Redegørelse for udvidelse af Ikast bymidte Side 1 af Sag nr.: Indhold 1. Baggrund og formål Læsevejledning Samm

Transkript

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15 Redegørelse for udvidelse af Ikast bymidte Side 1 af Sag nr.: Indhold 1. Baggrund og formål Læsevejledning Sammenfatning Gældende planforhold Redegørelse for ændret afgrænsning af Ikast bymidte Vurdering af og begrundelse for behovet for udvidelse af Ikast bymidte Vurdering af og begrundelse for mulige områder, der kan inddrages i bymidten Forhold til målene for detailhandelsstrukturen Konsekvenser for bymiljøet, afvikling af trafikken og tilgængelighed... 9 MFH/MGE 1. Baggrund og formål Baggrunden for dette notat er, at en privat udvikler ønsker at etablere en ny dagligvarebutik på m² på E. Christensensvej 9-11, som ligger i den nordvestlige del af Ikast på grænsen af den nuværende bymidte. En del af arealet ligger uden for bymidteafgrænsningen, hvorfor afgrænsningen skal ændres mod vest. Det konkrete projektområde er omfattet af matrikel nr. 3ad og 3af, begge Stensbjerg, Ikast. Kort over projektområde og detailhandelsstruktur

16 Det er muligt at etablere dagligvarebutik på matr. nr. 3ad, som ligger inden for bymidteafgrænsningen, men matriklen er for lille til at kunne etablere en tidssvarende dagligvarebutik. Derfor ønskes det at inddrage matr. nr. 3af i bymidten. Det er således ikke muligt at etablere den ønskede dagligvarebutik på baggrund af det gældende plangrundlag, hvorfor realisering af projektet vil kræve en ændring af plangrundlaget, herunder kommuneplanens detailhandelsstruktur. Det samlede areal til dagligvarebutikker i bymidten øges ikke. Side 2 af Sag nr.: MFH/MGE Formålet med notatet er at gøre rede for, om afgrænsningen af Ikast bymidte vurderes at kunne udvides i henhold til de krav, som er opstillet i Planlovens 11 e, stk. 5. Redegørelseskravene omfatter 4 punkter som er: en vurdering af og en begrundelse for behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten, en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten, og en begrundelse for, hvorfor det pågældende område eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten, oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur, og en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. Med vedtagelsen af den moderniserede Planlov, som trådte i kraft den 15. juni 2017, har kommunerne fået mere fleksibilitet i forhold til detailhandelsplanlægningen. Den statistiske metode for afgrænsning af bymidter er blevet ophævet og kommunerne har nu metodefrihed i forhold til at afgrænse bymidter. Dog skal bymidter fortsat udlægges under hensyntagen til at sikre et varieret og koncentreret butiksudbud, og bymidterne skal udvikles indefra og ud som en sammenhængende bymidte. 2. Læsevejledning Dette notat er bygget op omkring 5 kapitler. I kapitel 1 beskrives baggrunden og formålet med notatet samt de redegørelseskrav, som Planloven opstiller i forbindelse med udvidelse af en bymidte.

17 I kapitel 3 beskrives den samlede vurdering og opsamlingen på vurderingerne iht. Planlovens krav sammenfattes i korte træk. Kapitel 4 indeholder en beskrivelse af detailhandelsstrukturen samt reguleringen af denne i den gældende kommuneplan Side 3 af Sag nr.: MFH/MGE I kapitel 5 præsenteres Planlovens bestemmelser vedrørende de redegørelseskrav, som er gældende for udvidelse af bymidter. De 4 punkter, der skal gøres rede for er gennemgået ét af gangen. 3. Sammenfatning Samlet set vurderes det, at en ny dagligvarebutik på E. Christensens Vej 9-11 kan etableres i henhold til de krav, som er opstillet i Planlovens 11 e, stk. 5. Bymidtens afgrænsning vurderes således samlet set at kunne udvides under hensyntagen til at sikre et varieret og koncentreret butiksudbud, at sikre god tilgængelighed for alle trafikarter samt at sikre rammerne for en effektiv butiksstruktur. Endvidere vil bymidteudvidelsen ske ud fra princippet om at udvide indefra og ud som en sammenhængende bymidte. Oversigtskort. Eksisterende afgrænsning af bymidten i Ikast samt konkret forslag til udvidelse ved Vestergade. Vurdering af og begrundelse for behovet for udvidelse af Ikast bymidte Set i forhold til den eksisterende detailhandel i bymidten vurderes den ønskede udvidelse at være i tråd med behovet for nybyggeri, idet

18 butikken kan etableres inden for den eksisterende restrummelighed på m 2. Ved etablering af en dagligvarebutik på m² vil der fortsat være en stor restrummelighed på m² til anden butiksanvendelse. Side 4 af Sag nr.: MFH/MGE Vurdering af og begrundelse for mulige områder, der kan inddrages i bymidten Mulighederne for at udvide bymidten vurderes at være størst mod vest. Her er der ejendomme, som er ved at udfase eller allerede har udfaset erhvervet. I dette erhvervsområde giver kommuneplanen også mulighed for at etablere butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Ikast bymidte er centreret omkring Vestergade og Strøget og er primært omkranset af boligområder. Bymidten omkranses endvidere af et par områder til offentlige formål og erhvervsanvendelse. Den primære indgang til Ikast bymidte foregår via Vestergade/Østergade og det er naturligt at udvide bymidten i den retning, hvor der opnås den største tilgængelighed for flest indbyggere. Endvidere kan udvidelsen bedst ske efter princippet om at udvide bymidten indefra og ud med den foreslåede udvidelse. Matr. nr. 3ad kan kun udvides mod vest, da der ligger vejarealer både mod nord, syd og øst. Forhold til målene for detailhandelsstrukturen Jf. detailhandelsstrukturen er det et mål at Ikast skal have et varieret udbud af detailhandel, som understøtter byens status som hovedby. Det er endvidere et mål at styrke bosætningen ved at sikre, at der er udlagt tilstrækkelige rammer til detailhandel. Udvidelsen af bymidten vurderes i høj grad at tilgodese målene for detailhandelsstrukturen, idet udvidelsen giver mulighed for etablering af en ny dagligvarebutik, som vil understøtte detailhandlen i bymidten. Konsekvenser for bymiljøet, afvikling af trafikken og tilgængelighed Det eksisterende bymiljø i den vestlige del af Ikast er karakteriseret ved større bygningsstrukturer syd for E. Christensens Vej og en mindre struktur nord for E. Christensens vej. Bymidtefunktioner som fx en dagligvarebutik vil skala- og karaktermæssigt være sammenlignelig med den eksisterende struktur. Konsekvensen for bymiljøet vurderes således at være uvæsentlig.

19 Afvikling af trafikken til og fra bymidten vil fortsætte uændret med udvidelsen af bymidten og konsekvenserne for tilgængeligheden for alle trafikarter vurderes således at være uændret. 4. Gældende planforhold Ikast er jf. Ikast-Brande Kommunes kommuneplan 2017 udpeget som kommunens eneste hovedby. Ikast er kommunens største by og rummer funktioner, som har betydning for hele kommunen, herunder centrale funktioner inden for offentlig administration, overordnet privat og offentlig service, institutioner og uddannelse, et bredt og varieret udbud af boliger og arbejdspladser samt udlæg af arealer til ny bolig- og erhvervsudvikling. Ikast har endvidere kommunens største udlæg af rammer til detailhandel i forhold til daglig- og udvalgsvarer. Trafikalt har Ikast både regionale og lokale kollektive trafikforbindelser. Side 5 af Sag nr.: MFH/MGE Det skal gennem planlægningen sikres, at udviklingen af kommunens byer understøtter det fastlagte bymønster. Bymønstret viser byernes rollefordeling og som hovedby er Ikast den by i kommunen, der rummer de største udviklingsmuligheder. Matr. nr. 3ad er omfattet af rammeområde 1.C1.1 (centerområde og butikker), der ligger inden for bymidtens afgrænsning. Matr. nr. 3af er omfattet af rammeområde 1.E2.3 (erhvervsområde), og er desuden udlagt til område til butikker med særlig pladskrævende varegrupper. Området er ikke omfattet af en lokalplan. 4.1 Detailhandel i Ikast Detailhandlen i Ikast er lokaliseret i bymidten, som er koncentreret omkring Østergade/Vestergade. I nordøstlig retning omfatter bymidten også området omkring Strøget og i sydvestlig retning området omkring Thomas Poulsens Allé. Særligt karakteristisk for Ikast bymidte er, at detailhandlen er koncentreret, ikke i den centrale del af bymidten, men i den sydvestlige del omkring Vestergade/Thomas Poulsens Allé og i den nordøstlige del omkring Østergade/Strøget. Dagligvarebutikker er primært koncentreret i den sydvestlige del af bymidten, mens udvalgsvarebutikker primært er koncentreret i den nordøstlige del. Herudover ligger der andre centerfunktioner i bymidten såsom serviceerhverv, liberale erhverv mv. På tidspunktet for redegørelsens udarbejdelse ligger der 6 dagligvarebutikker i bymidten.

20 4.2 Eksisterende detailhandelsstruktur I kommuneplan 2017 er der udlagt et maksimalt bruttoetageareal til butiksformål på m 2 i Ikast bymidte. Bymidten er inddelt i en primær og en sekundær bymidte. Rammeområde 1.C1.1, som det ansøgte projektområde er delvist omfattet af, udgør den sekundære bymidte. Side 6 af Sag nr.: MFH/MGE De maksimale butiksstørrelser for dagligvare- og udvalgsvarebutikker varierer fra rammeområde til rammeområde. I rammeområde 1.C1.1 er den maksimale butiksstørrelse fastsat til m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. I kommuneplanens retningslinjer for det maksimale bruttoetageareal til butiksformål er arealerne ikke fordelt på eksisterende arealer og arealer til nybyggeri/omdannelse. Det fremgår dog af kommuneplanens redegørelse, at der er ca m² eksisterende bruttoetageareal til butiksformål ekskl. butiksareal til særlig pladskrævende varegrupper. Restrummeligheden vurderes således at være m² til nybyggeri/omdannelse. 5. Redegørelse for ændret afgrænsning af Ikast bymidte 5.1 Vurdering af og begrundelse for behovet for udvidelse af Ikast bymidte 11 e, stk. 5. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, som indeholder bestemmelser om en ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentre, skal indeholde 1) en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentret, Etablering af en ny dagligvarebutik på E. Christensens Vej vil ske som nybyggeri af en moderne butik, hvor god tilgængelighed er et af de primære omdrejningspunkter både for den kørende trafik, for de cyklende og gående. Der etableres gode parkeringsmuligheder, som gør det attraktivt at handle i området. Der ønskes opført en butik på m² bruttoetageareal. Butikken kan etableres inden for restrummeligheden. Efter etablering af butikken vil der fortsat restere en andel restrummelighed på m² til etablering af andre butikker i bymidten. Set i forhold til bymidtens samlede detailhandelsarealer vurderes den ønskede udvidelse på m² at være i overensstemmelse med behovet for nybyggeri, idet butikken kan etableres inden for det eksisterende maksimale bruttoetageareal på m² til butiksformål.

21 Side 7 af Vurdering af og begrundelse for mulige områder, der kan inddrages i bymidten 11 e, stk. 5. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, som indeholder bestemmelser om en ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentre, skal indeholde 2) en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten eller bydelscentret og en begrundelse for, hvorfor det eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten eller bydelscentret, Sag nr.: MFH/MGE Ikast er struktureret som vist på nedenstående oversigtskort. Vest for bymidten ligger der et større område til butikker med særlig pladskrævende varegrupper. Syd for den centrale del af bymidten ligger der bl.a. et par områder til offentlige formål med anvendelserne skole og kirke. Mod nord afgrænses bymidten af jernbanen, et område til tungere erhvervsformål samt et område til blandet bolig og erhvervsformål. Herudover, dvs. mod nord, øst og syd er bymidten omkranset af boligområder. Ikast har en vigtig øst-vestgående trafikåre, rute 195, der forbinder Ikast med Herning mod vest og Silkeborg mod øst. Rute 195, der i Ikast består af Østergade og Vestergade, leder direkte ind til Ikast bymidte. Mulighederne for at udvide bymidten vurderes at være størst mod vest samt i mindre grad mod nordvest langs jernbanen. Dette skyldes, at de øvrige områder enten består af små strukturer med parcelhuse og boligveje eller områder til offentlige formål, som ikke vurderes velegnede til omdannelse til bymidtefunktioner. Særligt den vestlige udvidelse vurderes at være hensigtsmæssig, da den kan ske efter princippet om at udvide bymidten indefra og ud. Udvidelsen vil desuden supplere områdets øvrige dagligvarebutikker, hvilket vil bidrage til en større synergieffekt. Desuden sker den primære boligtilvækst i den sydvestlige del af byen vest for Thomas Poulsens Allé. Udvidelsen mod vest vil således imødekomme hensynet om at skabe gode rammer for velfungerende markeder med en effektiv butiksstruktur, som er en del af formålsbestemmelsen for Planlovens bestemmelser om planlægning til butiksformål. Endvidere vil der sikres god tilgængelighed, da området ligger ved den centrale trafikåre Vestergade, hvilket også er et hensyn der, jf. formålsbestemmelsen skal prioriteres. Samlet set vurderes udvidelsen mod vest således at imødekomme de hensyn, der skal tages i forbindelse med udvidelser af bymidter.

22 Side 8 af Sag nr.: MFH/MGE Oversigtskortet viser den overordnede disponering og trafikale struktur i Ikast samt den eksisterende detailhandelsstruktur. Med rød streg er vist forslag til udvidelse af bymidte og med rød cirkel er vist alternativ udvidelsesmulighed for bymidten. 5.3 Forhold til målene for detailhandelsstrukturen 11 e, stk. 5. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, som indeholder bestemmelser om en ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentre, skal indeholde 3) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur. Kommuneplan 2017 s detailhandelsstruktur indeholder mål om, at Ikast skal have et varieret udbud af detailhandel, som understøtter byens status som hovedby bedst muligt. Dette gøres ved at skabe de bedste rammer for både dagligvare- og udvalgsvarehandel. Det er endvidere et mål at styrke bosætningen ved at sikre, at der er udlagt tilstrækkelige rammer til detailhandel i Ikast. Ifølge retningslinjerne skal arealer til butiksformål placeres i overensstemmelse med de udlagte centerområder, herunder bymidterne. En udvidelse af bymidten vurderes i høj grad at tilgodese målene for den kommunale detailhandelsstruktur, idet udvidelsen giver mulighed for etablering af en ny dagligvarebutik, som vil understøtte behovet for og ønsket om at styrke detailhandlen i Ikast.

23 Side 9 af Konsekvenser for bymiljøet, afvikling af trafikken og tilgængelighed 11 e, stk. 5. Redegørelsen for den del af kommuneplanen, som indeholder bestemmelser om en ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentre, skal indeholde 4) en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten eller bydelscentret, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder Sag nr.: MFH/MGE Bymiljøet Området for udvidelsen af bymidten er omfattet af et område til butikker med særlig pladskrævende varegrupper og består helt konkret af en ejendom med en bolig og en lagerbygning. Umiddelbart nord for E. Christensens Vej ligger et boligområde med fritliggende boliger i 1 ½ etage. Området øst og syd for udvidelsen er omfattet af bymidten, herunder eksisterende dagligvarebutikker. Bymiljøet er således karakteriseret ved større bygningsstrukturer syd for E. Christensensvej og en mindre struktur med villabebyggelse nord for E. Christensensvej. Etablering af en dagligvarebutik vil skala- og karaktermæssigt være sammenlignelig med de i området eksisterende anvendelser og strukturer. Samlet set er området beliggende inden for et område med centerfunktioner, men på grænsen til et boligområde. Da den bymæssige karakter ikke vil ændres ved etablering af en dagligvarebutik i området vurderes konsekvenserne for bymiljøet at være uvæsentlige. De trafikale forhold Området for udvidelsen af bymidten er beliggende nord for Vestergade, som er den primære færdselsåre til og fra bymidten. Trafikken til og fra området foregår via det lysregulerede kryds og tilgængeligheden for bilister vurderes at være god. Vestergades vejprofil består af kørebane og cykelsti i begge sider af vejen. Lige ud for projektområdet er en buslomme, hvor rute 116 fra Horsens til Herning holder. Der er således også god tilgængelighed for gående og cyklende. Vejadgangen til området for en ny dagligvarebutik vil udelukkende foregå via én overkørsel til E. Christensens Vej. E. Christensens Vej består af kørebane med fortov på begge sider.

24 Afvikling af trafikken til og fra bymidten vil, med udvidelsen af bymidten, fortsætte uændret. Vejadgang til området for udvidelsen af bymidten opretholdes fra E. Christensens Vej. Side 10 af Sag nr.: MFH/MGE Skråfoto set fra nord viser den eksisterende infrastruktur der omgiver projektområdet og den foreslåede udvidelse af bymidten. Der er rig mulighed for at sikre parkeringsmuligheder i forbindelse med udvidelsen af bymidten. Samlet set vurderes konsekvenserne for tilgængeligheden for forskellige trafikarter at være positiv.