AFGØRELSE i sag om Bornholms Regionskommunes tilladelse til om- og tilbygning på ejendommen

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk september 2015 J.nr.: NMK Ref.: HO-NMKN AFGØRELSE i sag om Bornholms Regionskommunes tilladelse til om- og tilbygning på ejendommen Fiskergade 3, 3740 Svaneke Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Bornholms Regionskommunes afgørelse af 29. august 2013 om tilladelse i medfør af Lokalplan nr. 30 til om- og tilbygning på ejendommen Fiskergade 3, 3740 Svaneke. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Naboen til ejendommen Fiskergade 3, 3740 Svaneke har ved mail af 27. oktober 2014 klaget over Bornholms Regionskommunes afgørelse af 29. august 2013 om tilladelse til om- og tilbygning på ejendommen efter henholdsvis lokalplanen og byggelovens regler. Klagen er efterfølgende suppleret ved brev af 26. november Klager har navnlig gjort gældende: - at klager er uforstående overfor, at kommunen kan give tilladelse til en tilbygning med den ansøgte højde og volumen samt et stort glasparti i vestgavlen ind mod klagers grund. - at tilbygningen og det store glasparti medfører direkte indkig i klagers hus samt store sky g- gegener i huset og på grunden. - at der ikke er foretaget en høring af klager som nabo inden tilladelsen blev meddelt. Sagens oplysninger Lokalplanen Ejendommen, Fiskergade 3, 3740 Svaneke, matr. nr. 318aa, Svaneke bygrunde, er omfattet af L o- kalplan nr. 30, en bevarende lokalplan for særlige bevaringsværdige byområder i Listed, Svaneke, Årsdale, Nexø og Snogebæk. Lokalplanen er vedtaget i Lokalplanen angiver i sit formål, jf. 1.1, følgende: - At muliggøre bevaringen af samlede bebyggelser og enkeltbygninger, som ved deres miljømæssige, historiske eller arkitektoniske karakter har en særlig betydning - At ny bebyggelse, herunder om- og tilbygninger udformes på en måde som er i overensstemmelse med det enkelte bevaringsområdes særlige karakter - At byzoneafgrænsninger for de af lokalplanen omfattende byer, reguleres og bringes i overensste m- melse med den eksisterende fysiske byafgrænsning. Ejendommen er omfattet af lokalplanens bevaringsområde afgrænset på kortbilag B for Svaneke, jf Det fremgår af 4 om bebyggelsens omfang bl.a., at: 4.1. Inden for bevaringsområderne må bebyggelse ikke opføres, nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, med mindre kommunalbestyrelsen giver tilladelse hertil. Sagsforløb Den 29. maj 2013 har Bornholms Regionskommune modtaget en ansøgning om byggetilladelse til en til- og ombygning på 78 m2 samt en opdeling af eksisterende enfamiliehus til to boligenheder på ejendommen Fiskergade 3, 3740 Svaneke. Den 29. august 2013 har Bornholms Regionskommune meddelt byggetilladelse efter byggelovens regler samt tilladelse efter 4.1 i Lokalplan nr. 30. På baggrund af lokalplanen har kommunen behandlet spørgsmål om: - kvist ud mod gadesiden (Fiskergade), - ovenlysvinduer, - nye vinduer og glasparti samt 2

