Andelsboligforeningen Pilely

Transkript

1 [3 1 r?holm V ] S K A B E FI B A L A N C E Vægtens Kvarter 152, dense SØ CVR-nr Arsrapprt fr 2018 Arsrapprten er gdkendt på den Dirigent S T A T S A iu T O Fl l S E R E T R EVI SIO N S PA FITN ER S ELS KA B Odense Munkehatten 1B dense SQ Tel www beierhlm dk CVR-nr 32 E

2 Indhldsfrtegnelse Andelsbligfreningsp1ysninger m.v. Bestyre1sespåtegning Den uafhængige revisrs revisinspåtegning 5-7 Bestyre1sesberetning Resultatpgørelse Balance IO-II Egenkapitalpgørelse Nter 13-23

3 Andelsbligfreningsplysninger m.v. Andelsbligfreningen Vægtens Kvarter dense SØ Hjemsted: Odense SØ CVR-nr.: Regnskabsår: OI.OI Bestyrelse Frde Jacbsen Jan Jensen Jette Jørgensen Revisin Beierhlm Statsautnseret Revisinspartnerselskab Bank Nykredit

4 Bestyrelsespåtegning Vi har dags dat aflagt årsrapprten fr regnskabsåret fr Årsrapprten aflægges i verensstemmelse med årsregnskabslven, andelsbliglvens 5, stk. Il samt 6, stk. 2 g 8 samt andelsbligfreningens vedtægter. Det er vres pfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsbligfreningens aktiver, passiver g finansielle stining pr g resultatet af andelsbligfreningens aktiviteter fr regnskabsåret Bestyrelsesberetningen indehlder efter vres pfattelse en retvisende redegørelse fr de frhld, beretningen mhandler. Årsrapprten indstilles til generalfrsamlingens gdkendelse. Odense SØ, den 25. marts 2019 Bestyrelse Frde Jacbsen Jan Jensen Jette Jørgensen Frmand 4

5 Den uafhængige revisrs revisinspåtegning Til medlemmerne i Knklusin Vi har revideret årsregnskabet fr fr regnskabsåret , der mfatter resultatpgørelse, balance, egenkapitalpgøre1se g nter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslven, andelsbliglvens 5, stk. Il samt 6, stk. 2 g 8 samt andelsbligfreningens vedtægter. Det er vres pfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsbligfreningens aktiver, passiver g finansiene stining pr samt af resultatet af andelsbligfreningens aktiviteter fr regnskabsåret i verensstemmelse med årsregnskabslven, andelsbliglvens 5, stk. 1l samt 6, stk. 2 g 8 samt andelsbligfreningens vedtægter. Grundlag fr knklusin Vi har udført vres revisin i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vres ansvar ifølge disse standarder g krav er nærmere beskrevet i revisinspåtegningens afsnit "Revisrs ansvar fr revisinen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af andelsbligfreningen i verensstemmelse med internatinale etiske regler fr revisrer (IESBA's etiske regler) g de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesm vi har pfyldt vres øvrige etiske frpligtelser i henhld til disse regler g krav. Det er vres pfattelse, at det pnåede revisinsbevis er tilstrækkeligt g egnet sm grundlag fr vres knklusin. Ledelsens ansvar fr årsregnskabet Ledelsen har ansvaret fr udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i verensstemmelse med årsregnskabslven, andelsbliglvens 5, stk. Il samt 6, stk. 2 g 8 samt andelsbligfreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret fr den interne kntrl, sm ledelsen anser fr nødvendig fr at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinfrmatin, uanset m denne skyldes besvigelser ener fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig fr at vurdere andelsbligfreningens evne til at frtsætte drift,en, at plyse m frhld vedrørende frtsat drift, hvr dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet m frtsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere andelsbligfreningen, indstine driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. 5

6 Den uafhængige revisrs revisinspåtegning Revisrs ansvar fr revisinen af årsregnskabet Vres mål er at pnå høj grad af sikkerhed fr, m årsregnskabet sm helhed er uden væsentlig fejlinfrmatin, uanset m denne skyldes besvigelser ener fejl, g at afgive en revisinspåtegning med en knklusin. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti fr, at en revisin, der udføres i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinfrmatin, når sådan findes. Fejlinfrmatiner kan pstå sm følge af besvigelser ener fejl g kan betragtes sm væsentlige, hvis det med rimelighed kan frventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de øknmiske beslutninger, sm regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Sm led i en revisin, der udføres i verensstemmelse med internatinale standarder m revisin g de yderligere krav, der er gældende i Danmark, fretager vi faglige vurderinger g prethlder prfessinel skepsis under revisinen. Herudver: ø Identificerer g vurderer vi risiken fr væsentlig fejlinfrmatin i årsregnskabet, uanset m denne skyldes besvigelser eller fejl, udfrmer g udfører revisinshandlinger sm reaktin på disse risici samt pnår revisinsbevis, der er tilstrækkeligt g egnet til at danne grundlag fr vres knklusin. Risiken fr ikke at pdage væsentlig fejlinfrmatin frårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinfrmatin frårsaget af fejl, idet besvigelser kan mfatte sammensværgelser, dkumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kntrl. ø Opnår vi frståelse af den interne kntrl med relevans fr revisinen fr at kunne udfrme revisinshandlinger, der er passende efter mstændighederne, men ikke fr at kunne udtrykke en knklusin m effektiviteten af andelsbligfreningens interne kntrl. ø Tager vi stilling til, m den regnskabspraksis, sm er anvendt af ledelsen, er passende, samt m de regnskabsmæssige skøn g tilknyttede plysninger, sm ledelsen har udarbejdet, er rimelige. ø Knkluderer vi, m ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet m frtsat drift er passende, samt m der på grundlag af det pnåede revisinsbevis er væsentlig usikkerhed frbundet med begivenheder ener frhld, der kan skabe betydelig tvivl m andelsbligfreningens evne til at frtsætte drifl:,en. Hvis vi knkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vres revisinspåtegning gøre pmærksm på plysninger herm i årsregnskabet eller, hvis sådanne plysninger ikke er tilstrækkelige, mdificere vres knklusin. Vres knklusiner er baseret på det revisinsbevis, der er pnået frem til daten fr vres revisinspåtegning. Fremtidige begivenheder eller frhld kan dg medføre, at andelsbligfreningen ikke længere kan frtsætte driften. 6

7 Den uafhængige revisrs revisinspåtegning * Tager vi stilling til den samlede præsentatin, struktur g indhld af årsregnskabet, herunder nteplysningerne, samt m årsregnskabet afspejler de underliggende transaktiner g begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende binede heraf. Vi kmmunikerer med den øverste ledelse m blandt andet det planlagte mfang g den tidsmæssige placering af revisinen samt betydelige revisinsmæssige bservatiner, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kntrl, sm vi identificerer under revisinen. Udtalelse m bestyrelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig fr bestyrelsesberetningen. Vres knklusin m årsregnskabet mfatter ikke bestyre1sesberetningen, g vi udtrykker ingen frm fr knklusin med sikkerhed m bestyrelsesberetningen. I tilknyt,ning til vres revisin af årsregnskabet er det vres ansvar at læse bestyrelsesberetningen g i den frbindelse verveje, m bestyre1sesberetningen er væsentligt inknsistent med årsregnskabet ener vres viden pnået ved revisinen eller på anden måde synes at indehlde væsentlig fejlinfrmatin. Vres ansvar er derudver at verveje, m bestyrelsesberetningen indehlder krævede plysninger i henhld til årsregnskabslven, andelsbliglvens 5, stk. Il samt 6, stk. 2 g 8 samt andelsb1igfreningens vedtægter. Baseret på det udførte arbejde er det vres pfattelse, at bestyrelsesberetningen er i verensstemmelse med årsregnskabet g er udarbejdet i verensstemmelse med kravene i årsregnskabslven, andelsbliglvens 9 5, stk. Il samt Ø 6, stk. 2 g 8 samt andelsbligfreningens vedtægter. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinfrmatin i bestyrelsesberetningen. Odense, den 25. marts 2019 Beierhlm Statsautriseret Revisxnspartnerse1skab CVR-nr Henrik Welinder Statsaut. revisr 7

8 Bestyrelsesberetning Væsentligste aktiviteter Andelsbligfreningens frmål er at erhverve, pføre, eje g administrere ejendmmene i andelsbligfreningen, beliggende i Hllf Pile. Udvikling i aktiviteter g øknmiske frhld Resultatpgørelsen fr regnskabsåret udviser et resultat på md sidste år fr tiden Resultatet fr 2018 er frbedret i frhld til Dette skyldes primært større indtægter samt fald i finansiene mkstninger. Værdiansættelse af ejendm g pgørelse af andelskrneværdi Freningens ejendm er værdiansat g andelskrneværdien er pgjrt på basis af: Valuarvurdering (Lv m andelsbligfreninger 5, stk. 2, litra b) Efterfølgende begivenheder Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet betydningsfulde hændelser. 8

9 Resultatpgørelse Nte Bligafgifter Indtægter ved hushandler Indtægter i alt I Ejendmsskat g frsikringer 2 Administratinsmkstninger Omkstninger i alt Resultat før finansielle pster Finansielle mkstninger Finansielle pster i alt Arets resultat Frslag til resultatdispnering Overført til "Overførtresultat": Afdrag på gæld til kreditinstitutter Overført restandel af årets resultat I alt

10 Balance AKTIVER Nte Ejendm Materielle anlægsaktiver i alt 27.OOO.OOO 27.OOO.OOO Anlægsaktiver i alt 27.OOO.OOO Likvide behldninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt IO

11 Balance PASSIVER Nte Indskudskapital Overført resultat Egenkapital før andre reserver Egenkapital i alt Gæld til realkreditinstitutter Langfristede gældsfrpligtelser i alt Gæld til realkreditinstitutter Mdtagne frudbetalinger g depsita 7 Leverandører af varer g tjenesteydelser 8 Anden gæld Krtfristede gældsfrpligtelser i alt Gældsfrpligtelser i alt Passiver i alt Eventualfrpligt,elser Pantsætninger g sikkerhedsstillelser Beregning af andelsværdi Frdeling af andelsværdi mv. Lvkrævede nøgleplysninger m freningens øknmi g supplerende nøgletal 1l

12 Egenkapitalpgørelse Beløb i Indskudskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapitalpgørelse fr Sald pr Kursregulering realkreditlån Afdrag priritetsgæld Årets resultat Sald pr

13 Nter Ejendmsskat g frsikringer Ejendmsskatter Frsikringer I alt m Administratinsmkstninger Telefn g internet Møder g generalfrsamling Småanskaffelser Revisrhnrar Valuarvurdering Prt g gebyrer Kntingent grundejerfrening Gaver g repræsentatin Annncer g hjemmeside Gebyr ved andelshandler I alt Finansielle mkstninger Priritetsrenter, Nykredit, tilpasningslån Priritetsrenter, Nykredit, kntantlån Renter, Nykredit Bank I alt

14 Nter Ejendm Kstpris pr Kstpris pr Opskrivninger pr. OL01.18 Opskrivninger i året I.IOO.OOO Opskrivninger pr Regnskabsmæssig værdi pr Freningens ejendm er indregnet til dagsværdi på baggrund af en valuarvurdering af d.25.februar 2018 af ejendmsmægler g valuar Mrten Nielsen, EDC Erhverv. Valuarvurderingen anvender en afkastbaseret mdel (nrmalindtjeningsmetden) til at pgøre dagsværdien, g er baseret på en afkastsats på 5,25 %. 5. Likvide behldninger Beløb i Indestående Indestående Nykredit I alt

15 Nter 6. Gæld til kreditinstitutter Beløb i Regnskabsmæssig værdi Regnskabsmæssig værdi Kursregulering realkreditlån Priritetsgæld, Nykredit hvedstl , påbegynder afdrag i2020 Priritetsgæld, Nykredit hvedstl Gæld til realkreditinstitutter i alt Nykredit Regnskabsmæssig værdi Krtfristet Langfristet Restgæld Beløb i gæld gæld efter 5 år Frdeling mellem langfristet g krtfristet gæld: Gæld til realkreditinstitutter I alt Leverandører af mrer g tjenesteydelser Andre skyldige mkstninger I alt Anden gæld Menemregning med andelshavere I alt zi. 15

