Grundvandsredegørelse for muligt Kommuneplantillæg 16-22, Langvad Bakker, Låsby - supplement til gældende grundvandsredegørelse

Transkript

1 Grundvandsredegørelse for muligt Kommuneplantillæg 16-22, Langvad Bakker, Låsby - supplement til gældende grundvandsredegørelse Januar 2019 Indhold 1 Hvad er en grundvandsredegørelse? Hvornår laves en grundvandsredegørelse? Grundvandsredegørelsens indhold Lovgrundlag Området og baggrund for ønsket om udvikling Hidtidig planlægning Eksisterende udlæg Kommunens planlægningsmæssige behov Restrummelighed Boligtilvækst og restrummelighed Opgørelse af arealbehovet i Låsby Planlægningsmæssige bindinger og interesser Alternative placeringsmuligheder i forhold til udvikling af området Risiko for forurening af grundvandet Hydrogeologisk vurdering Grundvandsbeskyttende tiltag Konklusion Side 1 af 13

2 1 Hvad er en grundvandsredegørelse? En grundvandsredegørelse er kommunens redegørelse for, at det er nødvendigt og sikkert at byudvikle i et område, som ellers burde friholdes for byudvikling af hensyn til grundvandet. I Skanderborg Kommune er ca. halvdelen af kommunes areal udpeget som område med særlig drikkevandsinteresse (OSD). OSD udpeges af staten, hvor grundvandet har regional betydning for den nuværende og fremtidige vandforsyning. Det er altså her vi i fremtiden skal hente vores drikkevand. Målet i Danmark er at beskytte grundvandet så det sikres, at den danske vandforsyning fortsat kan baseres på en grundvandsressource, som er så ren, at der som udgangspunkt alene kræves en simpel vandbehandling. Det er kommunens opgave at sikre en konkret målrettet indsats, hvor den generelle regulering ikke er tilstrækkelig. Grundvandsredegørelsen er en konkret indsats i forhold til grundvandsbeskyttelse, der har til formål at sikre en helhedsorienteret kommuneplanlægningen. Sådan at nye byudviklingsområder placeres bedst muligt ud fra en samlet afvejning af interesser. 1.1 Hvornår laves en grundvandsredegørelse? Grundvandet skal beskyttes i OSD. For at sikre dette har Byrådet besluttet 1, at nye arealudlæg til byudvikling så vidt muligt skal undgås i OSD og indvindingsoplande til almene vandværker uden for OSD. Der er dog mulighed for at udvikle i OSD, hvis der er redegjort for, at der ikke er andre placeringsmuligheder, og at byudviklingen ikke udgør en væsentlig risiko for grundvandet. Skanderborg Kommune har som grundlag for Kommuneplan 16 udarbejdet en grundvandsredegørelse. I forbindelse med Kommuneplantillæg for centerbyerne Galten-Skovby, Hørning, Ry og Låsby er der i april 2018 udarbejdet en supplerende grundvandsredegørelse, som ved Kommuneplantillæggets endelige vedtagelse er blevet indarbejdet i den gældende grundvandsredegørelse fra marts Hvis Skanderborg Kommune ønsker at udlægge nye arealer til byudvikling indenfor OSD og indvindingsoplande til almene vandværker uden for OSD, skal der laves en supplerende grundvandsredegørelse. Hvis der udlægges nye erhvervsarealer i OSD skal der desuden redegøres til Staten, jf. bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse. 1.2 Grundvandsredegørelsens indhold I grundvandsredegørelsen skal det godtgøres: 1 Rammeplan for grundvandsbeskyttelse i Skanderborg Kommune vedtaget september 2017, retningslinje 8. Side 2 af 13

