Fra side 7 og frem vises i figurer alle de opdaterede prisindeks fra kvartal.

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 17 VIDENCENTER BOLIGPRISERNE 4. KVARTAL 218 PRISUDVIKLINGEN MED OG UDEN SÆSONKORREKTION I denne 17. udgave af Bolig&Tal ses på prisudviklingen for boliger i 4. kvartal 218. I fjerde kvartal 218 sås det kraftigste fald i boligpriserne i løbet af et kvartal siden introduktionen af Boligøkonomisk Videncenters (BVC) boligprisstatistikker i 214. En del af faldet skyldes sæsonudsving. Man kommer dog ikke uden om, at det ligner en klar opbremsning af de seneste års kraftige prisstigninger på boligmarkedet. Priserne på enfamiliehuse faldt med 2,6 pct. i 4. kvartal 218, mens ejerlejligheder faldt 2,3 pct. Korrigeret for sæsonudsving var faldene dog på under,5 pct. for begge kategorier. Fra side 2-4 ses den seneste tids prisudvikling med og uden sæsonkorrektion. Priserne udvikler sig typisk med en svagere vækst i 4. kvartal som følge af sæsonudsving. På side 4-6 illustreres de seneste markedstendenser i tabelform. Fra side 7 og frem vises i figurer alle de opdaterede prisindeks fra kvartal. Det skal understreges, at dette er sidste gang Bolig&Tal udkommer i dette format. Fremadrettet vil der blive lavet et par ændringer i metoden og de indeks, som offentliggøres med henblik på forbedringer. Detaljerne beskrives i næste kvartalsudgivelse af Boligøkonomisk Videncenters prisindeks. Boligprisindeks af Boligøkonomisk Videncenter kort fortalt Boligøkonomisk Videncenter offentliggør løbende prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg -metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 4. kvartal 218. Publikationen indeholder mere end indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Lund Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af publikationen er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

2 Den seneste tids prisudvikling med og uden sæsonkorrektion Figur 1 og 2 viser prisudviklingen siden 1992 for hele landet for hhv. enfamiliehuse og ejerlejligheder med og uden sæsonkorrektion. Den faktiske prisudvikling er her korrigeret for sæsonudsving ved hjælp af programmet JDemetra+ 2.2., som Eurostat anbefaler til sæsonkorrektion. Her er valgt metoden X13-ARIMA-SEATS. Figur 1 Prisudvikling for enfamiliehuse med og uden sæsonkorrektion, 'hele landet' (1992=) Faktisk prisudvikling Sæsonkorrigeret prisudvikling Figur 2 Prisudvikling for ejerlejligheder med og uden sæsonkorrektion, 'hele landet' (1992=) Faktisk prisudvikling Sæsonkorrigeret prisudvikling Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

3 Som man kan fornemme af figur 1 og 2 er sæsonpåvirkningen stærkest ved enfamiliehuse og den synes at være blevet stærkere end ved tidsseriens begyndelse. Det kan dog være svært at se detaljerne i et prisindeks. Derfor præsenteres i figur 3 og 4 hhv. faktiske og sæsonkorrigerede tal for annualiseret prisudvikling på baggrund af udviklingen fra kvartal til kvartal. Figur 3 3,% Annualiseret prisudvikling for enfamiliehuse -218 med og uden sæsonkorrektion, hele landet 2,% 1,%,% ,% -2,% -3,% Faktisk prisudvikling Sæsonkorrigeret prisudvikling Figur 4 Annualiseret prisudvikling for enfamiliehuse -218 med og uden sæsonkorrektion, hele landet 3,% 2,% 1,%,% ,% -2,% -3,% Faktisk prisudvikling Sæsonkorrigeret prisudvikling Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3

4 Af figur 3 og 4 fremgår det tydeligere hvor store sæsonudsving, der ses i de faktiske tal. Overordnet viser både de sæsonkorrigerede tal og de faktiske tal imidlertid faldende trends i priserne. Figurerne minder igen om, at de pæne stigninger, vi har set over de seneste år, ikke er oppe i samme dramatiske niveauer, vi så i midten af erne. Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt i 4. kvartal 218 i hele landet med 2,6 pct. dog kun,1 pct. korrigeret for sæsonudsving. Udviklingen synes bredt funderet og sker i det meste af landet, men udviklingen i Region Hovedstaden var endnu engang stærkere end i de øvrige fire regioner. Det bemærkes, at prisudviklingen i storbyerne København, Odense og Aalborg var stærkt positiv. Kun Aarhus så store fald blandt de største byer. Priserne på ejerlejligheder faldt på landsplan med 2,3 pct. korrigeret for sæsonudsving dog kun,5 pct. Her sås større regionale forskelle end ved enfamiliehuse. Region Syddanmark klarede sig bedst med en prisudvikling på, pct., hvilket er i stærk kontrast til Region Midtjylland, hvor priserne faldt 7,7 pct. (Region Midtjylland oplevede omvendt i forrige kvartal den største stigning). Begge tal for regionerne er ikke korrigerede for sæsonudsving. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller vises prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -2,6% 1,6% 2,7% 215,8% Region Hovedstaden -,5% 4,4% 32,% 379,2% Region Sjælland -2,5% 2,5% 25,5% 188,9% Region Syddanmark -1,5% 1,7% 19,2% 176,1% Region Midtjylland -3,6% 1,3% 16,3% 197,6% Region Nordjylland -5,% -2,% 13,1% 156,2% København 6,3% 15,9% 44,7% 694,% Aarhus -4,5% 4,% 25,3% 356,9% Odense 5,4% 9,5% 33,8% 278,1% Aalborg 3,4% 5,5% 28,4% 289,3% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4

5 Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -2,3% 1,9% 41,5% 358,5% Region Hovedstaden -2,2% 2,5% 52,1% 463,6% Region Sjælland -1,1% 2,5% 34,6% 179,3% Region Syddanmark,% 4,% 28,4% 196,8% Region Midtjylland -7,7% -2,% 17,1% 239,1% Region Nordjylland -5,5% -3,6% 31,2% 261,% København -2,9% 2,5% 54,7% 596,1% Aarhus -7,9% -4,5% 21,5% 327,2% Odense 3,8% 9,1% 43,3% 285,% Aalborg -4,5% -1,7% 36,3% 291,9% Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-3,8% 1,1% 18,7% 235,5% ,4% 2,1% 22,6% 181,2% Efter 198 -,8% 1,8% 21,4% 278,4% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-2,6% 1,1% 45,2% 442,6% ,8% 4,5% 43,9% 259,5% Efter 198-2,% 1,% 3,2% 195,4% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2 -,6% 3,9% 23,5% 193,4% m2-3,9% 2,6% 2,2% 22,4% Over 16 m2-3,4% -2,8% 17,3% 244,1% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Størrelse Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2-3,9% 2,2% 54,1% 34,3% 6-9 m2-1,7% 2,3% 41,6% 346,7% Over 9 m2-1,5%,4% 31,5% 425,7% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5

6 Tabel 7 Murermestervillaer og parcelhuse på landsbasis Hustype Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer 2,5% 4,1% 26,3% 342,8% "Parcelhuse" -2,8% 1,6% 2,5% 27,5% Tabel 8 Stuelejligheder og lejligheder på eller over 1. sal på landsbasis Etage Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder -2,3% 2,% 45,2% 328,1% 1. sals lejligheder -2,3% 1,9% 41,5% 358,5% På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 1 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi. 1 Bornholm er den eneste landsdel, der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6

7 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 5: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 6: Enfamiliehuse De fem regioner 4 4 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 7: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland Figur 8: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn Byen København Fyn Københavns Omegn Sydjylland 6 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland Østjylland 4 Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7

8 UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 9: Enfamiliehuse - De fire største byer København Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8

9 Figur 1: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Sjælland København Næstved Slagelse Guldborgsund Roskilde Holbæk Lolland Gentofte Gladsaxe Helsingør Høje-Taastrup Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9

10 Figur 11: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Fyn og i Jylland Odense Aarhus Aalborg Esbjerg Kolding Silkeborg Vejle Viborg Herning Randers Horsens Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

11 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 12: Ejerlejligheder og enfamiliehuse Hele landet Figur 13: Ejerlejligheder De fem regioner 4 4 Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 14: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland Figur 15: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn 8 4 Byen København Fyn 7 4 Københavns Omegn Sydjylland 6 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland Østjylland Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11

12 UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 16: Ejerlejligheder De fem største byer København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12

13 Figur 17: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Sjælland København Frederiksberg Gentofte Roskilde Næstved Slagelse Høje-Taastrup Gladsaxe Helsingør Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13

14 Figur 18: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Fyn og i Jylland 4 4 Odense Aarhus Aalborg Randers Viborg Herning Horsens Esbjerg Silkeborg Vejle Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14

15 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden 4 6 <12 m m2 >16 m <12 m m2 >16 m Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse Københavns omegn Figur 22: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland <12 m2 <12 m m m2 >16 m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15

16 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 23: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 24: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 4 4 <12 m m2 >16 m <12 m m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16

17 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region H <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Københavns omegn 6 Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland 4 4 <6 m2 <6 m2 6-9 m2 6-9 m2 >9 m2 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17

18 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 3: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 4 4 <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 31: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København Figur 32: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg <6 m2 <6 m2 6-9 m2 6-9 m2 >9 m2 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18

19 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden 4 4 Før Efter Før Efter Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Figur 36: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Efter Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19

20 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 37: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 Figur 38: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) 4 4 Før Efter Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

21 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 4: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn 4 4 Før Efter Før Efter Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland 4 Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21

22 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 43: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense Før Efter Figur 44: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) 4 4 Før Efter Figur 45: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22

23 SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgt hinanden tæt det meste af perioden fra 1992 til i dag. Figur 46: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Figur 47: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Boligmarkedsstatistikken Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 23

24 INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales metoden, som på dansk kan kaldes gentagne-salg metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da Boligøkonomisk Videncenter er de eneste i Danmark, som benytter den metode. Metoden er til gengæld kendt i mange andre lande, og i USA konstrueres f.eks. de anerkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal, ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved simple gennemsnitsmetoder påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første, der løbende offentliggør boligprisindeks af denne type i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks, som beregnes her, og de indeks, som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet, som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Andersen, man@bvc.dk. April 219 Boligøkonomisk Videncenter Marc Lund Andersen Seniorøkonom, cand.merc.fir. man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 24