Væsentligste indhold Administrationens bemærkninger Forslag til ændringer af lokalplanen

Transkript

1 Høring til 28. oktober 2017 Oversigt over høringssvar til lokalplan 50 for små og fleksible boliger på Kratkær/Brændekær Høringssvar nr. Afsender: Navn og adresse 1. Novafos, vandselskab Væsentligste indhold Administrationens bemærkninger Forslag til ændringer af lokalplanen Det fremgår af oversvømmelseskortet fra Egedal Kommunes klimatilpasningsplan, at lokalplansområdet, lokalplan 50 bliver oversvømmet med mere end 10 cm vand ved en 5 års hændelse. Det bør overvejes om matriklen er for tæt bebygget i forhold til at kunne sikre bygningerne mod skader fra skybrud. Hvor skal vandet løbe hen, når det ikke kan være i kloakkerne? Novafos anbefaler at Egedal Kommunen sikrer, at der udarbejdes en afstrømningsplan, når der som her planlægges byggeri i en lavning med risiko for oversvømmelse. Kommunens klimatilpasningskort viser, at der er risiko for 10 cm vand på overfladen ved en 5-års hændelse i 2050 i den østlige, lavtliggende del af området primært arealer som ligger lavere end kote 21. Lokalplanens kortbilag 2a og 2b friholder de oversvømmelsestruede arealer for boligbebyggelse og fastholder arealet til parkering. Herfra strømmer vandet ved særligt kraftige regnhændelser naturligt af til nærliggende grønne arealer. Hvis der skal bygges efter lokalplanens kortbilag 2c, er der behov for at sikre ny bebyggelse på det lave areal mod oversvømmelse og sikre, at ændring af regnvandets afstrømning ikke vil medføre gener for naboerne. I redegørelsens afsnit om Spildevand og regnvand indføjes følgende tekst: Den østlige del af området ligger lavt og er derfor i risiko for regnbetingede oversvømmelser. Der forventes at kunne være risiko for oversvømmelse på arealer, som ligger lavere end kote 21,5. Byggeri og anlæg indenfor oversvømmelsestruede arealer må kun ske, hvis det kan sikres mod oversvømmelsesskader. Det kan f.eks. ske ved forhøjet sokkelkote. I bestemmelserne indføjes Ny 7.5 : På arealer, som ligger lavere end kote 21,5 må der kun etableres bebyggelse og anlæg, når disse kan sikres mod oversvømmelsesskader. Tilhørende note: Hvis der etableres byggeri og anlæg på det lavtliggende, østlige område, skal der i forbindelse med myndighedsbehandling, f.eks. byggesagen, redegøres for, hvordan

2 Regnvandskloakkerne i hovedparten af Smørumnedre by er overbelastede og Novafos anbefaler derfor, at der højst tillades en afløbskoefficient på 0,25 fra lokalplanområdet, svarende til en befæstelsesgrad på 25%. Langs ejendommens østlige skel har forsyningen en regnvandsledning liggende. Der henstilles til at de nye bygninger placeres således, at det er muligt at opføre bebyggelsen uden at ledningsanlægget beskadiges. Ved udgravningen til fundament er der risiko for, at ledningsanlægget beskadiges selvom det færdige fundament over- Lokalplanområdet har i dag en befæstelsesgrad på ca. 65 inkl. bebyggelse og parkeringsarealer. en for det kommende projekt forventes at blive ca. 72 for bebyggelse og parkeringsarealer. Dertil kommer terrasser og gangstier. Der er i lokalplanen taget følgende skridt for at mindske afstrømning af regnvand: Etablering af grønne arealer på tværs gennem bebyggelsen forventes at give bedre mulighed for nedsivning af overfladevand end den nuværende fordeling af befæstelse og grønne arealer. Lokalplanen åbner mulighed for etablering af opsamlings- og nedsivningsanlæg for regnvand, f.eks. i form af regnbede, damme og render. Der stilles krav om opsamling af regnvand til wc-skyl, hvis ikke der etableres grønne tage. Stier skal etableres med permeabel belægning eller afledning af regnvand ud til det grønne. Det forventes, at der i forbindelse med det nye byggeri vil blive givet tilslutningstilladelse til afledning af 65 % af regnvandet, svarende til hvad der afledes i dag. Det vil medføre, at 35 % af regnvandet skal tilbageholdes eller nedsives på egen grund. Den eksisterende regnvandsledning og den tinglyste respektafstand på 2 m på hver side af ledningen ligger indenfor et område, som i lokalplanen udlægges til parkering. Forsyningsselskabets bemærkninger om ledningen er videregivet til boligforeningen 3B. byggeri/ anlæg sikres mod oversvømmelsesskader.

3 holder afstandskravene i den tinglyste deklaration. 2. Boligforeningen 3B Takker for det gode samarbejde, men har på grund af den pressede tidsplan inden vedtagelse af lokalplanforslaget ikke nået at gennemarbejde alt. Derfor ønskes nu følgende ændringer: Nye regler har medført, ejendomsskatten fastlægges efter tilladt bebyggelsesprocent og ikke faktisk udnyttelse. Derfor ønskes bebyggelsesprocenten reduceret til det, der faktisk ønskes bygget, frem for at give ekstra rummelighed. Nedsættelse af bebyggelsesprocenten vil desuden imødekomme naboerne. en ønskes nedsat fra 45 til 31 % for Brændekær (LP 50) Bebyggelsens maksimale højde kan nedsættes til 6 m, da husene forventes at få en højde på omkring 5 m fra terræn til tag kip. Administrationen finder det naturligt, at bebyggelsesprocenten reduceres efter bygherres ønske, og finder det samtidigt positivt at naboerne imødekommes. Samtidigt skal lokalplanens rammer være så rummelige, at der ikke efterfølgende bliver behov for dispensationer. Bygherre har redegjort for, at der fortsat er rummelighed nok til, at ca. halvdelen af bebyggelsens nicheformede terrasser kan inddrages til bebyggelse i form af havestuer m.v.administrationen anbefaler af hensyn til fremtidig administration, at det i forbindelse med den indledende byggesag fastlægges, hvilke nicher, der skal kunne overdækkes. Administrationen bifalder, at bygningshøjden fastlægges mere præcist efter det påtænkte byggeri, og naboernes høringssvar på den måde kan imødekommes. 7.1 ændres til: en må ikke overstige 31. Der tilføjes note til 7.7, som tillader overdækning af nicher: Der skal i den indledende byggesag redegøres for hvilke nicher som vil kunne overdækkes, således at det sikres, at overdækningerne kan rummes inden for bebyggelsesprocenten ændres til: n må ikke overstige 6 m. 3. Beboergruppen på Kratkær og Brændekær For at få at fremme og få en god integration af borgere foreslås, at man regulerer beboersammensætningen, således at man undgår at få en væsentlig overvægt af den ene eller anden type borgergruppe. Eksempelvis: 1. Flygtninge: 20-30% 2. Fysisk, psykisk eller social problemer: 20-30% en kan ikke reguleres ved lokalplan. Kommunen har anvisningsret til en del af boligerne i området. Anvisning sker i tæt dialog med boligselskabet, men en kvoteordning er ikke administrerbart. Det kan dog i lokalplanen tydeliggøres, at Ny 3.5: Bebyggelsen skal etableres med boliger af varieret størrelse for at fremme en bred beboersammensætning. Note til 3.5: Bestemmelsen har til hensigt at sikre, at der ikke udelukkende opføres små

4 3. Udslusning af fra døgntilbud: 20-30% 4. osv. Der bør anlægges mindst 1 p-plads pr. bolig, da folk med lille økonomi også kører bil der findes billige biler. Alternativt skal der indtænkes en langsigtet løsning, så der kan etableres flere pladser ved behov. hensigten er at bebyggelsen målrettes en blandet beboersammensætning Lokalplanen fastlægger i overensstemmelse med kommuneplanen en parkeringsnorm på 1½ p-plads pr. bolig, som kan nedsættes til ½ for særligt små boliger. Den endelige fastsættelse af antal parkeringspladser vil ske i forbindelse med byggesagen efter en afvejning af muligheder og begrænsninger. boliger på m2 i området. Bemærkninger omkring kommuneplanens parkeringsnormer indarbejdes i redegørelsen side 12. Naboerne bør sikres mod indbliksgener og ønsker derfor dialog om fastlæggelse af placering og højde af boliger med udgangspunkt i fremsendt skitse. Der frygtes indbliksgener på grund af høj bebyggelse og terrænforskelle. Beboergruppen ønskes at inddrages i den endelige placering og højde af boligerne. Foreslår, at der opføres 1½ planshuse i den nordlige del af området og 2 etages huse i den sydlige del. Plantebælte mellem matr. 8de og 8mf / 8 mc ønskes bevaret. Ønsker at der etableres kabeltv, og at paraboler højst må have overkant 1 m over terræn. Lokalplanen giver mulighed for højst 24 boliger, men der forventes etableret færre. Der er reserveret areal svarende til mere end 20 p-pladser og der er mulighed for mindre udvidelser. Det er derfor sandsynligt, at der vil blive mindst 1 p-plads pr. bolig. Boligselskabet 3B ønsker som udgangspunkt kun at opføre bebyggelse i 1½ etage og med en højde af 6 m, og er åbne for, at denne ramme for byggeriet fastlægges i lokalplanen. Der forventes på den baggrund ikke at blive indbliksgener. Boligselskabet ønsker så vidt muligt at bevare plantebæltet og skabe et grønt boligområde. Lokalplaner kan ikke pålægge krav om kabeltv. Administrationen er indforstået med at sænke paraboloverkant til 1 m over terræn ændres, så bygningshøjden bliver max 6 m. Principskitse af bebyggelsen på side 20 konsekvensrettes. Etageantal på 1½ fastholdes. 6.7 ændres, så overkant af antenne højst må være 1 m over terræn.

5 Ønsker dialog med boligselskabet om regler for brug af fælleshuset. Regler for brug af fælleshus hører ikke under lokalplanlægning. Ønsker om dialog herom skal rettes direkte til Boligselskabet 3B, som har tilkendegivet, at de er åbne for dialog med naboerne. Ønsker affaldsopsamling, legeplads, forsyningsanlæg m.v. placeret i behørig afstand fra naboer, så gener undgås. Idet der ikke er indkommet konkrete ønsker til ændringer af den i lokalplanen viste principielle placering af affaldsopsamling og legeplads, anbefales denne fastholdt. Den endelige placering vil dog ske i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Eventuelle konkrete ønsker om ændret placering, som fremsættes efter lokalplanhøringen, bør rettes direkte til 3B. 4. Opsamling fra borgermøde 12. oktober 2017: Der har været afholdt fælles borgermøde om lokalplanerne 48, 49 og 50, der alle vedrører samme boligprojekt. Borgernes kommentarer til lokalplan 50 vedrørte primært Bebyggelsens højde og tæthed, parkeringsproblemer i området, beboersammensætningen, parabolantenner samt beplantningsbæltet mod nord. Borgernes bemærkninger blev så vidt muligt besvaret på borgermødet. De emner, som blev berørt på borgermødet, er desuden kommenteret ud for høringssvar 3 herover. Se ændringer ovenfor