3 At der for byen og herunder dens status i bymønstret er et planmæssigt behov At der ikke er alternative placeringsmuligheder i forhold til udviklingen af det pågældende område At byudviklingen ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet. At der ved anden ændret arealanvendelse end til egentlig byudvikling, for eksempel biogasanslæg er et planmæssigt behov, og at evt. anlæg ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet. 1.3 Lovgrundlag Denne redegørelse er udarbejdet i overensstemmelse med retningslinje 8 i Rammeplan for grundvandsbeskyttelse Rammeplanen har ophæng i Vandforsyningslovens 13c. Der kan ikke dispenseres fra Rammeplanens retningslinjer, hvilket betyder, at grundvandsredegørelsen er en forudsætning for kommuneplantillægget. Redegørelsen har desuden ophæng i Planlovens 11e stk. 1 nr. 4 og 6. 2 Området og baggrund for ønsket om udvikling Låsby har i Kommuneplan 16 opnået status som én af kommunens fem centerbyer og indeholder en række offentlige servicefunktioner og en dagligvarebutik. Byens beliggenhed tæt på motorvejen mellem Aarhus og Silkeborg/Herning og med gode kollektive trafikforbindelser mod særligt Aarhus giver byen muligheder for øget bosætning. Grundvandsforholdene i og omkring byen gør det udfordrende at planlægge for erhvervsformål over miljøklasse 1 dvs. andet end kontorerhverv og lignende. Låsby er kommunens femtestørste by med ca indbyggere. Som ny centerby skal byen i fremtiden indeholde en række funktioner og tilbud, som understøtter byens rolle i kommunen og som attraktiv bosætningsby. Byen har oplevet en stigende befolkningstilvækst gennem de seneste år, blandt andet på grund af åbningen af den nye motorvej mellem Aarhus og Silkeborg/Herning. De nye borgere har primært bosat sig i det nye boligområde på Jens Martin Knudsens Vej i den centrale del af Låsby, der nu er udbygget. Låsbys nuværende udbud af arealer til boligformål står ikke mål med den stigende efterspørgsel på boliger. Derfor har byrådet besluttet, at Låsby skal udvikles ud fra en helhedsplanlægning, hvor byens struktur tilpasses den nye status af centerby, og hvor der gennemføres en planlægning, som kan fremtidssikre behovet for boligarealer i Låsby, herunder muligheder for fortætning, omdannelsesområder, centerstruktur og infrastrukturelle muligheder, der kan understøtte byen. Som led i dette har byrådet igangsat arbejdet med en strukturplan for et stort boligområde ved Klankballevej nord for Låsby. Strukturplanen skal danne grundlag for et kommuneplantillæg, der omfatter et areal til ca. 170 boliger, og som placeres nærmest den eksisterende by. Side 3 af 13

4 Området forventes at kunne dække boligbehovet i Låsby i mindst en planperiode. Først på længere sigt vil det fulde areal inden for strukturplanen blive udlagt i kommuneplanen. Kommuneplantillægget sikrer gennem en rækkefølgeplan, at der lokalplanlægges i mindre enklaver, og i en hastighed hvor lokalsamfundet kan følge med. Idet strukturplanen og det tilhørende kommuneplantillæg ikke udlægger areal til erhvervsformål og centerformål, behandler nærværende supplerende grundvandsredegørelse udelukkende boligformål. Figur 1 Strukturplanområdets afgrænsning og placering i forhold til Låsby 2.1 Hidtidig planlægning Låsby ligger i det begyndende bybånd mellem Aarhus og Silkeborg, idet der dog endnu er et forholdsvist stort landområde mellem Låsby og Galten-Skovby. I Låsby er boligområderne fortrinsvis lokaliseret vest for byens hovedgade, som forløber langs byens dalstrøg fra syd mod nord. Der er dog også boligområder øst for hovedgaden og syd for Gl. Silkeborgvej og ud mod motorvejen. Byens erhvervsområder ligger øst for byen langs begge sider af Hammelvej, som fungerer som en slags omfartsvej. Side 4 af 13

