Resume: Statsforvaltningen kan ikke imødekomme det ansøgte. Sagens baggrund: Følgende fremgår blandt andet af henvendelsen:

Transkript

1 Resume: Statsforvaltningen Sjælland har meddelt afslag på ansøgning om dispensation til, at Næstved Kommune kan sælge et areal på 700 m2 til et privat firma uden offentligt udbud TILSYNET Næstved Kommune har ved brev af 15. juli 2010 anmodet om statsforvaltningens samtykke til undladelse af offentligt udbud ved salg af parcel af stationsforplads i Næstved. Statsforvaltningen kan ikke imødekomme det ansøgte. STATSFORVALTNINGEN SJÆLLAND DRONNINGENSGADE NYKØBING F JOURNAL NR.: /117 SAGSBEHANDLER: CHBVE Sagens baggrund: Følgende fremgår blandt andet af henvendelsen: ( ) Næstved Kommune har i samarbejde med DSB og Movia ombygget og nyindrettet banegårdspladsen i Næstved for ca. 52 mio. kr. Da Pladsen blev åbnet i september 2009 manglede et sidste men vigtigt element, nemlig et ventehus sammen med offentlige toiletter og cafe/kiosk-faciliteter for de rejsende. Det var ikke muligt at skaffe finansiering og bestyrer/forpagter på daværende tidspunkt. Næstved Kommune har fået tildelt støtte fra statens passager-fremmepulje til medfinansiering af ventehuset og offentlige toiletter. Næstved Kommune har hele tiden søgt at afsætte cafe/kiosk til en privat investor, men trods offentlig udbud af leje af areal og langvarige forhandlinger med mulige investorer, har det ikke været muligt at gennemføre projektet på disse vilkår. TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR sjaelland@statsforvaltning.dk Vi har nu i samarbejde med firmaet X prøvet at finde en løsning, og firmaet X mener at have forpagter(e) klar til 4 små salgs-enheder med et fælles borde/stoleområde i tilknytning til ventehus og toiletter.

2 Det forudsætter, at firmaet X køber et grundareal, som udstykkes til formålet, midt på stationsforpladsen, og herpå opfører en ejendom med 2 ejerlejligheder. 1 til ventehus og toilet og 1 til cafeområde og salgssteder. Næstved Kommune køber den første ejerlejlighed til brug for busog togpassagerer. Det er dette salg Næstved Byråd den 14. juni 2010 besluttede at søge godkendelse til i henhold til Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. Det kan nærmere oplyses, at arealet der udstykkes svare til bygningens tag i alt 700 m2. Det er aftalt, at købesummen er kr., hvilket svarer til kr./m2. Det må anses for at være en overordentlig god pris når der tages hensyn til de stærkt begrænsende anvendelser, der er af arealet. Modsvarende betaler Næstved Kommune 2,1 mio. for ejerlejligheden. Det er næppe muligt, at få en begrundet vurdering af arealets markedspris, men med henvisning til de forgæves udlejningsbestræbelser og med erfaringer fra at udbyde kiosk og cafefunktioner ved Næstved Havn, er det vores opfattelse, at markedsprisen ikke er højere end den aftalte. Nærværende ansøgning begrundes dels med, at der er tale om et erhvervsbyggeri, hvor det ikke vil være muligt for køber, at placere virksomheden andetsteds, hvorfor den er af særlig betydning for denne køber og dels med, at det er den p.t. eneste realistiske mulighed for at få afsluttet det store stationsforpladsprojekt, hvor det handler om at betjene passagererne bedst muligt i den bredeste mulige åbningstid. Det er naturligvis heller ikke uden betydning, at kommunen selv måtte etablere kontakten til en køber, idet ingen havde udtrykt interesse for mulighederne på banegårdens formplads. ( ) Retsgrundlag: Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 (Styrelsesloven - Lovbekendtgørelse nr. 581 af 24. juni 2009) har følgende ordlyd: Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Indenrigs- og Socialministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. SIDE 2

3 Indenrigs- og Sundhedsministeren har i medfør af styrelseslovens 68, stk. 1, 2. pkt. fastsat regler om, at visse salg kan ske uden forudgående offentligt udbud. Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme 1 (Udbudsbekendtgørelsen Bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991) er sålydende: Salg af kommunens faste ejendomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen, ske efter forudgående udbud, jf. dog 2. Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 2 opremser en række tilfælde, hvor offentligt udbud kan undlades. Disse undtagelsesbestemmelser finder ikke anvendelse i dette tilfælde, men i Bekendtgørelsens 2, stk. 3 bestemmes det, at: Med tilsynsmyndighedens samtykke kan offentligt udbud endvidere undlades ved mageskifter samt ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. Indenrigs- og Sundhedsministeriet har udstedt Vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (Vejledning nr. 60 af 28. juni 2004), hvor følgende fremgår af punkterne 2, 5.4 og 7.1: 2. Reglernes ordlyd og formål ( ) Formålet med reglerne om offentligt udbud i forbindelse med salg af kommunale ejendomme er at sikre, at offentligheden får kendskab til, at kommunale ejendomme er udbudt til salg, og at alle derved på lige fod får mulighed for at komme i betragtning som købere af en kommunal ejendom. Muligheden for købstilbud fra en bredere kreds vil også kunne føre til, at der opnås de for kommunen bedste købstilbud. Desuden vil kommunen kunne sikre sig imod en kritik af, at der ved et ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. 5.4 Tilfælde, hvor offentligt udbud med tilsynsmyndighedens godkendelse kan undlades Udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3 Efter udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3, er der mulighed for i konkrete tilfælde at opnå fritagelse for offentligt udbud. Efter bestemmelsen kan den kommunale tilsynsmyndighed således meddele samtykke til, at offentligt udbud kan undlades dels ved mageskifter dels ved salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, der kan begrunde en undladelse af offentligt udbud. SIDE 3

4 Undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, er alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salget, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde højere købstilbud. ( ) Det er en forudsætning for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud, sker til markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.1. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2. ( ) En fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt og ikke blot potentielt behov for erhvervelse af netop den omhandlede kommunale ejendom Forpligtelse til at sælge ejendommen til markedspris Kommuner har efter almindelige kommunalretlige grundsætninger en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det følger af sådanne grundsætninger, at kommuner normalt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder. I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge ejendommen til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommunen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen, jf. herom nedenfor under afsnit 7.2. Forpligtelsen indebærer, at kommunen selv om der har været foretaget offentligt udbud har en forpligtelse til at forkaste samtlige indkomne købstilbud, såfremt kommunen vurderer, at prisen, der er indeholdt i disse, ikke svarer til markedsprisen. Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen gælder også i tilfælde, hvor offentligt udbud af ejendommen undlades, jf. herom ovenfor under afsnit 5. SIDE 4

5 Forpligtelsen til at sælge til markedsprisen indebærer, at det ikke er tilstrækkeligt, at kommunen sælger en ejendom til en pris, der dækker omkostningerne ved eksempelvis jordkøb og byggemodning, hvis markedsprisen ligger højere end dette beløb. Er markedsprisen lavere end kostprisen f.eks. på grund af faldende ejendomspriser vil det derimod ikke være ulovligt, at kommunen sælger til markedsprisen, selvom dette medfører et tab for kommunen. Der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. Der kan således ikke lægges vægt alene på den offentlige vurdering af ejendommen. I mange tilfælde vil det imidlertid ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt markedspris. Dette gælder navnlig i situationer, hvor der ikke sker offentligt udbud. Fastlæggelse af markedsprisen vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn må der tilkomme kommunalbestyrelsen en vis margin. Statsforvaltningens udtalelse: Som de fremgår ovenfor, kan statsforvaltningen meddele dispensation fra reglerne om offentligt udbud, hvor der foreligger særlige forhold. Undtagelsesbestemmelsen om salg, hvor der i øvrigt foreligger særlige forhold, er alene tænkt anvendt i ganske særlige tilfælde, navnlig hvor det må antages på den ene side, at krav om offentligt udbud vil kunne lægge hindringer i vejen for salg, og på den anden side, at et offentligt udbud ikke vil kunne fremkalde et højere tilbud. En fritagelse for offentligt udbud forudsætter, at tilbudsgiveren har en sådan særlig tilknytning til eller interesse i netop den pågældende ejendom, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Fritagelse forudsætter endvidere, at tilbudsgiveren har et konkret og aktuelt behov for erhvervelse af netop den omhandlende ejendom. På baggrund af det af Næstved Kommune oplyste, finder statsforvaltningen ikke, at der foreligger sådanne særlige forhold, der kan begrunde at der i forbindelse med salget af et areal af stationsforpladsen på 700 m2 kan ske dispensation fra reglerne om offentligt udbud, jf. udbudsbekendtgørelsens 2, stk. 3. SIDE 5

6 Statsforvaltningen lægger vægt på, at det ikke findes godtgjort, at offentligt udbud vil lægge hindringer i vejen for salget, eller at det på forhånd kan udelukkes at andre end firmaet X kan have interesse i at afgive købstilbud på det pågældende areal. Det forhold, at det efter kommunen opfattelse er den p.t. eneste realistiske mulighed for at få afsluttet det store stationsforpladsprojekt, kan således ikke i sig selv begrunde dispensation fra offentligt udbud. De omstændigheder, at Næstved kommune forgæves har søgt at afsætte cafe/kiosk til en privat investor gennem offentligt udbud af leje af areal, at kommunen efterfølgende selv har etableret kontakten til køber og at kommunens samarbejde med køber om projektet med opførelse af ejendom med 2 ejerlejligheder på arealet indbefatter at kommunen erhverver den første lejlighed af køber giver således ikke i sig selv anledning til at antage, at det vil være ubetænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere fra at komme i betragtning. Firmaet X ses på foreliggende grundlag ikke at have en sådan særlig tilknytning eller interesse i netop det opgældende areal eller at have et konkret og aktuelt behov for netop det omhandlede areal som forsættes for en fritagelse for offentligt udbud. Der henvises til vejledningens punkt 5.4. Efter vejledningens punkt 5.4 er det tillige en forudsætningen for tilsynsmyndighedens samtykke, at salg, der fritages for offentligt udbud sker til markedsprisen. Det er ud fra de foreliggende oplysninger om markedsprisen ikke muligt for statsforvaltningen at vurdere, hvorvidt kommunen har sikret sig, at salget sker til markedsprisen. Allerede fordi de øvrige betingelser for fritagelse for offentligt udbud ikke er opfyldt, får spørgsmålet om opnåelse af markedsprisen ikke selvstændig betydning for statsforvaltningens udtalelse. Der henvises til vejledningens punkt 7.1, hvor det fremgår, at der påhviler kommunen en forpligtelse til at udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere markedsprisen, f.eks. ved konsultation af en ejendomsmægler eller foretagelse af undersøgelser af prisniveau for sammenlignelige ejendomme. I øvrigt: Afgørelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningens hjemmeside på Internettet ( Klagevejledning: SIDE 6

7 Statsforvaltningens afslag på kommunens anmodning om dispensation fra reglerne om offentligt udbud kan i medfør af 52, stk. 2 i styrelsesloven påklages til Inden- og Sundhedsministeriet, Holmens Kanal 22, 1060 København K. Med venlig hilsen Christian Bernhard SIDE 7