AREALBEHOV INDHOLD. 1 Resultat og fremtidig planlægning. 1 Resultat og fremtidig planlægning 1. 2 Grundlag og forudsætninger 3.

Transkript

1 HOLBÆK KOMMUNE AREALBEHOV NOTAT ADRESSE COWI A/S Parallelvej Kongens Lyngby TLF FAX WWW cowi.dk INDHOLD 1 Resultat og fremtidig planlægning 1 2 Grundlag og forudsætninger 3 3 Arealbehov 6 Dette notat redegør for forventningerne til det fremtidige arealbehov til butiksformål i Holbæk Kommune. Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes den fremskrevne forbrugsudvikling til et forventet arealbehov, i to scenarier. Afhængigt af udviklingen i privatforbruget, væksten i internethandel mv. kan der forventes alt mellem et større behov for areal til detailhandel til, at fremtidens forbrug kan ske på et detailhandelsareal, der er mindre end det nuværende. 1 Resultat og fremtidig planlægning Dette afsnit gennemgår det samlede resultat og resultatets forbindelse med detailhandelsplanlægningen. Fremskrivningen baserer sig på tilgængelige data, primært Detailhandelsanalyse Holbæk Kommune Beregningen er opdateret ud fra den overordnede udvikling for detailhandelen i de mellemliggende år. Grundlag, valgte forudsætninger og resultat er nærmere gennemgået i de følgende afsnit. Beregningen er foretaget for to scenarier, hvor der er valgt forudsætninger for forbrugsudvikling og internethandel. De to scenarier giver et spænd for det fremtidige arealbehov, for at tage hensyn til usikkerheden i forudsætningernes udvikling. Det beregnede areal skal ses som et udtryk for et 'behov' for tilvækst som følge af den samlede udvikling i detailhandelen. Det angiver ændringen i forhold til det opgjorte areal, og er et nettotal, der kan indeholde både butiksåbninger og -lukninger men PROJEKTNR. A DOKUMENTNR. 1 VERSION 1 UDGIVELSESDATO 10/ UDARBEJDET MALN KONTROLLERET KRBR GODKENDT MALN

2 2/7 AREALBEHOV opgør det samlede resultat heraf. De opgjorte arealer er beregnet ud fra de tilgængelige data fra Detailhandelsanalyse 2012, og det bør derfor indgå i en vurdering af, hvorvidt der er sket større ændringer i den mellemliggende periode. Det fremtidige arealbehov til udvalgsvarehandel er beregnet til at være mellem m 2 mindre og m 2 større i forhold til det nuværende areal. For dagligvarehandelen er behovet beregnet til at være mellem m 2 og m 2 større end det opgjorte areal. I forhold til den fremtidige planlægning er der dermed rum for at udvide rammen for butiksareal. Hvad angår udvalgsvarer, er det dog kun i maksimumsscenariet, at der er beregnet et behov for en udvidelse. Der er en række forhold, som at overveje i den sammenhæng. En udvidelse af arealrammen vil give en fleksibilitet for lokalisering og indretning af nye eller eksisterende butikker. Rummelighed for nye etableringer giver mulighed for at tilpasse placeringer, butiksstørrelser og -indretning efter efterspørgslen. Om det er behov for at øge den udlagte ramme for at forbedre disse muligheder, afhænger af de nuværende muligheder for at flytte og nyindrette butikslokaler. Endelig er Holbæks rolle i den regionale handelskonkurrence blandt andet afhængig af byens butiksudbud. Bedre forhold for butikkerne eller decideret udvidelse kan være et element i at holde sig konkurrencedygtig i forhold til de øvrige centre. I modsætning hertil står overvejelserne om effekterne på det eksisterende butiksliv af en udbygning. Effekterne afhænger af den præcise placering og type af de nye butikker. Effekterne af en udvidelse er ikke behandlet i dette notat, men generelt vil større nyetableringer af butikker styrke byen og kommunen samlet set, men samtidig have lokale effekter, når det eksisterende butiksliv konkurrenceudsættes. Jo mindre en vækst der er til at understøtte flere butikker, jo større vil effekterne for det eksisterende butiksliv normalt være. Det skal bemærkes, at maksimumsscenariet er en situation, hvor den generelle forbrugsudvikling og internethandelen udvikler sig til gunst for de fysiske butikker altså skal begge faktorer samtidig udvikle sig til 'yderpunkterne' af de opsatte forventninger. Dermed er det samlet ikke den mest sandsynlige udvikling. Desuden er arealbehovet beregnet for 2026, og med andre ord vil arealbehovet først være fuldt til stede i slutningen af planperioden, selv i maksimumsscenariet.

