D O M. Afsagt den 25. marts 2014 af Østre Landsrets 5. afdeling (landsdommerne Mogens Kroman, Ole Græsbøll Olesen og Finn Morten Andersen).

Transkript

1 D O M Afsagt den 25. marts 2014 af Østre Landsrets 5. afdeling (landsdommerne Mogens Kroman, Ole Græsbøll Olesen og Finn Morten Andersen). 5. afd. nr. B : Gudmund Skæling (advokat Christian Fribjart Andreasen) mod Tórshavnar Kommuna (advokat Johan Lamhauge) og 5. afd. nr. B Finnur J. Rubeksen (advokat Christian Fribjart Andreasen) mod Tórshavnar Kommuna (advokat Johan Lamhauge) Færøernes Rets dom af 21. december 2012 (BS 2844/2009) er anket af Gudmund Skæling med påstand om betaling af ,50 kr., subsidiært ,50 kr. og mest subsidiært ,50 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 15. december Endvidere har Finnur J. Rubeksen anket Færøernes Rets dom af 21. december 2012 (BS 705/2009) med påstand om betaling af kr. med procesrente fra sagens anlæg den 5. marts Indstævnte, Tórshavnar Kommuna, har påstået stadfæstelse.

2 - 2 - Gudmund Skælings mest subsidiære påstand angår betaling vedrørende matr. nr k, Tórshavn, hvor Gudmund Skæling oprindelig havde boet, men som indgik i hans salg af parcellerne i 2006, hvorefter han som et led i handlen flyttede til et nyt parcelhus opført for køberens regning på den ham tilhørende ejendom matr. nr b, Tórshavn. Supplerende sagsfremstilling Sagerne blev oprindelig i landsretten hovedforhandlet den 20. marts 2013, hvor der blev afgivet forklaringer. Landsretten besluttede herefter den 22. marts 2013 at genoptage domsforhandlingen med henblik at indhente yderligere oplysninger til brug for spørgsmålet om, hvorvidt skødet ved salget til Finnur Rubeksens far ved en fejl var blevet forsynet med den omhandlede servitut. Domsforhandlingen er herefter blevet fortsat den 11. marts Kommunen overtog arealer vedrørende 36 lejemål i henhold til lov nr. 87 af 31. marts 1931 om salg til kommunen af embedsgården Ålekær. Af det nu fremkomne materiale fremgår, at ved videresalg af de udlejede arealer, som kommunen købte af staten i henhold til loven fra 1931, blev der i 1933 og 1934 solgt to arealer til de personer, som ved kommunens køb havde været lejer af arealerne (oprindelige lejere). I den forbindelse blev der ikke fastsat en servitut om betaling af ¼ af købesummen til kommunen i tilfælde af udstykning. Sådan servitut blev derimod indsat i forbindelse med de 7 salg til de oprindelige lejere, der fandt sted i perioden 1938 til En af disse oprindelige lejere anlagde sag ved Færøernes Ret med påstand om, at kommunen blandt andet skulle kvittere denne servitut, hvilket den pågældende fik medhold i ved dom afsagt af Færøernes Ret den 2. februar Af dommens præmisser fremgår blandt andet: Ved Loven af 1931 findes der herefter at være forbeholdt de paagældende Trølejere en Ret til at erhverve de til dem udlejede Arealer til Selvejendom paa de i Loven af 1894 og 1931 fastsatte Vilkaar, og da der hverken i Loven af 1894 eller i Loven af 1931 bestemmes noget om, at Trølejerne skal være forpligtede til at modtage Trøen til Ejendom paa de Vilkaar, som er anført i Skødet af 25. september 1941 under Punkt 2, 5, (for saa vidt angaar Grusforekomster), og 7-11, findes der at maatte gives Sagsøgeren Medhold i, at de Sagsøgte har manglet Beføjelse til at paalægge Matr. Nr. 1045a disse Servitutter.

