Klager. København, den 3. marts 2010 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Per Faurholt Nordre Strandvej 77B 8240 Risskov

Transkript

1 1 København, den 3. marts 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Per Faurholt Nordre Strandvej 77B 8240 Risskov Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på salær med mere i forbindelse med, at klagers ejendom blev solgt efter formidlingsaftalens udløb. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager, der er et dødsbo med 3 arvinger, ønskede at sælge boets ejendom. Den 1. april 2008 underskrev 2 af arvingerne en formidlingsaftale om salg af ejendommen. Den ene af arvingerne havde fuldmagt fra den tredje arving. Formidlingsaftalen var gældende i 3 måneder. Det fremgik af aftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Det fremgik videre af formidlingsaftalen bl.a.:

2 2 Arvingerne fik ligeledes udleveret salgsbudget, hvoraf bl.a. fremgik:

3 3 Formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen blev solgt. Den 26. august 2008 gav en interesseret køber et købstilbud på ejendommen på kr ,00 med overtagelse 1. marts Da boets arvinger ikke var enige om salg af ejendommen, udleverede skifteretten den 1. september 2008 boet til bobestyrerbehandling. Der blev afholdt bomøde den 10. september 2008, og på dette møde blev der opnået enighed om, at ejendommen skulle sælges til en pris på kr ,00 og med overtagelsesdag den 1. marts 2009 i overensstemmelse med det købstilbud, der forelå. Da en af arvingerne ikke var til stede på bomødet, var det nødvendigt at afvente klagefrist for beslutningen på bomødet. Den 19. september 2008 skrev bobestyreren til indklagede og bekræftede, at alle arvinger i dødsboet havde accepteret købstilbuddet på kr ,00. Bobestyreren meddelte endvidere, at Formidlingsaftale/købsaftale ville blive underskrevet af bobestyreren efter endt ferie den 2. oktober 2008 og herefter ville blive fremsendt sammen med godkendelse af handlen i øvrigt.

4 4 Bobestyreren underskrev købsaftalen den 2. oktober Bobestyreren fremsendte ikke en ny formidlingsaftale til indklagede. Den 10. oktober 2008 fremsendte indklagede sin faktura til klager: Den 1. december 2008 skrev bobestyreren til indklagede og meddelte, at der var afholdt bomøde vedrørende spørgsmålet, om indklagede havde krav på vederlag i forbindelse med salg af boets ejendom. Bobestyreren bad indklagede redegøre for sine synspunkter, idet en af arvingerne gjorde gældende, at indklagede ikke havde krav på vederlag. Den 15. december 2008 svarede indklagede bl.a. bobestyreren, at indklagede fandt, at indklagede havde varetaget klagers interesser bedst muligt, at indklagede havde udarbejdet købsaftale og fulgt sagen, til den var færdigbehandlet, samt at indklagede både skriftligt og mundtligt havde fået bekræftelse på, at formidlingsaftalen ville blive underskrevet. Indklagede meddelte bobestyreren, at indklagede opfattede den manglende underskrift som et bevidst forsøg på at undgå at betale salær. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på salær med mere som krævet. Arvingerne var ikke enige om salg af ejendommen, og derfor blev boet udleveret til bobestyrerbehandling. Bobestyreren accepterede købsaftalen på boets vegne. Bobestyreren fremsendte ikke en ny underskrevet formidlingsaftale til indklagede, idet en af arvingerne protesterede mod, at denne skulle fornyes, idet denne arving var af

