Almen boligstrategi En almen boligsektor i balance

Transkript

1 Almen boligstrategi En almen boligsektor i balance

2 Indhold Forord 3 Indledning 4 Rammer og kendetegn 5 Bæredygtighed i strategien 6 balance som et grundlæggende ønske Boligernes placering 7 - i overensstemmelse med kommuneplanen Boligområder, der understøtter 8 det gode liv Boliger for alle 8 Tidssvarende boliger med høj kvalitet 8 og energioptimerede løsninger Balanceret økonomi 9 Pejlemærker midlet til at nå målet 10 Dialog midlet til at nå målet 11 2

3 Forord v. borgmester Erik Lauritzen Sønderborg Kommune ønsker et varieret og tidssvarende boligudbud for kommunens borgere. Med andre ord: En kommune i balance også på boligområdet. Målet med den almene boligstrategi er at videreudvikle det aktive samarbejde, vi i forvejen har med den almene boligsektor. Samtidig ønsker vi, at der er tydelig sammenhæng mellem vore overordnede visioner planstrategien og kommuneplanen og de konkrete udviklingstiltag i boligorganisationerne. Vi ønsker med andre ord at understøtte boligorganisationernes overordnede formål, nemlig at stille passende boliger til rådighed for alle. Tre elementer er særligt vigtige i den almene boligudvikling: Bæredygtighed, pejlemærker og dialog. Bæredygtighed som målet med pejlemærker og dialog som midlet. Den almene boligsektor udvikler sig hele tiden. Derfor vil den almene boligstrategi også være dynamisk, og strategien ventes af hensyn til sammenhængen med den overordnede kommuneplan revideret i Den almene boligstrategi vil være rammen omkring de aftaler, der indgås i forbindelse med styringsdialogen mellem Sønderborg Kommune og de enkelte boligorganisationer. Formålet med dialogen er at sikre: en almen boligsektor der er konkurrencedygtig og professionelt drevet, og hvor effektivitet, kvalitet og produktivitet er nøgleordene en øget indsats for at løfte udsatte boligområder et varieret udbud af boliger, der er til at betale for borgere med forskellige økonomisk baggrunde. Strategien er godkendt i Sønderborg Byråd den 25. juni Borgmester 3

4 Indledning Strategiens målsætninger vil blive udmøntet i løbende dialog med boligorganisationerne. For den enkelte afdeling i boligorganisationerne betyder det, at den via aftaledokumentet fra styringsdialogmøderne kan læse de konkrete handlinger, der er aftalt mellem Sønderborg Kommune og den enkelte boligorganisation. For det første vil vi, inden for hvert område, have fokus på bæredygtighed og angive klare retningsvisende pejlemærker for boligorganisationernes arbejde og dispositioner. Klare pejlemærker skal imidlertid understøttes af et tredje element fast dialog. Dialogen skal understøtte, at pejlemærkerne er kendte og bruges aktivt i dagligdagen. De tre elementer bæredygtighed som målet med pejlemærker og dialog som midlet udgør strategien og dens opbygning. Indledningsvis skitseres imidlertid rammer og kendetegn for strategien. Afsnittet giver et indblik i den almene boligsektors karakteristika ved indgangen til 2014 og en kort indføring i samarbejdsrelationen mellem kommunen og boligorganisationerne. Billedmaterialet i strategien er bla. fra SAB, Boligforeningen B42, Boligselskabet Danbo, Colourbox og Kommunikationsafdelingen 4

