Kommuneplantillæg nr Forslag. Butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Ishøj Kommune

Transkript

1 Kommuneplantillæg nr Forslag Butikker for særligt pladskrævende varegrupper Ishøj Kommune

2 Kommuneplantillæg nr. 14 Forslag Butikker for særligt pladskrævende varegrupper Indhold 2 Formål 3 Redegørelse 3 Hovedstruktur 8 Rammebestemmelser område 1E7 9 Vedtagelsespåtegning 10 Ishøj Kommune 2005 Udarbejdet af Hasløv & Kjærsgaard Arkitektfirma I/S i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknisk Forvaltning 2

3 Kommuneplantillæg nr Butikker for særligt pladskrævende varegrupper Kommunecenteret Ishøj Bycenter, lokalcentre og det ny område for særligt pladskrævende varegrupper Formål Formålet med dette tillæg nr. 14 til Ishøj Kommuneplan er at supplere og ajourføre kommuneplanens hovedstruktur og rammer for detailhandel ved at give mulighed for at anvende en mindre del af Ishøj Industrikvarter til butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Samtidig er formålet at sikre en byplanmæssig og arkitektonisk sammenhæng internt i dette område og til de omgivende områder. Redegørelse Planområdet Planområdet omfatter et areal på ca. 16 ha beliggende i Ishøj Industrikvarter mellem Industribuen og Køge Bugt Motorvejen. Området er et fuldt udbygget erhvervsområde etableret i 1960 erne. Bebyggelsen består overvejende af lagerbygninger. I området ligger i forvejen to butikker for særligt pladskrævende varegrupper, en større møbelbutik (Ilva) og en tømmerhandel med byggemarked (Stark). Ishøj Kommune har modtaget flere anmodninger om tilladelse til at anvende ejendomme i området til butikker, der forhandler pladskrævende varer. 3

4 Luftfoto af området, DDO Copyright COWI Kommuneplan I den gældende Kommuneplan for Ishøj Kommune fastlægges en centerstruktur med Ishøj Bycenter som kommunecenter, med 4 lokalcentre i Byområdet og ét udenfor i Ishøj Landsby/Vestervang med mindre butikker til lokal dagligvareforsyning. Uden for centerstrukturen kan der ifølge kommuneplanen etableres dagligvarebutikker på højst m 2, og særlige udvalgsvarebutikker med tilknyttede værkstedsfunktioner og med behov for meget store oplagsarealer som f.eks. bilforhandlere, forhandlere af campingvogne, trailere og byggematerialer (ikke isenkram og lignende) kan også lokaliseres i erhvervsområderne. Kommuneplanstrategi 2003 I Kommuneplanstrategi 2003 fremlagde Byrådet strategiske overvejelser og målsætninger inden for temaerne Befolkningsudvikling, Byudvikling og byomdannelse, Kultur, fritid og turisme, Erhverv og erhvervspolitik og Miljø og Agenda 21. Der indgår ikke ændringer vedrørende centerstruktur og detailhandel i kommuneplanstrategien. Kommuneplantillæg nr. 11 Byrådet vedtog i 2005 en lokalplan 1.47 med tilhørende kommuneplantillæg nr. 11 for et detailhandelsområde på Industriskellet. I kommuneplantillægget udlægges et mindre område i Lille industriområde til centerområde til erhvervsformål. 4

5 Ejendommen på Industribuen, hvor Netto s centrallager var beliggende indtil 2003 Området kan anvendes til kontor- og servicevirksomhed, herunder detailhandel, samt virksomhed som har tilknytning til de pågældende erhverv eller som efter Byrådets skøn naturligt finder plads i området. Der må maksimalt etableres et butiksareal på m 2 bruttoetageareal. Partiel byplanvedtægt nr. 3 Planområdet er omfattet af Partiel byplanvedtægt nr. 3 fra 1967, som udlægger planområdet som fabriksområde til industri- og værkstedsvirksomhed, til oplag i forbindelse hermed, samt til forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder, eller som naturligt finder plads inden for området. Der kan tillades indrettet enkelte boliger for de til virksomheden knyttede personer såsom indehaver, bestyrer, portner eller lignende. Planlovens detailhandelsregler Lov om planlægning indeholder i kapitel 2 b en række krav til planlægningen til butiksformål. Planlægningen skal fremme et varieret butiksudbud, sikre at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, og fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Arealer til butiksformål skal udlægges i de centrale byområder. Uden for de centrale byområder kan der dog udlægges arealer til butikker, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper, der ikke kan indpasses i de centrale områder. Særligt pladskrævende varegrupper er grupper af varer, der i sig selv er store eller som kræver store udstillingsarealer, som f.eks. biler, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Planlovens kapitel 4 indeholder en række krav til indholdet i redegørelsen for den del af kommuneplanen, der indeholder rammer for forsyningen med butikker, samt krav til bestemmelser i kommuneplanens 5

6 hovedstruktur og rammer for indholdet af lokalplaner for arealudlæg til butiksformål. Der skal fastsættes rammer for placering af arealer til butiksformål, det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse til butiksformål skal fastsættes, og det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker skal fastsættes. Planlovens kapitel 5 indeholder bl.a. krav om, at en lokalplan, der giver mulighed for etablering af butikker, skal indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og om det samlede bruttoetageareal til butiksformål. Regionplanlægning I Regionplan 2001 for Hovedstadsregionen og i Regionplantillæg 2004 for Detailhandel er Ishøj Bycenter afgrænset og udpeget som centralt byområde - øvrige centre med regional betydning med en fri ramme. Det vil sige, at kommunen i kommuneplanen frit kan fastsætte en ramme for, hvor meget detailhandelen må vokse i dette område. Den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker fastsættes til m 2 bruttoetageareal og for udvalgsvarebutikker til m 2 bruttoetageareal. I Ishøj Kommune kan der placeres én butik på over m 2, der alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Butikker til særligt pladskrævende varegrupper skal placeres i de centrale byområder, i aflastningsområder eller i særligt udpegede erhvervsområder, der ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik til at kunne betjene et regionalt opland. Disse retningslinier er videreført i Forslag til Regionplan Indkaldelse af ideer og forslag til planlægningen Ishøj Kommune har i henhold til 23 c i Lov om planlægning indkaldt ideer og forslag m.v. med henblik på planlægningen af området i perioden fra den 15. august til den 29. august Miljøvurdering Butikker til særligt pladskrævende varegrupper kan afhængigt af størrelse og varesortiment have et regionalt opland og dermed være meget trafikskabende. Projekter for sådanne butikker kan derfor være omfattet af planlovens bestemmelser om, at der skal foretages en VVM-screening og eventuelt udarbejdes en VVM-redegørelse. Det er Ishøj Kommunes opfattelse, at dette kommuneplantillæg er omfattet af lov om miljøvurdering af 21. juli Ved den indledende screening har kommunen udpeget konsekvenserne for detailhandelsstrukturen for butikker for særligt pladskrævende varegrupper og for trafikken som emner, der skal belyses nærmere i miljøvurderingen, og kommunen har ladet udarbejde analyser af disse emner. Resumé af detailhandelsanalyse Ishøj Kommune har ladet ICP A/S udarbejde en analyse af udviklingsmulighederne for detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper i Ishøj Kommune som grundlag for udarbejdelse af dette kommuneplantillæg. Analysen omfatter en status og en beskrivelse af udviklingsmulighederne. Arealbehovet for denne type butikker beregnes frem til 2018, og det vurderes, hvor stort et opland disse butikker vil betjene, og i hvor høj grad etableringen vil påvirke den regionale balance på området. Der er i dag i alt 9 butikker i Ishøj Kommune, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, med et samlet bruttoetageareal på ca. 6

