Dansk økonomi og boligmarkedet

Transkript

1 Dansk økonomi og boligmarkedet Cheføkonom Tore Stramer,

2 2018 har givet opsvinget små buler i lakken Meget støj i BNP-tallene % 2,5 2,0 1,5 BNP BNP uden patent BNP uden patent og tørke Men fort sat stabilt beskæftigelsesfremgang 1,0 0,5 0,

3 Ingen kreditdrevet forbrugsvækst Forbrugskvoten er tæt på historisk lav Andel af disponibel indkomst (%) Forbruget har fulgt beskæftigelsesudviklingen Ændring år/år (%) Forbrugskvote, rentebetalinger og udbytte fastholdt på 2012-niveau Forbrugskvote Privatforbrug Beskæftigede

4 Fortsat fremgang i investeringerne Erhvervsinvestering i moderat fremgang 28 Andel af BVT (%) % Investeringskvote Produktions gab, h.a Pæn fremgang i boliginvesteringerne drevet af nybyggeri 45 Mia. kr. 40 Maskiner og transportmidler 35 Boliger 30 Andre bygninger og anlæg

5 Eksportvæksten er bremset op Eksporten står og falder med den globale vækst Solid konkurrenceevne

6 Global risiko er øget Vigende forventninger

7 Højkonjunkturen giver nye udfordringer Outputgabet er tilbage i positivt terræn Flere virksomheder melder om mangel på arbejdskraft

8 Arbejdsmarkedsreformer og tilgangen af udenlandsk arbejdskraft letter kapacitetspresset Arbejdsmarkedsreformer afbøder efterspørgselspresset Personer (1.000) 3100 Arbejdsstyrke, grundforløb 3000 Arbejdsmarkeds- og tilbagetrækningsreformer Indvandring af udlændinge, netto og ligeledes gør udenlandsk arbejdskraft

9 Indkomstvæksten giver baghjul til BNP-væksten Stærk indkomstvækst Velstandsfremgangen i verdensklasse Gns. årlig vækst, , BNI pr årig, (%) 2 BNI pr. indbygger BNP Befolkning Bytteforhold Kapitalindkomst Tyskland Danmark Sverige USA UK Venstre: Betalingsbalancens poster er opgjort som 12 måneders løbende sum

10 Regionale forskelle i BNP-væksten Store regionale vækstforskelle 120 BNP, indeks (2007=100) 115 København Hele landet 100 Nord- og Østsjælland 95 Fyn Jylland 90 Vest- og Sydsjælland Mindre forskelle i indkomstvæksten 135 Disp. indkomst pr. indbygger, indeks (2007=100) 130 Nord- og Østsjælland København 125 Vest- og Sydsjælland 120 Fyn 115 Jylland Hele landet

11 Stor forskel på efterspørgslen og udbuddet på tværs af landet Handelsaktiviteten er højest i og omkring de større byer Mange boliger til salg dæmper prispresset i store dele af landet

12 Vi søger mod de større byer Befolkningen søger mod største byer hvilket også gælder inden for de enkelte kommuner 100 Andel i (%) Andel af kommunens handler i den største by (%) 0 Andel i (%)

13 Slut med høje prisstigninger i København Flere år med høje prisstigninger og mange handler Udbuddet stiger fra et lavt niveau

14 Lejlighedspriserne ER steget meget de seneste seks år! NV +88% Ø +68% N +86% Til sammenligning: Indkomster: +15% Frb. +61% Frb. C +66% V K +72% Forbrugerpriser: Valby +70% +71% S +62% +4% SV +75% 14

15 Adgangen til kredit er begrænset ad flere omgange 15

16 Vandring fra usikre mod sikre lån God skik for boligkredit: Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån 2017h h h

17 Vandring fra usikre mod sikre lån Boligbyrden 1.-årsfinansieringsomkostninger ift. indkomst (%) Fast rente m/afdrag 30 Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån 2017h h h Variabel rente u/afdrag

18 er ækvivalent med et prisfald på 7-8% Boligbyrden er hoppet i vejret for marginalkøberen 1.-årsfinansieringsomkostninger ift. indkomst (%) Fast rente m/afdrag 30 Fordeling af nyudlån, Københavns Kommune: % Sikre lån Usikre lån Boligbyrde, marginalkøber 2017h ,2 2017h ,4 2018h , Variabel rente u/afdrag k1 med 2017h2-vægte: 27,4% Altså en forskel på 2,3%-point Fra 29,7% til 27,4% kræver prisfald på 7-8% 18

19 Hvad byder fremtiden på? Mere modvind Lavere handelsaktivitet (især forældrekøb) Øget udbud Stigende fraflytning Massivt nybyggeri Højere renter Boligskatter end medvind Opsving i dansk økonomi Beskæftigelse Uddannelse Indkomst På kort sigt På længere sigt 19

20 Mindre lys udsigt for forældrekøberne Kreditstramninger Nye offentlige vurderinger i 2020 Usikker fremtid på Københavns ejerlejlighedsmarked Boligskatter Højere rente Antal handler pr. måned, ejerlejligheder i København August 2017: 625 stk. -22% 15-20% af handlerne 350 August 2018: 489 stk

21 Udbuddet stiger fra et lavt niveau Udbuddet er steget med mere end 25% Ingen indikation på brandudsalg 1000 Nyudbud af ejerlejligheder, Københavns Kommune Gennemsnit januar til september 200 sep-15 mar-16 sep-16 mar-17 sep-17 mar-18 sep-18 21

22 Stigende fraflytning og massivt nybyggeri Rekordmange flytter til og fra København 50 Årlig udvikling, Københavns Kommune (1.000) Tilflyttere 45 Fraflyttere Nybyggeri matcher efter års tilløb befolkningsudviklingen 600 Antal m 2 Årlig ændring (1.000) 15, , ,0 300 Indbyggertal, h.a. 7, , ,5 0 0,0-100 Fuldført boligbyggeri -2, , ,

23 Udsigt til højere renter København er meget følsomt over for stigende renter Og der er (fortsat) stigende renter på vej 60 Boligbyde, ejerlejligheder i København (%) Historisk udvikling Gennemsnit Markant rentestigning Forventet udvikling

24 Nye boligskatter Skatterabat 24

25 rammer især Københavns ejerlejligheder 25

26 rammer især Københavns ejerlejligheder Rammer flere end 70% 26

27 rammer især Københavns ejerlejligheder Rammer flere end 15% - Formentlig primært nybyggeri 27

28 Effekt af boligskat København, ejerlejlighed Usikkerhed Fremrykke køb Skatterabat Udskyde salg Skatterabat Udskudt skat Ændrede omkostninger Skattelettelse Skatterabat Skatten følger vurderingen Handelsaktiviteten ventes at falde med 4-6% 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0-5,0 Lavere handelsaktivitet Priserne ventes at falde med 6-8% 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0 %-point %-point Højere handelsaktivitet Højere prisudvikling "Alt-andetlige" "Alt-andetlige" Lavere prisudvikling 28

29 Opsummering På kort sigt: Lavere handelsaktivitet Højere udbud Begrænset prispres På længere sigt: Boligskatter Højere renter Nedadrettet prispres På langt sigt: Højere priser 29

30