BOLIG&TAL 8 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

Transkript

1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 8 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

2 BOLIGPRISERNE I 3. KVARTAL 215 Boligøkonomisk Videncenter offentliggør for 6. gang prisindeks for boliger. Metoden, som bruges, kaldes internationalt for repeat sales -metoden eller på dansk gentagne salg metoden. Ved brug af denne metode tages der højde for den problematik, at sammensætningen af de handlede boliger er forskellig fra kvartal til kvartal. Indeksene dækker perioden fra 1. kvartal 1992 til og med 3. kvartal 215. Publikationen indeholder mere end 15 indeks fordelt på over 4 figurer. Konstruktionen af denne form for prisindeks er en forholdsvis teknisk øvelse, der er beskrevet i et særskilt metodenotat. Interesserede kan rekvirere dette ved henvendelse til Marc Lund Andersen, man@bvc.dk. I slutningen af Bolig&Tal 8 er der en forenklet beskrivelse af metoden. De, der ønsker at se detaljerede oplysninger om prisernes udvikling, henvises til hvor de bagvedliggende data kan downloades i et excel-ark. Indhold På side 3 illustreres på et Danmarkskort, hvor priserne på enfamiliehuse i de forskellige kommuner ligger i dag i forhold til priserne i år 7. På side 5 ses et Danmarkskort med prisudviklingen for enfamiliehuse for de sidste tre år i de 5 regioner. På side 6-8 vises prisudviklingen det seneste kvartal, det seneste år, de seneste fem år og siden 1992 på forskellige delmarkeder. Fra side 9 og frem illustreres prisudviklingen via grafer for de forskellige dele af boligmarkedet. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

3 Figur 1: Samlet ændring i den gennemsnitlige boligpris siden 7 for enfamiliehuse hele landet Mindre end -25% -25 til -15% -15 til -5% -5 til 5% 5 til 15% Mere end 15% Manglende data Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 3

4 Danmarkskortet viser den samlede prisændring i de enkelte kommuner siden 7 som var året, hvor boligpriserne i Danmark toppede for enfamiliehuse. I dag debatteres det hyppigt i medierne, hvorvidt der er en boligboble eller ej. Billedet her illustrerer alt andet lige, at boligpriserne stadig ligger et pænt stykke under de priser, der fandtes i 7. Det er faktisk kun i 14 af de 97 kommuner, som der er data for, at prisniveauet ligger over priserne i 7. Danmarkskortets udseende fortæller, at det er storbyerne samt en del jyske kommuner spredt ud over det meste af Jylland som er kommet hurtigst tilbage på niveau. Danmarkskortet viser også, at det er gået værst ud over Sjælland, hvor priserne er længere fra priserne i 7 desto længere væk vi kommer fra København. Det skal desuden pointeres, at ovenstående figur jo baserer sig på nominelle priser. Var der korrigeret for den generelle inflation i samfundet siden 7, havde billedet ser værre ud. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 4

5 Figur 2: Årlig ændring i prisen for enfamiliehuse i de fem regioner for de sidste tre år Region Nordjylland 1% 7,92% 5% 4,11% % -5% ,52% Region Midtjylland 6% 4% 2% % -2% 4,82% 1,29% ,27% 8% 6% 4% 2% % Region Hovedstaden 7,32% 7,9% 3,38% % 3% 2% 1% % -1% -2% Region Syddanmark 2,28% 2,84% ,1% 8% 6% 4% 2% % -2% Region Sjælland 6,23% 3,4% ,72% 215 Graferne skal læses sådan, at ændringen i 215 er lig ændringen fra 3. kvartal 214 til 3. kvartal 215. Ændringen i 214 er lig ændringen fra 3. kvartal 213 til 3. kvartal 214. Som det ses, er det også tydeligt her, at den største fremgang i de senere år har fundet sted i Region Hovedstaden. I Region Nordjylland ses de største udsving i og med, at regionen både havde de største prisfald i 213, men også den største prisstigning i 214. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 5