5 Figur 2 Eksisterende kommuneplanrammer og perspektivområder med strukturplanområdet markeret med lysegrøn flade. Kommuneplantillæg vi omfatte et mindre areal inden for strukturplanområdet, nærmest den eksisterende by. I marts 2018 besluttede Byrådet at udlægge en række mindre arealer til boligformål. Samtidig blev et stort kommuneplanlagt areal til boligformål syd for Klankballevej tilbageført til perspektivareal. Det skyldtes, at dette område er svært at igangsætte planlægning for, da det kræver større investeringer i infrastruktur at skabe vejadgang mv. På grund af det akutte behov for boligareal blev dette område derfor omdannet til perspektivareal, og erstattet af to mindre arealer på hver sin side af Nørregade, hvoraf det ene er lokalplanlagt efterfølgende, og det andet er under planlægning. Derudover er der udarbejdet lokalplaner for to mindre boligområder siden marts Heraf er det ene et byfortætningsprojekt på Hovedgaden, og det andet er udnyttelse af et kommunalt overskudsareal ved Grønnegade. Samlet set er der igangsat/afsluttet lokalplanlægning for i alt ca. 24 boliger. Ingen af de fire lokalplanområder er endnu udnyttede bortset fra arealet ved Hovedgaden, hvor der er eksisterende boliger i dag. Når ovenstående lokalplanområder er udnyttede, vil der ikke være yderligere restrummelighed i Låsby, udover byfortætningsmuligheder. Side 5 af 13

6 2.2 Eksisterende udlæg I Låsby er der følgende rammeudlæg, som endnu ikke er lokalplanlagte eller som er lokalplanlagte, men ikke fuldt udbyggede: Arealudlæg til boligformål 51.B.14: Boligområde ved Grønnegade - udlagt og lokalplanlagt til boligformål (liste 1). Området ligger delvist i grundvandsdannende opland til Låsby Vandværk og i NFI. 51.B.09: Låsby areal ved Nørregade 6 udlagt og lokalplanlagt til boligformål (liste 1). Området ligger i grundvandsdannende opland til Låsby Vandværk og i NFI. 51.B.13: Boligområde vest for Nørregade udlagt til boligformål (liste 1). Området ligger i grundvandsdannende opland til Låsby Vandværk og i NFI. Området er under planlægning og forventes endeligt vedtaget i første halvdel af C.01: Ved Gl. Silkeborgvej og Århusvej areal ved Hovedgaden udlagt og lokalplanlagt til boligformål (liste 1). Området ligger i grundvandsdannende opland til Låsby Vandværk og i NFI. Der ligger to boliger i dag, og området er således udnyttet, men fortætningsmulighederne i lokalplanen er ikke udnyttet endnu. 51.B.06: Boligområde ved Egelykke udlagt til boligformål (liste 1). Området ligger i grundvandsdannende opland til Låsby Korsvejs Vandværk og er delvist omfattet af NFI. Den nordligste del af rammen er samtidig omfattet af BNBO til Låsby Korsvejs Vandværks boring beliggende nord for Århusvej. Området er påvirket af støjgener fra motorvejen mod syd samt støjgener fra erhvervsformål mod øst. Lokalplanlægning for området er igangsat, men er pt. sat i bero. 3 Kommunens planlægningsmæssige behov Vurderingen af planbehovet fremkommer ved at sammenholde den eksisterende restrummelighed med den historiske udvikling af bolig- og erhvervsudbygningen, og hertil lægge de forventede ændringer, der følger af kommuneplanrevisionen. 3.1 Restrummelighed I tabel 1 fremgår hvilken restrummelighed, der skønnes at være i og omkring Låsby når ændringerne i kommuneplantillægget for Langvad Bakker medtages. Restrummeligheden til boligformål er angivet som hhv. nye udlæg og fortætningsmuligheder i eksisterende byområder. Der er ikke noget byggemodnet arealudlæg til boligformål i Låsby. Restrummelighed Boliger (stk.) Nyudlæg Fortætning Byggemodnet Nørregade 6 (51.B.09) Nørregade 13 (51.B.13) Grønnegade (51.B.13) Hovedgaden (51.C.01) Egelykke (51.B.16) Gl. Silkeborgvej (51.BE.03) Eksisterende restrummelighed Side 6 af 13

7 Langvad Bakker Fremtidig restrummelighed Idet der lige nu kun er få ledige grunde i Låsby, kan restrummeligheden lokalt opleves som væsentligt mindre. 3.2 Boligtilvækst og restrummelighed Boligtilvæksten i Låsby har været begrænset de seneste 5-10 år. Det hænger blandt andet samme med at der har været et meget begrænset udbud af byggegrunde. Tilvæksten er sket i det tidsmæssige interval, hvor der har været ledige byggegrunde ved Jens Martin Knudsens Vej. Nu, hvor alle grundene er solgt, falder boligtilvæksten, og dermed tilflytningen, igen. Det er en indikation på, at der er en efterspørgsel, der ikke bliver mødt af udbuddet. Det må således forventes at boligtilvæksten vil stige, når der igen udbydes byggegrunde i byen. I perioden fra er der opført 34 nye boliger i Låsby. Tilvæksten af boliger fordeler sig således mellem boligtyper: Tabel 2 viser boligtilvæksten fordelt på boligtyper. Boligtype Gns. pr år % Åben/lav Tæt/lav Etageboliger I alt Tallene for boligtilvækst må forventes at være stigende i de kommende år, når der igen udbydes byggegrunde i de eksisterende udlæg. En undersøgelse udarbejdet af analysefirmaet Exometric i januar 2019 viser, at der er et potentielt marked i Låsby for at sælge/udleje op mod 440 boliger hen over den kommende 5- årige periode, hvis de rette boliger er til stede. Det svarer til 88 boliger pr. år i de næste fem år. Tal fra Galten-Skovby viser, at der inden for strukturplanområdet Skovby-Nygaard er opført gennemsnitligt 32 boliger om året siden det første område blev lokalplanlagt (i perioden 2013 til 2018). Låsby ligger i samme bybånd mellem Aarhus og Silkeborg som Galten-Skovby gør. Det er dog en mindre by med lidt større afstand til Aarhus, hvorfor efterspørgslen må forventes at være en smule mindre. På baggrund af ovenstående vurderes der at være basis for at fastlægge en forventet fremtidig efterspørgsel på 20 boliger/år. 3.3 Opgørelse af arealbehovet i Låsby Dermed kan der opstilles to beregningsforudsætninger for den fremtidige restrummelighed. 1. Udbygningstakt baseret på historiske tal. 2. Udbygningstakt baseret på forventet udvikling. Side 7 af 13

8 Desuden er det væsentligt at skelne mellem nyudlæg og fortætningsmuligheder, da efterspørgslen efter de to typer arealudlæg er meget afhængigt af, hvilken by der arbejdes med. Byfortætningsmuligheder har større sandsynlighed for at blive udnyttet i store byer end i små byer. I en by af Låsbys størrelse vil de eksisterende byfortætningsmuligheder dække behovet i mange år. Derimod vil efterspørgslen efter nyudlæg i Låsby være væsentligt større, og den eksisterende restrummelighed på 24 boliger er derfor meget kortsigtet. Nedenstående tabel viser, hvor mange år arealbehovet i Låsby forventes at være dækket som følge af de forskellige beregningsforudsætninger nævnt ovenfor. Arealbehov Eksisterende Kommuneplan 16 Med kommuneplantillæg for Langvad Bakker Antal boliger I alt Nyudlæg - 24 I alt Nyudlæg Ved 6 boliger/år (historiske tal) Ved 20 boliger/år (forventet udvikling) 25 år 5 år 54 år 32 år 7,5 år 1,2 år 16 år 9,7 år Af tallene kan drages følgende konklusioner: - Der er meget lidt eksisterende nyudlæg til boligformål i forhold til den forventede efterspørgsel, uanset om der forventes 6 eller 20 boliger/år. - En meget stor del af det eksisterende samlede arealbehov er dækket af udlæg til fortætning, hvilket kan være svært at gennemføre i en by af Låsbys størrelse. - Hvis kommuneplantillæg for Langvad Bakker vedtages, vil der samlet set være et mindre overskud af restrummelighed. - Fraregnes mulighederne for byfortætning, vil arealet til nyudlæg dække en periode på ca. 10 år. - Hvor mange år, der vil være et overskud, afhænger af flere faktorer, idet beregning af arealbehov er sårbart over for faktorer som typen af arealudlæg og forventninger til boligtilvækst. Med den forventede boligtilvækst vil der være udlagt areal i Låsbys til boligformål til de næste 16 år, hvilket er 25 % mere, end en 12-årig planperiode, som der normalt skal planlægges for i forbindelse med kommuneplanlægning. Skanderborg Kommune har gode erfaringer med at tænke langsigtet og strategisk i forbindelse med arealudlæg til boligformål. Anebjerg-området mellem Skanderborg og Stilling, Skovby- Nygaard-området mellem Galten og Skovby, og Kildebjerg-området i Ry er eksempler på denne type planlægning, hvor et stort areal til byudviklingsformål er blevet kommuneplanlagt på samme tid, med henblik på at sikre en sammenhængende struktur for hele området, herunder vej- og stibetjening, håndtering af klimavand mv. Side 8 af 13

9 I Anebjerg-området indeholdt kommuneplantillægget samtidig en rækkefølgeplan, der har til formål at sikre, at udbygning af de enkelte områder først sker, når de forrige områder er stort set udnyttet, og at der er sikret den nødvendige infrastruktur og offentlige service, som udbygningen påkræver. Byrådet har igangsat en sådan strukturplanlægning for området Langvad Bakker i Låsby, med ønsket om en tilsvarende langsigtet og sammenhængende udbygning af området. Af den grund ønskes 2/3 af strukturplanområdet kommuneplanlagt på samme tid, med henblik på at sikre, at de overordnede rammer for området som helhed er fastlagt. Kommuneplanlægningen giver mulighed for at udarbejde en rammelokalplan, der sikrer, at der kan etableres de nødvendige foranstaltninger til håndtering af klimavand, afvikling af trafik mv., allerede når de første boliger etableres. Samtidig ønsker byrådet, at kommuneplantillægget ledsages af en rækkefølgeplan, der skal sikre en hensigtsmæssig udbygningstakt i mindre, lokalplanlagte enklaver. På denne måde sikres det, at udviklingen sker inde fra og ud, og i et tempo der betyder, at de eksisterende marker først inddrages i planlægningen, når efterspørgslen er der. 3.4 Planlægningsmæssige bindinger og interesser Figur 3 Motorvej og landskabelige interesser bestemmer i høj grad hvor Låsby kan udvikle sig hen. Uanset hvilke perspektivområder, der udvikles, vil der være grundvandsinteresser i spil. Side 9 af 13

10 Der er mange beskyttelseshensyn omkring Låsby. Mod nord er der landskabsinteresser, mod syd løber motorvejen, og hele byen er stort set omfattet af nitratfølsomt indvindingsområde (NFI), der gør grundvandet særligt sårbart. Hele byen ligger i et område med særlige grundvandsinteresser. Inddragelse af nye arealer til byudviklingsformål vil altså i alle tilfælde kræve en afvejning af forskelligartede interesser og hensyn. Motorvejen løber syd for byen og skaber en fysisk og støjmæssig afgrænsning for, hvor langt mod syd, byen kan vokse. Der er et enkelt arealudlæg til byomdannelse (fortætning) mellem Århusvej og motorvejen (51.B.16 Egelykke). Øst for Hammelvej er der udlagt erhvervsarealer, der ikke umiddelbart er foreneligt med boligbyggeri. Området på den østlige side af Hammelvej ligger desuden langt væk fra de eksisterende byfunktioner, herunder skole, institution og indkøbsmuligheder. Kortet viser hvordan de landskabelige interesser (grøn markering) skaber en naturlig afgrænsning af Låsby mod nord. Området omkring Klankballevej er vist med lyserød markering. Placering af nye områder til boligformål bør derfor koncentreres mod vest og nord, hvor den gældende kommuneplan også udpeger perspektivarealer. Af disse arealer er det nordlige areal mest oplagt, da der her er bedst mulighed for at skabe sammenhæng med den eksisterende by og de funktioner, der har betydning for et godt boligområde, herunder adgang til skole, indkøbsmuligheder mv. 4 Alternative placeringsmuligheder i forhold til udvikling af området Alternativet til den valgte placering ville være vest for byen, hvor der også er udpeget perspektivområde. Set ud fra et planlægningsperspektiv vil dette areal være sværere at udvikle som en integreret del af Låsby, fordi der ikke umiddelbart er gode muligheder for at skabe infrastruktur, der binder byen og området mod vest sammen. 5 Risiko for forurening af grundvandet 5.1 Hydrogeologisk vurdering Området nord for Låsby er placeret i område med særlig drikkevandinteresse (OSD). Staten har på baggrund af grundvandskortlægningen udpeget store dele af området som nitratfølsomt indvindingsopland (NFI) (se figur 4). Side 10 af 13

