Læs mere om udgivelsen på shop.karnovgroup.dk. Hans Henrik Edlund Rasmus Mehl (red.) Ejendomme I. Retspraksis og juridisk teori Formueret mv.

Transkript

1 Hans Henrik Edlund Rasmus Mehl (red.) Ejendomme I Retspraksis og juridisk teori Formueret mv.

2 Hans Henrik Edlund og Rasmus Mehl (red.) Ejendomme I. Retspraksis og juridisk teori Formueret mv. 1. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2018 ISBN Omslag: Axel Surland, Ljungbyhed Sats og tryk: AKAPRINT a/s, Aarhus Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.

3 Forord Kapitel 1 Introduktion til bogen og fastlæggelse af begrebet fast ejendom Indhold Definitioner af begrebet fast ejendom Kapitel 2 Erhvervelse af fast ejendom uden bopæl eller hjemsted i Danmark Indledning Erhvervelseslovens krav om bopæl og hjemsted Særlige undtagelser for borgere i EU- og EØS-medlemsstater Fysiske personer Juridiske personer Sommerhusloven Kapitel 3 Aftaleret i relation til overdragelse af fast ejendom Principper og praksis vedrørende aftaleindgåelse Aftaleretlig minimering af tvivl vedrørende aftaleindgåelse Betydningen af betingelser i aftaler om overdragelse af fast ejendom Ugyldighed i relation til aftaler om overdragelse af fast ejendom Kapitel 4 Hovedtræk af reglerne om ejendomsformidling uden for anvendelsesområdet af lov om formidling af fast ejendom Almene bemærkninger Nærmere om retsgrundlaget

4 2.1. Aftalen. DE s Standardbestemmelser for erhvervsejendomsmæglerydelser Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere Formidlingsopgaven Hovedelementerne i formidlingsopgaven Værdiansættelse Undersøgelses- og oplysningspligt Pligter i forbindelse med berigtigelsen Honorar Kapitel 5 Berigtigelse af ejendomshandler Introduktion til berigtigelse af ejendomshandler Rådgivningsfasen Rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom Indholdet af rådgivningen Ejendommens art Advokatforbehold Fortolkning af advokatforbehold Advokatforbehold ctr. fortrydelsesret i bolighandler Rådgivers gennemgang af handlens dokumenter Købsaftalen Salgsopstilling/prospekt Tingbogsoplysninger BBR-meddelelse Ejendomsdatarapport Tilstands- og elinstallationsrapport Sælgers oplysninger og øvrige dokumenter Rådgivers gennemgang af handel med køber og godkendelse over for sælger Ekspeditionsfasen Ekspedition af handlen Rådgivers rolle i forbindelse med berigtigelsen Sikkerhed for købesummens betaling Oprettelse og tinglysning af skøde Frigivelse af købesummen Refusionsopgørelsen

5 Kapitel 6 Deponering af købesummen i ejendomshandler Samtidighed med hensyn til udveksling af ydelser Retsvirkningerne af deponering Inter partes Tredjemands muligheder mht. deponerede beløb Anvendelse af deponerede beløb Misligholdelse med hensyn til frigivelse af deponerede beløb Tidspunktet for frigivelse Fejl fra den berigtigendes side For tidlig frigivelse For sen frigivelse Forkert anvendelse af deponerede midler Depositarens ansvar Insolvens hos depositaren Deklaratoriske principper om deponering Kapitel 7 Rådgiveransvar i relation til ejendomshandler Almene bemærkninger Generelt om ansvarsbetingelserne Typesituationer Almene bemærkninger Ansvar for forkert værdiansættelse Ansvar for urigtige oplysninger om ejendommens driftsøkonomi m.v Ansvar for fejl i provenuopgørelsen Andre fejl, herunder i forbindelse med berigtigelsen Egen skyld og accept af risiko Kapitel 8 Forkøbsrettigheder og køberetter mv Fastlæggelse af begreberne Dispositioner, der udløser forkøbsret Prisfastsættelse Håndtering af forkøbsrettigheder og nærmere om disses indhold Beskyttelse mod tredjemand

6 6. Retsfølger ved manglende iagttagelse Tilbagekøbsrettigheder mv Kapitel 9 Lejelovens tilbudspligtregler Grundtræk af tilbudspligten Hvilke ejendomme er omfattet? Ejendomsbegrebet Sondringen»blandede«ctr.»rene«beboelsesejendomme Opgørelse af antallet af beboelseslejligheder Hvilke overdragelser udløser tilbudspligt? Opfyldelse af tilbudspligten Præcisering af, hvilke lejere der har krav at modtage tilbud Tilbuddets indhold Vilkår for overdragelse, hvor lejerne ikke kan indtræde i indgået overdragelsesaftale Konsekvenser af at undlade at iagttage forkøbsretten Kapitel 10 Relationer til Grundejernes Investeringsfond (GI) ved overdragelse og eje af fast ejendom Indledning Grundejernes Investeringsfond Ejendomme omfattet af bindingspligt i boligreguleringsloven Det udvidede ejendomsbegreb Ejendommens ibrugtagning Antal beboelseslejemål, herunder faktisk eller lovlig anvendelse Overdragelse indhentning af oplysninger hos GI Overdragelse af en ejendom omfattet af boligreguleringslovens 18 b Regnskabet i forbindelse med overdragelsen af en ejendom Den indvendige vedligeholdelseskonto Salg af ejerlejligheder i en restejerlejlighedsejendom Salg af en ejendom til en andelsboligforening

7 13. Overtagelse af en ejendom på tvangsauktion Statusskifte Arv, fusion og forpagtning GI-lån Ejendommens bruttoetageareal Garager og parkeringsanlæg Bygningsændringer og sammenlægninger af ejendomme Fritagelse for hensættelse til 18 b-kontoen Forældelse Kapitel 11 Indledning om misligholdelse og mangler Den obligationsretlige baggrund Indkredsning af begreberne forsinkelse og mangler Afgørende tidspunkter i relation til mangelsbedømmelsen Aftaleindgåelsen Risikoovergangen Mangler og reglerne om ugyldighed og forudsætningslæren Særligt om lovgivning med forbrugerbeskyttelseshensigt Misligholdelsesbeføjelser Kapitel 12 Misligholdelse fra købers side Indledning Loyalitetspligten Definition og tidsmæssig udstrækning Loyalitetspligten inden aftalens indgåelse Købers undersøgelsespligt Tavshedspligt og vilje Loyalitetspligten efter aftalens indgåelse Forsinkelse med erlæggelsen af købesummen Købers erlæggelse af købesummen Kontanthandlen købers forsinkelse med udbetaling, stillelse af garanti, deponering eller frigivelse Forsinkelse med gældsovertagelse eller sælgerpantebrev Forsinkelse med at tage skøde på ejendommen Købers forsinkelse med øvrige pligter Sælgers misligholdelsesbeføjelser

8 4.1. Overblik over misligholdelsesbeføjelserne Ophævelse Betingelser for ophævelse Ophævelse som følge af købers forsinkelse med udbetaling, stillelse af garanti, deponering eller frigivelse Ophævelse som følge af købers forsinkelse med gældsovertagelse eller sælgerpantebrev Ophævelse som følge af købers forsinkelse med at tage skøde Ophævelse som følge af købers forsinkelse med øvrige pligter Sælgers fortabelse af hævebeføjelsen Ophævelsens retsvirkninger og gennemførelse Naturalopfyldelse Erstatning, renter og kompensation Kapitel 13 Misligholdelse fra sælgers side Indledning Loyalitetspligten Definition og tidsmæssig udstrækning Loyalitetspligten inden aftalens indgåelse Sælgers loyale oplysningspligt Tavshedspligt og vilje Loyalitetspligten efter aftalens indgåelse Forsinkelse Indledning Sælgers forsinkelse med at stille ejendommen til fysisk disposition for køber Sælgers forsinkelse med at give køber adkomst til ejendommen (juridisk overtagelse) Købers misligholdelsesbeføjelser Indledning Købers misligholdelsesbeføjelser i tilfælde af forsinkelse

9 4.3. Købers misligholdelsesbeføjelser i tilfælde af sælgers tilsidesættelse af sin loyalitetsforpligtelse i andre tilfælde end mangler Kapitel 14 Sondringen mellem faktiske og retlige mangler Hvad karakteriserer mangler af retlig karakter? Grænsefladerne mellem retlige og faktiske mangler Har køber pligt til at undersøge tingbogen? Krav, der hviler på ejendommen uden tinglysning Arealmangler Ansvarsgrundlag ved arealmangler Særligt om arealmangler i relation til overdragelse af boligejendomme Opsummering vedrørende arealmangler og misligholdelsesbeføjelser Nærmere fastlæggelse af begrebet retlige mangler Særlige beføjelser der alene gælder ved mangler af retlig art Kapitel 15 Ansvarsfraskrivelser ved overdragelse af fast ejendom Indledning Vedtagelse af ansvarsfraskrivelsesklausuler Fortolkning af ansvarsfraskrivelsesklausuler Indledning om fortolkning samt konkret formulerede ansvarsfraskrivelser og forbehold Fortolkning af generelle ansvarsfraskrivelser og forbehold Købers undersøgelser af ejendommen Sælgers opfordringer til at bese ejendommen,»købt som beset«,»uden garanti«og tilsvarende forbeholds virkning som ansvarsfraskrivelse Andre forhold af betydning for fortolkning af forbehold og ansvarsfraskrivelser Ansvarsfraskrivelsers gyldighed Afsluttende om ansvarsfraskrivelsesklausuler Kapitel 16 13

10 Købers misligholdelsesbeføjelser i anledning af mangler Indledning Ophævelse Erstatningskrav i forbindelse med ophævelse Naturalopfyldelse Erstatning ved fastholdelse af købet Afslag i købesummen Udmåling af afslag Overgrænse for størrelsen af afslag Undergrænse for størrelsen af afslag Forskelle og ligheder mellem erstatning og afslag Kapitel 17 Bortfald af misligholdelsesbeføjelser Indledning Reklamation Absolutte og relative reklamationsfrister Sælgers reklamationsforpligtelse Købers reklamationsforpligtelse Indledning Reklamation ved sælgers forsinkelse Reklamation ved mangler Passivitet Forældelse Kapitel 18 Direkte krav i relation til handel med fast ejendom Indledning Kontraktuelt ansvar for tidligere led Cessionssynspunktet automatisk indtræden Garanti- og erklæringsansvar Retsvirkninger, hvis adgang til direkte krav er begrundet kontraktuelt Deliktuel adfærd udvist af tidligere led Culpa og uagtsomhedskravet Særligt om tidligere leds forsømmelse af den loyale oplysningspligt Tab, adækvans og årsagssammenhæng

11 3.4. Retsvirkninger af anvendelse af erstatningsreglerne Afsluttende om direkte krav Litteraturfortegnelse Domsregister Stikordsregister