-et firma i vækst. Slide no.

Transkript

1 -et firma i vækst Slide no.

2 A/B DUEGÅRDEN Beboermøde 19. november Slide no. 2

3 Andelsværdi og rente swaps v/ Kurt Christensen 3 Slide no.

4 Lov om Andelsboligforeninger Myndighed: Erhvervs- og Byggestyrelsen Gælder når der for deltager/medlem er knyttet brugsret til en beboelseslejlighed. 5, stk. 1 Maksimalprisbestemmelsen. Prisen for andelen må ikke overstige andelens værdi i foreningens formue (+ forbedringer i lejligheden). Slide no. 4

5 5, stk. 2 Ved opgørelse af foreningens andelsværdi kan man vælge at medregne foreningens ejendom til: A: Anskaffelsesprisen. B: handelsværdi som udlejningsejendom vurderet af valuar og ikke mere end 18 måneder gammel. C: Den seneste offentlige ejendomsvurdering.

6 5, stk. 4 Hvis princip B eller C i stk. 2 skal prioritetsgælden omregnes til kursværdi. 6, stk. 5 Bestyrelsen skal i en note til årsrapporten oplyse andelens værdi.

7 ÅRSREGNSKABSLOVEN Myndighed: Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Gælder for alle erhvervsdrivende virksomheder. Hovedregel: Retvisende billede af aktiver, gæld, egenkapital og resultat.

8 Er andelsboligforeninger omfattet? Ja, hvis erhvervsdrivende f. eks. ved udlejning af beboelses- og/eller erhvervslejemål. Andre foreninger kan altid frivilligt vælge at anvende årsregnskabsloven. Årsregnskabsloven inddeles i 4 regnskabsklasser alt efter størrelse. Klasse A små selskaber og langt hovedparten af andelsboligforeninger Klasse B større selskaber og meget store andelsboligforeninger

9 RENTE SWAPS Rente swaps indgås som regel for at få sikkerhed om foreningens budget med hensyn til rentebetalinger. Man udligner risiko for renteforhøjelser ved at bytte variabelt forrentede lån med fast renteaftale. Andelshaver kender derved sin boligafgift i en lang periode fremover.

10 Finanskrisen har imidlertid medført, at rente swap aftaler er blevet særdeles negative. De store negative værdier havde ingen forestillet sig.

11 Klasse A: Ikke direkte et lovkrav at indregne rente swap i balancen, men skal oplyses i note. Slide no. 11

12 Dog skal rente swaps markedsværdi indregnes i balancen, hvis det er nødvendigt for at give et retvisende billede eller hvis det vil støtte regnskabsbruger i deres økonomiske beslutninger eller hvis det er nødvendigt for, at regnskabsbrugerne kan træffe en korrekt økonomisk beslutning på baggrund af årsrapporten.

13 Klasse B: Rente swaps skal altid indregnes i balancen.

14 Sammenhæng mellem lov om andelsboligforeninger og årsregnskabsloven Bestemmelser i andelsboligloven er ikke nødvendigvis anerkendte til brug i årsregnskabsloven. Andelsboligloven bestemmer, hvordan andelens maksimalpris skal beregnes. Herunder kan aktiver og gæld medregnes anderledes end i årsrapporten. Ligeledes kan der foretages hensættelser i beregningen af værdien.

15 Erhvervs- og Byggestyrelsen har i november 2008 udtalt sig vejledende om behandlingen af rente swaps ved beregning af andelsværdien. Det er styrelsens vurdering, at rente swaps skal indgå med markedsværdien på statusdagen, hvis forenings ejendom værdiansættes til handelsværdi eller til den seneste offentlige vurdering. Man knytter således rente swaps op på det lån, der er anvendt til swap aftalen. Skal lånet kursreguleres, skal rente swappen også medregnes.

16 AP Statsautoriserede Revisorer har rettet en fornyet forespørgsel til Erhvervs- og Byggestyrelsen i oktober om rente swappens påvirkning af andelsværdien. Svar foreligger endnu ikke.

17 Omredigering af A/B Duegårdens årsrapport for 2008 Omberegnet andelsværdi pr. 31. december 2008 Beregning af forventet / skønnet balance pr. 31. december samt beregnet andelsværdi.

18 Balance pr. 31. december 2008 Anlægsaktiver 2008 Materielle anlægsaktiver Ejendommen matr. nr. 15 C, Frederiksberg: Købspris incl. omkostninger Regulering af andelskapital Igangværende projekt + driftsmidler Ejendommen i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Restancer, tilgodehavender og forudbetalte omkostninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Slide no. 18

19 Passiver 2008 Egenkapital Andelskapital Reserver i alt Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld Nykredit Bank, kassekredit Markedsværdi af swap-aftale Kortfristede gældsforpligtelser Deposita, kreditorer, varmeregnskab mv Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Slide no. 19

20 Andelskroneberegning pr. 31. december 2008 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andels- boliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendom- men: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom den 12. januar c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Slide no. 20

21 Egenkapitalen jf. regnskabet Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt b ovenfor Vaskeri Bogført værdi Renoverings- og forbedringsfond Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m² Andelskrone pr. 31. december Slide no. 21

22 Balance pr. 31. december 2008 Anlægsaktiver 2008 Materielle anlægsaktiver Ejendommen matr. nr. 15 C, Frederiksberg: Købspris incl. omkostninger Regulering af andelskapital Igangværende projekt + driftsmidler Ejendommen i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Restancer, tilgodehavender og forudbetalte omkostninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Slide no. 22

23 Note Passiver 2008 Egenkapital Andelskapital Reserver i alt Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld Nykredit Bank, kassekredit Markedsværdi af swap-aftale Kortfristede gældsforpligtelser Deposita, kreditorer, varmeregnskab mv Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Slide no. 23

24 Andelskroneberegning pr. 31. december 2008 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andels- boliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendom- men: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom den 12. januar c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Slide no. 24

25 Egenkapitalen jf. regnskabet Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt b ovenfor Vaskeri Bogført værdi Renoverings- og forbedringsfond Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m² Andelskrone pr. 31. december Slide no. 25

26 Andelskroneberegning pr. 31. december 2008 Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andels- boliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendom- men: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom den 12. januar c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Slide no. 26

27 Egenkapitalen jf. regnskabet Tillæg markedsværdi af swapaftale Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt a ovenfor Bogført værdi Renoverings- og forbedringsfond Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m² Andelskrone pr. 31. december Slide no. 27

28 Balance pr. 31. december Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Ejendommen matr. nr. 15 C, Frederiksberg: Købspris incl. omkostninger Regulering af andelskapital Igangværende projekt + driftsmidler Ejendommen i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Restancer, tilgodehavender og forudbetalte omkostninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Slide no. 28

29 Note Passiver Egenkapital Andelskapital Reserver i alt Budgettet resultat for ekskl. salg af andele Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Prioritetsgæld Nykredit Bank, kassekredit Markedsværdi af swap-aftale Kortfristede gældsforpligtelser Deposita, kreditorer, varmeregnskab mv Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Slide no. 29

30 Andelskroneberegning pr. 31. december Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andels- boliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendom- men: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom den 12. januar c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Slide no. 30

31 Egenkapitalen jf. regnskabet Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt b ovenfor Vaskeri Bogført værdi Renoverings- og forbedringsfond Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m² Andelskrone pr. 31. december Slide no. 31

32 Andelskroneberegning pr. 31. december Til beregning af den størst mulige salgspris for andelsboligerne skal man, jf. lov om andels- boliger, tage udgangspunkt i et af efterfølgende 3 værdiansættelsesprincipper for ejendom- men: a) Anskaffelsessummen b) Handelsværdi som udlejningsejendom den 12. januar c) Offentlig vurdering pr. 1. oktober Slide no. 32

33 Egenkapitalen jf. regnskabet Tillæg markedsværdi af swapaftale Ejendommens værdi reguleres således: Værdi jf. punkt a ovenfor Bogført værdi Renoverings- og forbedringsfond Regulering af prioritetsgæld: Restgæld prioritetsgæld Kursværdi prioritetsgæld Merværdi til fordeling på solgte andele Andelshavere antal m² Andelskrone pr. 31. december Slide no. 33