16 Nter 9. Eventualfrpligtelser Mdtaget støtte til etablering af andelsb1igfreningen I tilfælde af pløsning af freningen efter 160 k i lv m almene bliger vil den støtte der er ydet af staten/kmmunen kunne kræves tilbagebetalt ved salg af andelsbligfreningens ejendm ener ved sammenlægning med en anden andelsbligfrening. Det samlede tilbagebetalingskrav i jeres frening er pgjrt pr. 31. december 2013 til kr ,39. Der er ikke mdtaget støtte siden Bestyrelsesansvarsfrsikring Freningen har tegnet betyrelsesansvarsfrsikring i henhld til vedtægternes 30 stk. 5. Frsikringssummens størrelse udgør. I.OOO.OOO pr. år. Dg maksimalt ,- pr. skade. Ingen selvrisik. IO. Pantsætninger g sikkerhedsstillelser Til sikkerhed fr gæld til realkreditinstitutter t er der givet pant i freningens grunde g bygninger, hvis reegnskabsmæssige værdi udgør t Freningen har ikke stillet pant eller anden sikkerhed i aktiver. Freningen har ikke stillet garanti fr andelshavernes køb af andele. 16

17 Nter Beregning af andelsværdi Bestyrelsen freslår følgende værdiansættelse i henhld til andelsbligfreningslvens 5, stk. 2, litra b, (den kntante handelsværdi sm udlejningsejendm jf. valuarvurdering) samt vedtægternes g15: Freningens egenkapital før andre reserver Den samlede indskudskapital udgør i alt Værdi pr. indskudt andelskrne 7, Frdeling af andelsværdi mv. Frdeling af andelsværdien på typer af andele: Indskud pr. Antal andelstype Type Beskrivelse andele Indskud i Andelsalt værdi pr. Andels- andelstype værdi i alt A B c Andelsblig, A Andelsblig, B Andelsblig, C I alt

18 Nter 13. Lvkrævede nøgleplysninger m freningens øknmi g supplerende nøgletal Lvkrævede nøgleplysninger m fremngens øknmi Nøgleplysninger m freningens øknmi, jf. bekendtgørelse m plysningspligt ved salg af andelsbliger, 3 (bilag 1): Antal BBR-areal, kvm Andelsbliger Erhvervsandele Bliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål (kældre, garager m.v.) B6 Andelsbliger i alt CI Benyttet frdelingstal ved pgørelse af andelskrneværdien: Det prindelige indskud C2 Benyt,tet frdelingstal ved pgørelse af bligafgift: Det prindelige indskud C3 Hvis andet, beskrives frdelingsnøglen her: DI Freningens stiftelsesår: 1982 D2 Ejendmmens pførelsesår: 1982 Ja Nej EI Hæfter andelshaverne fr mere end deres indskud? x E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i freningen: F.eks.: Freningens medlemmer hæfter fr freningens frpligtelser med deres indskud. Herunder hæfter andelshaverne persnligt g prrata fr træk på kassekredit i pengeinstitut. 18

19 Nter 13. Lvkrævede nøgleplysninger m freningens øknmi g supplerende nøgletal - frtsat - FI Anvendt vurderingsprincip fr freningens ejendm til beregning af andelsværdien: Valuarvurdering pr. kvm F2 Ejendmmens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalfrsamlingsbestemte reserver F4 Generalfrsamlingsbestemte reserver i prcent af ejendmsværdi Friværdi (gældsfrpligtelser sammenhldt med ejendmmens regnskabsmæssige værdi): Ejendmmens regnskabsmæssige værdi (jf. balancen) - gældsfrpligtelser i alt (jf. balancen) divideret med ejendmmens regnskabsmæssige værdi (jf. balancen) x IOO% 57 Ja Nej GI Har freningen mdtaget ffentlige tilskud, sm skal tilbagebetales ved freningens pløsning? G2 Er freningens ejendm pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lv m frigørelse fr visse tilskudsbestemmelser m.v. (lvbekendtgørelse nr. 978 af 19. ktber 2009)? G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på freningens ejendm)? Ultimmånedens indtægt (uden fradrag fr tmgang, tab m.v.) * 12 måneder pr. andelskvm pr. år Indtægtsart: Bligafgift Erhvervslejeindtægt,er Bliglejeindtægter