5 5 den opfattelse, at indklagede ikke havde krav på ejendomsmæglersalær. Da der således ikke er indgået en ny formidlingsaftale, har indklagede alene krav på betaling i overensstemmelse med punkt 9 i formidlingsaftalen, idet købsaftalen på ingen måde er blevet udskudt for at holde indklagede ude. Indklagede har oplyst, at forhandlingerne med køber blev påbegyndt den 30. juli altså en måned efter, at formidlingsaftalen var udløbet. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af udgift til markedsføring med kr ,00 inkl. moms, plantegning med kr. 125,00 inkl. moms, foto med kr inkl. moms, tingbog med kr. 175,00 samt kommunalt oplysningsskema med kr. 400,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har krav på betaling som krævet i fakturaen. Indklagede havde i løbet af formidlingsaftaleperioden 6 fremvisninger, dog uden resultat. Indklagede drøftede en eventuel prisnedsættelse med arvingerne. Den 7. juli 2008 talte indklagede med en af arvingerne, som overvejede, om indklagede skulle stoppe salget af ejendommen. Det blev imidlertid aftalt, at indklagede skulle fortsætte salget, mens arvingerne overvejede, hvad der skulle ske med ejendommen. Indklagede havde herefter yderligere et par fremvisninger. Den 30. juli 2008 blev der indledt forhandlinger med køber, som løb over flere uger. Den ene af arvingerne ville ikke godkende de aftalte vilkår, og det blev herefter aftalt, at sagen skulle behandles af en bobestyrer for at løse tvisten. Der blev ikke indgået en ny formidlingsaftale med arvingerne, idet det nu var bobestyreren, som skulle underskrive en sådan. Den 4. september 2008 talte indklagede med bobestyrerens sekretær, der bekræftede, at købsaftalen kunne accepteres, og det blev aftalt, at indklagede skulle fremsende købsaftalen samt en ny formidlingsaftale til bobestyreren, som herefter ville tiltræde disse dokumenter. Indklagede modtog en underskrevet købsaftale, men ikke formidlingsaftalen. Indklagede rykkede herfor, og bobestyrerens sekretær bekræftede mundtligt, at formidlingsaftalen var underskrevet, men blev holdt tilbage efter ønske fra arvingerne. Indklagede forestod nøgleoverdragelse og aflæsning af forbrug.

6 6 Indklagede har herefter varetaget klagers interesser bedst muligt. Indklagede har fundet køber, har udarbejdet købsaftale og ny formidlingsaftale samt fulgt sagen, til den blev afsluttet. Indklagede har både mundtligt og skriftligt fået bekræftelse på, at formidlingsaftalen ville blive underskrevet, hvorfor indklagede tolker undladelse heraf som et bevidst forsøg på at undgå at betale salær, og henviser her til formidlingsaftalens punkt 9. Nævnet udtaler: Det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 1. april 2008 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på salær og markedsføring, i alt kr ,00. Nævnet bemærker, at nævnet ikke finder, at bobestyrerens tilkendegivelse i brev af 19. september 2008 om, at formidlingsaftale ville blive underskrevet af bobestyreren kan sidestilles med en skriftlig formidlingsaftale. Nævnet finder endvidere ikke, at bestemmelsen i formidlingsaftalen punkt 9, om at der tilfalder ejendomsmægleren vederlag, såfremt der efter formidlingsaftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats, og såfremt det må antages, at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde ejendomsmægleren ude, kan finde anvendelse i nærværende situation. Hvorvidt der vil være grundlag for at gøre et krav gældende mod advokaten, kan nævnet ikke tage stilling til. I forbindelse med formidlingsaftalens udløb har indklagede krav på dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand, jf. formidlingsaftalen punkt 9. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.

7 7 Indklagede skal dokumentere sin afholdelse af udgifter til dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede har krævet kr. 125,00 inkl. moms for plantegning, kr ,50 inkl. moms for foto og kr. 175,00 for tingbog. Indklagede har imidlertid alene dokumenteret afholdelse af udgifter hertil med i alt kr ,00 inkl. moms, hvorfor nævnet alene kan godkende indklagedes krav herpå. Nævnet har yderligere bemærket, at indklagede har indhentet kommunalt oplysningsskema efter formidlingsaftalens udløb, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 23. juni 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand