Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg - Kjellerup, afd. 716, om- og tilbygning af Fynbohus med servicearealer (skema B) (bevillingssag)

Transkript

1 Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg - Kjellerup, afd. 716, om- og tilbygning af Fynbohus med servicearealer (skema B) (bevillingssag) Historik, skema A Byrådet godkendte på mødet den 22. december 2010 (sag nr. 452) en ansøgning fra Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerup, afdeling 716, om erhvervelse af ejendommen Nørregade 3 i Vammen fra Den Selvejende Institution Fynbohus med henblik på etablering af 24 ældreboliger med tilhørende servicearealer. Efter ombygningen får boligerne stus som almene plejeboliger. Byrådets godkendelse var baseret på s godkendelse i møder af 4. maj 2010 (sag nr. 72) og 2. november 2010 (sag nr. 188). På det sidstnævnte møde godkendte udvalget, de nuværende 16 pladser udvises med 8 pladser til 24 pladser. Aftaler Det er efter godkendelsen af skema A aftalt, servicearealerne opføres for Viborg Kommunes regning, idet Kommunen ved indgå et lejemål vil være omftet af en deponeringspligt svarende til anskaffelsessummen. Den Selvejende Institution Fynbohus og Viborg Kommune har som foruds ved godkendelsen af skema A og under forbehold af Byrådets godkendelse indgået en aftale om, provenuet ved salget af ejendommen Nørregade 3 til Boligselskabet, svarende til den offentlige vurdering på kr., anvendes til finansiere udgifterne til grundkapital og servicearealer. Aftalen, som er underskrevet af bestyrelsen for Fynbohus og tiltrådt af Boligselskabet, vedhæftes som bilag nr. 1. Det er aftalt, Kommunen indfrier eller overtager et i ejendommen indestående lån med en hovedstol på CHF optaget af Tjele Kommune til en tidligere renovering af Fynbohus. Siden godkendelse af skema A er det pågældende lån nedbragt, så saldoen i dag udgør ca. 1,2 mio. kr. Lånet udløber i jan og har således en forholdsvis kort rest-løbetid. Dette kombineret med en i øjeblikket høj kurs på schweizer franc gør, forvaltningen anbefaler ikke indfri lånet nu. Endelig skal der indgås en driftsaftale på sædvanlige vilkår mellem Fynbohus og Viborg Kommune om, Fynbohus yder pleje- og omsorgsfunktioner. Projektet, skema B Efter afholdelse af licition søger Boligselskabet om godkendelse af en anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse (skema B) på kr. Beløbet holder sig indenfor det bindende maksimumsbeløb på kr. ekskl. energitillæg. Anskaffelsessummen er i forhold til skema A reduceret med kr., primært på grund af en gunstig licition. Priserne er indhentet ved indbudt hovedentreprise. Energikravene i bygningsreglement 2010 er opfyldt. Forvaltningen har modtaget den lovpligtige plan for styring af logistik på byggepladsen samt de stiske beregninger. Det er bygherrens ansvar kontrollere og overholde disse beregninger. Til den lovpligtige totaløkonomiske vurdering har Boligselskabet anvendt Landsbyggefondens totaløkonomimodel for bygningsdelene tag, facader og vinduer, jf. støttebekendtgørelsens 38. Byggeriet opføres i overensstemmelse med de krav og retningslinjer, som myndighedsbehandlingen måtte give anledning til. Projektet skal overholde Kommunens Tjekliste for tilgængelighed på friarealer Side nr.: 1

2 i offentligt byggeri og offentligt støttet byggeri. Endvidere skal indretningen opfylde arbejdsmiljølovens krav til arbejdsplads for plejepersonalet. Ved ombygning eller tilbygning skal der foreligge en førsynsrapport. Denne er udarbejdet den 30. november 2010 af Erik Sørensens Tegnestue i Brabrand, som konkluderer, de bygninger, som er omftet af ombygningen, er egnet dertil. Da boligerne skal fungere som opholdssted for personer med betydelig og varigt neds fysisk eller psykisk funktionsevne, forsynes boligerne ikke med selvstændigt køkken, hvilket fordrer Byrådets godkendelse, jf. almenboliglovens 110, stk. 2. Der etableres dog mulighed for køkkenindretning med køleskab, ventilion samt simpelt kogested med 2 kogeplader. Anskaffelsessummer og finansiering Boligerne Boligernes anskaffelsessum på kr. finansieres således (afrundet): 2% beboerindskud kr. 7% kommunal grundkapital kr. 91% lån kr. I alt kr. Servicearealerne Servicearealerne skal efter endt ombygning overdrages af Boligselskabet til Viborg Kommune i form af en særskilt ejerlejlighed. Budgettet for servicearealerne er opgjort til en samlet sum på inkl. moms. Ved overdragelsen fra Boligselskabet til Kommunen vil der blive pålagt moms, hvorfor Boligselskabet søger Sk om en frivillig momsregistrering under opførelsen. Overdragelsesprisen for arealerne kan derfor opgøres som følger: Samlet anskaffelsessum inkl. moms (skema B) Anslået momsrefusion Anskaffelsessum ekskl. moms Stsstøtte ( kr. pr. tilknyttet bolig) Anskaffelsessum ekskl. moms (nettoudgift) kr kr kr kr kr. Servicearealernes nettoanskaffelsessum på kr. ekskl. moms finansieres fuldt ud af Kommunen. Viborg Kommunes økonomiske forpligtelser Kommunen yder grundkapital til Landsbyggefonden på 7% af anskaffelsessummen på kr., svarende til et grundkapitallån på kr. samt afholder nettoudgiften til etablering af servicearealerne på kr. Der henvises i den forbindelse til ovennævnte aftale, vedhæftet som bilag nr. 1. Kommunegarantien udgør 59,81%, svarende til maksimalt kr. Der er redegjort for garantiberegningen ved skema A. Den samlede kommunale økonomi Den samlede kommunale økonomi ved en anlægsudgift på kr. kan opgøres således: Side nr.: 2