3 - 3 - Som følge af dommen, der ikke blev anket, kvitterede kommunen efterfølgende den pågældende servitut over for yderligere to af de oprindelige lejere, der havde købt det lejede areal i henholdsvis 1938 og Ved salg af et areal ved skøde af 20. februar 1943 til en anden af de oprindelige lejere blev den pågældende servitut indsat i skødet, mens servitutten ikke blev indsat i skøderne i forbindelse med de 6 handler i perioden fra den 25. maj 1943 til 6. marts 1951, hvor de oprindelige lejere købte det lejede areal. Det er oplyst, at det ikke har været muligt at finde ud af, hvorvidt der er sket salg af de øvrige oprindelige lejemål, som kommunen overtog i henhold til loven fra 1931, idet kommunen fortsat ejer en del af arealerne, eller idet en anden end den oprindelige lejer har købt arealet af kommunen. Af sagen fremgår dog, at disse nye oplysninger vedrørende salg af de oprindeligt udlejede arealer ikke omfatter arealet, som Finnur Rubeksen nu ejer, og det areal, som Finnur Rubeksens bror ejer i dag, og som Finnur Rubeksen i Færøernes Ret forklarede, at der ikke ved salg blev pålagt fjerdedelsafgift til kommunen. Sagen vedrørende Finnur Rubeksen angår et areal der fra 1930 var udlejet til dennes far, og som i 1955 af kommunen blev solgt til faderen. Det er oplyst, at den ejendom, som Gudmund Skæling udstykkede, oprindelig ikke var udlejet, men blev købt af kommunen i henhold til loven fra 1931 og senere udlejet inden salget. Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af Finnur J. Rubeksen og Kjartan Kristiansen. Finnur J. Rubeksen har forklaret blandt andet, at hans bror erhvervede sin trø fra deres bedstefar. Han erhvervede selv sin trø ved arv fra sin far omkring I 1969 var der blevet

4 - 4 - udstykket en parcel fra ejendommen, hvor han byggede sit hus. Da betalte han ikke noget beløb til kommunen. Han havde i 2006 ikke selv kontakt til kommunen. Kjartan Kristiansen har forklaret blandt andet, at han rettelig var byrådssekretær fra Hvis en trø var udlejet før 1931, skulle der ikke have været tinglyst en servitut på en sådan ejendom, således som det skete i Finnur Rubeksens tilfælde. Han kan ikke forklare, hvorfor der blev tinglyst en servitut om ¼-betaling på denne ved salget til Finnur Rubeksens far i 1955, og han ved ikke, om der er tale om en fejl. Kommunen var opmærksom på, at der var forskel på trøer udlejet før og efter Der er fortsat leje-trøer, der ikke er blevet solgt. Procedure Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for Færøernes Ret og har procederet i overensstemmelse hermed. Gudmund Skæling og Finn Rubeksen har yderligere gjort gældende, at kommunen ikke uden lovhjemmel ved videresalg hverken til nye eller gamle lejere kan fastsætte yderligere betingelser end, hvad der følger af den lov, hvorved man overtog jorden. Det er i øvrigt meget uklart, hvordan servitutten er blevet håndhævet. Beløbene, der er blevet betalt, kan kræves tilbage, da de er betalt med forbehold. Gudmund Skæling har til støtte for den mest subsidiære påstand gjort gældende, at servitutten burde være aflyst på ejendommen matr. nr k, Tórshavn, hvor han oprindelig boede, og der kan ikke kræves betaling vedrørende matr. nr b, Tórshavn, der aldrig er blevet afhændet. Kommunens opgørelse af betalingen for den afhændede ejendom er i øvrigt vilkårlig. Finnur Rubeksen har yderligere gjort gældende, at hans far havde retskrav på at overtage trøen i henhold til loven fra 1931 på de deri angivne betingelser, således at den tinglyste servitut er ulovlig. Dette viser særligt dommen fra 1943 og forklaringen fra Kjartan Kristiansen. Endelig har Finnur Rubeksen protesteret mod fremsættelsen af kommunens anbringende om, at han er afskåret mod at fremsætte indsigelser mod servitutten som følge af lagtingsloven om matrikulering og dommen afsagt den 20. december 1966 af Færøernes Ret

5 - 5 - om oprettelse af tingbog for Tórshavn, da anbringendet først er fremsat efter den første domsforhandlings afslutning. Kommunen har bestridt, at der kan kræves særlig lovhjemmel for at fastsætte de pågældende servitutter. Endvidere var Gudmund Skælings ejendom ikke udlejet, da kommunen overtog arealet i henhold til loven fra Finnur Rubeksen har fortabt sin mulighed for at gøre indsigelse mod servitutten som følge af lagtingslov nr. 64 af 11. december 1962 om matrikulering og udstykning sammenholdt med dom afsagt den 20. december 1966 af Færøernes Ret om oprettelse af tingbog for Tórshavn. I øvrigt kan Finnur Rubeksen ikke som følge af passivitet, og da der er sket betaling, påberåbe sig en eventuel fejl med hensyn til tinglysning af servitutten. Landsrettens begrundelse og resultat Gudmund Skælings ejendom var ved salget i 1931 til kommunen ikke udlejet, men blev først udlejet efter kommunens overtagelse af denne. Ved en kommunes salg af en ejendom kræver det ikke særlig lovhjemmel at pålægge ejendommen en servitut, og landsretten finder ikke, at der i hvert fald for arealer, der ikke var udlejede ved kommunens overtagelse, i loven fra 1931 om salg til kommunen af embedsgården Ålekær kan indlægges en begrænsning i kommunens muligheder for i tilfælde af udstykning og videresalg at fastsætte en sådan servitut. Herefter og i øvrigt af de grunde, som Færøernes Ret har anført, tiltrædes det, at servitutten må forstås således, at den er gældende ud over de nævnte 10 år, og at der skal betales ¼ af købesummen ved et senere salg af en frastykket parcel. Dette gælder også for så vidt angår de af Gudmund Skælings parceller, hvor servitutten efter udstykningen af disse ikke er blevet tinglyst, uanset at servitutten var tinglyst på stamejendommen, idet det må lægges til grund, at det beror på en fejl, at disse servitutter ikke er blevet tinglyst i forbindelse med omlægningen af tinglysningen. Endvidere skal der ske betaling i henhold til servitutten ved salget i 2006 af matr. nr k, Tórshavn, uanset at Gudmund Skæling i en periode har boet på denne parcel, da betalingen efter en naturlig forståelse af servitutten først forfalder til betaling ved et eventuelt salg, således at servitutten

6 - 6 - ikke skulle have været slettet ved udstykningen af parcellen. Endelig er det ikke godtgjort, at kommunens beregning af ¼ af købsprisen for denne parcel er vilkårlig. Selvom det efter de foreliggende oplysninger kan lægges til grund, at kommunen ikke i alle tilfælde har håndhævet servitutterne efter deres ordlyd, er det ikke godtgjort, at disse efter praksis skulle være frafaldet, således at der vil være tale om usaglig forskelsbehandling, hvis servitutten håndhæves. Landsretten stadfæster derfor Færøernes Rets dom i forhold til Gudmund Skæling. For så vidt angår Finnur Rubeksen, finder landsretten ikke grundlag for at nægte kommunen at fremsætte sit anbringende om, at Finnur Rubeksen har fortabt sin mulighed for at gøre indsigelse mod servitutten, idet dette anbringende er fremsat efter genoptagelsen af domsforhandlingen i kommunens processkrift af 28. august 2013, således at Finnur Rubeksen har haft tilstrækkelig mulighed for at varetage sine interesser, jf. retsplejeloven for Færøerne 383, stk. 2. Det følger af 9 i lagtingslov nr. 64 af 11. december 1962 om matrikulering og udstykning, at indholdet af dommen afsagt den 20. december 1966 af Færøernes Ret om oprettelse af tingbog for Tórshavn er afgørende for, hvem der skal anses som ejer, panthaver eller indehaver af anden ret over vedkommende ejendomme. Det kan imidlertid ikke efter denne bestemmelse eller forarbejderne hertil lægges til grund, at Finnur Rubeksen nu som følge af dommen skulle være afskåret fra at gøre indsigelse mod kommunens håndhævelse af servitutten i medfør af forvaltningsretlige principper eller lignende. Det må det efter de nu foreliggende oplysninger om pålæg af servitutten ved videresalg af arealer til de oprindelige lejere lægges til grund, at kommunen i sin praksis valgte at efterleve dommen fra 1943, således at der i praksis ikke blev indføjet den pågældende servitut, når der af kommunen skete salg af arealer til oprindelige lejere. Landsretten lægger derfor til grund, at det var en fejl, at den pågældende servitut blev pålagt ved salget af arealet i Da det ikke er godtgjort, at det har været praksis ved senere salg af parceller fra sådanne arealer at opkræve betaling i henhold til en eventuel servitut, finder landsretten ikke grundlag for, at kommunen kan håndhæve servitutten i forbindelse med Finnur Rubeksens salg af parceller fra sin ejendom i 2006.

7 - 7 - Herefter, og da der ved advokat Christian Andreasens brev af 19. maj 2006 om betaling af beløbet på kr. er taget tilstrækkeligt forbehold om tilbagesøgning, og da der ikke er udvist passivitet, tager landsretten Finnur Rubeksens påstand til følge. Gudmund Skælling skal betale sagsomkostninger for landsretten til kommunen med kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. mvg. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed. Kommunen skal betale sagsomkostninger for begge retter til Finnur Rubeksen med i alt kr. Beløbet omfatter retsafgift for begge retter med kr. og udgiften til advokat inkl. mvg med kr. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed. T h i k e n d e s f o r r e t: Færøernes Rets dom i sagen mellem Gudmund Skæling og Tórshavnar Kommuna stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Gudmund Skæling betale kr. til Tórshavnar Kommuna. Tórshavnar Kommuna skal til Finnur Rubeksen betale kr. med procesrente fra den 5. marts I sagsomkostninger for begge retter skal Tórshavnar Kommuna betale kr. til Finnur Rubeksen. Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.