Klager. J.nr li. København, den 22. december 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Poul Johansen v/chartis Kalvebod Brygge København V Nævnet har modtaget klagen den 23. april Klagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne i forbindelse med, at indklagede i forbindelse med handlens indgåelse udleverede 2 dokumenter, der stred mod hinanden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Ejendommen var en del af et dobbelthus. Den 10. april 1980 var Dok om bebyggelse, benyttelse mv, Prioritet forud for pantegæld tinglyst som byrde på ejendommen. Det fremgik af deklarationen bl.a.: Campingvogne må ikke parkeres på vejene udover 24 timer. Der var den 31. marts 1999 tinglyst et tillæg til deklaration af 10. april 1980 for den ejendom, hvorfra den i sagen omhandlede ejendom blev udstykket. Det fremgik heraf bl.a.: Udstykning må alene foretages i overensstemmelse med vedhæftede kortbilag og videre udstykning må ikke finde stede. bestemmelsen er ikke til hinder for at foretage mindre skelændringer mellem de enkelte parceller. Tillægget ses ikke at være tinglyst på den omhandlede ejendom. Det fremgik af det tilhørende kortbilag: Af matrikelkort fra maj 1993 fremgik:

3 3 Det fremgik af matrikelkort af 11. august 1993 bl.a.: [ ]

4 4 Det fremgår af et brev af 11. september 2003 fra et landinspektørfirma til kommunen, at der verserede en sag vedrørende en arealoverførsel vedrørende den omhandlede ejendom. Det fremgik af et medfølgende matrikelkort bl.a.:

5 5 Den 6. november 2003 registrerede Kort & Matrikelstyrelsen følgende ændring:

6 6 Det fremgik af Ejendomskort af 28. marts 2007, som blev udleveret til klagerne i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen, bl.a.:

7 7 [ ]

8 8 Det fremgik af ejendomsskattebillet for 2007 af 30. januar 2007, at ejendommens areal udgjorde 641 m 2. Af tingbogsoplysning af 27. august 2007 fremgik samme areal, heraf vej 77 m 2. Den 27. august 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommens areal udgjorde 641 m 2 heraf vej 77 m 2. Det fremgik videre, at klagerne i forbindelse med underskrift af købsaftalen bl.a. fik udleveret tingbogsoplysning af 27. august 2007, matrikelkort, ejendomskort af 28. marts 2007 og servitut af 10. april Det fremgik endvidere af købsaftalen bl.a.: Salgsopstilling af 27. august 2007 blev udleveret til klagerne i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen. Indeholdt i salgsopstillingen var fotos af ejendommen. Det fremgik heraf, at der for enden af vejen forbi de to sammenbyggede huse, hvoraf den omhandlede ejendom var den ene, fandtes en græsplæne. Foran græsplænen var 3 havelamper. Den 15. september 2009 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Den 19. september 2009 skrev klagerne til kommunen bl.a.:

9 9 Den 20. september 2009 skrev klagerne til indklagede og søgte om aktindsigt i den handel, hvor klagernes sælger købte ejendommen i 2003, og som indklagede havde formidlet. Det fremgik af klagernes bl.a.: Klagerne bad endvidere den 20. september 2009 kommunen om aktindsigt i kommunens sagsbehandling vedrørende ændringerne i matrikelkortet den 6. november Endelig bad klagerne det landinspektørfirma, der havde forestået de matrikulære ændringer, om aktindsigt. Den 21. september 2009 skrev landinspektørfirmaet til klagerne og meddelte, at dette ikke kunne give klagerne aktindsigt. Landinspektøren henviste klagerne til at kontakte den, som havde udstykket ejendommene, eller alternativt Kort- og Matrikelstyrelsen. Den 21. september 2009 fremsendte kommunen de af klagerne ønskede oplysninger vedrørende sagsbehandling og de efterfølgende matrikelændringer.

10 10 Den 23. september 2009 skrev klagerne til kommunen bl.a.: Den 12. marts 2010 skrev klagerne til indklagede og anførte, at klagerne var blevet misinformerede i forbindelse med indgåelse af købsaftalen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede skal kompensere klagerne for de betydelige indskrænkninger i klagernes brugsrettigheder. Ejendommens værdi er betydeligt lavere end den pris, som klagerne har givet for den. De dokumenter, som klagerne fik udleveret i forbindelse med indgåelse af handlen viste sig at være forældede og var endvidere stærkt misvisende. Det af indklagede udleverede materiale viste klart en gennemgående privat fællesvej hen over matriklerne. Klagerne har på intet tidspunkt haft mistanke om, at den gennemgående fællesvej skulle være nedlagt. Klagerne havde ikke indgået handlen, såfremt klagerne havde været bekendt med dette ved handlens indgåelse. Ingen af

11 11 de flytbare solcellelamper eller andet har hidtil været til hinder for viderekørsel ind over naboens matrikel. Det af indklagede omtalte ejendomskort har aldrig været omtalt i forbindelse med handlen. Kortet i købsaftalen, som var indsat efter de omtalte matrikelkort, viste fællesvejen og vendepladsen. Indklagede udleverede sammen med købsaftalen tillæg til deklaration af 10. april Tillægget var imidlertid ikke gældende for den af klagerne erhvervede ejendom. Klagerne drøftede betydningen af deklarationerne med indklagede såvel som med deres advokat. Klagerne pointerede kraftigt, at der ikke måtte være noget til hinder for, at en campingvogn kunne være på arealet, hvilket hverken advokaten eller indklagede mente kunne være noget problem. Klagerne har lidt et betydeligt tab i forhold til brugsværdien af ejendommen på grund af de nu stærkt begrænsede adgangsmuligheder. Herunder betydelige ulemper for ejendommens beboere samt besøgende. Normal til- og frakørsel fra ejendommen er umuliggjort efter nedlæggelsen af fællesvej og vendeplads. Ejendommen kan endvidere vise sig at være usælgelig på grund af de stærkt begrænsede adgangsforhold. Størrelsen af grunden er ganske og aldeles uvæsentlig. Tillæg af arealet på 24 m 2 sker nødtvungent og alene under hensyn til dobbelthusets placering på grunden, og på grund af nødvendig byggeafstand til naboskel. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Klagerne gør gældende, at klagerne skulle have ret til en vendeplads for enden af vejen, hvilket vil sige inde på naboens grund. I forbindelse med handlen er der sammen med salgsopstillingen udleveret matrikelkort dateret maj 1993, hvoraf der fremgår en vendeplads på nabogrunden. Imidlertid fremgår det tydeligt ved besigtigelse på stedet og på de billeder, som fremgår af salgsopstillingen, at der ikke er en vendeplads på nabogrunden, der er klart afgrænset med sten og med udendørslamper. Dertil kommer, at det af ejendomskortet af 28. marts 2007, som blev udleveret sammen med købsaftalen, tydeligt fremgår, at der ikke længere er en vendeplads eller privat fællesvej på naboens matrikel.

12 12 Det er således indklagedes opfattelse, at klagerne ikke var i god tro om, at der var en vendeplads på naboens grund. Indklagede skal gøre opmærksom på, at spørgsmålet om vendeplads ikke har været genstand for drøftelser mellem klagerne og indklagede i forbindelse med handlens indgåelse. Indklagede skal endvidere henlede opmærksomheden på, at klagerne har haft en advokat til at varetage deres interesser i forbindelse med handlen, og der har heller ikke med denne været drøftelser om deklarationens betydning, om vendeplads eller om arealets størrelse. Klagernes grund udgør 641 m 2 i grundareal, som det fremgår af købsaftalen, tingbogen og ejendomsvurderingen og ikke alene de 617 m 2, som fremgår af matrikelkortet. Dette skyldes, at ejendommen ved matrikelændringen blev tilført et areal på 24 m 2. Det har således snarere medført en stigning af værdien af klagernes ejendom, at ændringerne blev gennemført. Det bestrides således, at klagerne har lidt et tab. Indklagede skal endvidere bemærke, at det aldrig har været muligt at parkere en campingvogn på arealet. At klagerne og disses advokat har drøftet denne mulighed kan ikke lægges indklagede til last. Nævnet udtaler: Det henhører til indklagedes pligter at indhente og udlevere matrikelkort til køber i forbindelse med en handel. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede udleverede et matrikelkort, som ikke længere var gældende, idet der senere var foretaget ændringer vedrørende vej og vendeplads. Nævnet finder, at indklagede ved gennemgang af de indhentede dokumenter burde have bemærket, at matrikelkortet ikke var i overensstemmelse med de faktiske forhold, og at matrikelkortet ikke var i overensstemmelse med det indhentede ejendomskort, hvorpå der ikke var anført nogen vendeplads. Klagerne fik i forbindelse med handlen udleveret kopi af ejendomskort, hvoraf det fremgik, at der ikke var nogen vendeplads. Henset hertil finder nævnet, at klagerne ikke kunne være i god tro om oplysningerne i matrikelkortet om vendeplads med videre. Allerede af denne grund finder nævnet ikke at kunne pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne.

13 13 Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand