Tilbud på køb af ejendom

Transkript

1 Pkt. 111 Tilbud på køb af ejendom Sagsnr Byrådet Lukket punkt Resume I arbejdet for at fremtidssikre arealerne omkring Dyrskuepladsen med hensyn til afholdelse af Roskilde Dyrskue, Roskilde Festival mv. samt en i øvrigt hensigtsmæssig udnyttelse af råstofforekomster er der udarbejdet udkast til tilbud på køb af ejendommen Rønøs Alle 38. Beslutningskompetence Økonomiudvalget fsv. angår 1. at og byrådet fsv. angår 2. og 3. at. Sagsfremstilling Som et led i den fremtidige udvikling af området omkring Dyrskuepladsen har Økonomiudvalget behandlet planen Principper for planlægning af Råstof- og festivalområdet på mødet den 17. februar i år. Her blev det besluttet, at sagen genoptages på 2. møde i april. Af planen fremgår bl.a. et behov for at erhverve ejendommen Rønøs Alle 38 beliggende i områdets nordøstlige hjørne - arealerne i dette område anses for meget centrale. På den baggrund har forvaltningen med bistand af advokat udarbejdet tilbud på køb af nævnte ejendom til et beløb på 7,1 mio. kr. svarende til en sidste efterår af kommunen indhentet ejendomsmægler-vurdering. Herudover er der omkostninger til mæglerbistand og registreringsafgift på kr., svarende til i alt 7,2 mio. kr. Ministeriet har været spurgt om adgang til lånefinansiering og ministeriets tilbagemelding er, at kommunen kan følge den almindelige bestemmelse i lånebekendtgørelsen om, at der er automatisk låneadgang til 85 pct. af udgiften til erhvervelse af arealer og ejendomme til kommunal jordforsyning. I øvrigt henvises til tilbuddet, der er vedlagt. Økonomi Køb af ejendommen medfører en forværring af kassebeholdningen på kr. i Økonomiske konsekvenser anlægssager i 2010: Alle tal i kr. - = merudgift eller mindreindtægt + = Mindreudgift eller merindtægt Investeringsoversigt, senest vedtagne rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter 0 Forslag til revideret rådighedsbeløb: Anlæg, udgifter Ansøgning om anlægsbevilling: Anlæg, udgifter Finansiering: Lånoptagelse, 85 % af købesum Kassetræk til køb, 15 % af købesum

2 Kassetræk til omkostninger -100 Ydelse på lån Samlet forværring af kassebeholdningen Indstilling Forvaltningen indstiller, at 1. det foreliggende tilbud godkendes og afgives, 2. der afsættes rådighedsbeløb og gives en anlægsbevilling på kr. til købesum og sagsomkostninger ved køb af ejendommen Rønøs Alle 38, Roskilde. Beløbet finansieres dels ved lånoptagelse på kr. og dels ved kassetræk på kr., og 3. der optages lån på kr. på grundlag af den automatiske låneadgang til 85 pct. af udgiften til erhvervelse, jf. lånebekendtgørelsen. Økonomiudvalget, , pkt. 187 Ad 1. "at": godkendt. Ad 2. og 3. "at": anbefales. Byrådet, , pkt. 111 Godkendt. Fraværende: Gitte Kronbak Nielsen.

3 TILBUD OM KØB AF EJENDOM Roskilde Kommune Køgevej Roskilde Herefter "Tilbudsgiver" tilbyder herved Jørgen Frydkjær-Olsen Rønøs Allé Roskilde Herefter "Sælger" samlet, "Parterne", og hver for sig, "Part" at erhverve nedenfor nævnte ejendom på vilkår som følger: 1. Ejendommen 1.1 Matr.nr. 13a, Vestermarken, Roskilde Jorder, beliggende Rønøs Alle 38, 4000 Roskilde, som ifølge tingbogen udgør m 2 grund heraf 50 m 2 vej og med en kontant offentlig ejendomsværdi pr. 1. oktober 2008 på , heraf grundværdi kr ; Inklusive følgende (samlet herefter kaldet "Ejendommen"): alle bygninger af enhver art på Ejendommen (samlet "Bygningerne"), og alle materielle aktiver ejet af Sælger som er baseret på, og benyttet i forbindelse med vedligeholdelse og/eller driften af Ejendommen og/eller Bygningerne, eller dele heraf ("Løsøre og Tilbehør"), herunder men ikke alene: (a) mur-, grund- og nagelfast tilbehør; (b) de eksisterende varmeanlæg på Ejendommen, som er oliefyr, luftvarmefyr med brænder, el-radiatorer samt et opvarmningsapparatur opsat af og ejet af en af lejerne hvorfor dette apparatur ikke medfølger (hobbyvirksomheden) (c) alle nuværende kabler, installationer og rør; (d) hegn, træer, beplantning m.v., og; (e) Ejendommens øvrige rette tilliggende og tilhørende alle lejeaftaler, som overtages af Tilbudsgiver ("Lejeaftaler") i kraft på Overtagelsesdagen (som defineret i nærværende aftale), og alle garantier, transporter, og forudbetalt leje og deposita samt alle Sælgers rettigheder herunder; alle offentlige godkendelser, licenser, autorisationer, og tilladelser i henhold til lovgivningen eller fra private parter, og som i øvrigt er påkrævet for driften af Ejendommen (samlet "Godkendelser"); alle Sælgers andre kontraktsrettigheder vedrørende Ejendommen, som er i kraft på tidspunktet for Parternes underskrift af nærværende tilbud ("Underskriftsdagen"),herunder støtteordninger

4 samt betalingsrettigheder jf. pkt. 10 og pkt. 11 i nærværende tilbud ( Generelle Aftaler ) som er i kraft på Underskriftsdagen 1.2 Alt Løsøre og Tilbehør sælges og overdrages fri for hæftelser og modkrav af enhver art. 2. Byrder og servitutter 2.1 Ejendommen sælges og overdrages med de samme rettigheder, hvormed den har tilhørt Sælger og tidligere ejere. Tilbudsgiver respekterer de på Ejendommen tinglyste servitutter pr. 23. december 2009, som anført på uofficiel tingbogsudskrift af 23. december 2009 vedhæftet nærværende tilbud som Bilag Sælger erklærer fra og med Underskriftsdagen ikke at medvirke til eller give samtykke til, at der stiftes byrder og servitutter eller andre begrænsninger vedrørende Ejendommen og Tilbudsgivers faktiske anvendelse uden samtykke fra Tilbudsgiver jf. dog pkt. 8,5. 3. Købesummen 3.1 Tilbudsgiver tilbyder at erhverve Ejendommen for en kontant købesum ("Købesummen") på : DKK , skriver kroner syvmillioner ethundredetusinde, der berigtiges som angivet i nærværende tilbuds pkt Købesummens berigtigelse: Senest på Overtagelsesdagen skal Tilbudsgiver deponere på Deponeringskontoen til frigivelse til Sælger på de i nærværende tilbuds pkt. 3.4 anførte vilkår DKK Renter af det deponerede beløb påløbet før Overtagelsesdagen tilfalder Tilbudsgiver, og efter Overtagelsesdagen Sælger. Den deponerede Købesum forrentes med den for Deponeringskontoen gældende rente. 3.3 Tilbudsgiver er berettiget til i forbindelse med deponering af Købesummen i henhold til pkt at modregne (a) forudbetalt leje, (b) kontante deposita i henhold til Lejeaftalerne, jf. nærværende tilbuds pkt og (c) en eventuel skønnet refusionssaldo i Tilbudsgivers favør på Refusionsopgørelsen (som defineret nedenfor). 3.4 Den berigtigende advokat Rikke Hoffensetz Andresen er berettiget til ved træk på Deponeringskontoen til at indfri pantegæld, som ikke overtages af Tilbudsgiver, at eventuelle restancer og eventuel refusionssaldo på Refusionsopgørelsen i Tilbudsgivers favør betales, og at udgifter i henhold til nærværende tilbud, som Sælger skulle betale, faktisk betales. Advokaten skal endvidere, når endeligt skøde foreligger tinglyst uden retsanmærkninger og uden frist, dog tidligst på Overtagelsesdagen, frigive den resterende del af Købesummen.

5 4. Overtagelsesdag, risiko og forsikring 4.1 Tilbudsgiver overtager Ejendommen senest 15. juni 2011, dog med mulighed for efter Sælgers ønske at forskyde overtagelsesdagen til og med 31. marts 2012, fra hvilken dato Ejendommen herefter står for Tilbudsgivers regning og risiko i enhver henseende ("Overtagelsesdagen"). Risikoen for brand er dog overgået til Tilbudsgiver når begge parter har underskrevet en købsaftale (Underskriftsdagen) med ret for Tilbudsgiver til i skadestilfælde at oppebære Ejendommens brandassurancesummer mod at opfylde nærværende handel. 4.2 Sælger er forpligtet til at holde Ejendommen i samme stand som på Underskriftsdagen indtil Overtagelsesdagen (med undtagelse af almindelig slid og ælde), og må ikke efter Underskriftsdagen foretage konstruktionsmæssige ændringer af Ejendommen af nogen art uden forudgående skriftligt samtykke fra Tilbudsgiver. 4.3 Sælger oplyser, at Ejendommen er forsikret til nyværdi på uændrede vilkår til og med som minimum indtil Overtagelsesdagen i henhold til forsikringspolicen med police nr. G tegnet i Danske Forsikring og tegnet i TRYG. 4.4 Tilbudsgiver foranlediger selv nytegning med ikrafttræden pr. Overtagelsesdagen, og fremtidige forsikringsforhold er Sælger uvedkommende. 5. Refusion 5.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag skal Sælgers advokat senest 14 dage efter Overtagelsesdagen udfærdige sædvanlig refusionsopgørelse over Ejendommens indtægter (inklusiv forudbetalt leje og deposita) og udgifter ("Refusionsopgørelsen"). Saldoen på Refusionsopgørelsen betales kontant, jf. dog nærværende tilbuds pkt Sælger forestår udarbejdelsen af vand/varmeregnskab for varmeåret 1. januar 2010 til 31. december 2010 samt udarbejdelsen af driftsregnskab for samme periode. Sælger forestår derfor opkrævning af efterbetaling fra lejerne eller tilbagebetaling af for meget betalt a conto bidrag til vand, varme, varmt vand og fællesudgifter. 5.3 De af Sælger afholdte udgifter til levering af varme, varmt vand og fællesudgifter, som vedrører perioden efter Overtagelsesdagen refunderes af Tilbudsgiver. Sælger refunderer de af lejerne indbetalte a conto bidrag til varme, varmt vand og fællesudgifter, der vedrører perioden efter Overtagelsesdagen, idet Tilbudsgiver udfærdiger varmeregnskab samt regnskab for fællesudgifter for året Refusionssaldoen forrentes fra 3 uger efter Overtagelsesdagen til betaling sker med 3 % p.a. 5.5 Sælger eller dennes repræsentant foranlediger forbrugsmålere aflæst pr. Overtagelsesdagen og meddeler ejerskifte til Ejendommens forsyningsselskaber, således at det registrerede forbrug afregnes direkte mellem Sælger og forsyningsselskaberne.

6 5.6 Den berigtigende advokat er berettiget til at anmode Sælgers advokat om at udarbejde Refusionsopgørelsen på Sælgers regning, såfremt denne ikke er udarbejdet i overensstemmelse med pkt Levering af Købesum og dokumenter på Overtagelsesdagen 6.1 På de i nærværende tilbud anførte vilkår skal Tilbudsgiver på Overtagelsesdagen til Sælger levere følgende: Købesummen (med de reguleringer, der følger af nærværende tilbud) i overensstemmelse med pkt På de i nærværende tilbud anførte vilkår skal Sælger på Overtagelsesdagen til Tilbudsgiver levere følgende: Ejendommen og Løsøre og Tilbehør, som skal overdrages i henhold til nærværende tilbud fri for modkrav og hæftelser af enhver art; Dokumentation for at Sælger har afsendt meddelelser godkendt af Tilbudsgiver til alle parter under Serviceaftaler og Generelle Aftaler, som overdrages til Tilbudsgiver, hvilken meddelelse der informerer dem om Ejendommens overdragelse til Tilbudsgiver, Alle originale Serviceaftaler og Generelle Aftaler, Faktisk overdragelse af samtlige deposita i henhold til Lejeaftalerne, de originale garantier stillet overfor Sælger i henhold til Lejeaftalerne, herunder dokumentation for at disse deposita er behørigt overdraget og transporteret til Tilbudsgiver med alle nødvendige bekræftelser herpå indhentet af Sælger, 6.3 Alle Godkendelser, Planer og Specifikationer, regnskabsmateriale og andre dokumenter, der vedrører driften, vedligeholdelse og/eller reparationer af Ejendommen eller som på anden vis er nødvendige for den fortsatte drift af Ejendommen herunder de nødvendige oplysninger jf. lov om jordbrugets anvendelse af gødning og plantedække til brug for udarbejdelse af gødningsregnskab Skriftlig bekræftelse fra Sælger på, at Sælgers oplysninger og garantier fortsat er korrekte pr. Overtagelsesdagen. 7. Sælgers oplysninger 7.1 Sælger oplyser: at Sælger er eneadkomsthaver til Ejendommen at Ejendommens opførelse, indretning og anvendelse sælger bekendt er i overensstemmelse med gældende dansk ret, herunder love, bekendtgørelser og vejledninger samt at alle Godkendelser for Ejendommens benyttelse er i kraft pr. Overtagelsesdagen;

7 7.1.3 at Bygninger er opført i overensstemmelse med alle regional-, kommune- og lokalplaner, der vedrører Ejendommen samt servitutter tinglyst på Ejendommen; at de i Bilag 2.1 anførte servitutter og byrder er de eneste servitutter og byrder, som er tinglyst på Ejendommen, og at der ikke er utinglyste rettigheder eller forpligtelser jf. dog pkt samt pkt at Sælger har boet i Ejendommens beboelsesdel fra 1979 til 2008, og, at Ejendommen, Sælger bekendt, ikke indeholder eller har været anvendt til oplagring, udvikling, produktion eller anbringelse af miljø- og/eller sundhedsfarlige materialer udover hvad følger af at dele Ejendommen tidligere har været anvendt til autolakering samt hobby mekaniker-værksted at Sælger ikke har overtrådt nogen miljøretlige love, bekendtgørelser, vejledninger eller tilladelser; at de på Ejendommen opstillede olietanke eller dieseltanke er lovlige og uden mangler, bortset fra 2 tanke der ikke er i brug, at de på Ejendommen afblændede tanke er korrekt afblændet, bortset fra 2 tanke som ikke er i brug, at der ikke er nogen verserende sager eller består uopfyldte krav fra det offentlige eller private vedrørende Ejendommen jf. dog pkt. 8.1; og at alle nødvendige Godkendelser samt Generelle Aftaler overdrages til Tilbudsgiver på Overtagelsesdagen, og skal være i kraft pr. Overtagelsesdagen, og dermed er fyldestgørende for Tilbudsgivers anvendelse af Ejendommen 7.2 For så vidt angår Lejeaftalerne oplyser Sælger: at alle lejeaftaler, anført på den af Sælger underskrevne lejerfortegnelse, vedhæftet nærværende tilbud som Bilag 7.2.1, er gyldige og i kraft, at fuldstændige og korrekte kopier af Lejeaftalerne er udleveret til Tilbudsgiver at Sælger har opfyldt sine forpligtelser som udlejer i henhold til Lejeaftalerne, og der ikke med lejerne er indgået aftaler af nogen art, udover hvad der følger af Lejeaftalerne; at der ikke eksisterer uopfyldte krav mellem udlejer og lejerene dog jf. pkt. 8 nedenfor at ingen af lejerene har fremsat krav mod Sælger som udlejer i henhold til deres lejeaftaler eller påbegyndt eller truet med at iværksætte retssager dog jf. pkt.8 nedenfor. 8. Lejeaftaler 8.1 Sælger oplyser, at der på nuværende tidspunkt verserer en sag ved Huslejenævnet, hvor en tidligere lejer af dele af Ejendommen har gjort indsigelse mod huslejens størrelse. Sælger oplyser,

8 at sagen ved fremsættelse af nærværende tilbud er under behandling i Huslejenævnet for Roskilde og Lejre Kommuner, og forventes afgjort sommeren Sælger garanterer, at ville opfylde en evt. kendelse af Huslejenævnet eller endelig dom, og at ville friholde Tilbudsgiver for ethvert krav som denne måtte blive mødt med af den tidligere lejer, som har indbragt sagen for Huslejenævnet. 8.3 Parterne er enige om, at der i købesummen foretages et tilbagehold stort kr til dækning af kravet som omtalt i pkt. 8.1, som først kan frigives når Sælger har betalt beløb i henhold til evt. kendelse fra Huslejenævnet eller endeligt dom, og sagen således er afsluttet. 8.4 I perioden mellem Underskriftsdagen og Overtagelsesdagen må Sælger ikke uden forudgående skriftligt samtykke fra Køber: (a) udvide, ændre eller tilføje, opsige lejemål eller give samtykke til afståelse eller fremleje; (b) indgå aftaler om leje af en del af Ejendommen (herfra undtaget fornyelse, forlængelse eller udvidelse, som specifikt tilkommer lejerne i henhold til Lejeaftalerne i kraft pr. Overtagelsesdagen) (c) indgå aftaler eller påtage sig forpligtelser for udbedring af de af lejerne lejede arealer eller (d) på anden vis indgå aftaler vedrørende Ejendommen. 8.5 Tilbudsgiver er dog bekendt med at Sælger har til hensigt at foretage udlejning af Ejendommens beboelse (stuehuset) og ledige erhvervslejemål, og Tilbudsgiver vil være indstillet på, at godkende tidsbegrænset lejeaftaler med ophør senest 31. marts Forpagtningsaftale 9.1 Sælger har indgået forpagtningsaftale med forpagter Carsten Rasmussen, Tjærebyvej 37, 4000 Roskilde ( Forpagter ) om forpagtning af dele af Ejendommen. Denne forpagtningsaftale er tidsbegrænset og ophører 31. december Denne del af Ejendommen overtages på Overtagelsesdagen med græsdækning samt efter nærmere aftale med Tilbudsgiver. 9.2 Sælger er forpligtet til at udleje den del af Ejendommen som er omtalt i pkt. 9.1 til Roskilde Kommune på sædvanlige markedsmæssige vilkår gældende fra 15. juni 2011 dog længst til 31. marts 2012, hvis Overtagelsesdagen jf. pkt. 4 mod forventning måtte blive senere end 15. juni Betalingsrettigheder 10.1 Samtidig med overdragelsen af Ejendommen overdrager Sælger ligeledes til Tilbudsgiver betalingsrettigheder, der svarer til det af forpagteren ansøgte Tilbudsgiver indtræder jf. pkt i samtlige af Sælgers rettigheder, svarende til det af forpagteren ansøgte, overfor Direktoratet for FødevareErhverv med virkning fra Overtagelsesdagen Parterne indgiver i fællesskab meddelelse om overdragelse af betalingsrettigheder jf. pkt i nærværende aftale til Direktoratet for FødevareErhverv. 11. Støtteordninger 11.1 Sælger oplyser, at der gennem forpagter er sket tilmelding til Direktoratet for FødevareErhverv i henhold til enkeltbetalingsordningen, og at Tilbudsgiver med virkning fra Overtagelsesdagen indtræder i samtlige af bortforpagterens rettigheder overfor Direktoratet for FødevareErhverv.

9 11.2 Parterne indgiver i fællesskab ejerskiftemeddelelse til Direktorat for FødevareErhverv, og Sælger sørger for indhentelse af nødvendige underskrifter fra forpagter. 12. Forurening 12.1 Da den tilbudte købesum er reduceret, accepterer Tilbudsgiver at overtage risikoen for evt. forurening. 13. Ejendommens drift, etc I perioden mellem Underskriftsdagen og Overtagelsesdagen skal Sælger medmindre i ethvert tilfælde forinden at have modtaget skriftligt samtykke fra Tilbudsgiver til det modsatte: (a) fortsætte driften af Ejendommen i overensstemmelse med tidligere praksis; (b) opretholde alle forsikringer og Godkendelser; (c) opfylde alle forpligtelser under alle aftaler vedrørende Ejendommen; og (d) ikke foretage fysiske ændringer af Ejendommen. 14. Betingelser 14.1 Nærværende tilbud er fra Tilbudsgivers side betinget af følgende: Sælger forud for Overtagelsesdagen har opfyldt alle sine forpligtelser og ligeledes på Overtagelsesdagen opfylder samtlige sine forpligtelser, som anført i nærværende tilbud Såfremt betingelsen anført i pkt.14.1, ikke er opfyldt på Overtagelsesdagen, kan Tilbudsgiver træde tilbage fra nærværende tilbud og Parterne skal ikke have noget krav mod hinanden som følge heraf. 15. Gæld udenfor Købesummen 15.1 Tilbudsgiver overtager ingen gæld udenfor Købesummen, og Tilbudsgiver påtager sig ingen forpligtelser vedrørende Ejendommen, som Tilbudsgiver ikke skal overtage efter nærværende tilbud. 16. Omkostninger 16.1 Medmindre andet fremgår af nærværende tilbud, skal hver Part bære egne omkostninger og udgifter i forbindelse med forhandlinger og gennemførelse af handlen Tilbudsgiver alene betaler registreringsafgifter vedrørende skøde. 17. Civile domstole

10 17.1 Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med nærværende tilbud skal indbringes for Retten i Roskilde i første instans. 18. Erklæringer og pligter 18.1 Erklæring om tilbudspligt i henhold til Lejeloven 18.2 Nærværende overdragelse er ikke omfattet af reglerne i kap. XVI i Lov om leje. 19. Tilbud og accept af tilbud Hvis Sælgers accept af nærværende tilbud ikke er kommet frem til Tilbudsgiver senest 31. marts 2012 anses nærværende tilbud for bortfaldet. 20. Underskrifter [Angiv sted], [Dato] For Tilbudsgiver: