Indstilling. Aftale med boligorganisationerne om frikøb af tilbagekøbsklausuler. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter. 3. Baggrund

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Sundhed og Omsorg Den 22. maj 2013 Aftale med boligorganisationerne om frikøb af tilbagekøbsklausuler Aarhus Kommune Borgmesterens Afdeling 1. Resume Aarhus Kommune og Boligorganisationerne i Aarhus har forhandlet en aftale om frikøb af tilbagekøbsklausuler på plads, hvor boligorganisationerne betaler 220 mio. kr. til Aarhus Kommune. Aftalen med boligorganisationerne om frikøb af tilbagekøbsklausuler sker som led i et stadig tættere samarbejde mellem Aarhus Kommune og Boligorganisationerne om i fællesskab, at løfte opgaven med at skabe nye boliger og forny den eksisterende boligmasse. Med aftalen får boligorganisationerne endvidere mulighed for at renovere og løbende vedligeholde de ejendomme, der er omfattet af frikøbet uden at der opstår belåningsproblemer eller andre lignende udfordringer. En forudsætning for aftalen er, at den godkendes af Byrådet, samt efterfølgende godkendes af repræsentantskaberne i de omfattede boligorganisationer. Aftalen er som udgangspunkt kun gyldig, hvis den godkendes i alle repræsentantskaberne. MBA-Økonomistyring og finans 8100 Aarhus C Sagsnr. 12/ Sagsbeh. Thomas Stilling Andersen Telefon Direkte telefon tsa@aarhus.dk Lixtal: Beslutningspunkter At 1) aftalen mellem Aarhus Kommune og Boligorganisationerne i Aarhus Kommune godkendes i sin helhed. At 2) tilbagekøbsklausuler lyst på matr. nr. som angivet i aftalen, aflyses mod boligorganisationernes betaling til Aarhus Kommune på i alt kr ,00 den 1. december Der gives indtægtsbevilling med tilsvarende rådighedsbeløb til ovenstående. 3. Baggrund Aarhus Kommune begyndte omkring 1950 at pålægge tilbagekøbsklausuler på grunde, som blev solgt til erhverv og etageboligbebyggelse. Brugen af klausulerne ophørte principielt i forbindelse med kommunesammenlægningerne i 1970, men dog således at man i en Den 17. juni 2008 vedtog byrådet nye retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler.

2 kortere årrække fortsatte med at pålægge klausulerne på ejendomme i områder, hvor der hidtil var blevet benyttet tilbagekøbsklausuler. En ejendom med en lyst deklaration indebærer at grunden kan overtages af kommunen i eksempelvis år Vilkårene for Kommunens overtagelse er, at Kommunen dels skal betale den oprindelige købesum for grundene samt betale ejeren for bygningernes værdi. Der er således ikke tale om en situation, der kan sammenlignes med et grundsalg. Der er tale om en prisfastsættelse af betalingen for, at Aarhus Kommune skal give afkald på en rettighed, som først indtræder en lang årrække ude i fremtiden. Deklarationerne regulerer ikke det forhold, at ejeren retter henvendelse til Kommunen med ønske om mod betaling at få aflyst tilbagekøbsklausulen. Seneste i juni 2008 besluttede Byrådet en revideret økonomisk model for betaling for frikøb af tilbagekøbsklausuler. Modellen indebærer grundlæggende, at ejeren skal betale forskellen imellem den oprindelige købesum og en nutidig værdi af grunden. Forhold vedrørende betaling for frikøb af ejendomme fra tinglyste tilbagekøbsklausuler er generelt ikke lovreguleret. Men for almenbolig sektoren er der i Almenboligloven i forbindelse med et frikøb af de almene boliger i Københavns Kommune i år 2000 givet mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan fastsætte frikøbssummen til et beløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsklausulen eller helt undlade at kræve betaling for ophævelse af klausulen. I samme forbindelse blev der i almenboligloven fastsat bestemmelser, så der ikke længere kan opføres almene boliger på grundarealer med tinglyste tilbagekøbsklausuler. 4. Den forventede effekt Aftalen med boligorganisationerne om frikøb af tilbagekøbsklausuler sker som led i et stadig tættere samarbejde mellem Aarhus Kommune og Boligorganisationerne om i fællesskab, at løfte opgaven med at skabe nye boliger og forny den eksisterende boligmasse. Der ligger store udfordringer i byudviklingen i Aarhus kommune. Set i lyset af udviklingsstrategien og de igangværende væksttendenser vil udfordringerne især koncentrere sig om boligmarkedet, hvor der skal tilvejebringes et tilstrækkeligt antal boliger til at tilgodese væksten, men også spørgsmålet om at vedligeholde eksisterende boliger og bidrag til udvikling af de nye byudviklings- og fortætningsområder Side 2 af 6

3 trænger sig på. I aftalen er der taget højde for, at Aarhus Kommune får andel i provenuet ved fortætningsprojekter. Aftalen er samlet set et solidt bidrag til udviklingsstrategien, når Aarhus Kommunes frem til 2030 skal vokse til indbyggere. Og er herudover en fortsættelse af, det samarbejde der har udviklet sig over en årrække, i erkendelse af, at en række problemstillinger i udviklingen af kommunen bedre kan løses ved et tættere samarbejde mellem kommunen og boligorganisationerne. I aftalen er der således taget højde for de store udfordringer der er i byudviklingen i Aarhus kommune de kommende år. Hvor udfordringerne ligger indenfor såvel byudvikling generelt, som Boligsocialt: med en lang række opgaver der normalt er kommunale kerneydelser, men som kan tilføres rationale og effektivitet ved et tættere samarbejde mellem de kommunale forvaltninger og boligorganisationerne. Boligsocial anvisning: det er aftalt at det gode og konstruktive samarbejde omkring boligsocial anvisning fortsat skal ske i tæt samarbejde mellem boligorganisationerne og kommunen. Små boliger: det er aftalt, at denne fælles problemstilling søges løst ved nedsættelse af en tværmagistratslig arbejdsgruppe med central ledelse og med deltagelse af de almene boligorganisationer. Arbejdsgruppen skal klargøre, hvilke kommunale beboelsesejendomme (tidligere ældre, pleje og beskyttede boliger), der kan overtages af almene boligorganisationer, renoveres og anvendes til gavn for hjemløse, udsatte unge og studerende. Renoveringer: ved aftalens gennemførelse får de almene boligorganisationer mulighed for at renovere og løbende vedligeholde de ejendomme, der er omfattet af frikøbet uden, at der opstår de belåningsproblemer, der vil opstå uden frikøb. 5. De planlagte ydelser Aftalen skal godkendes af Byrådet, samt efterfølgende godkendes af repræsentantskaberne i de omfattede boligorganisationer. Aftalen er som udgangspunkt kun gyldig, hvis den godkendes i alle repræsentantskaberne. 6. Organisering af indsatsen Når Byrådet og repræsentantskaberne i de respektive boligorganisationer har godkendt aftalen aflyses de frikøbte tilbagekøbsdeklarationer i tingbogen. Dette arbejde udføres af Aarhus Kommune, når indbetalingen er registreret. Side 3 af 6

4 7. Konsekvenser for ressourcer Aftalen omhandler i alt 68 matrikler, hvor der er registreret en tilbagekøbsdeklaration. De 68 tilbagekøbsdeklarationer svarer til en samlet offentlig grundværdi på 806 mio. kr., hvoraf der skal fratrækkes den oprindelige salgspris på 20 mio. kr., således at frikøbsværdien svarer til 786 mio. kr. Boligorganisationerne har i henhold til mulighederne i lovgivningen opnået en rabat, hvilket skal ses i lyset af, at aftalen også er et led i et endnu tættere samarbejde mellem Aarhus Kommune og Boligorganisationerne i Aarhus. Der er aftalt en rabat på 72 procent. Rabatprocenten skal ses i lyset af, at de generelle vilkår for indfrielse af hjemfaldsklausuler er væsentlig anderledes i Aarhus, end i fx København, og aftalen er derfor mere fordelagtig for kommunen, end hvis rabatprocent og diskonteringsfaktor havde været den samme som i København. Godkendes aftalen af Byrådet og af Boligorganisationernes repræsentantskaber har aftalen en værdi af 220 mio. kr. Der er gjort en indsats for at sikre, at alle tilbagekøbsklausuler i regi af boligorganisationerne er medtaget i aftalen til den rette værdi. Skulle der være overset enkelte tilbagekøbsklausuler vedrørende en boligorganisationer der taget højde herfor i aftalen. Der kan således forekomme beløbsmæssige ændringer til det totale frikøbsbeløb. Eventuelle ændringer vil blive forklaret i regnskabet Der er en fælles interesse i, at boligorganisationerne køber sig fri af tilbagekøbsklausulerne i god tid inden indfrielsestidspunktet. Rabatprocenten har været en nødvendig forudsætning for at kunne indgå en aftale. Det gælder både fordi der er snævre grænser for i hvilket omfang de nuværende lejere kan belastes af en lejestigning og fordi der i alle de andre kommuner, hvor der er indgået aftaler, også er givet rabat. Det er en helt særlig situation, der har gjort sig gældende i forhold til de almene boligselskaber og det er derfor ikke meningen, at der i andre situationer gives rabat eller andre former for lempeligere vilkår i forbindelse med frikøb af tilbagekøbsklausuler. Kommunens generelle vilkår for frikøb af tilbagekøbsklausuler er derfor stadig gældende. Boligorganisationerne tilvejebringer de kontante frikøbsbeløb ved optagelse af realkreditobligationslån med sikkerhed i ejendommene. Hvor den fornødne friværdi til låneoptagelse ikke er til stede stiller Aarhus Kommune helt eller delvis garanti for disse realkreditlån efter reglerne i almenboligloven. Omkostningerne ved låneoptagelse afholdes af den enkelte boligorganisation/afdeling. Side 4 af 6

5 I nogle tilfælde vil frikøbet kunne finansieres af boligorganisationens egenkapital, men i de fleste tilfælde vil det være nødvendigt at optage lån, og ydelserne på disse lån vil føre til lejeforhøjelser. Men der er sikret en meget behersket stigning i huslejen som følge af frikøbet. De første tre år vil lejen således maksimalt kunne stige 10 kr. pr. m 2 hvert år, og derefter kun i et meget beskedent omfang. Forskellen udlånes af boligorganisationens dispositionsfond, og hvis den ikke har tilstrækkelige midler, så yder Landsbyggefonden lån til dispositionsfonden. I afdelinger, der får eller har fået driftsstøtte, er stigningerne yderligere begrænset til ganske beskedne beløb på henholdsvis 2, 3 og 4 kr. pr. m 2 i hvert af de tre første år. Disse regler blev introduceret med aftalen i år 2000 og er skrevet ind i Landsbyggefondens regulativ om støtte til frikøb af tilbagekøbsklausuler. Aarhus Kommune yder på sædvanlige vilkår boligsikring og boligydelse efter boligstøtteloven til de enkelte lejere vedrørende de lejeforhøjelser, der gennemføres efter denne aftale. Staten refunderer på sædvanlig vis Aarhus Kommune en andel af udgifterne hertil. I henhold til den politiske aftale om erhvervshavnen og de bynære havnearealer skal provenu fra frikøb af tilbagekøbsklausuler overføres til opsparingen til finansieringen af trafikløsningen fra Aarhus Havn til Viby Ringvej, Marselistunnellen. Der er sammen med aftalen indgået en tillægsaftale med boligorganisationerne, hvor fokus er på øget samarbejde om udfordringer, der ligger indenfor såvel byudvikling generelt, sociale forhold som innovativ byggeteknik. Denne aftale skal derfor ses i dette lys som et led i et øget samarbejde mellem Aarhus Kommune og Boligorganisationerne i Aarhus. Det er således ikke planen, at provenuet skal anvendes til finansiering af Marselistunnellen. Der forudsættes stadig et provenu til Marselistunnellen fra indfrielse af andre tilbagekøbsklausuler. Situationen med hensyn til finansiering af Marselistunnellen er derfor uændret. Jacob Bundsgaard / Niels Højberg Side 5 af 6

6 Bilag Bilag 1: Aftale inkl. bilag Bilag 2: AB Tilbagekøbsklausuler Bilag 3: T Tilbagekøbsklausuler Frikøb i 2013 Tidligere beslutninger Den 18. august 2004 blev der indgået en politisk aftale om erhvervshavnen og de bynære havnearealer. I henhold til aftalen skal provenu fra frikøb af tilbagekøbsklausuler overføres til opsparingen til finansieringen af trafikløsningen fra Aarhus Havn til Viby Ringvej. Den 17. juni 2008 vedtog byrådet nye retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler. Side 6 af 6