11 Figur 4 viser statens udpegninger fra grundvandskortlægningen i Låsby. Låsby Korsvej Vandværk og Låsby Vandværk har aktive indvindingsinteresser i området. Låsby Vandværks kildeplads er placeret umiddelbart øst for Sorringvej. Vandværket indvinder fra et terrænnært sandmagasin. Kildepladsens grundvandsdannende opland strækker sig mod øst og vest samt ind under Låsby. Store dele af det nye byvækstområdet ligger således over kildepladsens grundvandsdannende opland. Låsby Korsvej Vandværk er placeres i det sydlige Låsby. Vandværket indvinder fra et dybereliggende sandmagasin. Det grundvandsdannende opland strækker sig i østlig retning. Statens grundvandskortlægning viser, at geologien i området består af sand og ler. Lertykkelsen er i store dele af området mindre end 15 m over det øvre grundvandsmagasin. Staten har derfor udpeget disse områder som nitratfølsomt indvindingsområde, fordi der ikke findes et sammenhængende lerdæklag over magasinet. Grundvandsressourcen vurderes, i de dele af området som Staten har udpeget som følsomme, at være dårligt beskyttet mod nedsivning af forurenende stoffer. Side 11 af 13

12 Figur 5 viser profil fra vest mod øst med hydrogeologien i området. Orange og brune farver er istidsaflejringer, hvor orange farver repræsentere sand, mens de brune farver repræsentere ler. Under istidsaflejringerne findes de prækvartære aflejringer. Den lyse blå er glimmersand, mens de mørke blå er ler. 5.2 Grundvandsbeskyttende tiltag I Kommunens grundvandsredegørelse (februar 2015, revideret april 2018) er der i kapitel 9 redegjort for de redskaber, som kommunen vil anvende for at sikre grundvandet i forbindelse med byudvikling og anden ændret arealanvendelse. Planloven giver ikke mulighed for, at kommunen kan forbyde brug af pesticider. Jf. Skanderborg Kommunes grundvandsredegørelse (februar 2015, revideret april 2018) vil det fremgå af rammebestemmelserne, at området skal indrettes, så risikoen for grundvandsforurening minimeres og grundvandsdannelsen sikres. Bygherre skal derfor i forbindelse med udarbejdelse af Kvalitetsmanual for Langvad Bakker, der udarbejdes sideløbende med den første lokalplan, redegøre for hvordan området sikres mod forurening af grundvandet fra bl.a. håndtering af overfladevand, udvaskning af miljøfremmede stoffer fra byggematerialer og vedligehold af disse, pleje af befæstede arealer mm. I Kvalitetsmanualen og den efterfølgende lokalplanlægning vil der blive indarbejdet bestemmelser, der sikrer mod forurening og medvirker til en fortsat grundvandsdannelse, på baggrund af bygherres projekt samt afsnit 9.6 i Skanderborg Kommunes Grundvandsredegørelse af februar 2015 (revideres april 2018). Side 12 af 13

13 6 Konklusion På baggrund af redegørelsen vurderes behovet for udlæg af nyt areal til boligformål samt placeringen heraf at være begrundet i planfaglige argumenter, og der vurderes ikke at være alternative placeringer, der i højere grad kan sikre grundvandet mod risiko for forurening. Ved at tilføje i rammebestemmelserne for området at området skal indrettes, så risikoen for grundvandsforurening minimeres og grundvandsdannelsen sikres, sikres det i den fremtidige lokalplanlægning (og i arbejdet med at udarbejde en Kvalitetsmanual for hele strukturplanområdet) at rammebestemmelsen omsættes til konkrete tiltag. På baggrund af ovenforstående vurderes det, at rammeændringerne ikke indebærer en væsentlig risiko for forurening af grundvandet. Side 13 af 13