3 - udformning af tilbygningen. I relation til kvist ud mod gadesiden (Fiskergade) har kommunen meddelt tilladelse til at opføre en tre-rammet kvist. Det fremgår bl.a. af afgørelsen, at: Denne kvist overholder lokalplanens krav om en maksimal brede på 2 m I relation til ovenlysvinduerne har kommunen meddelt, at størrelsen 78x98 kan accepteres. I relation til det nye vindue i gavlen mod nord samt glaspartiet har kommunen meddelt, at det kan godkendes. Endvidere fremgår det, at: Vinduet i sydfacaden skal der gives dispensation til, da det ikke er 2,5 m fra skel. Denne dispensation kan godt gives. I relation til tilbygningen fremgår det af afgørelsen, at: Den nye tilbygning overstiger de rammer, der er givet i lokalplanen angående bebyggelsesprocenten, der er dog i forhåndsgodkendelsen givet mulighed for, at der kan gives en dispensation for dette punkt. Der er derfor foretaget en nabohøring af byggeriet. Der var et høringssvar til høringen, der stillede spørgsmål til størrelsen af tilbygningen. Teknik og Miljø har dog valgt at give dispensation til tilbygningen da den påtæn k- te tilbygning skal give mulighed for at dele enfamiliehuset op i to boliger. Dette vil blive svært, hvis tilbygningen skulle have været meget mindre. Angående udformningen af tilbygningen foreskriver retningslinjerne at tilbygningen opføres i en nutidig ark i- tektur, hvor hovedproportionerne og detaljerne er tilstræbt afstemt i forhold til de omkringliggende huse. Denne tilbygning lever op til kravene. Ligeså kan materialevalget godkendes, da ydervæggene er grundmuret og filtset som de eksisterende gavle. Kommunen har meddelt tilladelse i medfør af Lokalplan nr. 30 til om-og tilbygningen på betingelse af, at arbejdet udføres i overensstemmelse med de oplysninger, der er givet i ansøgningen samt på nærmere angivne vilkår i tilladelsen. Kommunens udtalelse På baggrund af klagen har Bornholms Regionkommune udtalt, at klager ikke er blevet hørt og først er blevet gjort opmærksom på byggeriet ved byggeriets start. Klager har derfor ikke haft mulighed for at komme med bemærkninger under byggesagsbehandlingen. Det er kommunens vurdering, at den nye tilbygning er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 30 og de retningslinjer, der er gældende for den bevarende lokalplan. Der er foretaget en helhedsvurd e- ring, der gør rede for de gener, der eventuelt vil kunne forekomme ved tilbygningen. I relation til udformningen af tilbygningen henviser kommunen til retningslinjer af 28. september 2010 for administration af de bevarende lokalplaner 3, hvor det fremgår, at byggeriet generelt skal tilstræbes opført i en nutidig arkitektur. Der skal i byggeansøgningen gøres rede for, hvordan hovedproportioner og detalje er tilstræbt afstemt i forhold til de omkringliggende huse og det konkrete byrum. (husdybde, højder facade-opdelinger og taghældninger o.lign). 3 Vedtaget af kommunens teknik- og miljøudvalget den 28. september

4 Kommunen har vurderet, at tilbygningen overholder retningslinjerne, da bygningen har de samme proportioner og taghældning som den eksisterende, og at detaljer og udformning er tilstræbt afstemt i forhold til de omkringliggende bygninger og deres udformning. I relation til overskridelse af bebyggelsesprocent har kommunen udtalt, at Der er givet en dispensation til at overskride bebyggelsesprocenten. Den tilladte bebyggelsesprocent i he n- hold til lokalplanen er på 40 %. Svaneke er en by med mange små og tæt byggede matrikler, som har en høj bebyggelsesprocent, derfor er det meget almindeligt, at der gives tilladelse til en overskridelse af bebygge l- sesprocenten i området. Denne grund er som de andre i området en mindre grund på 346 m2 og med den nye tilbygning vil bebyggelsesprocenten komme op på 60 %, hvilket ikke er unormalt for området. Dispensationen til overskridelsen er derfor givet i lyset af, hvad der er normalt for området. I relation til indbliksgener har kommunen udtalt, at: Ved en dispensation fra lokalplanen og en helhedsvurdering i henhold til bygningsreglementets kap. 2.3, stk. 1, punkt 3, skal der under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for eje n- dommens bebyggelse samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde. Det er Teknik og Miljøs vurdering, at det forøgede indblik, der bliver fra soveværelset på 1. salen, hoveds a- geligt vil være ud over bagboens have og i meget lille omfang vil genere selve bagboens hus, da det er pl a- ceret over 30 m væk fra hovedhuset, og der er et udhus i mellem tilbygningen og klagers hus. Kommunen har endvidere udtalt, at kommunen vil give klager ret i, at ansøgningen skulle have været sendt i høring til alle matrikler, som grænsede op til ejendommen. Kommunen er endvidere blevet opmærksom på, at der ved en senere indsendt ændring om at flytte tilbygningen 48 cm ind på grunden, også er ændret i facadeudtrykket i gavlen mod bagboen. Kommunen har gjort ejeren og entreprenøren (ansøger) opmærksomme på, at denne ændring ikke er byggesagsbehandlet og derfor ikke er lovlig. Der vil ikke blive givet tilladelse til franske altaner eller udendørs opholdsarealer i tagflade eller 1. sals højde, da disse vil kunne give mulighed for indbliksgener. Kommunen ønske r at fastholde det facadeudtryk, der er givet tilladelse til med en murepille i midten, så gavlen ikke fre m- står med to sammenbyggede terrassedøre på 1. sal. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om Bornholms Regionskommune har haft hjemmel til at meddele tilladelse til byggeriet. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. 4

5 Efter planlovens 15, stk. 2, nr. 15, kan der i en lokalplan optages bestemmelser om bevaring af eksisterende bebyggelse, således at bebyggelsen kun med tilladelse fra kommunalbestyrelsen må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres. Lokalplanbestemmelser bør bl.a. som følge af deres bindende virkning som udgangspunkt udformes som forholdsnormer, hvor det klart fremgår, hvad der er tilladt eller ikke er tilladt på de o m- handlende ejendomme. En bestemmelse i en lokalplan kan dog, jf. planlovens 15, stk. 2, nr. 15, være formuleret som en såkaldt kompetencenorm. Kompetencenormer kan være udformet som hovedregel, hvormed en disposition er umiddelbart tilladt, men med en mulighed for kommunen til efter en konkret vurdering at tillade også andre dispositioner. Bestemmelsen kan også være formuleret sådan, at hovedreglen er et forbud, men at kommunen har mulighed for efter en konkret vurdering alligevel at tillade b e- stemte dispositioner. Kommunens udnyttelse af sådanne kompetencenormer skal gennemføres ved en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens 19 og under iagttagelse af beste m- melserne i planlovens 20 om forudgående naboorientering. Lokalplanens 4.1, hvorefter bebyggelse ikke opføres, nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, medmindre kommunalbestyrelsen giver tilladelse hertil, er en kompetencenorm. I den aktuelle sag har Bornholms Regionskommune den 29. august 2013 meddelt tilladelse efter 4.1 i Lokalplan nr. 30 i forbindelse med om- og tilbygning på ejendommen. Kommunens afgørelse, der har hjemmel i lokalplanens 4.1., er baseret på en skønsmæssig vurdering, der ikke kan efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet. Kommunens afgørelse skal imidlertid være i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, herunder at en kommune ikke kan sætte sit skøn under regel ved på forhånd at opstille ufravigelige interne regler for, i hvilke tilfælde tilladelser vil kunne meddeles. Disse principper er imidlertid ikke til hinder for, at en kommune som i dette tilfælde vælger at følge retningslinjer for sin administration, når blot der i hvert tilfælde foretages en konkret vurdering af en ansøgning. Der er ikke i dette tilfælde grundlag for at antage, at kommunen skulle have undladt at foretage en konkret behandling af ansøgningen. Naboorientering Efter planlovens 20, stk. 1, kan der først dispenseres fra en lokalplan 2 uger efter, at kommunen skriftligt har orienteret: 1) ejere og brugere i det område, der er omfattet af planen, 2) naboerne til den omhandlede ejendom og andre, som efter kommunalbestyrelsens vurdering har interesse i sagen, herunder det lokale kulturmiljøråd og 3) de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og o r- ganisationer, jf. 59, stk. 2, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive orienteret om ansøgninger. Orienteringen skal indeholde oplysning om, at der kan fremsættes bemærkninger til kommunen inden 2 uger. 5

6 I 20, stk. 2, er der fastsat en række undtagelser fra 20, stk. 1. Kravet om orientering gælder f.eks. ikke, hvis en forudgående orientering efter kommunens skøn er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der er nævnt i stk. 1, nr Udtrykket naboer omfatter personer, hvis ejendomsskel støder op til ansøgers ejendom. En nab o- ejendom kan ligge i eller udenfor lokalplanområdet. I den aktuelle sag er klager, der har en tilgrænsende ejendom, ikke blevet hørt. Kommunen har erkendt, at ansøgningen skulle have været sendt i høring til alle tilgrænsende matrikler, og ikke kun til to naboer som sket. Undladelse af at foretage naboorientering af klager må anses for en man gel ved kommunens afgørelse. Spørgsmålet er om manglen skal føre til, at tilladelsen ophæves som ugyldig. Nævnet finder ikke, at den manglende naboorientering er af en sådan væsentlig karakter, at tillade l- sen bør ophæves som ugyldig. Nævnet har herved lagt vægt på kommunens oplysninger om, at nabohensyn er indgået i kommunens vurdering af det ansøgte, og at det forøgede indblik, der kan blive fra soveværelset på 1. sal, hovedsageligt vil være ud over klagers have og i meget lille omfang vil genere sel ve klagers hus, der er placeret over 30 meter væk. Hertil kommer kommunens oplysninger om, at der ikke vil blive etableret franske altaner eller udendørs opholdsarealer i tagfladen eller 1. sals højde. Natur- og Miljøklagenævnet kan på denne baggrund ikke give medhold i klagen over Bornholms Regionskommunes afgørelse af 29. august 2013 om tilladelse i medfør af Lokalplan nr. 30 til om - og tilbygning på ejendommen Fiskergade 3, 3740 Svaneke. Lena Kongsbach Ankechef / Henriette Oldager Fuldmægtig 6

7 Afgørelsen er sendt pr. til: Bornholms Regionskommune, Center for Teknik og Miljø, Plan og byg, j.nr P , og cc: Jane Hagelskjær, og pr. brev til: Hardy Thorlund Kristensen Hans Thygesensvej 29 Listed 3740 Svaneke Marianne Koefoed Toft Nedre Hjellegate Skien Norge 7