hjemfaldspligt er spørgsmål, der henhører under domstolene

Transkript

1 K Kommune - afvisning af stillingtagen til spørgsmål om indfrielse af hjemfaldspligt. RESUMÉ: Statsforvaltningen finder, at såvel spørgsmålet om en kommunes hidtidige praksis ved indfrielse af hjemfaldspligt som spørgsmål om tilbagebetaling ved tidligere sket indfrielse af hjemfaldspligt er spørgsmål, der henhører under domstolene K Kommune K Kommune har ved brev af 19. februar 2009 anmodet statsforvaltningen om at afgive en vejledende udtalelse om ændring af kommunens praksis ved indfrielse af hjemfaldspligt, samt tilbagebetaling ved tidligere sket indfrielse af hjemfaldspligt. Statsforvaltningen finder, at såvel spørgsmålet om K kommunes hidtidige praksis ved indfrielse af hjemfaldspligt som spørgsmål om tilbagebetaling ved tidligere sket indfrielse af hjemfaldspligt er spørgsmål, der henhører under domstolene. Det fremgår af kommunens brev, at K Kommune i starten af 1970-erne solgte en del udstykkede parceller på meget favorable vilkår til private købere imod, at der blev aftalt og tinglyst en deklaration om hjemfaldspligt til kommunen. Formålet med hjemfaldspligten for private boligejere var, at flest mulige kunne få råd til at erhverve og opføre eget parcelhus uden de store grundudgifter, og først efter en generation eller to ude i fremtiden skulle grunden vederlagsfrit tilbageskødes til kommunen, imod at denne ydede kompensation for bygningernes værdi til den til enhver tid værende ejer af grunden. K Kommune oplyser, at Borgerrepræsentationen i Københavns Kommune i 1996 har vedtaget at frikøb og udskydelse kan ske mod betaling af et kontant beløb, som beregnes efter faste og ensartede retningslinier. STATSFORVALTNINGEN HOVEDSTADEN BORUPS ALLÉ 177, BLOK D- E 2400 KØBENHAVN NV JOURNAL NR.: /564 SAGSBEHANDLER:HARKOE DIREKTE TELEFON: TELEFON: TELEFAX: GIRO: EAN- NR SE- NR hovedstaden@statsforvaltning.dk TELEFONTID: Mandag Tirsdag- Onsdag Torsdag Fredag ÅBNINGSTID FOR PERSONLIGE HENVENDELSER: Mandag- Onsdag Torsdag Fredag Kommunalbestyrelsen i K Kommune har besluttet, at såfremt en grundejer ønsker at frikøbe sin ejendom for hjemfald, anmodes Dansk Ejendomsmæglerforening om i hvert tilfælde at udpege en valuar/vurderingsmand. Kom-

2 munen har ingen indflydelse på, hvem Dansk Ejendomsmæglerforening udpeger, men foreningen har gennem de seneste år hver gang udpeget statsautoriseret ejendomsmægler og valuar M. Kommunen har fulgt denne praksis for at sikre en objektiv og uvildig vurdering. Grundejeren har kunnet afslå eller acceptere kommunens tilbud om indløsning til vurderingsmandens prisfastsættelse. Dette har fungeret gnidningsfrit i mange år, men da der efter årsskiftet 2007 er sket en relativ stor stigning i det beløb, som hjemfaldspligten kapitaliseres til, har flere af de berørte borgere og grundejerforeninger klaget over kapitaliseringen. Borgerne ønsker en lavere pris, og en mere gennemskuelig metode for udregningen. Borgerne ønsker, at de til enhver tid kan rette henvendelse til forvaltningen for at høre, hvad kapitaliseringen her og nu er kapitaliseret til. Flere har gjort gældende, at dette er en mulighed i andre kommuner. Borgerne har desuden klaget over, at det hyppigt har været den samme vurderingsmand (M), der har været udpeget til foretagelse af vurderingerne, og at han besigtiger såvel grunden som bygningen på ejendommen, uagtet at bygningen ikke er omfattet af hjemfaldspligten. Kommunens praksis er at tillade, at lade hjemfaldspligten indløse og deklarationen aflyse mod indbetaling af det beløb, som vurderingsmanden når frem til + omkostninger ved udmeldelse af vurderingsmand og salær til samme. M har overfor kommunen redegjort for de elementer, der indgår i hans skøn, herunder ejendomsværdien og grundværdien heraf, grundens areal, ejendommens salgsmuligheder beregnet med og uden hjemfaldspligt, ejendommens eventuelle herlighedsværdi, hjemfaldpligtens forfaldstidspunkt og den officielle grundværdi. En kapitalisering kræver således altid en konkret vurdering af hver enkelt ejendom. M har oplyst, at den stigning, der er sket i det beløb, der skal betales for at blive frigjort, især skyldes tidsmæssig forskel i forhold til slutåret for hjemfaldsforpligtelsen, og stigning i den offentlige ejendomsvurdering. Kommunen har, på baggrund af klagerne, besluttet at lade en anden mægler, udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening foretage en kontrolvurdering i en konkret sag. SIDE 2

3 M kapitaliserede i den sag hjemfaldspligten til kr., den mægler, der blev udpeget til kontrolvurdering af ejendommen kapitaliserede hjemfaldspligten til kr. M har til sagen oplyst, at den pågældende ejendom, der af ham blev vurderet til kr., blev solgt til kr. Den offentlige ejendomsværdi er på kr., heraf grundværdi kr. K Kommune finder ikke at have objektive kriterier for at vurdere, hvorvidt den ene vurderingsmands resultat er mere korrekt end den andens. K Kommune har for de ejendomme, hvor kommunen i de seneste 5 år har ansat sin pris for indløsning af tilbagekøbsretten ud fra en konkret individuel vurdering, foretaget en beregning af prisen for afløsning af tilbagekøbsretten, foretaget efter en fast beregningsformel. Kommunen har beregnet, at en tilbageregulering af differencen mellem den tidligere skønsmæssigt foretagne vurdering, og en vurdering, foretaget ved formel beregning, i sager, hvor der er indgået aftale om tilbagekøbsret inden for de seneste 5 år, vil betyde en udgift for kommunen på 2.9 mill. kr. Det er kommunens opfattelse, at kommunens hidtidige praksis med at basere sin vurderingspraksis på et konkret individuelt skøn, er lovlig. Kommunen mener ikke, at det er lovligt, at tilbagebetale de 2.9 mill. kr. til kommunens borgere, da det har været kommunens overbevisning, at kommunen ved sin praksis om at lade hver ejendom vurdere individuelt ved en uvildig ejendomsmægler, udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening, har handlet objektivt og gennemskueligt. Statsforvaltningens kompetence Statsforvaltningen skal i anledning af K kommunes henvendelse indledningsvist oplyse, at det tilsyn, som statsforvaltningen udøver over for en kommune, er et retligt tilsyn, der kun omfatter spørgsmål om, hvorvidt kommunen har tilsidesat det retsgrundlag, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning, jf. 48 i den kommunale styrelseslov. Med udtrykket retsgrundlag menes i denne forbindelse offentligretlig lovgivning og offentligretlige retsgrundsætninger. SIDE 3

4 Lovgivning, der gælder for både offentlige myndigheder og private er ikke omfattet af statsforvaltningens tilsyn. Det anses dog, at også i sager, hvor en kommune handler på privatretligt grundlag vil statsforvaltningen kunne tage stilling til overholdelsen af lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder. (jfr. s. 311 i Lov om Kommunernes Styrelse, Jurist- og Økonomforbundets Forlag, ) Statsforvaltningens udtalelse i anledning af K Kommunes henvendelse. Det følger af vejledning om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme, jfr. lovbkg. nr af 24. oktober 2006, punkt 4.1, at en kommunes beslutning om afløsning af en allerede bestående tilbagekøbsret er en disposition over en fordring (retten til en værdi) og ikke over en fast ejendom (idet ejendommen allerede er solgt). Det er derfor statsforvaltningens opfattelse, at en kommunes beslutning om afløsning af en tilbagekøbsret er et salg af en fordring, og ikke vil kunne påses af statsforvaltningen. Ad K Kommunes hidtidige praksis ved indfrielse af hjemfaldspligt Statsforvaltningen finder på det foreliggende grundlag ikke, at Brøndby Kommunes praksis med at basere sin vurdering ved kapitalisering af hjemfaldspligt på et konkret individuelt skøn, foretaget af ejendomsmægler, således som anført i kommunens brev af 19. februar 2009 kan anses at være i strid med kommunens forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt. For så vidt angår spørgsmålet, om kommunen kan ændre praksis for fremtiden, skal statsforvaltningen bemærke, at en enkeltstående fravigelse af en kommunes praksis til fordel for en enkelt borger anses for at være en krænkelse af den almindelige lighedsgrundsætning, hvis ikke der i det konkrete tilfælde foreligger en tungtvejende saglig grund til fravigelsen. Hvis en fravigelse af praksis er udtryk for en generel ændring af praksis for fremtiden, og den nye praksis i øvrigt ikke strider imod overordnede regler, må den betragtes som lovlig. Spørgsmålet om den konkrete vurdering i sagen må efter vores vurdering henhøre under domstolene. SIDE 4

5 Ad Brøndby Kommunes spørgsmål om tilbagebetaling ved tidligere indfrielse af hjemfaldspligt En kommunes beslutning om afløsning af en allerede bestående tilbagekøbsret er som tidligere nævnt en disposition over en fordring, og en kommunes beslutning herom vil derfor ikke kunne påses af statsforvaltningen. Det fremgår af kommunalfuldmagtsreglerne, at en kommune har en generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt og at en kommune normalt ikke uden lovhjemmel må yde tilskud til enkeltpersoner. Det følger heraf, at en kommune ikke kan udbetale et erstatningsbeløb til en borger, medmindre det vurderes, at der er et sikkert grundlag for erstatningskravet, f. eks. ved at der er der er afsagt endelig dom om erstatningskravet. Spørgsmålet om, hvorvidt en aftale indgået efter kommunens tidligere praksis om kapitalisering af en hjemfaldspligt kan genoptages, må afgøres efter privatretlige regler. Også dette spørgsmål henhører derfor også under domstolene. Statsforvaltningen finder ikke anledning til at foretage yderligere i anledning af Brøndby kommunes henvendelse. Udtalelsen vil blive offentliggjort på statsforvaltningernes hjemmeside ( Med venlig hilsen Hanne Korse SIDE 5