Ejendomsforeningen Danmark. Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis. Den 3. april 2013

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Renteswaps i andelsboligforeninger og prisreguleringer seneste Højesteretspraksis Den 3. april 2013

2 Århus Sønder Allé Århus C Tlf:

3 Højesteretsdom sag 365/2011 dom afsagt den 18. januar 2013 Forening stiftet i Foreningen optog i 2008 et anlægslån i en bank med hovedstol på kr. 6,5 mio. med en løbetid på 30 år. Samtidig med optagelsen af banklån indgik andelsboligforeningen renteswapaftale med banken. Købsaftale den 9. marts Købesum kr Prisnedslag på ,94 kr. Fastsættelse af andelskronen i foreningens formue til kr var besluttet på en generalforsamling i foreningen den 30. april 2009 svarende til den ifølge årsregnskab for 2008 opgjorte værdi.

4 Der var ikke i regnskabet for 2008 taget hensyn til værdien af renteswapaftalen med banken. Valuarvurdering af 5. januar 2008 kr Valuarvurdering af 25. januar 2010 kr Andelsværdi ifølge 2009 regnskab kr ,00.

5 Sagens hovedspørgsmål Sagen angår, hvordan der skal forholdes ved prisfastsættelse af en andel i en andelsboligforening, når andelen sælges i perioden mellem 2 generalforsamlinger, og der i perioden er sket et fald i andelsboligforeningens formue, som ikke er følge af den sædvanlige drift. Endvidere angår sagen, om negativ markedsværdi af en renteswap skal indgå ved beregning af foreningens formue og dermed med prisfastsættelse af andelen i en andelsboligforening.

6 Reguleringsforpligtelse Værdien af andelen i foreningens formue fastsættes i almindelighed på en andelsboligforenings ordinære generalforsamling, og således at den vedtagne andelskrone og værdien af de enkelte andele gælder indtil næste ordinære generalforsamling. Maksimalprisbestemmelsen i 5, stk. 1, er ikke til hinder for at fastholde den vedtagne andelsværdi indtil næste ordinære generalforsamling i tilfælde af formueforøgelse mellem de ordinære generalforsamlinger. Er der imidlertid til foreningen fremkommet oplysninger om forhold af væsentlig negativ betydning for fastsættelse af andelens værdi, skal der ved prisfastsættelse af andele og bestyrelsens kontrol heraf tages højde herfor, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere, end hvad der efter 5, stk. 1 lovligt kan kræves. Der skal således ved beregning af maksimalprisen i det mindste foretages en regulering af den senest vedtagne formueopgørelse på det eller de tidspunkter, som må anses nødvendige for at maksimalprisen kan anses for overholdt.

7 Ejendomsværdi, 18 måneders fristen og 5, 1. Foreningen kan vælge at opgøre værdien af den faste ejendom til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jfr. 5, stk. 2, litra b. I givet fald skal vurderingen foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. Ved opgørelsen af handelsværdien fastsættes andelsværdien ifølge bemærkningerne til bestemmelsen normalt en gang årligt på generalforsamlingen. Dette ændrer imidlertid ikke på, at en andel ikke må overdrages til en pris, der på handelstidspunktet er højere end det som værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, jfr. 5, stk. 1. Man kan således ikke fastholde den hidtidige andelskrone og andelsværdi, selv om den er baseret på en valuarvurdering, der er nyere end 18 måneder, hvis foreningen har modtaget en senere valuarvurdering der viser, at der er sket fald i ejendomsværdien, som har væsentlig betydning for andelskronen og andelsværdien.

8 Væsentlighed Fald i valuarvurdering fra til , d.v.s. 18% Den oplysning var efter Højesterets bedømmelse så væsentlig, at den burde have været taget højde for ved overdragelse af andelen.

9 Renteswap Hidtidig teori. Udtalelser fra Erhvervs- og Byggestyrelsen og Erhvervsstyrelsen. Regnskabsvejledningen 2010.

10 Ved opgørelsen af, hvilken pris et medlems andel under hensyn til værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, vil det, når ejendommen indgår med den kontante handelsværdi eller den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi, være bedst stemmende med maksimalprisbestemmelsen i 5, stk. 1, at der tages hensyn til en negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for fastsættelse af andelens værdi. I overensstemmelse hermed er det da også i den supplerende bestemmelse i 5, stk. 4, for så vidt an-går realkreditlån udtrykkeligt bestemt, at de skal indgå med kursværdien, når ejendommen medtages til den kontante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. Der kan ikke sluttes modsætningsvis fra stk. 4 for så vidt angår andre typer af lån. Hertil kommer, at medtagelse af den negative markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for formueopgørelsen harmonerer med de grundlæggende principper i årsregnskabsloven, herunder kravet om, at et årsregnskab skal give et revisende billede.

11 Markedsværdi negativ med kr. svarende til 24% af formuen. Renteswappen påvirker andelen negativt med kr Højesteret lægger markedsværdifastsættelsen som banken har foretaget til grund.

12 Højesteretsdom sag 97/2012 dom afsagt den 18. januar 2013 Valuarvurdering af 31. december mio. kr. Administrator modtager ultimo januar 2009 ny valuarvurdering, som er fastsat til 100 mio. kr. Regnskab dateret den 12. marts 2009, hvor ny valuarvurdering er indarbejdet. Møde med bestyrelsen og administrator den 26. marts Overdragelsesaftale indgås den 22. marts Køber er gjort bekendt med, at den nuværende andelskrone formentlig vil falde på den kommende generalforsamling som følge af fald i valuarvurderingen.

13 Landsrettens dom 2 dommere udtaler bl.a.: Vi finder således ikke, at der efter bestemmelsens ordlyd og forarbejder kan udledes en pligt til at regulere andelsværdien i en situation som den foreliggende, hvor der ved årsskiftet er indhentet en valuarvurdering, som påregnes men på overdragelsestidspunktet endnu ikke er forelagt på sædvanlig vis for generalforsamlingen i forbindelse med foreningens årsregnskab. Landsretten frifinder sælger og administrator. 1 dommer udtaler bl.a.: Under disse omstændigheder finder jeg det ganske ubetænkeligt at lægge til grund, at et fald i ejendommens kontante handelsværdi på kr. 15. mio. kr. ifølge

14 valuarvurdering, dateret den 28. januar 2009, som administrator og bestyrelsen havde modtaget i slutningen af januar 2009, og som efterfølgende på generalforsamlingen den 22. april 2009 blev lagt til grund for årsregnskabets godkendelse, var indtrådt/realiseret den 22. marts 2009, da overdragelsesaftalen blev indgået. På denne baggrund finder jeg det derfor godtgjort, at overdragelsesprisen for andelen, som angivet af indstævnte, køber, har oversteget den lovbestemte maksimalpris ifølge Andelsboligforeningslovens 5, stk. 1.

15 Højesterets afgørelse Højesteret fasslår med samme præmisser som i 365/2011, at man har pligt til at foretage mellemkommende reguleringer. Handelsværdien var faldet med ca. 13%. Fald i andelsværdi på ca. 25%.

16 Forholdet mellem køber og sælger - væsentlighed På tidspunktet for indgåelse af købsaftale den 22. marts 2009 forelå der en ny valuarvurdering af ejendommen pr. 31. december 2008, som formanden for bestyrelsen modtog den 30. januar 2009, og som samtidig blev sendt til administrator. Af vurderingen fremgår, at ejendommens handelsværdi var faldet med 15 mio. kr. fra 115 til 100 mio. kr., d.v.s. ca. 13%. Denne oplysning var efter Højesterets bedømmelse så væsentlig, at der burde have været taget højde for den ved ovedragelsen af andelen; kort tid efter på generalforsamlingen den 22. april 2009 blev værdien af andelen da også nedsat til kr

17 På denne baggrund finder Højesteret, at faldet i andelens værdi på handelstidspunktet den 22. marts 2009 var af en sådan størrelsesorden, at købsprisen er fastsat i strid med den lovbestemte maksimalpris, jfr. Andelsboligforeningslovens 5, stk. 1. Køber har herefter krav på at få overprisen på kr tilbagebetalt. Fald i andel baseret alene på faldet i vurderingen kr (ca. 24%). Korrigeret for andre forhold kr

18 Forholdet mellem køber og administrator - professionsansvaret Ejendomsadministrationen rådgav andelsboligforeningen om, at sælgers andel kunne sælges i marts 2009 til den hidtidige andelskrone og udfærdigede aftalen den 22. mats 2009 om overdragelse af andelen til køber i overensstemmelse hermed, uanset at dette var i strid med den ufravigelige regel i andelsboligforeningslovens 5, stk. 1. På dette tidspunkt vidste ejendomsadministrationen, at værdien af andelsboligforeningens ejendom fra udgangen af 2007 til udgangen af 2008 var faldet fra 115 til 100 mio. kr. Ejendomsadministrationen vidste også, at værdien af de enkelte andele var fastsat på grundlag af den højst mulige ejendomsværdi, jf. Andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, og at værdien af de enkelte andele først og fremmest beroede på ejendomsværdien. Ejendomsadministrationen burde endvidere som professionel administrator af andelsboligforeninger have indset, at det indtrådte fald i ejendomsværdien var af væsentlig negativ betydning for fastsættelsen af den enkelte andels værdi, og at prisen i handelen mellem sælger og køber indebar en overførsel af et allerede indtrådt tab i ejendomsværdi fra sælger til køber.

19 Højsteret pålægger ansvar overfor administrator. Uden betydning at overdragelsen indeholdt en bestemmelse om, at køber var gjort bekendt med at den nuværende andelskrone formentlig vil falde på den kommende generalforsamling som følge af fald i vurderingen, eftersom en sådan aftalebestemmelse ikke kan sætte lovens ufravigelige maksimalprisbestemmelse ud af kraft. Sælger hæfter solidarisk sammen med administrator.

20 Forholdet mellem sælger og administrator Der foreligger ikke tilsikring i forhold til sælger fra administrators side. Sælger bærer det endelige tab.

21 Hvad kan man udlede af dommene. Det administrative hensyn Der skal ikke reguleres i det omfang, der er tale om udsving grundet driftsmæssige forhold. Pligt til at regulere andelskapitalen indenfor et regnskabsår, hvis der sker et væsentligt fald i andelsværdien. - byggearbejder - låneoptagelse - kursudsving - hyppighed ( på det eller de tidspunkt(er) )

22 Renteswap skal indregnes ved brug af handelsværdi og valuarvurdering. - Højesteret tager ikke stilling til, om renteswap skal indregnes ved brug af anskaffelsesværdien. Valuarvurderingens gyldighedsperiode 18 måneders frist. Professionsansvaret.