3 AREALBEHOV 3/7 2 Grundlag og forudsætninger I det følgende gennemgås beregningens grundlag og forudsætninger. Følgende faktorer vil være centrale i detailhandelens udviklingsmuligheder i Holbæk Kommune: Befolkningsudviklingen Udviklingen i privatforbruget Udviklingen i internethandelen Beregningen tager udgangspunkt i de tilgængelige data, primært Detailhandelsanalysen Det er antaget, at butiksstrukturen overordnet er uændret. Nøgletal som omsætning og forbrug er opdateret ud fra nationale nøgletal. Dette notat skal ses som en opdateret beregning af arealbehovet i forhold til vurderingen i Detailhandelsanalyse Grundlag I analysen fra 2012 er indsamlet data om alle kommunens butikker. Der er opgjort et samlet areal på m 2, heraf m 2 til dagligvarehandel og m 2 til udvalgsvarehandel 1. Omsætningsdata fra 2012 analysen stammer fra regnskabstal Omsætningstallene er fremskrevet fra 2011 til 2014 ved hjælp af det landsdækkende detailomsætningsindeks. Forbrugstal er beregnet på ny ud fra kommunens befolkning 2014 og Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelses resultater for husstandenes forbrug i Region Sjælland. I forhold til beregningen af arealbehov i Detailhandelsanalysen 2012, er en række af forudsætningerne ændret. Det er særligt forventninger til forbrugsudvikling og internethandel, der har stor indvirkning på resultatet. Forbrugsudviklingen blev i rapporten fremskrevet på baggrund af meget store fald i Siden da har udviklingen været bedre, samtidig med at forventningerne til det fremtidige forbrug og den generelle økonomiske udvikling er blevet mere positive. Hvad angår internethandelen er væksten fortsat i den mellemliggende periode, og der forventes nu en højere andel af internethandel end forudsat i beregningen fra Det falder sammen med en højere anslået andel internethandel i nutidssituationen, da de nyeste informationer om internethandelen antyder et højere niveau, end de (meget få) kilder, der var tilgængelige tidligere. Endelig er det nuværende forbrug indenfor udvalgsvarer også sat lavere i den nye beregning. Det skyldes, at forbrugstallene opdateres med en del forsinkelse over årene, hvorfor faldet i forbruget inden for udvalgsvarer, ikke var fuldt opfanget i beregningen i 2012 rapporten. De højere forventede vækstrater inden for forbrug og internethandel giver en større usikkerhed, og dermed et større spænd i beregningen. Der forventes omtrent samme vækst i befolkningen som i beregningen fra I forhold til rapporten fra 2012, er møbelbutikker og byggemarkeder inkluderet i udvalgsvarer, for at tallene er i overensstemmelse med nugældende praksis. Data er de samme, men grupperet på en anden måde

4 4/7 AREALBEHOV 2.2 Scenarier Der opstilles to scenarier for udviklingen. Maksimumsscenariet beskriver en fremtidig udvikling, hvor alle parametre har udviklet sig mod større behov for detailhandelsareal. Minimumsscenariet udtrykker den omvendte situation. Ser man på den historiske udvikling og forventningerne til forbrugsudviklingen og internethandelen, er de karakteriseret af store bevægelser. Forbruget har oplevet både kraftig vækst og kraftigt fald. Hvad angår internethandelen har der været kraftig vækst, og spørgsmålet er hvor kraftig væksten bliver fremover. Baseret på den historiske udvikling, er der et stort udfaldsrum for den fremtidige udvikling af forbrugsudvikling og internethandel. Når faktorerne herefter kombineres, giver det anledning til store spænd mellem det forventede maksimale og minimale arealbehov. Derfor er det tilstræbt, at fastsætte udviklingen i faktorerne i de to scenarier, så det er den overvejende sandsynlige udvikling der lægges til grund. Herved mindskes spændet i det beregnede arealbehov, så det kan danne baggrund for den fremtidige planlægning. Udviklingen kan godt tænkes at blive mere radikal end de opstillede forventninger, men lægges forventninger ind, der er tænkelige men ikke overvejende sandsynlige, vil det beregnede arealbehov have så stort et spænd, at det vil blive meningsløst at planlægge efter. Samtidig skal det beregnede maksimale og minimale arealbehov ses som yderpunkter, som vil optræde, hvis både forbrugsudviklingen og internethandelen udvikler sig til gunst hhv. ugunst for butikslivet samtidig. 2.3 Forudsætninger Udvikling i forbrug, internethandel og befolkningens størrelse er behandlet nedenfor. Derudover forudsættes det, at arealintensiteten (omsætningen pr. m2 pr. år) er konstant i perioden Det nuværende niveau for arealintensiteten svarer i store træk til niveauet i andre tilsvarende kommuner. Desuden antages i de to scenarier, at Holbæk Kommunes rolle i det regionale opland er uændret. Det vil sige, at handelsbalancen mellem omsætning og forbrug i kommunen er den samme. Dette er nærmere behandlet i forbindelse med resultatet af beregningen. 2.4 Befolkningsudvikling Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandelens udviklingsmuligheder. Ifølge Holbæk Kommunes befolkningsprognose forventes en befolkningstilvækst på ca personer fra 2014 til Det svarer til en vækst på ca. 4 %. Befolkningsudvikling er forudsat at være ens i begge scenarier. 2.5 Udvikling i privatforbruget I årene efter 2007, hvor forbruget toppede, blev forbrugerne tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandelen som faldet kraftigt fra 2007 til Faldet var størst i starten af perioden, og er foreløbig det første år uden fald. Også dagligvarehandelen er 2 I faste priser, svarende til at der regnes med at omsætningen i kr. pr. m 2 følger prisudviklingen 3 Omsætningsdato findes på tidspunktet for notatets udarbejdelse til og med juli 2014

5 AREALBEHOV 5/7 ramt i et væsentligt omfang med fald fra højdepunktet i til 2012, hvorefter der har været mindre stigninger. De seneste års forbedring stemmer overens med forbrugertillidsindekset 4, som medio 2013 for første gang siden 2010 kom betydeligt over 0, altså en positiv forventning fra forbrugernes side. Medio 2014 var indekset på højeste niveau siden 2007, og dette øjebliksbillede viser altså en forventning hos forbrugerne om øget vækst. Det faldende forbrug i perioden har medført en opbremsning i udviklingen af nye butiksarealer, og i nogle områder ført til butikslukninger. Den fremtidige udvikling i forbruget er en af de afgørende faktorer for de fremtidige arealbehov. Forbrugertillidsindekset giver sammen med de generelle forventninger om et økonomisk opsving grund til at antage, at omsætningen vil stige i de kommende år. I både minimums- og maksimumsscenariet er der derfor lagt en stigning til grund for beregningen, dog med en forsigtig stigningstakt i minimumsscenariet, mens maksimumsscenariet indeholder en hurtigere stigning. I maksimumsscenariet forventes en udvikling for udvalgsvarehandelen, hvor stigningen er lidt lavere end i årene inden den eksplosive vækst (nærmere bestemt i årene ). Det vil i 2026 bringe forbruget op på et niveau med Dagligvarehandelen forventes ligeledes at ende på et niveau lige under højdepunktet i 2007, med en årlig vækst på cirka det halve af gennemsnittet for I minimumsscenariet forventes en meget begrænset vækst for dagligvarehandelen, tæt på et stabilt niveau. For udvalgsvarehandelen forventes en lidt større, men stadig meget begrænset vækst, som er på niveau med den gennemsnitlige vækst for hele perioden Internethandel Internethandelen forventes at fortsætte væksten i de kommende år især inden for de etablerede brancher som f.eks. elektronik, mens også 'nye' brancher forventes at blive mere udbredte på internettet. Et stigende salg af detailhandelsvarer på internettet vil betyde, at omsætningen i de fysiske butikker vil reduceres. Hvis væksten primært sker i rene internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål markant. Sker omsætningen derimod i stigende grad som et supplement til omsætningen i den fysiske butik (f.eks. cross channel eller andre koncepter der kombinerer fysiske butikker og internetsalg), vil det afbøde nedgangen i butiksareal. I maksimumsscenariet (hvor der forventes den mindste andel af internethandel, og dermed det største areal til fysiske butikker) forventes en stigning på 50 % i internethandelen. Det er en kombination af en lavere vækstrate for internethandelen kombineret med en forventning om, at den fysiske handel og internethandelen vil blive integreret, så selvom omsætningen flyttes online, vil det ikke give 1-til-1 aftryk i arealbehovet. Det vil sige, at selvom internethandelen eventuelt kan stige mere, vil påvirkningen på arealbehovet stige med 50 %. I minimumsscenariet (hvor der forventes den største andel af internethandel, og dermed det største areal til fysiske butikker) forventes at internethandelens påvirkning på arealet vil stige med 150 %. Det bygger på en fastholdelse af høje vækst- 4 Danmarks Statistik. forbrugernes vurdering af deres egen og Danmarks økonomiske situation

