SALGSOPSTILLING. Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup. Sag TL136

Transkript

1 SALGSOPSTILLING Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Sag TL136 Attraktiv udlejningsejendom med 6 lejemål og yderligere potentiale for indretning af lejemål i kælder Flot og velholdt ejendom i yderst eftertragtet område i Hellerup Pris kr Foretrukken overtagelsesdato 01.januar 2015

2 . Mægler: Torben Lund Dato: 2. juni 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Duntzfelts Alle Hellerup Matr.nr. 17 bk Gentofte KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Gentofte Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår AREALER Grundareal m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 351 m² Boligareal 894 m² Etageareal i alt 894 m² Sekundære arealer 335 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand, police nr Bygningsforsikring Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation D. BESKRIVELSE En herskabelig investeringsejendom beliggende på en mondæn og attraktiv adresse midt i Hellerup. Ejendommen er særdeles velholdt og gennemgik i 2008 en omfattende renovering jf. nedenfor. Ejendommen består af seks herskabslejligheder samt et parklignende haveareal. Dertil kommer at der er opsat en carport med tilhørende disponibelt rum. Kælder etagen fremstår "rå" og der ligger et potentiale for istandsættelse, fx ved udlejning til erhverv eller - på sigt - at integrere i stuelejlighederne. Boligerne på 1. sal blev gennemgribende moderniseret i 2002/2003. I 2008 blev manzardlejlighederne moderniseret. Arbejdet omfattede sammenlægning med tørreloftet hvilket medførte at boligarealet steg med ca. 50 m2 per lejlighed (hems). Taget på hemsene kan skydes op, hvorved der fremkommer ca. 9 m2 åben tagterrasse i de respektive boliger. Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 2 af 16

3 I forbindelse med istandsættelserne af manzardlejlighederne blev tagkonstruktionen udskiftet. Undertaget er udført på bedste vis, nemlig forskallingsbrædder med tagpap. Manzardtaget er ægte skiffer. Følgende arbejder blev tillige udført i 2008: - varmeanlægget blev udskiftet overalt i ejendommen, herunder indlagt fjernvarme - vandinstallationen blev udskiftet, herunder vandstik fra vejen. Montering af koldvandsmålere. - bagtrapperne blev nedlagt og indlagt i lejlighederne. - gården blev ryddet og haven anlagt - opgang blev malet og hoveddøren blev udskiftet. Dørtelefon blev monteret. De to stuelejligheder og den ene lejlighed på første sal er udlejet på "gamle" kontrakter, og der kan være gemt en leje reserve. Der findes et indestående realkreditlån som er optaget hos Nykredit og som sædvanligvis vil kunne gældsovertages. Restgælden udgør Euro ,00 (DKK ~ ,00). Ejendommen har status som et "småhus", dvs. er en udlejningsejendom, der pr. 1. januar 1995 indeholdt færre end 7 beboelseslejligheder. Ejendommen er beliggende i en "reguleret kommune" (omfattet af boligreguleringslovens bestemmelser). Dette betyder, at ejendommen ikke er bindingspligtig og dermed skal man som ejer ikke hensætte til 18 & 18b i BRL. I et "småhus" fastsættes lejen som hovedregel efter det lejedes værdi. Man finder det lejedes værdi ved at sammenligne med lejen for andre beboelseslejemål i området og som er beregnet og reguleret med omkostningsbestemt huslejefastsættelse. Sammenligningen sker med tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr KAPITALBEHOV Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING 3,33 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr Boliglejemål kr I øvrigt henvises til særskilt bilag. TILBUDSPLIGT Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 3 af 16

4 VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Ovenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelsesejendom Ovenstående oplysninger omkring planforhold er opgivet uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Ejendommen er omfattet af Gentofte Kommunes Kommuneplan for 2013 SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Der er på ejendommen tinglyst 2 antal servitutter, i henhold til tingbogsattest af d Nr. Lyst d. Omhandlende Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Dok. om lejekontrakt med Benjamin Peretz og Marianne Olesen ØVRIGE FORHOLD Ejendommen er omfattet af kommuneplan fra TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) LØSØRE OG INVENTAR Der medfølger ikke løsøre i forbindelse med nærværende handel. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Jordforurening områdeklassificeret som lettere forurenet efter den 1. januar 2008 Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 4 af 16

5 . Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. FORURENING V1/V2 NIVEAU Matriklen er ikke kortlagt som forurenet eller mulig forurenet jf. oplysninger om jordforurening fra DK Miljøportal dateret OLIE-/TANKANLÆG Se ejendomsdatarapport dateret OLIEBRANCHENS MILJØPULJE Se ejendomsdatarapport dateret ØVRIGE MILJØFORHOLD, GRUND Se ejendomsdatarapport dateret DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr Renovation / miljøafgifter kr Renholdelse / vicevært kr Udvendig vedligeholdelse, afsat kr Forsikringer, præmie kr Fælles el kr TDC alarmnet kr Varme og vandregnskab Brunata kr Afgift vedr. brandalarmeringsanlæg kr Driftsudgifter i alt anslået kr Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: danbolig Erhverv København Dr. Tværgade København K Att.: Torben Lund, Indehaver - Ejendomsmægler & valuar, HD, MDE torben.lund@danbolig.dk. Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 5 af 16

6 X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1902 Bebygget areal 282 m² Sekundære arealer 266 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 181 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 181 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 133 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 133 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 133 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, herunder tofamiliehus (vandret 133 m² Boligareal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 2012 Bebygget areal 69 m² Sekundære arealer 69 m² Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Carport m.v. 69 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. BEMÆRKNINGER Lejer i nr. 12, 2.tv har stillet en anfordringsgaranti på kr ,00, og har således ikke betalt depositum. Sælger oplyser, at bagtrappen er nedlagt, hvilket har bevirket at dre er tillagt hver lejlighed ca. 4 m². Arealet Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 6 af 16

7 er ikke opmålt og opgjort i henhold til arealbekendtgørelsen. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 23,50 % kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 23,50 % kr Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr RENOVATION Renovation kr Rottebekæmpelse kr. 297 RENHOLDELSE / VICEVÆRT DBI inspektion af sprinkleranlæg kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Fælles el kr TDC alarmnet kr Varme og vandregnskab Brunata kr Afgift vedr. brandalarmeringsanlæg kr Driftsudgifter i alt anslået kr Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 7 af 16

8 Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr Moms kr. 0 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion deposita kr Refusion forudbetalt leje kr Investeret kapital, omregnet kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning kr STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: X 100 = 3,33 % (anslået) Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 8 af 16

9 FOTO Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 9 af 16

10 Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 10 af 16

15 LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 M. og B. Peretz st. tv. Bolig Bolig Ragna Schwenger st. th. Bolig Bolig Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 3 Yvonne og Torben Hocke 1. tv. Bolig Bolig Fam. Cervero Polo 1. th. Bolig Bolig Alwin Djamaoddin 2. tv. Bolig Bolig Angello Beltotti med husstand 2. th. Bolig Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 M. og B. Peretz Nej Faktisk Nej 2 Ragna Schwenger Nej Faktisk Nej 3 Yvonne og Torben Hocke Nej Faktisk Nej 4 Fam. Cervero Polo Nej Faktisk Nej 5 Alwin Djamaoddin Nej Faktisk Nej Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 15 af 16

16 6 Angello Beltotti med husstand Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 M. og B. Peretz 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Ragna Schwenger 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Yvonne og Torben Hocke 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Fam. Cervero Polo 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Alwin Djamaoddin 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Angello Beltotti med husstand 0 3 måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej Sag TL136 - Duntzfelts Alle 12, 2900 Hellerup Side 16 af 16