7 m 2. 85% heraf ligger i området omkring Industribuen i Ishøj Industrikvarter mellem Vejleåvej og Ishøj Stationsvej, og møbelbutikken Ilva udgør mere en halvdelen af det samlede areal. Der er yderligere 2 møbelbutikker og 4 bilforhandlere. Det potentielle forbrug fra borgerne i Ishøj Kommune inden for disse varegrupper forventes at stige fra ca. 300 mio. kr. i 2004 til ca. 375 mio. kr. i Det vurderes, at én butik Ilva har en markant regional effekt, mens de øvrige ikke vurderes at have et opland, der rækker ud over Ishøj og nabokommunerne. I nabokommunerne er der et bruttoetageareal til særligt pladskrævende varer på m 2 i Høje-Tåstrup, m 2 i Brøndby, m 2 i Greve og m 2 i hhv. Solrød og Vallensbæk. ICP mener, at arealudlæg til pladskrævende varegrupper skal foretages med henblik på at fastholde Ishøjs position på detailhandelsområdet og tilføre handelen med disse varer i Ishøj mulighed for dynamik, samt med henblik på at udlægge arealer med en beliggenhed, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. ICP mener, at et udlæg til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer på i alt m 2 vil sikre den fornødne dynamik og fleksibilitet. ICP anbefaler, at udlægget placeres i området ved Industribuen for at opnå en synergi-effekt med eksisterende butikker, idet det her vil være muligt at sikre de nødvendige optimale tilkørsels- og parkeringsmuligheder. Det er ICP s vurdering, at det anbefalede arealudlæg ikke vil forrykke den regionale balance pga. den skærpede konkurrencesituation inden for området. Der er i området i forvejen et stort udbud af butikker med særligt pladskrævende varer ikke mindst i det regionale aflastningscenter ved Ikea i Høje-Tåstrup, og der etableres og planlægges i disse år udvidelser mange steder i området. Området set fra Køge Bugt Motorvejen 7

8 Resumé af trafikanalyse Ishøj Kommune har ladet Via Trafik A/S udarbejde en analyse af de trafikale konsekvenser af den ændrede anvendelse af området og en udbygning med detailhandel til særligt pladskrævende varegrupper i det foreslåede omfang. Analysen omfatter en overordnet vurdering af fremtidige trafikmængder på Industribuen og Ishøj Stationsvej efter etableringen af i alt m 2 bruttoetageareal udover de ca m 2, der allerede findes i området. Der gives en kvalitativ vurdering af trafikafviklingen i kryds på vejene i området og den øgede belastning af det trafikale miljø i området. Det forudsættes, at der etableres ca. 9 butikker til særligt pladskrævende varegrupper, at lagerarealet udgør ca. 15% af bruttoetagearealet, at spidstimetrafikken udgør 11% af hverdagsdøgntrafikken til og fra butikkerne, og at de nye butikker tilsluttes Industribuen i de eksisterende kryds. Det forudsættes, at der etableres 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 butik. Såfremt der etableres væsentligt større butiksenheder end forudsat, kan den regionale trafik, parkeringsbehovet og spidstimetrafikken blive større. Via Trafik mener, at en realisering af et aktuelt projekt på Industribuen 11 med ca m 2 bruttoetageareal vil medføre en trafik på det niveau, der forekom indtil 2003, da Netto s centrallager var beliggende ved Industribuen, svarende til ca. en fordobling af den nuværende trafikmængde. Etablering af m 2 bruttoetageareal til butikker med særligt pladskrævende varer vil medføre en forøgelse af trafikken på Industribuen til ca. 5 gange det nuværende niveau. Denne stigning vil kunne mærkes på Industribuen f.eks. i form af kødannelse ved krydset med Ishøj Stationsvej og på adgangsvejene til de nye butikker. På den vestlige del af Industribuen vil stigningen være på ca. 50% i forhold til i dag. På Ishøj Stationsvej vil trafikken stige med ca. 16% i forhold til i dag. De tidligere konstaterede problemer med trafikafviklingen på Ishøj Stationsvej ved tilslutningerne til motorvejen kan blive forværret, når de nye butikker etableres, samtidig med at trafikken på de overordnede veje stiger generelt. Via Trafik mener, at ca. 75% af kunderne vil komme fra kystoplandet via Køge Bugt Motorvejen og Ishøj Stationsvej. 15% vil komme fra Tåstrup-området og 2/3 heraf fra den vestlige del af Industribuen, og 10% vil komme fra næroplandet via Vejleåvej og den vestlige del af Industribuen. Det er Via Trafik s vurdering, at såfremt der etableres mere end m 2 butik, vil der være behov for en mere detaljeret vurdering af trafikafviklingen, bl.a. i krydset med Ishøj stationsvej og ved tilslutningen til motorvejene. Det er endvidere Via Trafik s vurdering, at påvirkningen af trafikmiljøet fra trafikbelastningen fra det nye butiksområde ved Industribuen vil være uden betydning for boligområderne øst for Køge Bugt Motorvejen, idet motorvejen i forvejen giver en massiv påvirkning af det trafikale miljø. Landsbyerne Tranegilde og Ishøj Landsby ligger mere end 1 km fra Industribuen og vil heller ikke blive mærkbart berørt. 8

9 Sammenfatning af miljøvurderingen Det er Byrådets sammenfattende vurdering, at en udbygning af området med m 2 til butikker for særligt pladskrævende varer ikke vil have væsentlige konsekvenser for miljøet, herunder for detailhandelen og for trafikmiljøet i området. Der vil være en vis stigning i trafikken i området, men den vil kunne afvikles uden problemer, eventuelt med mindre forbedringer af krydsene, og påvirkningen af det samlede trafikmiljø vil være uden betydning for de nærliggende boligområder. Det anbefalede arealudlæg på m 2 kan placeres inden for et helt snævert afgrænset område på 4-5 ejendomme ved Industribuen, hvor der netop er denne bygningsmæssige rummelighed. Det vil give den bedste funktionelle sammenhæng, men manglende fleksibilitet kan vanskeliggøre eller helt hindre udviklingen. Der foreslås derfor en lidt mere rummelig afgrænsning. Hvis planen som 0-alternativ ikke gennemføres, kan det medføre, at området forslummes pga. manglende efterspørgsel efter de pågældende ejendomstyper til traditionelle erhverv, og at Ishøjs borgere får en stadig dårligere forsyning med de pågældende varegrupper pga. en længere transportafstand til butikker i nabokommunerne. Overvågning af væsentlige miljøpåvirkninger Der er Byrådets hensigt at følge udviklingen i området nøje, herunder trafikafviklingen i krydset mellem Industribuen og Ishøj Stationsvej og ved tilslutningerne til motorvejene, parkeringsforholdene i området, tilgængeligheden for gående og cyklende, og udviklingen inden for detailhandelen i hele kommunen. Industridalen i den nordlige del af området 9

10 Idéskitse til udvikling af området, ved Hasløv & Kjærsgaard Byplankonsulenter Arkitekter MAA Hovedstruktur Der udlægges et område i Ishøj Industrikvarter, fabriksområdet, hvor der ud over industri og værksteder gives mulighed for butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Området afgrænses af Industribuen, Ishøj Stationsvej og Køge Bugt Motorvejen. Formålet er at skabe et attraktivt og dynamisk område med butikker for særligt pladskrævende varer, der ikke kan indpasses i det centrale byområde, for at fastholde Ishøjs position inden for dette detailhandelsområde. Det er intentionen, at området skal gives en god byplanmæssig funktion internt og eksternt. I lokalplanlægningen skal der fastsættes nærmere krav til arkitektonisk udformning, facadekarakter mod Industribuen og mod motorvejen, sikring af et internt fodgængerstrøg, hensigtsmæssige og tilstrækkelige parkeringsforhold og en forbedret stiforbindelse til Ishøj. Der fastsættes en ramme for ombygning og nybygning i området til butikker for særligt pladskrævende varegrupper på m 2 bruttoetageareal. 10

11 Det nye rammeområde 1E7 Rammebestemmelser område 1E7 Der fastlægges følgende rammebestemmelser for lokalplanlægningen af det nye område 1E7, der udskilles fra område 1E2: Anvendelse: Erhvervsformål som industri og værksted og detailhandel med butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Bebyggelsens art: Butiksbygninger samt industri-, værksteds- og lagerbygninger. Butiksareal: Maks m 2 bruttoetageareal for hver butik, dog én butik på maks m 2 bruttoetageareal. I alt må der maksimalt ombygges eller nybygges maks m 2 bruttoetageareal til butiksformål. Bebyggelsesprocent: Maks. 75, dog eventuelt højere ved parkering i konstruktion. Antal etager: Maks. 2. Højde: Maks. 15 m. Parkering: Ved detailhandel min. 1 plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal. 11

12 Vedtagelsespåtegning Forslag til tillæg nr. 14 til Kommuneplan for Ishøj Kommune er i henhold til 11 stk. 3 i Lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd til offentlig fremlæggelse. Ishøj Byråd den 6. september 2005 På Byrådets vegne Ole Bjørstorp borgmester Ole Horskær Madsen teknisk chef Offentlig fremlæggelse Forslaget til kommuneplantillæg kan ses i den normale åbningstid på følgende steder: Ishøj Rådhus Kommunens biblioteker Endvidere kan forslaget ses på Ishøj Kommunes hjemmeside: 12

13 13