tagvinduerne i trapperne. Dette udføres som en del af den løbende vedligeholdelse. Linoleum Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som er i rimelig god stand. Der ses lidt revner i terrazzobelægningen ved indgangsreposen. Det kan anbefales, at få disse revner udbedret nu. Hvis reparationen udføres af en specialist, kan den næsten ikke ses. Side 18/38

19 Under revnen er der ofte et bærejern, som modtager fugt, når gulvet bliver vådt, og herved begynder at ruste. Der kan med tiden komme en stor afskalning og behov for reparation eller udskiftning af bærejern. Terrrazzo Dørene til lejlighederne er trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3-punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Lejlighedsdør Bedre sikring ved brand. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Bedre sikring mod indbrud. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser - trapper DKK ekskl. moms Udskiftning af 157 trappedøre til nye glatte standard brand- og lyddøre Side 19/38

20 5.7 Porte / gennemgange Ejendommen en portgennemgang, med blank mur som den øvrige facade. Der oplyses ikke at være særlige fugt- eller kuldeproblemer i rummene som støder op til porten. Port Portloftet er isoleret nedefra, afsluttet med pladebeklædning. Dækket i porten er i nogenlunde samme stand som den øvrige gårdbelægning. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PORTE/GENNEMGANGE Det er muligt at efterisolere portvæggene udvendigt på samme måde som for facaderne. Begrundelserne for ikke at anbefale det er dog de samme som facaden. 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ, med indblæst isolering Side 20/38 Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig. Mod loftet er der efterfølgende indblæst isolering mellem

21 forskalling og indskudsbrædder. Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Loft uden revner Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Det er muligt at reducere varmetabet mod loftet, men det kræver, at der udlægges isolering og nye gulve, at loftsrum og døre demonteres og tilpasses/udskiftes, ligesom adgang fra trapper og loftshøjder kan blive svær at løse tilfredsstillende. Tilbagebetalingstiden er af samme grund typisk mere end 100 år. Gulv på loft Hvis varmetabet fra de øverste lejligheder ønskes reduceret, anbefaler vi at afvente afklaring vedrørende isolering af den skrå tagflade, som angivet i afsnit Side 21/38

22 Mod kælderen er det besværligt at isolere, da der skal sættes isoleringsplader op i loftet. Her er der el-installationer, rør og andet i vejen. Derfor er udgiften pr. kvadratmeter ret høj. Desuden bliver kælderen ikke så kold som loftet om vinteren, fordi der kommer varme fra jorden. Udgiften er højere og besparelsen lavere men hvis beboerne i stuelejlighederne eksempelvis har problemer med fodkulde kan det være en rimelig foranstaltning. Loft i kælder Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren. Dette skal I være indforstået med. Den lavere temperatur i kælderen kan skubbe fugtbalancen mere end konstruktionerne kan klare, med fugtproblemer til følge eksempelvis skimmelsvamp. I bør derfor holde øje med kælderen efter at isoleringen er udført. Priser etageadskillelser DKK ekskl. moms Efterisolering mod kælder ved montering af isoleringsplader i loft, pris i.h.t. Energimærke Besparelse over 30 år i.h.t. Energimærke ved efterisolering mod kælder WC / bad Ejendommens badeværelser er nyere badeværelser udført som tung konstruktion. Badeværelserne er renoveret som et fælles projekt i år 2000, og må forventes alle at være i god stand. Side 22/38 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebe-

23 sparende tiltag for wc-/baderum Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med varmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Varmecentral Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Side 23/38

24 Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Pumpe Varmecentralens komponenter er godt isoleret. Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg Radiatoranlægget er et 1-strenget anlæg. I de besigtigede lejligheder har radiatorerne termostatventiler. Radiator Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne. Der er afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene, samt statiske strengreguleringsventiler. Ejendommen har for nylig beregnet og indreguleret anlægget, og i den forbindelse reduceret varmeforbruget. Reguleringsventil Side 24/38 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Det kan på et tidspunkt overvejes at udskifte radiatoranlægget til et 2-strenget anlæg. Herved placeres radiatorerne

25 ude under vinduerne, og anlæggets opbygning betyder at det er nemmere at optimere på anlæggets drift. Besparelsen alene kan dog ikke tjene anlægget hjem, hvorfor det anbefales at fortsætte med det nuværende anlæg i nogle år endnu. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Faldstamme Faldstammerne er alle udskiftet til nye faldstammer i plast, som fremstår i god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Side 25/38 Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Ejendommen oplyser at der er udført en TV-inspektion for

26 ca. 9 år siden og foretaget en reparation af alle skader i klasse 3 og opefter. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningernes status lige nu. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tv-inspektion skal have høj prioritet. Det bør overvejes at udskifte hele ejendommens kloaksystem i gården, hvis det på et tidspunkt besluttes at indrette et nyt gårdmiljø med nye belægninger og beplantning. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Der er i mange ejendomme mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner). Herved kommer der mindre belastning på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Eksempel på faskine En faskine er nedgravede plastkassetter, der skaber et hulrum i jorden, hvor regnvand opsamles og derefter siver ud i jorden og ned til grundvandet. Forsyningsselskabet giver en vis økonomisk støtte, i form af tilbagebetaling af det oprindelige kloaktilslutningsbidrag, men i praksis er det bare et tilskud. Vi vurderer ikke at der er plads i jeres gårdrum til at etablere faskiner, med de afstandskrav som skal overholdes for at undgå opfugtning af jeres bygning. Side 26/38 Priser - kloak DKK ekskl. moms Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne

27 Priser - kloak Udskiftning af samtlige kloakker i forbindelse med nyt gårdmiljø, ekskl. retableringsarbejder. DKK ekskl. moms Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Rustfri installation Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og badeværelser. Vandinstallationen er udskiftet i sin helhed til en ny installation i rustfri stålrør. Der er monteret vandmålere i samme forbindelse. Fittings på de rustfri installationer er tilsyneladende udført i forniklet messing. Det har indenfor de seneste par år vist sig at disse kan blive tæret når de er sluttet til rustfri stålrør. Vi har afsat et skønnet beløb til udskiftning, hvis det bliver nødvendigt på et tidspunkt. Vandbehandlingsanlæg Ejendommen har et katolyse/elektrolyseanlæg et anlæg som normalt ikke er relevant når der er opsat rustfri stålrør. Vi anbefaler dog at lade anlægget fortsætte med at køre, da det kan have en gavnlig effekt på messingfittings. Side 27/38 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINSTALLATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vandinstallationen.

28 Priser - vandinstallation DKK ekskl. moms Anslået udgift til udskiftning af 800 vandmålere Anslået udgift til udskiftning af messingfittings på vandinstallation Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Gasmåler Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen. Side 28/38

29 5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Aftrækskanal Det er uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler. Kanalerne er beregnet til at der er undertryk i dem, som følge af sug fra hætterne, og er derfor ikke nødvendigvis tætte. Tilslutning af ventilatorer kan presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgenere. Jo kraftigere ventilatorer jo større problem. Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Side 29/38

30 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Den mest energirigtige måde at ventilere boligerne er med et ventilationsanlæg med varmegenvinding. Anlægget suger en bestemt luftmængde fra lejlighedernes køkken og badeværelser, så der ikke bliver for fugtigt. Samtidigt genvindes en del af energien fra den varme luft fra lejligheden, og bruges til opvarmning. Varmen fra udsugningsluften varmeveksles over til indblæsningsluften som føres ned i andre rum. Fordelen er at der ikke kommer træk Til højre ses 2 forskellige principper for opbygning af et nyt ventilationsanlæg. Der er store omkostninger forbundet med at etablere et sådant anlæg i en eksisterende ejendom. Der skal findes plads til kanaler, både fra udsugningsmotoren ned til lejlighederne, og bagefter internt i selve lejlighederne. Erfaringsmæssigt er der tale om udgifter på ekskl. moms pr. opgang. Vi forventer ikke at ejendommen vil etablere et sådant anlæg indenfor de kommende 10 år, og udgiften er derfor ikke anført. Varmen fra udsugningsluften opfanges af en varmepumpe, som hjælper med at forvarme det varme vand eller radiatorerne. Fordelen er at der ikke skal etableres en særskilt kanal til erstatningsluft. Side 30/ El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation.

31 Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. Tavlerne varierer i alder. Gruppetavle i lejlighed Ejendommen oplyser at der løbende sker en grundig renovering af el-installationen i lejlighederne i forbindelse med salg. Ejendommen vurderer at % af lejlighederne er opgraderet til nutidig standard m.h.t. antal stikkontakter, særskilt gruppe til køkken etc. Forsyningsselskabet opkræver i dag en årlig målerafgift hos hver forbruger/lejlighed på over 800 kr. Denne afgift kan spares, hvis ejendommen afregner samlet overfor en leverandør. Der vil være en udgift til etablering af hoved- og bimålere, ligesom der vil være en løbende udgift til udskiftning af bimålere. Herefter vil el-forbrug blive afregnet på samme måde som varme i dag bliver afregnet, med boligforeningen som mellemled. Der vil være en udgift til aflæsning og udskiftning af bimålere. Hvis der etableres solceller, vil det være muligt at dække en del af lejlighedernes strømforbrug med solenergi. Vi arbejder gerne videre med en sådan omlægning af elafregningen som en del af en solcelleløsning, hvis der er et ønske i ejendommen om det. Side 31/38

32 Der er adgangskontrol til hovedtrapperne i form af et dørtelefonanlæg. Anlægget er af nyere dato og i god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER EL/SVAGSTRØM Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen. Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. For etablering af solceller henvises til afs Øvrige bygningsdele Ingen foranstaltninger ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER ØVRIGE BYGNINGSDELE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag under dette punkt. Side 32/38

33 5.19 Private friarealer Boligforeningen har sin egen gårdindretning, med belægning, opholdsarealer, beplantning og skure. Arealet virker umiddelbart funktionelt og i rimelig god stand. De asfalterede områder er repareret løbende, og dette kan man fortsætte med. Det kan overvejes at etablere et nyt gårdmiljø på et tidspunkt, eventuelt blot nye belægninger eller asfalt. Udgiften er meget afhængig af de valgte løsninger. På gadesiden kan der ses en del sætninger i fortovsbelægningen, ligesom selve fliserne er slidt og knækket som følge af mange års brug. Det kan overvejes at få udskiftet belægningen, og samtidigt få rettet overfladerne op og få lukket overgangen fra belægning til sokkel. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PRIVATE FRIAREALER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer. Priser private friarealer DKK ekskl. moms Side 33/38 Etablering af nyt gårdanlæg anslået