6 Generelle markedstendenser Priserne på enfamiliehuse faldt i hele landet i 3. kvartal 215 med,9% men steg med 4,6% det seneste år. Priserne på ejerlejligheder steg i 3. kvartal 215 med 1,8% og med 11,9% det seneste år. Priserne på enfamiliehuse steg i 3. kvartal mest i Region Hovedstaden som oplevede en prisstigning på 1,1%. Region Sjælland oplevede det største fald på 2,9%. Generelt oplevede alle fem regioner prisstigninger i 3. kvartal 215 på ejerlejligheder i spændet mellem,1% i Region Sjælland og 2,2% i Region Hovedstaden. Sammenfatning i tabelform I nedenstående tabeller ses prisudviklingen i procent for udvalgte dele af boligmarkedet. For en mere detaljeret gennemgang henvises til data i Excel på Tabel 1 Enfamiliehuse Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet -,9% 4,6% 1,8% 192,9% Region Hovedstaden 1,1% 7,1% 13,9% 314,5% Region Sjælland -2,9% 6,2% -6,6% 154,6% Region Syddanmark -2,1% 2,8% -3,8% 16,9% Region Midtjylland,9% 4,8% 2,5% 183,1% Region Nordjylland -,1% 4,1% 1,7% 159,1% København 3,3% 12,1% 33,4% 549,2% Aarhus -,6% 5,4% 16,5% 31,5% Odense -2,% 6,5% 4,4% 226,3% Aalborg 1,9% 2,9% 13,6% 242,% Tabel 2 Ejerlejligheder Område Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Hele landet 1,8% 11,9% 27,7% 295,5% Region Hovedstaden 2,2% 13,3% 36,7% 361,2% Region Sjælland,1% 12,7% 3,3% 142,3% Region Syddanmark,8% 7,3% 8,9% 164,5% Region Midtjylland 1,5% 5,4% 12,2% 234,4% Region Nordjylland 1,8% 1,8% 27,2% 226,7% København 2,6% 15,8% 43,5% 468,3% Aarhus,4% 7,3% 17,2% 38,4% Odense -3,1% 9,4% 22,1% 24,8% Aalborg 2,1% 12,% 29,3% 241,5% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 6

7 Tabel 3 Enfamiliehuse fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196-2,1% 4,6% 1,9% 215,1% ,4% 6,% 1,4% 161,% Efter 198,% 1,7% 3,3% 237,7% Tabel 4 Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Før 196 1,6% 12,8% 31,9% 364,8% ,5% 14,1% 2,2% 199,4% Efter 198 1,% 4,8% 24,5% 159,7% Tabel 5 Enfamiliehuse fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 12 m2-1,5% 3,3% -,2% 17,6% m2-1,2% 5,2% 1,7% 197,3% Over 16 m2,8% 5,5% 5,% 225,% Tabel 6 Ejerlejligheder fordelt efter størrelse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Mindre end 6 m2 2,1% 14,5% 26,7% 263,6% 6-9 m2 2,% 13,% 28,1% 289,9% Over 9 m2 2,5% 8,8% 3,9% 376,3% Tabel 7 Murermestervillaer og Parcelhuse på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Murermestervillaer -4,% 5,4% 8,6% 291,9% "Parcelhuse" -,5% 4,5% 1,2% 185,9% Tabel 8 Stuelejligheder og 1. sals lejligheder på landsbasis Opførelsesår Seneste kvartal Sidste år Sidste 5 år Siden 1. kvartal 1992 Stuelejligheder 1,9% 11,1% 22,3% 265,2% 1. sals lejligheder 1,9% 12,2% 29,3% 34,9% Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 7

8 På de efterfølgende sider vises prisudviklingen grafisk i over 15 indeks, som er placeret i mere end 4 figurer. Der laves følgende indeks for enfamiliehuse og for ejerlejligheder: - Hele landet - Regionerne Hovedstaden, Sjælland, Syddanmark, Midtjylland og Nordjylland - Landsdelene Byen København, Københavns Omegn, Nordsjælland, Østsjælland, Vestog Sydsjælland, Fyn, Sydjylland, Vestjylland, Østjylland og Nordjylland 1 - Hver af kommunerne København, Odense, Aalborg, Aarhus, Næstved, Slagelse, Guldborgsund, Roskilde, Holbæk, Lolland, Gentofte, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal, Esbjerg, Kolding, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for enfamiliehuse - Hver af kommunerne København, Frederiksberg, Odense, Aalborg, Aarhus, Gentofte, Næstved, Slagelse, Roskilde, Gladsaxe, Helsingør, Høje-Taastrup, Lyngby-Taarbæk og Rudersdal, Esbjerg, Silkeborg, Vejle, Viborg, Herning, Randers og Horsens for ejerlejligheder Derudover vises følgende specielle indeks, hvor indeksene opdeles på baggrund af forskellige karakteristika: - Små, mellem og store enfamiliehuse - Små, mellem og store ejerlejligheder - Ældre, nyere og nye enfamiliehuse - Ældre, nyere og nye ejerlejligheder Disse særlige indeks laves typisk for hele landet, Region Hovedstaden, Region Sjælland, Landsdel Københavns Omegn, Storbyerne København, Aarhus, Aalborg og Odense som et samlet indeks samt resten af landet. Herefter følger de omtalte indeks, som alle har start i 1992 med indeksværdi. 1 Bornholm er den eneste landsdel der ikke laves indeks for, hvilket skyldes manglende data. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 8

9 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (ENFAMILIEHUSE) Figur 3: Enfamiliehuse og Ejerlejligheder Hele landet Figur 4: Enfamiliehuse De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 5: Enfamiliehuse Landsdele på Sjælland Figur 6: Enfamiliehuse Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland 5 Nordsjælland Vestjylland Østsjælland 25 Østjylland Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 9

10 UDVALGTE KOMMUNER (ENFAMILIEHUSE) Figur 7: Enfamiliehuse - De fire største byer København Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

11 Figur 8: Enfamiliehuse Udvalgte byer på Sjælland København Næstved Slagelse Guldborgsund Roskilde Holbæk Lolland Gentofte Gladsaxe Helsingør Høje-Taastrup Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 11

12 Figur 9: Enfamiliehuse udvalgte byer på Fyn og i Jylland 45 Odense Aarhus 35 Aalborg Esbjerg Kolding 25 Silkeborg Vejle Viborg 15 Herning Randers Horsens Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 12

13 HELE LANDET, REGIONERNE OG LANDSDELE (EJERLEJLIGHEDER) Figur 1: Ejerlejligheder og enfamiliehuse hele landet Figur 11: Ejerlejligheder De fem regioner Enfamiliehuse Ejerlejligheder Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Figur 12: Ejerlejligheder Landsdele på Sjælland Figur 13: Ejerlejligheder Landsdele i Jylland samt Fyn 7 6 Byen København Fyn 35 Københavns Omegn Sydjylland Nordsjælland Vestjylland 5 Østsjælland Østjylland 25 Vest- og Sydsjælland Nordjylland Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 13

14 UDVALGTE KOMMUNER (EJERLEJLIGHEDER) Figur 14: Ejerlejligheder De fem største byer København Frederiksberg Odense Aarhus Aalborg Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 14

15 Figur 15: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Sjælland København Frederiksberg Gentofte Roskilde Næstved Slagelse Høje-Taastrup Gladsaxe Helsingør Lyngby-Taarbæk Rudersdal Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 15

16 Figur 16: Ejerlejligheder Udvalgte byer på Fyn og i Jylland 45 Odense Aarhus 35 Aalborg Randers Viborg 25 Herning Horsens 15 Esbjerg Silkeborg Vejle Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 16

17 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 17: Villaer fordelt efter størrelse Hele landet Figur 18: Villaer fordelt efter størrelse Region Hovedstaden <12 m m2 5 >16 m <12 m m2 >16 m Figur 19: Villaer fordelt efter størrelse Københavns Omegn Figur 2: Villaer fordelt efter størrelse Region Sjælland <12 m2 <12 m m m2 5 >16 m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 17

18 SMÅ, MELLEM OG STORE ENFAMILIEHUSE Figur 21: Villaer fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <12 m m2 5 >16 m Figur 22: Villaer fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <12 m m2 >16 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 18

19 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 23: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Hele landet Figur 24: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Hovedstad <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 25: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse KBH Omegn Figur 26: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Region Sjælland 6 5 <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 5 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 19

20 SMÅ, MELLEM OG STORE EJERLEJLIGHEDER Figur 27: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense <6 m2 6-9 m2 >9 m Figur 28: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) <6 m2 6-9 m2 5 >9 m Figur 29: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - København Figur 3: Ejerlejligheder fordelt efter størrelse - Frederiksberg <6 m2 6-9 m2 >9 m <6 m2 6-9 m2 >9 m Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 2

21 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 31: Villaer fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 32: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Før Efter Figur 33: Villaer fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Figur 34: Villaer fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Før Efter Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 21

22 ÆLDRE, NYERE OG NYE ENFAMILIEHUSE Figur 35: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense Før Efter Figur 36: Villaer fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte største byer) Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 22

23 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 37: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Hele landet Figur 38: Ejerlejligheder efter opførelsesår Region Hovedstaden Før Efter Figur 39: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Københavns omegn Før Efter Før 196 Efter Figur 4: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår Region Sjælland Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 23

24 ÆLDRE, NYERE OG NYE EJERLEJLIGHEDER Figur 41: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for København, Aarhus, Aalborg og Odense 6 5 Før Efter Figur 42: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - Samlet indeks for resten af landet (dvs. alle undtagen de fire nævnte byer) Før Efter Figur 43: Ejerlejligheder fordelt efter opførelsesår - København Før Efter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 24

25 SAMMENLIGNING MELLEM DANSKE BOLIGPRISINDEKS I nedenstående figurer sammenlignes Boligøkonomisk Videncenters boligprisindeks med de tilsvarende indeks, som Danmarks Statistik og Realkreditrådet laver for hele landet. Til trods for at de tre indeks beregnes på tre forskellige måder, har de fulgtes tæt det meste af perioden fra 1992 til 1. kvartal 215. Figur 44: Danske boligprisindeks Hele landet, enfamiliehuse (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Realkreditrådet Boligøkonomisk Videncenter Figur 45: Danske boligprisindeks Hele landet, ejerlejligheder (1. kvartal 5 = ) Danmarks Statistik Realkreditrådet Boligøkonomisk Videncenter Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 25

26 INDEKSMETODEN KORT FORTALT Indeksene laves via repeat sales -metoden, som på dansk kan udtrykkes gentagne-salg - metoden. Metoden er relativt ukendt i Danmark, da der ikke er andre som udgiver boligprisindeks ved brug af denne metode i Danmark. Det er der til gengæld i mange andre lande, og i USA konstrueres de velkendte S&P/Case-Shiller boligprisindeks via repeat sales metoden. Metoden har til formål at korrigere for det problem, at boliger er meget forskelligartede størrelser med stor variation i for eksempel arkitektur, beliggenhed, kvalitet, vedligeholdelsesstand og naboomgivelser. Problemet består i, at de boliger, der sælges i ét kvartal ikke er nøjagtig de samme, som sælges i alle andre kvartaler. Det medfører, at boligpriserne beregnet ved en simpel metode påvirkes af forskelle i typen og sammensætningen af de boliger, som sælges i de enkelte kvartaler. Der er forskellige metoder til at korrigere for det beskrevne problem. Gentagne-salg metoden er en af dem, og Boligøkonomisk Videncenter er de første til løbende at offentliggøre boligprisindeks ved denne type af indeks i Danmark. Ved gentagne-salg metoden anvendes prisudviklingen for de boliger, hvor der kan observeres mindst to salg af samme bolig inden for perioden fra 1992 og frem til i dag. Det betyder også, at indekset ikke gør brug af bolighandler, hvor der højest kan observeres en enkelt handel siden Derfor kan der naturligt forekomme forskelle mellem de indeks som beregnes her, og de indeks som beregnes af andre aktører i Danmark. For en mere udførlig beskrivelse henvises til metodenotatet som kan rekvireres ved henvendelse til Marc Lund Andersen, man@bvc.dk. Februar 216 Boligøkonomisk Videncenter Marc Lund Andersen Mail: man@bvc.dk Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet