STARTREDEGØRELSE. Boliger og erhverv, Vesterbro, Kirkegårdsgade og Hasserisgade Vestbyen. Tylstrup. Sulsted. Vadum. NØRRESUNDBY Rørdal.

Transkript

1 Januar 2015 STARTREDEGØRELSE Boligr og rhvrv, Vstrbro, Kirkgårdsgad og Hassrisgad Vstbyn Jammrbugtn Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulstd Grindstd Hammr Bakkr Uggrhaln Vstbjrg Hjallrup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Sta Ulstd Kølby Farstrup Stavn Barmr Valstd Sbbrsund Stor Ajstrup Limfjordn Bislv Nib Klitgård Nørholm Søndrholm Frjlv Godthåb Egholm Svnstrup Hassris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Frslv Gug Viss Nørr Trandrs Søndr Trandrs Gistrup Nøvling Østr Uttrup Klarup Storvord Sjlflod Lillvord Gudum Vaarst Vstr Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Sklby Skllt Mou Egns Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volstd Fjllrad Nørr Kongrslv Dokkdal Støvring Kongrslv Skørping Lill Vildmos Aars Rold Skov Trndrup Østr Hurup

2 Startrdgørls Hvad r n startrdgørls? En startrdgørls r dn officill igangsætning af lokalplanarbjdt. Startrdgørlsn, som forlæggs Tknik- og Miljøudvalgt, bskrivr i kort træk dt konkrt projkt llr dn problmstilling, dr liggr til grund for, at n byghrr har ønskt at få udarbjdt n lokalplan. I dn politisk drøftls kan dr vær n stillingtagn til ksakt problmstillingr, llr dt kan fastsætts, hvilk særlig intntionr, opmærksomhdspunktr llr fokusområdr, dr r for ntop dnn plan. Indhold Ovrsigtskort... 3 Baggrundn... 4 Projktt... 5 Lokalplanområdt... 6 Eksistrnd planforhold... 7 Intntionr og opmærksomhdspunktr i lokalplanforslagt... 7 Anbfaling Aalborg Kommun By- og Landskabsforvaltningn Stigsborg Brygg Nørrsundby Lokalplanlæggr: Jakob Charmoth Nilsn, tlf Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Januar 2015 Sid 2

3 Startrdgørls an nb Dn Jødisk Kirkgård jr Skt. Jørgns Kirkgård Sankt Jø rgns Ga d Hass risgad gård sga d 25 m 1:750 Ansøgrs ønsk om afgrænsning af lokalplanområdt. Luftfoto optagt Januar 2015 Sid 3 V st r Kirk bro Kirk gård sgad Almn Kirkgård

4 Startrdgørls Facadoplæg 2 Illustration af forslåt rstatningsbyggri og dts tilpasning md ksistrnd randbbyggls. Baggrundn Områdt r privat jt, og anvnds idag til bbols og rhvrv i dl af stutagrn. Aalborg Kommun jr dn privat fællsvj, som givr adgang til n ksistrnd P-kældr. Byghrr ønskr at ndriv d to ksistrnd bbygglsr på Kirkgårdsgad 6 og 10, md front mod Almn Kirkgård. Bygningrn bnytts idag af Aalborg Stnhuggri til indndørs og udndørs udstilling og salg af gravstn. Formålt r at opfør ny boligbbbyggls på aralt i op til 6,5 tag md gnhusning af Aalborg Stnhuggri i dl af stutagn. Områdt rummr t potntial i forhold til fortætning af boligr og rhvrv md dts bynær placring vd Vstrbro og Aalborg cntrum. Dr r blvt udarbjdt t skitsforslag af frmtidig bbyggls, dr ikk kan gnnmførs indnfor rammrn i dt gældnd plangrundlag, drfor ønsks dr udarbjdt t kommunplantillæg og n lokalplan, som kan indhold projktts visionr. Tgningrn r udarbjdt af Årstidrn Arkitktr på foranldning af Dahl-Jnsn Ejndomm A/S. Dt r primært bbygglssprocntr dr ønsks forøgt væsntligt. Januar 2015 Sid 4

5 Startrdgørls Projktt Formålt md lokalplann r at giv mulighd for n ny bbyggls md 29 ny boligr, parkringskældr samt rhvrv i stutagn. Erhvrvsaralt r i forslagt på ca. 200 m2, tiltænkt Aalborg Stnhuggri, dr liggr på grundn i dag. I dt tilfæld, at Aalborg Stnhuggri lukkr drs udstillingsbutik, vil dr i forbindls md opbygningn af jndommn forbrds all installationr samt sikrs mulig tablring af indskudt dæk. Hrvd kan ljmålt md få ændringr ændrs til 2-3 ljlighdr i stdt. Sklplan Stuplan +sklplan 8 Bbygglsn får t samlt aral på ca m2, og dr ønsks anlagt n P-kældr for områdts bbor på ca m2. Aalborg Stnhuggri har i dag to P-pladsr, hvilkt d også sikrs i dn forslåd udformning. Kældrplan Bbygglsn planlæggs at afslutt lokalplangrundn som n samlt karré. Boligbbygglsn forslås opført i op til 6,5 tagr md n højd, dr tilsvarr dn ksistrnd bbyggls. Kældrplan I dt cntral gårdrum forvnts plads til udndørs udstilling for Aalborg Stnhuggri, fælls opholdsaralr for bbor, vntult P-pladsr samt privat fællsvj til rnovation og brandvj salsplan Situationsplan sal 10 4 salsplan 4. sal 11 5 salsplan 7 5. sal 12 Januar 2015 Sid 5

6 Startrdgørls Lokalplanområdt Lokalplanområdt har t aral på ca m 2 og liggr i byzonn. Mod Hassrisgad i nord finds n ksistrnd randbbyggls til bbols, md rhvrv i stutagn. Bbygglsn r opført i 7 tagr. Mod dn vstlig dl af Kirkgårdsgad har Aalborg Stnhuggri to bygningr til udstilling i op til 2 tagr. På dn andn sid af vjn liggr Almn Kirkgård, hvortil dr r to indgang fra Kirkgårdsgad. Mod syd grænsr lokalplanområdt op til dn sydlig dl af Kirkgårdsgad. På dn modsatt sid af vjn finds t ksistrnd parkringsaral, n bbyggls i 9 tagr mod Vstrbro samt n frdt bygning fra 1809 på Kirkgårdsgad 3, dr markrr indgangn til kirkgårdn. Mod øst grænsr lokalplanområdt op til bbyggls i 7 tagr mod Vstrbro, dr bl.a. har bvaringsværdi i klass 1-3. Bstmmlsrn for diss bygningr r indholdt i lokalplan Vstrbro, Aalborg Midtby. Ny bbyggls i gårdn I gårdn har Aalborg Stnhuggri t udndørs udstillingsområd og gårdn r forbundt md Kirkgårdsgad af n kommunaltjt forsyningsvj, dr r adgangsvj mod dn ksistrnd P-kældr. Frdt bygning og indgang til kirkgård Bygning dr forslås ndrvt Bygning dr forslås ndrvt Hjørnt hvor Kirkgårdsgad drjr Indkørsl til P-kældr fra gårdn Fælls privatvj mod gårdn Parkring langs fælls privatvj Eks. randbbyggls st fra gårdn Januar 2015 Sid 6

7 Startrdgørls Eksistrnd planforhold Kommunplan Områdt r omfattt af kommunplanns rammområd 1.3.D9, dr r udlagt til blandt bolig- og rhvrvsområd. Kommunplanrammn bskrivr, som n dl af målt, at dt r intntionn, at boligmassn i Midtbyn bvars og udbyggs, hvor dr r mulighd for at styrk hlhdn. Ydrmr r dt intntionn at byns kvalitt som boligområd forbdrs bl.a. vd fokus på arkitktur, blysning, byrum m.m. Kommunplann givr mulighd for t tilpasst rstatningsbyggri, som vil kunn afslutt randbbygglsn mod Hassrisgad. Samtidigt skal dr skabs ovrgang til d lavr hus i Kirkgårdsgad og sikrs god udndørs opholdsaralr. Eksistrnd lokalplan Dr forliggr ikk nogn gældnd lokalplan for områdt. Intntionr og opmærksomhdspunktr i lokalplanforslagt Hr bskrivs forhold, dr forvnts at få afgørnd vægt i dn forstånd planlægning. Planmæssig forhold Miljø Kommunplanrammn givr mulighd for d anvndlsr, dr forslås i skitsforslagt, mn tilladr kun n bbygglssprocnt, dr tilsvarr d nuværnd bygningr på hnholdsvis 180 og 45. Dt r drfor nødvndigt at udarbjd t kommunplantillæg, dr muliggør tilpasning md dn ksistrnd randbbyggls i op til 6,5 tagr. Ny bbyggls vil giv ydrligr skygggnr i gårdn, hvorfor dn visull forskønnls bør prioritrs ovr anvndlsn til ophold. Kommunplanrammn fokusrr på ophold, hvilkt uanst bygningshøjr r vanskliggjort af dn nødvndig aralanvndls til vj og udstilling. Dr r potntil trafikstøj fra såvl Vstrbro og jrnbann. Almn Kirkgård r n arbjdsplads, hvor dr brugs n dl maskinl. Dr kan sålds også forkomm støj hrfra. Dt r drfor nødvndigt, at byghrrn fortagr støjbrgningr for ny bbyggls i lokalplanområdt som dokumntation for ovrholdls af støjkravn. Januar 2015 Sid 7

8 Startrdgørls Trafikforhold Dn cntral bolig lokalisring og nærhd til knudpunktr for dn kollktiv trafik, mdførr i gnnmsnit kortr rjsafstand og n størr andl af tur til fods, md cykl llr kollktiv trafik. Drmd r d trafikal miljøkonskvnsr mindr nd vd n mr prifr boliglokalisring. Dr r adgang til lokalplanområdt fra dn vstlig dl af Kirkgårdsgad via n privat fællsvj, dr r kommunalt jt. Dnn vj skal bvars gnnm n portåbning i ny bbyggls. Dn privat fællsvj givr adgang til n kommunal P-kældr i dt nordøstlig hjørn samt få ksistrnd P-pladsr. Vjn skal liglds kunn anvnds af rnovationskørtøjr, brdskab og vt. vartilkørsl i dn frmtidig udformning. Dr skal tablrs vndplads i forbindls md vjn. En omlægning af vjn vil kræv, at dr gnnmførs n procdur ftr privatvjslovns kapitl 11. Indgang til tunnl undr Vstrbro fra gårdn Dn privat fællsvj, dr givr adgang til dn ksistrnd parkringskældr fungrr også som adgangsvj til n tunnl undr Vstrbro. Dnn tunnl bnytts blandt andt af lvr på Aalborg Katdral Skol som n trafiksikkr krydsning af Vstrbro. Offntlig adgang til dnn tunnl bør drfor sikrs i lokalplann. jr Sankt Jø rgns Gad Adgangsforholdn mod områdt vurds at vær mgt problmatisk, da områdt stødr op til særdls trafikrd trafikvj via vigpligtsrgulrnd kryds. Som følg hraf kan dn forholdsvis bgrænsd trafiktilvækst forøg uhldsrisikon i diss kryds. Dr bør drfor udardn Jødisk Kirkgård vurdring af lokalplann (kapacitts- og sikkrhdsbjds n trafikal mæssig vurdring). Dnn vurdring udarbjds af byghrrn (via rådgivr godkndt af By- & Landskabsforvaltningn) på grundlag af dn forvntd trafikstigning. an nb Hass risgad Kryds Almn Kirkgård Adgang til gårdrum Adgang til ksistrnd P-kældr Principilt ovrsigtskort for trafikal forhold Indgang til kirkgårdn Januar 2015 Sid 8 25 m gård sga d Kryds V st r Kirk Mulig adgang til ny P-kældr bro Kirk gård sgad Kryds

