Kom i gang med at bruge din friværdi

Transkript

1 Kom i gang med at bruge din friværdi Overvejer du at bruge din boligs friværdi som et supplement til pensionsindtægten, skal du planlægge det i god tid. Læs her, hvordan du nedsparer. Har du en solid friværdi i boligen og en beskeden pensionsopsparing, er det nærliggende at supplere pensionen med et nedsparingslån. Men det gælder om at få planlagt nedsparingen i god tid, før pensionisttilværelsen starter. Inden du bliver år, bør du have et overblik over, hvornår du vil pensioneres eller overgå til efterløn, og hvordan din økonomi vil se ud til den tid. Udskyder du beslutningen, kan du let komme til at gå glip af nogle muligheder. Realkreditselskaberne er efter finanskrisen blevet mere strikse med deres kreditvurdering. Det er derfor langtfra sikkert, at du som pensionist, med en forholdsvis beskeden indkomst, vil være i stand til at blive godkendt til et afdragsfrit lån selvom der er masser af friværdi i boligen. En god løsning er derfor at få belånt ejendommens friværdi, mens indkomsten er relativt høj, hvilket styrker muligheden for en optimal belåning af ejendommen.

2 Sådan fungerer et prioritetslån Et prioritetslån fungerer reelt som en kassekredit, hvor banken har sikkerhed i boligen. Ofte er lånet delt op på en udlånskonto og en indlånskonto. Låner du en million kroner og har du ikke trukket nogle penge på kreditten, står der en million kroner på udlånskontoen, som du betaler rente af. Til gengæld står der tilsvarende en million kroner på indlånskontoen, hvor du modtager den samme rente, som du betaler på udlånskontoen. Dermed går regnestykket lige op. Også på et prioritetslån skal du imidlertid betale afdrag efter typisk 10 år med afdragsfrihed. Når den afdragsfrie periode er overstået, bliver trækningsretten nedskrevet hvert år med et beløb, der svarer til afdragene. Ønsker du at være på den sikre side, gælder det derfor om at optage så stort et prioritetslån som muligt, så der er plads til fremtidige afdrag. To modeller på nedsparing Som udgangspunkt har du to muligheder for at trække penge ud af boligen. Enten kan du optage et variabelt forrentet realkreditlån med op til 30 års afdragsfrihed, eller du kan optage et såkaldt prioritetslån i banken. Det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark (RD), Nordea Kredit og Totalkredit tilbyder alle lån med 30 års afdragsfrihed dog kun inden for 60 procent af vurderingen På banksiden vil du ofte blive tilbudt et såkaldt prioritetslån. Problemet er blot, at renten på et prioritetslån i nogle tilfælde ligger markant over renten på et

3 realkreditlån. Inden du vælger mellem de to nedsparingsmodeller, bør du få undersøgt mulighederne i henholdsvis realkreditselskabet og banken. Renten er afgørende Udfordringen er altså at finde en bank, der tilbyder en rente, som ikke ligger meget over de cirka 1,4 procent, som et F5-lån koster inkl. bidrag. Eksemplet gælder for et realkreditlån i intervallet 0 80 procent af vurderingen. Låner du penge i den yderste del af låneintervallet, bliver det dyrere. I intervallet mellem 60 og 80 procent af boligens vurdering, løber den samlede udgift til realkreditselskabet op på cirka 2,30 pct. årligt Hvis du er villige til at betale lidt ekstra for den fleksibilitet, som kassekredit gennem banken giver, vil en rente på mellem 2,50 og 3,0 procent derfor være attraktiv for de fleste. Eksempelvis tilbyder Middelfart Sparekasse prioritetslån til renter mellem 1,25 og 2,25 procent, mens Handelsbanken markedsfører et prioritetslån med en rente på mellem 1,7 og 3,65 procent. Blandt de landsdækkende konkurrenter finder vi Jyske Bank, som markedsfører Jyske Q4 Plus med en rente på 2,15 procent. Der er tale om et traditionelt prioritetslån med både en ind- og en udlånskonto. Realkreditselskabet er billigst Realkreditselskabet er den billigste mulighed, men metoden er ikke helt så fleksibel som det noget dyrere prioritetslån. Vælger du realkreditselskabet, er det nærliggende at optage et variabelt forrentet lån med op til 30 års afdragsfrihed. Her er det et krav, at lånet skal ligge inden for 60 procent af vurderingen ved lånets optagelse. For RD og Totalkredit gælder dog, at lånet skal ligge inden for 75 procent af vurderingen, men at afdragsfrihed først kan opnås ved en belåningsgrad på 60 procent.

4 Den nye låntype passer især til velpolstrede boligejere i og omkring storbyerne, hvor boligpriserne er steget mest gennem de senere år. Med et 30-årigt afdragsfrit lån kan boligejere med store friværdier udnytte lånets fleksible muligheder for afdragsfrihed og dermed skrue op eller ned for forbrugsmulighederne. Den nye låntype er derfor velegnet til nedsparing under tilværelsen som pensionist, hvor en stor del af ens formue ofte er bundet i mursten. Vær dog opmærksom på, at en rentestigning slår hårdt igennem på ydelsen på et afdragsfrit lån. Stiger renten eksempelvis med 1 procent-point på et F5-lån, stiger ydelsen efter skat med cirka 70 pct. Sådan benytter du realkredit-metoden Du optager et variabelt forrentet lån eksempelvis et F5-lån på en million kr. i en alder af cirka 58 år. Låneprovenuet indskyder du en højrentekonto med binding i op til fem år. På en højrentekonto modtager du en rente på op til 0,9 procent i eksempelvis i Santander Bank, mens du betaler cirka 1,4 procent i rente og bidrag på F5-lånet. Det vil sige, at du modtager 0,50 procent-point mindre i rente i banken, end du betaler til realkreditselskabet. Det årlige underskud på realkredit-modellen bliver dermed på kr. før skat ved afdragsfrihed på realkreditlånet. Frem til tidspunktet, hvor nedsparingen skal begynde, kan du vælge at afdrage på lånet. For et F5-lån udgør den årlige ydelse cirka kr. før skat Til gengæld modtager du en renteindtægt på kroner. Dermed får

5 du et likviditetsmæssigt underskud det første år på kr. Reelt er underskuddet dog langt mindre, da du afdrager cirka kr. på F5- lånet det første år. Når du får brug for et supplement til pensionen, begynder du simpelt hen at hæve af pengene på bankkontoen og har samtidig muligheden for at aktivere afdragsfriheden på realkreditlånet. Regler for afdragsfrihed Banker og realkreditselskaber har ifølge eget udsagn tidligere kun bevilget et afdragsfrit/variabelt forrentet lån til de låntagere, der havde penge nok til at betale et fastforrentet lån med afdrag. Der har været tale om en gentlemen's agreement inden for branchen, som ikke har været skrevet ned nogle steder. Først i 2013 blev reglen skrevet ind i den såkaldte god-skik-bekendtgørelse, som branchen er pligtig til at overholde. Der opstod efterfølgende en diskussion, om realkreditbranchen skulle nægte at udstede afdragsfrie realkreditlån til pensionister, der ikke havde penge nok til at betale et fastforrentet lån med afdrag. I et brev til branchen i sommeren 2013 fortolker Finanstilsynet reglerne omkring de såkaldte nedsparingslån til pensionister. Ifølge brevet skal realkreditbranchen vurdere, om ejendommens værdi ved lånets udløb vil være tilstrækkeligt til, at salgsprovenuet på salgstidspunktet vil kunne indfri lånet fuldt ud. Ifølge Finanstilsynet indebærer fortolkningen, at branchen bør tage udgangspunkt i en 60 procents belåning af ejendommen, mens der samtidig bør tages hensyn til lånets løbetid. I praksis indebærer det, at pensionister ikke automatisk kan sætte næsen op

6 efter en 80 procents belåning af ejendommen. Ved en lavere belåningsgrad bør realkreditselskabet se på lånets løbetid og herunder på, hvor lang tid pensionisten kan blive boende i ejendommen. Af: fagekspert Jørgen Munksgaard Rasmussen journalist Louise Fogh Hansen fotograf Tommy Verting Se flere artikler med temaet: Boligøkonomi Kilder og henvisninger