Byg og Ejendom. Egevangen 3B 2980 Kokkedal Tlf Sagsnr Den 5.

Transkript

1 Byg og Ejendom Egevangen 3B 2980 Kokkedal Tlf Sagsnr Den 5. juli 2011 INTERNT NOTAT Præstemosevej 28, matr. nr. 9 ad Asminderød By, Asminderød Ønske om genoptagelse af klagesag Sag FK har afvist at genoptage en landzonesag vedr. nyt enfamiliehus, afgørelsen er stadfæstet af NMKN, ejer ønsker endnu en gang sagen genoptaget, FK har på møde 15/6 lovet at se på forudsætningerne for kommunens afgørelse. Området Ejendommen er beliggende i landzonen ca. 500 m syd og øst for byzoneområder i Fredensborg by, og ca. 300 m vest for lokalbanens trace mellem Fredensborg og Hillerød. Der er tale om et åbent område med marker, som afgrænses mod syd, øst og vest af skovområder. Bebyggelsen i området er karakteriseret ved fritliggende gårde med husene samlet, principielt placeret langs med eller tæt på vejene.

2 I Kommuneplan 2009 er området omfattet af kommuneplanramme LJ 03, som er jordbrugsområde i landområdet. Der er følgende rammebestemmelser a) Det åbne landskab skal så vidt muligt bevares. b) Værdifulde landskaber skal i videst muligt omfang beskyttes og gøres tilgængelige. c) Nødvendige bygninger eller anlæg placeres under hensyntagen til de landskabelige, biologiske a) og kulturhistoriske værdier i øvrigt. d) Værdifulde enkeltelementer i landskabet bevares, herunder jord- og stendiger samt 3 områder. e) Der kan anlægges cykelstier i det åbne land. Stierne kan anlægges langs eksisterende veje eller b) i eget tracé. f) Ny- og ombygninger skal ske i overensstemmelse med den stedlige byggetradition. Beskyttelseslinjer Ejendommen er omfattet af 2 beskyttelseslinjer, jf. Naturbeskyttelsesloven. Søen nord for ejendommen afkaster en søbeskyttelseslinje, som har til formål at sikre søer og åer som værdifulde landskabselementer og som levesteder og spredningskorridorer for plante- og dyreliv. Sø- og åbeskyttelseslinien indeholder et forbud mod at placere bebyggelse, anlæg, mv. Kommunen kan dispensere fra bestemmelsen, hvis det konkret vurderes, at det ansøgte ikke er i konflikt med formålet. I vurderingen indgår bl.a. hvor tæt projektet er på søen/åen, og om projektet kan genere oplevelsen af søen/åen eller dyre- og plantelivets vilkår. Skoven syd og øst for ejendommen afkaster en skovbeskyttelseslinje, som har til formål at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Skovbyggelinien indeholder et forbud mod at placere bebyggelse mv. i en afstand af 300 m fra skovbrynet. Kommunen kan dispensere fra bestemmelsen, hvis det konkret vurderes, at det ansøgte ikke er i konflikt med lovens formål. I vurderingen indgår bl.a. hvor tæt projektet er på skoven, og om projektet kan genere oplevelsen af skoven eller dyre- og plantelivets vilkår. 2

3 Beskyttet natur Der er beskyttet natur og beskyttede vandløb i nærheden af ejendommen. Terræn Der er en niveauforskel på 2-3 m på ejendommen, højest mod nord mod vejen. Terrænet rundt om ejendommen falder 3-4 m ned mod søen mod nord, og stiger 2-5 m op mod skoven mod syd. Generelt kan terrænet beskrives som kuperet. På grund af vegetation er det ikke muligt at se søen mod nord og skovbrynet mod syd og vest. Billedet til venstre viser ejendommen set fra syd, og billedet til højre set fra nord. 3

4 Ejendommen Matriklen er på m. Ifølge BBR er der ingen bygninger på matriklen. Ifølge ESR overtog Lena Skou ejendommen for kr. den 1. november 2002 i almindeligt frit salg. Hun overtog samtidigt ejendommen Præstemosevej 30 for 3,3 mio. kr. fra en anden ejer. Billede til venstre viser hjørnet af ejendommen og marker mod øst i baggrunden. Billedet til højre viser ejendommen set øst, fra vejen ved træerne i baggrunden. Ejendommen Præstemosevej 28 består af en matrikel, markeret med rødt. Ejendommen Præstemosevej 30 består af 3 matrikler. Andre sager i området En gennemgang af andre ejendomme i området i 2010 viste at der ikke har været nyere sager. 4

5 Generelle kriterier for vurdering af landzonesager 1. Planlægningsmæssige hensyn 2. Landskabelige, naturbeskyttelsesmæssige og rekreative hensyn 3. Modvirke forurening 4. Værdifulde bebyggelser og bymiljøer 5. Forbeholde landzonejorden for jordbrugserhvervet 6. Samfundsmæssige hensyn 7. Hensynet til præcedens 8. Individuelle hensyn, herunder spørgsmålet om berettigede forventninger, sociale eller menneskelige hensyn 9. Områdets nærhed til større bysamfund Ejerens argumentation (min præcisering) a) De glemte grunde indebærer en ret b) Afvisning/afslag på ansøgning meddeles uden at kommunen undersøger sagen tilstrækkeligt, herunder at der ikke er foretaget en besigtigelse c) Præcedensvirkning, qua Præstemosevej 18B d) Berettigede forventninger om en tilladelse e) Opfylder alle krav til en tilladelse Ejerens advokats argumentation (anbringender i udkast til stævning) (min præcisering og sammenfatning) A. Berettiget forventning B. Kommunen har ikke undersøgt sagen tilstrækkeligt C. Matriklen er beliggende i en minilandsby D. Der er tale om huludfyldning i forhold til den eksisterende bebyggelse E. Matriklen er naturligt afgrænset mod det åbne land af en vej, vil ikke fremstå som frit beliggende enfamiliehus, F. Undladelse af at meddele landzonetilladelse vil medføre et økonomisk tab Natur- og Miljøklagenævnets begrundelse for at stadfæste kommunens afvisning om genoptagelse - at der ikke er fremkommet nye relevante oplysninger, herunder o generel praksis i sager som den omhandlende o betragtningerne vedrørende karakteren af de omliggende huse Kommunens begrundelse for at afvise genoptagelse i at der ikke foreligger væsentlige nye oplysninger i sagen 5

6 - samt en undersøgelse af opførelsestidspunktet for de nærliggende huse (alle opført før 1970) Kommunens begrundelse for at afvise genoptagelse i kommunen har forholdt sig til de glemte grunde - undgå spredning af bebyggelse i det åbne land - landskabelige hensyn Kommunens begrundelse for at afvise genoptagelse i at der ikke foreligger væsentlige nye oplysninger i sagen Kommunens begrundelse for at meddele afslag i byggeri på denne ejendom vil forringe oplevelsen af områdets smukke landskab - at der i forvejen er nogle få enfamiliehuse kan ikke begrunde en fravigelse af hovedformålet med planlovens landzonebestemmelser om at friholde landzonen for anden bebyggelse og benyttelse end den, der er nødvendig for landbruget - skovbyggelinjen Amtets begrundelse for at meddele afslag i hovedreglen om at undgå spredning af bebyggelse i landzonen - at området i kommuneplanen var fastlagt til jordbrugsformål - at regionsplanen betegnede området som meget værdifuldt landskab - at det ikke var ønskeligt at meddele dispensation fra skovbyggelinjen Kommunens begrundelse for at meddele afslag i utilfredsstillende kloakforhold (sivebrønd) Vurdering af forudsætningerne for kommunens afgørelse om afvisning af genoptagelse Kommunen har forholdt sig til de almindelige kriterier i landzonesager. De planlægningsmæssige hensyn er inddraget, både med hovedprincippet om i bred forstand at friholde landzonen for bebyggelse, og i konkret forstand om kommuneplanens bestemmelser om at bevare det åbne landskab, mv. De landskabelige hensyn er inddraget i begrundelsen allerede i 2003, og efterfølgende gentaget. Selv om sø- og skovbeskyttelseslinjerne ikke konkret nævnes i alle afgørelser, må det lægges til grund at disse forhold har været en del af baggrunden for afgørelsen. Spørgsmålet om præcedens blev konkret undersøgt i 2009 og Forholdet er omtalt i 2010-brevet, men måske ikke grundigt beskrevet for ejeren. Der er 2 præcedens spørgsmål, om de glemte grunde giver en byggeret, og om byggeri på andre ejendomme (i området) giver rettigheder. Begge spørgsmål har været behandlet i sagerne. Spørgsmålet om berettigede forventninger blev inddraget i 2009, hvor kommunen i sit svar til ejeren redegjorde for de glemte grunde. Herudover er der efterfølgende fremført et synspunkt om, at anmodningen om at udarbejde et konkret projekt og visualiseringer i den seneste behandling af spørgsmålet om genoptagelse i sig selv var at stille ejeren noget i udsigt. Ingen af de to spørgsmål har været grundigt besvaret overfor ejeren. Kriteriet om at forbeholde landzonejord for jordbrugserhvervet blev inddraget i amtets afgørelse i 1997, før Lena Skou overtog ejendommen, men er ikke direkte omtalt senere. De generelle kriterier om samfundsmæssige hensyn, forurening og værdifulde bebyggelser og bymiljøer har ikke været inddraget, og kan ikke anses at have haft væsentlig betydning. 6

7 Advokaten har i sit udkast til stævning brugt et argument om huludfyldning. Dette spørgsmål har ikke direkte været behandlet tidligere, men jeg kan ikke se, at det kan føre til andet resultat (og i øvrigt er det min vurdering at der ikke er tale om huludfyldning, eftersom ejendommen ikke ligger mellem andre huse, og eftersom bygningen ikke kan placeres langs med vejen i den samme struktur som de andre huse). Advokaten har i sit udkast til stævning også brugt et (lignende) argument om at matriklen er naturligt afgrænset mod det åbne land af en vej, og ikke vil fremstå som et frit beliggende enfamiliehus. Jeg vurderer at de samme forhold gør sig gældende. Konklusion Jeg vurderer, at der har været inddraget de relevante planlægningsmæssige kriterier ved kommunens afgørelse i sagen (afvisning), og forudsætningerne for kommunens afgørelse var til stede. Det skal dog understreges, at der er tale om et langt forløb, hvor nogle forhold ( de glemte grunde og byggeri på naboejendomme) først er blevet inddraget sent i forløbet. Jeg vurderer, at disse forhold ikke kan ændre ved kommunens vurdering af sagen, og at det ikke er forhold som har haft afgørende betydning for kommunens vurdering af sagen. Refleksion Det kan overvejes, om der er forhold, som burde have været tydeligere beskrevet i sagen. Jeg savner således noget om søbeskyttelseslinjen, noget om vanskelighederne ved at bygge på grunden på en måde som ville være i overensstemmelse med den omliggende bebyggelse (qua den skrånende grund som fremtvinger terrænreguleringer eller en utraditionel udformning, qua den smalle grund som tvinger placeringen bort fra vejen og den struktur de andre huse er placeret i, og qua den åbne/eksponerede placering i forhold til landskabsrummet). Jeg vurderer, at disse forhold ville tale imod at meddele en landzonetilladelse. Der er også forhold som kunne være beskrevet/forklaret tydeligere for ejeren. Det er dog min vurdering, at disse forhold ikke kan føre til et andet resultat, eftersom det væsentlige i sagen er de generelle planlægningsmæssige hensyn (friholde landzonen for yderligere bebyggelse og landskabelige hensyn, herunder beskyttelseslinjerne). Med venlig hilsen Steinar Bakke Byggesagsbehandler 7