9 Facadoplæg 3 5 Startrdgørls Omkring lokalplanområdt r dr to indgang til Almn Kirkgård. Indgangn på hjørnt, hvor Kirkgårsgad drjr, bnytts som indgang til kirkgårdn. Dr r planr om at udvid dnn, da dt r nærmst indgang i forhold til matrialgård, affalds- og matrialtransport. Dr vil drfor bliv n dl trafik også tungr trafik. St fra hjørnt i sydvst, hvor Kirkgårdsgad drjr. Dt r afgørnd at d kommnd tilkørslsforhold mod såvl gårdn og P-kældrn opfyldr d gældnd vjrglr. På illustrationrn for lokalplanområdt, som vist på sid 5, fortags udkørsl fra parkringskældrn mod syd. Udkørsl fra områdt mod syd tillads dog ikk på grund af dårlig ovrsigtsforhold md dn nuværnd vjstruktur. Udkørsl mod syd vil kræv n omlægning af vjstrukturn, dr opfyldr gældnd vjrglr og ovrsigtsforhold. I dtt tilfæld skal dr udarbjds n frivillig udbygningsaftal. Arkitktur, kulturarv og byrum Facadoplæg Dt r væsntligt, at dr skabs samhørighd mllm ny bbyggls og dn ksistrnd randbbyggls. Praktisk indpasss projktforslagt bl.a. gnnm flugtnd facadlinjr og taghældningr. Facadn st fra dn sydlig dl af Kirkgårdsgad. Arkitktonisk bør dt gørs muligt at skab udfordrnd arkitktur, idt ny bbyggls ikk r synlig i dt arkitktonisk sammnhængnd forløb langs Vstrbro. Tilpasningn md dn nær kontkst r afgørnd i forhold til matrialvalg, facad- og tagudformning mn må i hnhold til kommunplanrammrn grn bidrag til dn i forvjn blandd arkitktur. I projktforslagt forslås sydvndt tagtrassr og altanr mod syd og vst. Facadoplæg 6 Oplæg til facadn mod Kirkgårdsgad - fra vst (Almn kirkgård) Januar 2015 Sid 9

10 Startrdgørls Klimatilpasning Såfrmt dr r bhov for n midlrtidig llr prmannt grundvandssænkning i lokalplanområdt, kan dr bliv stillt særlig vilkår på grund af områdts særlig bskaffnhd og for at forbygg, at n vt. grundvandssænkning vil forårsag skadr i omgivlsrn og/llr påvirk ksistrnd jordforurningr i områdt. Dt kan btyd udgiftr til ydrligr undrsøglsr for grundjr. Natur og landskab Lokalplanområdt stødr op til Almn Kirkgård, dr har n udprægt grøn karaktr. Langs kantn af Kirkgårdsgad r dt politisk bsluttt, at tablr n allé af Lindtrær, dr blivr stor og tætt. D ksistrnd og ny trær bidragr til t grønt udtryk mn vil skygg n dl for båd middags og ftrmiddagssol. Bplantningsplan for kirkgårdn Byggrits højdr og omfang D tilstødnd bbygglsr r på 7 tagr og dt bør vær muligt, at ny byggls kan tilsvar dn ksistrnd bbygglsshøjd i områdt. Dtt vil mdvirk til, at skab n visul hlhd for dn samld karré. Højr bbyggls vil mdfør n højr bbygglssprocnt, hvorfor dr skal udarbjds t kommunplantillæg. Opholdsaralr Projktforslagt liggr op til n barbjdning af dt ksistrnd gårdrum. Gårdrummt bstår i dag af n privat fællsvj, udndørs udstilling for Aalborg Stnhuggri, mindr opholdsaralr, sprdt bplantning samt få P-pladsr i garag og udndørs (s sid 6). Januar 2015 Sid 10

11 Startrdgørls Dt r intntionn at bvar d ksistrnd funktionr i t nyt og mr indbydnd udtryk. Dtt skal bl.a. gørs gnnm bgrønning md græs, busk, mindr trær samt ny matrialr på opholdsfladrn. Grundt d btragtlig skygggnr, dr forværrs af nyt byggri, forvnts dt ikk, at gårdrummt vil bliv t gntligt opholdsstd. Dn visull forbdring af gårdrummt kan imidlrtid skærp attraktionsværdin for ny og ksistrnd jndom. Grundt dn btragtlig forøgls af bbygglsshøjdn skal dr udarbjds skyggdiagrammr for at synliggør d rll konskvnsr. Situationsplan Illustrationsskits af mulig indrtning af udndørs opholdsaralr. 7 Jordforurning En dl af lokalplanområdt r kortlagt ftr jordforurningslovn. På d kortlagt aralr krævs dr 8 tilladls ftr jordforurningslovn til bygg- og anlægsarbjdr samt til ændring til følsom aralanvndls. Dr r p.t. givt 8 tilladls til ændrt aralanvndls af Vstrbro 41-43A. Kældrplan Byghrr har i forhold til ovnstånd indhntt tilbud på jordbundsog forurningsundrsøgls. Parkring Byghrr ønskr at tablr n P-kældr md ca. 29 P-pladsr, hvilkt svarr til 1 P-plads pr. bolig. Parkringsnormn for Midtbyn r ½ parkringsplads pr bolig og forøglsn vil vær uhnsigtsmæssig i forhold til blastningn af d omkringliggnd kryds, dr fungrr som adgangsvjn til lokalplanområdt. Diss kryds r i forvjn stærkt blastt. Dr r kun forslåt 14 kstra P-pladsr, hvilkt r n formildnd foranstaltning. Dt vurdrs drfor, at tablringn af n P-kældr r dn rtt løsning i forhold til parkringsproblmatikkn for midtbyn, hvor fortætning ønsks. Dn præcis placring af op-/ndkørsl til P-kældrn skal ovrhold d gældnd vjrglr, hvilkt btydr, at placringn kan vær andrlds nd dt vist på dn vdlagt illustrationsskits. 9 Januar 2015 Sid 11

12 Startrdgørls Affaldshåntring I forbindls md opførlsn af ny bbyggls, ønsks affaldshåntring fortagt i undrjordisk containr. Diss skal placrs i umiddlbar nærhd til dn privat fællsvj i gårdn og indarbjds hlt fra startn. Arkæologisk forhold Grundn liggr i umiddlbar nærhd af dn middlaldrlig Skt. Jørgnsgård, hvor man i middlaldrn, sikkrt fra 1200-tallt, lod d spdalsk bo. Dnn gård bstod båd af n kirk, hus og n kirkgård for d spdalsk. Traditionlt placrr man Skt. Jørgnsgårdn umiddlbart vst for Kirkgårdsgad, mn rlt st kndr man ikk udstrækningn af gårdn og kirkgårdn, og dt r drfor mgt muligt, at dr også indn for dt kommnd lokalplanområd kan finds væsntlig fortidsmindr md tilknytning til dnn gård. Dt anbfals n kommnd byghrr, at få fortagt n arkæologisk forundrsøgls på grundn. Dt kan f.ks. forgå vd, at Aalborg Historisk Musum gravr n llr flr mindr grøftr llr søghullr på grundn for at s, hvad dr skjulr sig undr trræn. Hrvd kan dt forholdsvist nklt afgørs, om dr r grundlag for vidr arkæologisk undrsøglsr. Januar 2015 Sid 12

13 Startrdgørls Matriklkort Lokalplan Boligr og rhvrv, Vstrbro/Kirkgårdsgad/Hassrisvj, Vstbyn FORSLAG UDKAST Anbfaling 321b 317c 317b 317a 159 "ab" Aalborg Markjordr Aalborg Bygrund Kirkgårdsgad b 334a Hassrisgad 334c "p" 327b Projktt ovrholdr ikk kommunplann md hnsyn til bbygglssprocntn. Drfor skal dr udarbjds t kommunplantillæg, dr sikrr ovrnsstmmls mllm lokalplann og kommunplann. Kommunplantillægt skal sålds hæv bbygglssprocntn for matr.nr. 334a, 334d og 335. For d tr matriklr forslås bbygglssprocntn hævt til samlt 300. Idag hæmmr bbygglssprocntn mulighdn Kortudskrift fra for ny randbbyggls, idt dn for matr.nr. 335 r 180, for matr.nr. 334a r 0 og for matr.nr. 334d r 45. Dt vurdrs, at dn forslåd bbyggls vil skab n fin ovrgang til dn ksistrnd randbbyggls, hvorfor dt anbfals at hæv bbygglssprocntn. 334d 331a I øvrigt anbfals dt, at dr udarbjds n lokalplan md baggrund i forgånd opmærksomhdspunktr. Vstrbro 332 "go" "s" Matriklkort Kirkgårdsgad Til højr: Nuværnd bbygglssprocnt iht. Aalborg Kommunplan, Bilag K ,5 m Mål 1:500 i A3-format 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 337 Signatur Lokalplangræns Bilag 1 348a Bbygglssprocnt (0) Matriklskl (1) Kommunplanområdr (2) By- og bydlsafgrænsning (3) Forslag - kommunplanrammr (4) A - Jordbrugsområd B - Boligområd C - Cntrområd 10:46:18] Januar 2015 Sid 13

14 By- og Landskabsudvalgt Punkt 3.. Startrdgørls By- og Landskabsforvaltningn indstillr, at By- og Landskabsudvalgt godkndr, at lokalplann udarbjds md t ovrordnt indhold som bskrvt i Startrdgørlsn og at dr igangsætts n fordbat, idt områdt ikk tidligr har vært omfattt af n lokalplan, at dr blivr udarbjdt t kommunplantillæg for at muliggør n højr bbygglssprocnt. Bslutning: Godkndt By- og Landskabsudvalgt Mød dn kl Sid 1 af 3

15 By- og Landskabsudvalgt Sagsbskrivls Formål Formålt md lokalplann r at giv mulighd for t nyt rstatningsbyggri ud mod Kirkgårdsgad md ca. 29 ny boligr, parkringskældr samt rhvrv i stutagn (Aalborg Stnhuggri). Bbygglsn planlæggs at afslutt lokalplangrundn som n samlt karré. Boligbbygglsn forslås opført i op til 6,5 tagr md n højd, dr svarr til dn ksistrnd bbyggls. I dt cntral gårdrum forvnts plads til udndørs udstilling for Aalborg Stnhuggri, fælls opholdsaralr for bbor, vntult P-pladsr samt privat fællsvj til rnovation og brandvj. Planmæssig forhold Dr skal udarbjds t kommunplantillæg, som sikrr ovrnsstmmls mllm lokalplann og kommunplann. Kommunplantillæggt skal sålds hæv bbygglssprocntn for matrikl 334a, 334d og 335 til samlt 300. Miljø Dr r flr støjkildr i områdt, hvorfor byghrrn fortagr støjbrgningr for ny bbyggls i lokalplanområdt som dokumntation for ovrholdls af støjkravn. Trafikforhold Adgangsforholdn vurdrs at vær problmatisk, da områdt stødr op til særdls trafikrd trafikvj via vigpligtsrgulrnd kryds. Dr bør drfor udarbjds n trafikal vurdring af lokalplann (kapacitts- og sikkrhdsmæssig vurdring). Dnn vurdring udarbjds af byghrrn (via rådgivr godkndt af By- og Landskabsforvaltningn) på grundlag af dn forvntd trafikstigning. Illustrationsskitsrn i startrdgørlsn r ikk ndlig, hvilkt btydr, at d nuværnd adgangsforhold til områdt skal ændrs, så d opfyldr all gældnd vjrglr og ovrsigtsforhold. Parkring Dr ønsks tablrt n parkringskældr i forbindls md opførlsn af ny bbyggls. Dr arbjds md 1 P-plads pr. bolig, hvilkt r mr nd dn gældnd norm for midtbyn på ½ P-plads pr. bolig. Drvd kan prsst på d omkringliggnd kryds øgs ydrligr. Dn bgrænsd forøgls på 14 P-pladsr r dog n formildnd foranstaltning. Arkæologisk forhold Grundn liggr i umiddlbar nærhd af dn middlaldrlig Skt. Jørgnsgård, hvor man i middlaldrn lod d spdalsk bo. Dt anbfals n kommnd byghrr at få fortagt n arkæologisk forundrsøgls på grundn, da dr kan vær fortidsmindr md tilknytning til dnn gård. By- og Landskabsudvalgt Mød dn kl Sid 2 af 3

16 Bilag: By- og Landskabsudvalgt _Startrdgørls.pdf By- og Landskabsudvalgt Mød dn kl Sid 3 af 3