20 Nter pr. andelskvm Beløb i Værdier på balancedagen/andelsbligernes areal på balancedagen (BI + B2): Andelsværdi Gældsfrpligtelser - msætningsaktiver Teknisk andelsværdi (KI + K2) pr. andelskvm Beløb i Værdier fr regnskabsåret/andelsbligernes areal på balancedagen (B1+B2): Årets resultat Årets afdrag pr. kvm Beløb i Vedligehldelse/ejendmmens samlede areal på balancedagen (B6): Vedligehldelse, løbende Vedligehldelse, genpretning g renvering Vedligehldelse i alt

21 Nter 14. Anvendt regnskabspraksis GENERELT Arsrapprten er aflagt i verensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslven fr regnskabsklasse A, andelsb1igfreningslvens Ø 5, stk. 11, Ø 6, stk. 2 g 8 samt freningens vedtægter. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i frhld til fregående år. Frmålet med årsrapprten er at give et retvisende binede af freningens aktiiteter fr regnskabsperiden, g vise m den budgetterede g hs medlemmerne pkrævede bligafgift er tilstrækkelige. Endvidere er frmålet at give de krævede nøgleplysninger g at give plysninge m andelenes værdi g at give plysninger m tilbagebetalingspligt vedrørende mdtaget støtte. Generelt m indregning g måling I resultatpgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver g frpligtelser. I resultatpgørelsen indregnes ligeledes alle mkstninger, herunder afskrivninger g nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige øknmiske frdele vil tilflyde freningen g aktivets værdi kan måles pålideligt. Frpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige øknmiske frdele vil fragå freningen g frpligtelsens værdi kan måles påludeligt. Ved første indregning måles aktiver g frpligt,elser til kstpris.efterfølgende måles aktiver g frpligtelser sm beskrevet nedenfr fr hver enkelt reegnskabspst. RESULT ATOPGØRELSEN Opstillingsfrm Resultatpgørelsen er pstillet, så denne bedst viser freningens aktivitet i det frløbne regnskabsår. Bligafgifter, lejeindtægter m.v. Bligafgifter, der vedrører regnskabsperiden, er indtægtsført i resultatpgørelsen. 21

22 Nter 14. Anvendt regnskabspraksis - frtsat Omkstninger Omkstninger, der vedrører regnskabsperiden, indgår i resultatpgørelsen. Finansielle pster Under finansielle pster indregnes renteindtægter g rentemkstninger ( herunder renter vedrørende renteswapaftaler g renter vedrørende mbygningslån, samt gevinster g tab på værdipapirer g kapitalandele ). Finansiene renteindtægter g mkstninger indregnes i resultatpgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Resultatdispnering Under resultatdispnering indgår bestyrelsens frslag til dispnering af regnskabsperidens resultat, herunder eventuelle frslag m verførsel til "Andre reserver", f.eks. reservatin af beløb til dækning af fremtidige vedligehldelsesmkstninger på freningens ejendm. Frslag m verførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvrvidt den pkrævede bligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte priritetsafdrag med fradrag af ikke likvide mkstninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amrtisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). BALANCEN Ejendm Ejendmmen indregnes på anskaffelsestidspunktet g værdiansættes ved første indregning til kstpris. Kstprisen mfatter anskaffelsesprisen g mkstninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil ejendmmen er klar til brug, samt efterfølgende frbedringer. Ejendmmen måles efterfølgende i balancen til dagsværdi på grundlag af valuarvurdering. Værdiregulering indregnes på egenkapitalen. Der afskrives ikke på ejendmmen. Likvide behldninger Likvide behldninger mfatter indestående på bankknti. 22

23 Nter 14. Anvendt regnskabspraksis - frtsat Egenkapital Under freningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Der føres en separat knt fr andelsindskud. "Overført resultat m.v." indehlder akkumuleret resultat samt resterende verførsel af årets resultat. Gældsfrpligtelser Gældsfrpligtelser måles til kstpris på tidspunktet fr stiftelse af gældsfrhldet. Priritetsgæld måles til kursværdi på statusdagen. Kursreguleringer indregnes på egenkapitalen. Øvrige gældsfrpligtelser måles til nminel værdi (restgæld). ØVRIGE NOTER Nøgleplysninger Freningens lvbestemte nøgleplysninger til brug ved handler af andele i andelsbligfreningen. Andelsværdi Bestyrelsens frslag til andelsværdi fremgår af nte 12. Andelsværdien pgøres i henhld til andelsbliglven samt freningens vedtægter 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvm der lvligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalfrsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. 23