5 Rammer og kendetegn I alt boliger i Sønderborg Kommune er almene boliger. Til sammenligning har Horsens Kommune almene boliger og Haderslev Kommune almene boliger. Der er historiske årsager til, at vi har så mange almene boliger. Den store vækst i antallet af arbejdspladser på Danfoss resulterede i en stor befolkningsudvikling i 60 erne og 70 erne, og behovet for især lejeboliger var stort. Derfor blev der opført mange almene boliger som fritliggende boliger, rækkehuse og etageboliger. Sønderborg Kommune spiller en vigtig rolle i forhold til udviklingen af almennyttige boliger i kommunen både planmæssigt og økonomisk. Planmæssigt kigges der på kommuneplanen og strategiske områder som ghettodannelse og andre boligsociale udfordringer. Økonomisk i forhold til støtte til alment byggeri, i form af kommunale garantier og boligstøtte. I en tid, hvor stram økonomi er et grundvilkår, vil et mere styrket samarbejde i det almene boligområde sikre en bedre udnyttelse af den ressource, den almene boligmasse udgør. Etablering af alment byggeri i Sønderborg Kommune har siden kommunesammenlægningen været styret via et byggeudvalg, der årligt fremsender ønsker til kommunen. Byggeudvalget er sammensat af medlemmer fra samtlige boligorganisationer i Sønderborg Kommune. I 2009 blev der vedtaget en styringsreform for den almene boligsektor. Den nye lovgivning lægger op til en mere aktiv dialog fra kommunens side end hidtil. Denne udvikling ønsker kommunen at imødekomme og videreudvikle. 5

6 Bæredygtighed i strategien balance som et grundlæggende ønske Sønderborg Kommune ønsker grundlæggende en almen boligsektor i balance. En attraktiv almen boligsektor i balance kræver imidlertid, at der arbejdes med begrebet inden for flere områder, og at der anlægges en helhedsorienteret tilgang. Helheden skabes ved at fokusere på flere ting samtidigt. En række af fokusområderne kan bringes i anvendelse ved eventuelt nybyggeri, mens der er andre af fokusområderne, der kan arbejdes med løbende. Sønderborg Kommune ønsker følgende fokusområder: Boligernes placering - i overensstemmelse med kommuneplanen Boligområder der understøtter det gode liv Boliger for alle Tidssvarende boliger med høj kvalitet og energioptimerede løsninger Balanceret økonomi Socialt Økonomisk Energimæssigt Efterspørgsel Udbud Balance 6

7 Boligernes placering - i overensstemmelse med kommuneplanen Sønderborg Kommune ønsker at føre en aktiv og offensiv bosætningsstrategi, hvor almene boliger indgår sammen med andre boligtyper. Bosætningsstrategien tager sit primære afsæt i kommuneplanen, der bl.a. tegner et bybånd mellem Gråsten og Sønderborg. Flyttemønstre og befolkningsprognoser peger ligeledes på en urbanisering primært rettet mod Sønderborg By, sekundært i bybåndet. For den almene boligstrategi betyder dette, at nybyggeri overvejende må ventes at finde sted i dette udviklingsområde. Omvendt vil det i andre dele af kommunen i højere grad være relevant at skabe udvikling i form af nedrivning eller ombygning af de eksisterende boliger, således at der skabes balance mellem udbud og efterspørgsel. Det er desuden vigtigt for Sønderborg Kommune og boligorganisationerne, at placeringen af eventuelle nye boliger samtænkes med kommunens øvrige services og strukturer. Konkret således, at nybyggeri af familieboliger sammentænkes med daginstitutioner og skoler, mens der ved etablering af kollegieboliger er fokus på samtænkning med den kollektive trafik osv. Geodatastyrelsen Signaturforklaring Bybånd City Landbrug Oplevelse, viden og turisme Turisme Familieboliger - punkt Ungdomsboliger - punkt Ældreboliger - punkt Geografisk placering af boligorganisationernes almene boliger. 7

8 Boligområder, der understøtter det gode liv I Sønderborg Kommune tror vi på, at balancerede boligområder bedst understøtter det gode liv. Sønderborg Kommune ønsker, at boligområderne har en mangfoldig beboersammensætning i relation til fx alder, etnicitet, uddannelse og økonomi. Den almene sektor udgør alt - lige fra mindre og isolerede boligafdelinger med få lejemål til store, åbne boligafdelinger med mange lejemål. Alt sammen vidt forskellige boligområder der huser meget forskellige borgere. Konkret kan det gode liv understøttes via fx lektiecafeer, sundhedscafeer, fritidsjob-indsatser og sociale viceværtsordninger. Vi ønsker, at rammerne for det gode liv understøttes af både kommunen, boligorganisationerne og beboerdemokratiet. Boliger for alle Almene boligorganisationer har som målsætning at drage omsorg for, at de almene boligafdelinger er økonomisk og socialt velfungerende, og at de fysisk fremstår i en god og tidssvarende stand. For Sønderborg Kommune er det primære mål fuld udlejning af de almene boliger, således at boligorganisationerne fortsat styrkes. Sønderborg Kommune ønsker derfor at opleve en varig forbedring af udlejningssituationen, inden der gives tilsagn til nybyggeri af almene boliger. I forlængelse heraf vil Sønderborg Kommune øge bevågenheden på boligorganisationernes løsninger til styrkelse af boligsektoren. Dette både i en økonomisk og forretningsmæssig forstand. På den måde mindskes boligorganisationernes sårbarhed, og de bliver fortsat bedre til at håndtere de komplekse udfordringer, som sektoren fortsat må forventes at møde. Vejen dertil går bl.a. via konkurrencedygtige huslejeniveauer, attraktive boliger og dermed lavere fraflytningsprocent. Disse tiltag ventes også at bidrage til en styrket beboersammensætning i de udsatte boligområder. Tidssvarende boliger med høj kvalitet og energioptimerede løsninger Vi ønsker en kommune præget af sammenhæng. Det betyder, at der også fremadrettet skal være attraktive almene boliger uden for det bybånd, der er skitseret i kommuneplanen, under hensyntagen til sammenhængen mellem udbud og efterspørgsel. Et attraktivt, alment boligudbud betyder konkret, at der bør fokuseres på at skabe tidssvarende boliger, eksempelvis via renoveringer e.l. Sigtet er ikke af geografisk karakter, idet renoveringsarbejder kan være relevante i alle dele af den almene boligsektor inden for Sønderborg Kommune. Fokus er i højere grad på at skabe kvalitet og attraktivitet i den almene boligsektor, eksempelvis ved anvendelse af gode materialer og god arkitektur. Sønderborg Kommune har meget ambitiøse målsætninger på energi-, klima- og miljøområdet, blandt andet i form af ProjectZero, hvor målet er CO 2 -neutralitet i Energieffektivt byggeri og renovering er rettidig omhu og sikrer lejerne en sund og langsigtet driftsøkonomi. Med en andel på 25 pct. af den samlede boligmasse er det åbenlyst, at den almene boligsektor er essentiel i forhold til at nå den ønskede målsætning. Boligorganisationerne bidrager med energirigtige løsninger i forbindelse med nybyggeri og renoveringsarbejder, herunder også løsninger i forbindelse med valg af varmekilde og affaldshåndtering o.l., der ikke er en direkte del af bygningerne. 8

9 Balanceret økonomi Sønderborg Kommune ønsker en økonomisk sund og robust almen boligsektor, der er i tråd med lovgivningen. I Almenboligloven står, at boligorganisationen skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligorganisationen og dens afdelinger. Økonomisk er Sønderborg Kommune tæt involveret i boligorganisationernes projekter, hvad enten det drejer sig om indskud af grundkapital til nybyggeri, indskud i renoveringsprojekter eller kommunale garantier. Sønderborg Kommune har derfor en klar interesse i, at den almene boligsektor har en sund økonomisk base, hvor organisationerne har tilstrækkelige ressourcer til også på den lange bane at fastholde attraktive og tidssvarende boliger. Gennem opførelse og renovering m.v. af almene boliger er intentionen at få mest mulig værdi ud af de investerede midler. En sund økonomisk base skabes ad flere veje. Først og fremmest ved at boligerne udlejes, så tomme boliger undgås, men også ved at der med henlæggelser afsættes tilstrækkelige midler til vedligeholdelse af den eksisterende boligmasse. Det er vigtigt at fastslå, at en balanceret økonomi er afhængig af, at boligorganisationerne i samarbejde med beboerdemokratiet er opmærksomme på, at rettidige henlæggelser er en yderst vigtig faktor. Der skal fortsat være fokus på at fastholde realistiske huslejeniveauer i de almene boliger. Ved renoveringsprojekter giver lavere energiregninger og en lidt højere husleje i sidste ende samme udgift for lejeren. Derudover giver det mere komfort og sundere boliger. De almene boligorganisationer har peget på følgende udfordring: Den aktuelle lavkonjunktur og forringede konkurrencevilkår er skyld i, at familieboliger med høj husleje pr. m² fremstår som ikke-attraktive i forhold til det private boligmarked. Sønderborg Kommunes administration er opmærksom på dette og arbejder i samarbejde med boligorganisationen og Landsbyggefonden primært med at sikre tidssvarende og attraktive boliger, således at den eksisterende boligmasse bliver løftet og dermed mere konkurrencedygtig. 9

10 Pejlemærker midlet til at nå målet For at kunne navigere langsigtet, er det vigtigt at have pejlemærker at følge. Med nærværende strategi ønsker Sønderborg Kommune at tydeliggøre en række pejlemærker med udgangspunkt i de tidligere anførte fokusområder. De opstillede pejlemærker skal være retningsgivende for boligorganisationerne i forbindelse med projektudvikling, hvad enten der er tale om nybyggeri eller renoveringer. Sønderborg Kommune ønsker for den almene boligsektor: En boligudvikling, der afspejler den demografiske udvikling i overensstemmelse med tankerne i kommuneplanen Balance mellem udbud af og efterspørgsel på almene lejeboliger Fokus på renoveringer frem for nybyggeri ud fra en totaløkonomisk betragtning Renoveringsprojekter, der bidrager til kommunens målsætning om CO2-reduktion Høj kvalitet i projekterne hvad enten de relaterer sig til renoveringer eller nybyggeri. Ved kvalitet forstås bl.a. materialevalg og arkitektonisk udtryk Et sundt økonomisk fundament for den fortsatte udvikling i den almene boligsektor, således at henlæggelser o.l. modsvarer det langsigtede behov i de enkelte boligafdelinger. 10

11 Dialog midlet til at nå målet Et godt forløb starter med tidlig dialog. For at kunne udleve tankerne i den almene boligstrategi er tidlig dialog dvs. allerede i idéfasen et vigtigt element. Sønderborg Kommune vil i dialog med boligorganisationerne søge fysiske løsninger i forhold til utidssvarende almene boliger. I dag holdes et årligt styringsdialogmøde, hvor dialogens omdrejningspunkt er boligorganisationens virksomhed, herunder udviklingen i de enkelte boligområder. Dette møde er fastlagt i styringsreformen. Ydermere holdes årligt et fællesmøde jfr. Retningslinjer for tilsyn med støttet boligbyggeri. Formålet med dialogen er at opretholde og udbygge det gode samarbejde mellem boligorganisationerne og Sønderborg Kommune. I forhold til at styrke den gode dialog har der fra tiden før kommunesammenlægningen været nedsat forskellige udvalg herunder forhandlingsudvalg, byggeudvalg, forsyningsudvalg, udlejningsudvalg og erhvervsudvalg. Fra kommunes side forpligter vi os til at styrke dette samarbejde, således at boligorganisationerne løbende bliver bekendt med de kommunalt planlagte initiativer inden for alle områder, der berører den almene boligsektor. Som eksempel kan nævnes fysiske anlægsarbejder og/eller mere socialt orienterede indsatser. Tidlig dialog ses på alle måder som et omdrejningspunkt for at kunne styrke indsatserne. Her tænkes tidlig dialog både fra Sønderborg Kommunes side, men også fra boligorganisationernes side. Tæt dialog er midlet til bæredygtighed Økonomisk Socialt Energimæssigt 11

12 Sønderborg Kommune Fællesstaben Rådhustorvet Sønderborg T Kommunikation