Salgsprospekt. for investerings- og projektejendommen. Bredgade 19, 7400 Herning. En af Hernings mest markante og udtryksfulde ejendommen sælges.

Transkript

1 Salgsprospekt for investerings- og projektejendommen Bredgade 19, 7400 Herning Salgspris kontant: En af Hernings mest markante og udtryksfulde ejendommen sælges kr. Bruttoleje, aktuel: kr. Startforrentning ved kontant handel: 2,90 % Årlige afskrivninger: kr. Bruttoetageareal inkl. kælder og garager i h.t. BBR: m² Grundareal i h.t. tingbog: m² Ejendommen søges solgt i eksisterende ejendomsselskab sammen med naboejendommen Bredgade 17A Sagsnr December 2018

2 1. Introduktion 1.1 Sagsnr. / dato / December Beskrivelse 1.3 Historik 1.4 Lejeforhold Ejendommen, der også bærer navnet Herning Hus, er beliggende på den mest centrale del af Bredgade (gågaden) i Herning City. Ejendommen har i næsten 100 år været i Familien Sanders eje, idet M. Pedersen blev medejer af ejendommen i 1919, for så ti år senere at overtage hele ejendommen. Ejerskabet køres efter Pedersens død i 1955 videre af sønnen C Sander, der kører selskabet videre indtil dennes død i 1985, hvor de nuværende aktionærer i selskabet tager over. Ejendommen har modtaget Herning Kommunes påskønnelses diplom i 2002 for forskønnelse af ejendommen i forbindelse med facaderenovering. Forhuset er registreret som bevaringsværdi 3, hvilket står for høj bevaringsværdi. Etagerne over stueetagen i forhuset, har, siden familien besluttede at ophøre med selv at drive forretning i ejendommen og i stedet udleje stueetagen, stået delvist ubenyttede hen og har gjort det i en årrække. Der er således et uudnyttet potentiale i ejendommen, der tidligere tjente som kontor m.m. Den nuværende ejer er i besiddelse af tegninger der viser et muligt projekt. (Kan rekvireres hos ejendomsmægler) Det skønnes t der er 410 m 2 uudnyttet areal på etagerne over stueetagen. Lokalplanen giver mulig for indretning af boliger. Ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder. Ejendommens stueetage og kælder er fuldt udlejet til Sport 24. Lejekontrakten med Sport 24 indeholder bestemmelse om en omsætningsbestemt husleje med en minimums- og en maksimumsleje. Minimums- og maksimumslejen reguleres hvert år med udviklingen i Nettoprisindekset. Lejekontrakten med Sport 24 indeholder desuden en bestemmelse om mulighed for pr. 1. september 2025, at regulere lejen til markedslejen jf. Erhvervslejelovens 13. Den aktuelle husleje for stueetagens 710 m 2 udgør pr. 1. januar 2019 kr , pr. m 2, mens der ikke betales husleje for kælderen på 755 m 2 2. Salgspris Desuden er der 3 garager som kan udlejes. 2.1 Salgspris Kr ,- kontant. 2.2 Evt. finansiering clausen-erhverv.dk er behjælpelig med kontakt til fremskaffelse af finansiering. 2.3 Refusion De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr ,-, jf. lejerfortegnel-

3 sen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 3. Beliggenhed 3.1 Matr.nr. 748a, Herning Bygrunde 3.2 Postadresse Bredgade 19, 7400 Herning 3.3 Kommune Herning Kommune 4. Anvendelse 4.1 Nuværende: Ejendommen anvendes til butiksformål og kan desuden indrettes til boliger eller liberale erhverv på etagerne over butikken. 5. Generel beskrivelse 5.1 Opførelsesår Ejendommen er opført i 1906 ombygget i 1954 og 1983, jf. BBR. 5.2 Kortfattet beskrivelse Ejendommen er opført i gule teglsten og fremstår med et flot og stilleligt udtryk, beliggende på den bedste del af gågaden i Herning. 5.3 Bygningernes tilstand Bygningerne fremstår i en velvedligeholdt stand. Dog er etagerne over butikken ikke pt. indrettet og udnyttet 5.4 Ejendommens indretning Ejendommen er indrettet med butik i stueetagen, lager/showroom i kælderen. 1., 2. og 3. sal har igennem en årrække stået delvist ubenyttet hen. Der foreligger tegninger på mulig udnyttelse af disse lokaler. 5.5 Udenomsarealer Udenomsarealerne er belagt med asfalt og cementsten, der anvendes til parkering og tilkørsel. 6. Arealforhold 6.1 Samlet grundareal m 2 ifølge tingbogen. Heraf vej 0 m Samlet etageareal Det samlede areal andrager ifølge BBR m 2, heraf 1.320m 2 erhverv. Hertil kælderareal 755 m 2. Ifølge lejekontrakterne andrager det udlejede areal m 2, inkl. tagetage og kælder. 7. Offentlige forhold og planer 7.1 Zonestatus Byzone

4 7.2 Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2017 vedtaget af Herning Kommune. Området, hvor ejendommen er beliggende, kan anvendes til: Området skal anvendes til butikker og mindre, ikke genegivende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne, kontorvirksomheder og andre liberale erhverv, restauration, forlystelsesetablissementer samt boliger og offentlige formål. 7.3 Lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 11.C3.3 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til centerformål. Der kan i området etableres butikker med lager og mindre ikke genegivende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikker, forlystelsesetablissementer, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed, boliger og offentlige formål efter nedenstående bestemmelser: Delområde I 3.2. Bebyggelsens stueetage langs Bredgade, Bryggergade og Jyllandsgade må kun indrettes til butikker. I stueetagen må der ikke indrettes liberale erhverv, administrations- og kontorvirksomheder, pengeinstitutter, forsikringsselskaber og lignende. 1. og 2. sal kan anvendes til butikker, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed, offentlige formål og boliger. 3. sal skal anvendes til boliger. Bag- og sidebebyggelse; -herunder bebyggelse imod Dalgasgades Parkeringsplads, kan anvendes til butikker med lager og mindre ikke genegivende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikker, forlystelsesetablissementer, kontorer, liberale erhverv, servicevirksomhed og offentlige formål. Der må ikke indrettes boliger i bag- og sidebygninger (markeret med skråskravering på kortbilag nr. 2). Inden for delområdet kan der anlægges de til ovennævnte anvendelser nødvendige adgangs-, parkerings-, oplagrings- og opholdsarealer. Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ 8. Servitutter/Deklarationer 8.1 Servitutter Der henvises til vedhæftede uofficielle kopi af tingbogsat-

5 test af den (bilag 2). Det vurderes, at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen. 9. Offentlig vurdering Vurdering Kr Grundværdi heraf Kr Forsikringsforhold 10.1 Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos Tryg under police nr Dækning Forsikringen dækker bygningsbrand, bygningsbeskadigelse, husejeransvar, rørskadedækning, stikledning. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. 11. Lejeforhold 11.1 Leje Den samlede årlige leje er pr opgjort til kr ,- ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Udlejer afholder ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter til blandt andet vicevært og inspektørlønninger. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab Lejere Ejendommens stueetage og kælder er udlejet til TN Holding A/S der driver sportsbutik fra lokalerne. 12. Driftsbudget Årlig leje pr. 1/ i h.t. vedhæftede lejespecifikation kr Grundskyld til kommunen kr Udlejers varmeandel (Rumafgift) kr Renovation Ejendomsforsikring kr Udvendig vedligeholdelse 25 kr./ m2 "over jord" kr Administration kr kr

6 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr Kapitalbehov Det opgjorte kapitalbehov er ekskl.. saldo i henhold til refusionsopgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr Registreringsafgift Advokat m.v. anslået kr kr Refusion deposita kr ( ) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 2,90% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: X 100 = 2,90%

7 15. Afskrivninger (vejledende) Vejledende opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr Grundværdi 35,22% heraf kr ( ) Bygning og installationer kr Værdi af tekniske installationer 10% kr Restbygningsværdi kr Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m Afskrivningsberettiget del af ejendom m Afskrivningsberettiget del 78,68% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr Bygningsværdi 4% kr Installationer 4% kr I alt kr Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at ejendommen er fuldt udlejet, og at m2 i forhold til m2 anvendes til afskrivningsberettigede formål. 16. Øvrige oplysninger Offentlig vurdering Grundværdi Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Ejendommen søges solgt i et eksisterende selskab sammen med naboejendommen Bredgade 17A Gæld udenfor købesummen Ingen gæld Momsreguleringsforpligtelse Ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen overtages af køber Energiforhold Bygningerne opvarmes med fjernvarme Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jord-

8 forureningsloven Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes Tinglysningsafgift Det forudsættes, at sælger/køber hver betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Ved salg i eksisterende selskab betales der ikke tinglysningsafgift Bilag Som bilag til nærværende prospekt vedlægges: 1. Lejerfortegnelse (Rekvireres hos ejendomsmægler) 2. Uofficiel tingbogsattest af (Rekvireres hos ejendomsmægler) 3. Krak-kort 17. Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Torben Clausen Clausen-erhverv.dk Telefon torben@clausen-erhverv.dk

9 Bredgade 19, 7400 Herning