6 6/7 AREALBEHOV rater og dominansen af den traditionelle model, hvor internethandelen i høj grad er afkoblet fra de fysiske butikker. 3 Arealbehov Arealbehovet til butiksudbygning i Holbæk Kommune er beregnet ud fra de beskrevne forudsætninger. Det er opdelt for dagligvarer og udvalgsvarer. Særligt pladskrævende varer (f.eks. bilforhandlere og trælasthandel) indgår ikke i beregningen, da de store arealer til disse varegrupper er afhængige af de enkelte butikkers behov frem for den overordnede udvikling. I maksimumscenariet, med positiv befolkningsudvikling, et solidt opsving i forbruget og en begrænset påvirkning fra internethandelen, forventes et udbygningsbehov til udvalgsvarebutikker på cirka m 2 i Det vil sige et samlet areal til udvalgsvarer på m 2, mod i sidste opgørelse. For dagligvarehandelen er arealbehovet beregnet til m 2, et samlet arealbehov på m 2 i 2026 mod m 2 i opgørelsen. I minimumsscenariet, hvor forventningen er en positiv befolkningsudvikling, en mere behersket forbrugsudvikling og en fortsat hurtig vækst i internethandelen, forventes et arealbehov for udvalgsvarehandel på i alt m 2 mod de eksisterende m 2 ifølge sidste opgørelse. Realiseres disse forudsætninger, vil omsætningen i 2026 således kunne klares på et areal, der er m 2 mindre end i dag. For dagligvarehandelen forventes et samlet arealbehov på m 2, en lille stigning på cirka m 2. MAKSIMUMSSCENARIE Dagligvarer Udvalgsvarer Befolkningsvækst % Forbrugsvækst % 21 % Internethandel, andel % 25 % AREALBEHOV m m 2 AREALBEHOV, VÆKST 5000 m m 2 MINIMUMSSCENARIE Dagligvarer Udvalgsvarer Befolkningsvækst % Forbrugsvækst % 10 % Internethandel, andel % 37 % AREALBEHOV m m 2 AREALBEHOV, VÆKST m m 2 De beregnede arealbehov er et udtryk for den forventede nettotilvækst eller fald i det samlede butiksareal. Uanset det samlede behov vil planlægning for nye butiksprojekter i perioden være relevant, når nye butikslokaler erstatter eksisterende arealer, der af den ene eller anden grund ikke er efterspurgt.

7 AREALBEHOV 7/7 3.1 Regional handelsbalance Et yderligere element i den fremtidige udvikling er Holbæks rolle i forhold til de regionale konkurrenter som Roskilde, Kalundborg og Ringsted. En forskydning i konkurrenceforholdet mellem de store indkøbspunkter i regionen vil medføre større omsætning og større arealbehov, i de byer som bliver styrket. Denne faktor er ikke indregnet i arealbehovet, da det i høj grad afhænger af de politiske og forretningsmæssige beslutninger, der træffes for at udvikle forretningslivet i områderne. Det er altovervejende udvalgsvarehandelen der kan påvirkes, da dagligvarehandelen mestendels sker lokalt, og er mere følsomt overfor geografiske afstande. Holbæk har umiddelbart vurderet en stærk position på Nordvestsjælland. Mod nordvest i Odsherred er Holbæk det oplagte større handelscenter: Der er ingen konkurrenter i samme størrelse og der er gode forbindelser mod Holbæk. Kalundborg vurderes at være et handelscenter i samme størrelsesorden som Holbæk, men dog lidt svagere. Afstanden mellem Holbæk og Kalundborg er relativt stor, og byerne må forventes at dele det mellemliggende opland. Mod syd er Ringsted en betydelig spiller særligt inden for beklædning, som vurderes at have en stærk position i oplandet, og også tiltrække kunder fra Holbæk og omegn. Roskilde et større handelscenter med kort afstand til Holbæk, og udgør en stor konkurrent i området. Alt i alt er Holbæk i en situation, hvor byen som handelscenter har en stærk position i oplandet mod vest og nord, mens det mod syd og øst har stærke konkurrenter. Den mest sandsynlige udvikling for regionens detailhandel anses som at være en fortsættelse af disse mønstre, i tråd med den generelle tendens for centralisering i de stærkeste centre. Spørgsmålet for Holbæk er, om der kan vindes markedsandele. Et element heri er hvilke udviklingsmuligheder planlægningen giver mulighederne for Holbæk Kommunes handelsliv for at styrke sin konkurrenceposition er afhængige af de planlægningsmæssige rammer. Dermed er det beregnede arealbehov ikke en endelig sandhed, men også et forhold der kan bruges proaktivt i den regionale konkurrence. Der er foretaget en følsomhedsanalyse, for at give et billede af betydningen for det samlede areal. I Detailhandelsanalysen 2012, er fundet en handelsbalance på 99 for udvalgsvarer. Det vil sige, at omsætningen i kommunen udgør 99 % kommunens borgeres forbrug. Det er en nettoberegning, hvor borgere fra andre kommuner, turister o.l. bidrager med en omsætning i kommunen, men hvor kommunens borgere samtidig lægger en del af deres handel andre steder (f.eks. hos de regionale konkurrenter). En forskydning af handelsbalancen med i størrelsesordenen 5 %, vil betyde en ændring i arealbehovet på op til m 2 for udvalgsvarehandelen.