3 Kommunal økonomi ved skema A Boliger: indskud til grundkapital Servicearealer, nettoudgift Indfrielse af eksisterende lån Salgsprovenu fra Nørregade 3 Kommunal nettoudgift Kommunal økonomi v/skema B Boliger: indskud til grundkapital Servicearealer, nettoudgift Eksisterende lån overtages Salgsprovenu fra Nørregade 3 Kommunal nettoindtægt kr kr kr kr kr kr kr kr. 0 kr kr kr kr. Differencen mellem udgiften i skema A og indtægten i skema B beror på, forvaltningen foreslår overtage det indestående lån, således der ikke opstår en kontant udgift i forbindelse med indfrielsen.. Mindreudgiften ved ikke indfri lånet nu skal principielt anvendes til afholdelse af udgifter til de resterende afdrag på lånet frem til Beboerne får stus som lejere, hvis forhold reguleres af almenlejeloven. Viborg Kommune har anvisningsret til boligerne og hæfter som følge heraf for lejetab (tomgangsleje) og istandsættelsesudgifter, som ikke kan dækkes af indskuddet. Konsekvenser ved udvidelse af pladsantal På Socialudvalgsmødet d. 2. november 2011, sag nr. 188, anbefalede forvaltningen, fastholde det nuværende pladsantal på 16 pladser. Det er forts forvaltningens vurdering, der ikke er behov for en udvidelse ud fra Viborg Kommunes egen efterspørgsel. Viborg Kommune er jf. almenlejeloven, forpligtet til betale tomgangsleje ved ledige pladser i det nye tilbud. Såfremt det besluttes, der skal ske en udvidelse af pladsantallet fra 16 til 24 pladser, og de 8 ekstra pladser ender med stå tomme, vil det påføre Viborg Kommune en årlig mérudgift på ca kr. i forbindelse med tomgangsleje. Der vil samtidig være øgede større driftsudgifter til el, vand og varme af servicearealer. Driftsbudget og husleje Byggeriet vil indeholde nedenstående lejlighedstyper, og Boligselskabet har på baggrund af licitionsresultet (skema B) og en skønnet driftsudgift beregnet følgende huslejer, som gennemsnitligt vil udgøre 900 kr. pr. m 2. Type Antal boliger Antal rum Arealer inkl. fælles Husleje boligareal kr. pr. måned Ældreboliger m 2 84 m Driftsudgifternes fordeling på ejerlejlighed 1 (boliger) og ejerlejlighed 2 (servicearealer) reguleres i henhold til normalvedtægt for ejerforeninger eller ved en individuel ejerforeningsvedtægt. Ejerforhold til byggegrundene Boligselskabet har indgået aftale med den selvejende institution om købet af den nuværende bygning Side nr.: 3

4 med overtagelse den 1. januar Der etableres herudover en aftale mellem Boligselskabet og den selvejende institution om institutionens fortste brug af bygningerne under byggeperioden. Som en forudsætning for kunne gennemføre tilbygningen har Boligselskabet tillige købt den tidligere kommunale børnehave, beliggende Tinghøjvej 6 i Vammen, som grænser op til Fynbohus bebyggelse. Byrådet har den 22. december 2010 (sag nr. 462) godkendt handlen med overtagelsesdag den 1. april 2011 både som sælger og som tilsyn. Før skema B kan godkendes, skal Viborg Kommune i henhold til 11 i driftsoverenskomsten med Fynbohus godkende aftalen, vedhæftet som bilag nr. 1, om, provenuet ved salget af ejendommen Nørregade 3 til Boligselskabet anvendes til finansiere Viborg Kommunes udgifter til grundkapital og servicearealer. Endvidere skal Viborg Kommune godkende, Fynbohus sælger ejendommen Nørregade 3 til Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerup for kr., svarende til ejendomsværdien pr. 1/ Endvidere skal Viborg Kommune som tilsynsmyndighed, jf. almenboliglovens 26, godkende, Boligselskabet efter endt ombygning afhænder servicearealerne til Viborg Kommune. Da disse godkendelser sker samtidigt, kan der ikke som foruds i almenboliglovens 26 foreligge et tinglyst skøde for Nørregade 3, når Byrådet godkender skema B. Byrådets godkendelse skal derfor være betinget af, Boligselskabet opfylder adkomstkravet i støttebekendtgørelsens 23, før tilsagnsbrev kan gives og byggeriet påbegyndes. Købsaftalen er underskrevet og klar til tinglysning. Bilag Bilag nr. 1: Aftale om anvendelse af provenuet ved salg af Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele Bilag nr. 2: Aftale om salg af ejendommen Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele Indstilling Direktøren for Job & Velfærd foreslår, på betingelse af, Boligselskabet før byggeriets påbegyndelse opfylder adkomstkravet i støttebekendtgørelsens 23 indstiller til Byrådet, Viborg Kommune godkender aftalen mellem Fynbohus og Viborg Kommune om anvendelse af provenuet ved salget til Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerup af Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele, jf. bilag 1, Viborg Kommune godkender, Fynbohus sælger ejendommen Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele, til Boligselskabet for kr., Viborg Kommune godkender, Boligselskabet efter endt ombygning overdrager servicearealerne til Viborg Kommune, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerups ansøgning om tilsagn til etablering af 24 almene ældreboliger i afdeling 716, beliggende Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele (skema B), med en samlet finansieringsberettiget anskaffelsessum på kr. inkl. moms, godkendes, den samtidige etablering af servicearealer til ovennævnte 24 almene ældreboliger med en samlet anskaffelsessum på netto kr. ekskl. moms, godkendes, det godkendes, boligerne etableres uden køkkener, jf. almenboliglovens 110, stk. 2, Viborg Kommune overtager det i ejendommen indestående lån i CHF, Side nr.: 4

5 der gives en anlægsudgiftsbevilling på kr. til kontoen "Indskud af grundkapital, Nørregade 3, Vammen (Fynbohus)" med rådighedsbeløb i Beløbet dækker 7 % i indskud af anskaffelsessummen, der gives en anlægsudgiftsbevilling på kr. til kontoen "Fynbohus, servicearealer" med rådighedsbeløb i 2012, der gives en anlægsindtægtsbevilling på kr. til kontoen "Salg af ejendommen Nørregade 3, Vammen, Tjele" med rådighedsbeløb i 2012, nettoindtægten i 2012 på kr. fra de foregående 3 er tillægges kassebeholdningen, Kommunen meddeler tilsagn om kommunegaranti for realkreditlånet, og den beregnede foreløbige årlige leje på gennemsnitligt 900 kr./m 2 for første driftsår godkendes. BESLUTNING: indstiller til byrådet; Boligselskabet før byggeriets påbegyndelse opfylder adkomstkravet i støttebekendtgørelsens 23 Viborg Kommune godkender aftalen mellem Fynbohus og Viborg Kommune om anvendelse afprovenuet ved salget til Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerup af Nørregade 3, Vammen,8830 Tjele, jf. bilag 1, Viborg Kommune godkender, Fynbohus sælger ejendommen Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele, til Boligselskabet for kr., Viborg Kommune godkender, Boligselskabet efter endt ombygning overdrager servicearealerne til Viborg Kommune, Boligselskabet Sct. Jørgen, Viborg Kjellerups ansøgning om tilsagn til etablering af 24 almene ældreboliger i afdeling 716, beliggende Nørregade 3, Vammen, 8830 Tjele (skema B), med en samlet finansieringsberettiget anskaffelsessum på kr. inkl. moms, godkendes, den samtidige etablering af servicearealer til ovennævnte 24 almene ældreboliger med en samlet anskaffelsessum på netto kr. ekskl. moms, godkendes, det godkendes, boligerne etableres uden køkkener, jf. almenboliglovens 110, stk. 2, Viborg Kommune overtager det i ejendommen indestående lån i CHF, der gives en anlægsudgiftsbevilling på kr. til kontoen "Indskud af grundkapital, Nørregade 3, Vammen (Fynbohus)" med rådighedsbeløb i Beløbet dækker 7 % i indskud af anskaffelsessummen, der gives en anlægsudgiftsbevilling på kr. til kontoen "Fynbohus, servicearealer" medrådighedsbeløb i 2012, Side nr.: 5

6 der gives en anlægsindtægtsbevilling på kr. til kontoen "Salg af ejendommen Nørregade 3, Vammen, Tjele" med rådighedsbeløb i 2012, nettoindtægten i 2012 på kr. fra de foregående 3 er tillægges kassebeholdningen, Kommunen meddeler tilsagn om kommunegaranti for realkreditlånet, og den beregnede foreløbige årlige leje på gennemsnitligt 900 kr./m2 for første driftsår godkendes. Viborg Kommune indhenter samtykke fra Den Selvejende Institution Fynbohus og Boligselskabet Sct. Jørgen Viborg om, overtagelsen af de nuværende bygninger sker pr. 1. januar Side nr.: 6