Læs mere om udgivelsen på Peter Pagh. Fast ejendom. Regulering og Køb. 2. udgave

Transkript

1 Peter Pagh Fast ejendom Regulering og Køb 2. udgave

2 soversigt Kapitel I Introduktion Begrebet fast ejendom Afgrænsning af den faste ejendom i dybden Afgrænsning af fast ejendom opad Afgrænsning af fast ejendom mod vand tilvækstarealer mv Oversigt over bogens indhold Kapitel II Handel med fast ejendom Introduktion Lovgrundlaget for handel med fast ejendom Oversigt over dette kapitels indhold Aftaler om køb af fast ejendom Forberedelses- og udbudsfasen Forberedelse og udbud efter LOFE LFFE tilstandsrapport og forsikringstilbud Forhandlingsfasen og aftalen Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud Advokatforbehold Ugyldighed, tilbagekaldelse og fortrydelse Ugyldighed Tilbagekaldelse Fortrydelsesret efter LFFE kap Mangelsbegrebet Introduktion Retlige og faktiske mangler Oprindelige og efterfølgende mangler Uddybende om mangelsbegrebet Hvor kan køberen søge dækning for mangler Struktur for analyse af mangelsindsigelser Den aftalte ydelse Køberens undersøgelsespligt Sælgers loyale oplysningspligt Ansvarsfraskrivelsesklausuler Garantier Hvilke mangelsindsigelser er omfattet af LFFE? Kun mangler vedrørende en bygnings fysiske forhold 2, stk

3 Bygningens fysiske tilstand Ikke funktionsdygtige og ulovlige installationer Fortolkning af undtagelserne i 2, stk Forhold efter tilstandsrapporten og efterfølgende mangler Modstrid med servitut eller offentligretlig forskrift Garanti Svig og grov uagtsomhed Med salg for øje Undtagelsen for installationer uden for bygningen 2, stk Når køberen er afskåret fra mangelsindsigelser over for sælger Direkte krav mod tidligere ejere og entreprenører LFFE 2, stk Bygningssagkyndiges ansvar for mangler Ejendomsmæglerens erstatningsansvar Køberens misligholdelsesbeføjelser over for sælger Reklamationsfrist Forældelse Køberens hævebeføjelse Sælgerens erstatningsansvar Forholdsmæssigt afslag Bagatelgrænsen Beregning af det forholdsmæssige afslag Begrænsninger i adgangen til at erhverve fast ejendom Erhvervelsesloven Erhvervelse af landbrugsejendomme og bopælspligt Bopælspligt og helårsbolig Kapitel III Privatretlig regulering af den faste ejendom Introduktion Servitutter Stiftelse af servitut Stiftelse af privatretlige servitutter Privatretlige servitutter, der kræver kommunens samtykke Hvilke servitutter kræver kommunalt samtykke Er kommunalt samtykke en gyldighedsbetingelse Efter hvilke kriterier skal kommunen afgøre, om der skal meddeles samtykke Stiftelse af offentligretlige servitutter Retsvirkning af servitutter

4 2.2.1 Offentligretlige servitutters retsvirkning Privatretlige servitutters retsvirkning Kommunens påtaleret og håndhævelse af privatretlige servitutter Kommunalbestyrelsens påtaleret Kommunalbestyrelsens håndhævelse af privatretlige servitutter Servitutters ophør Naboretten Naborettens emne Den naboretlige beskyttelse et i dette afsnit Den naboretlige tålegrænse Væsentlighedsbedømmelsen Naboretligt ansvar for forskellige typer ulemper Ansvarsgrundlaget for det naboretlige ansvar Naboretlige sanktioner Forældelse af naboretligt ansvar Betydning af anden lovgivning Naboretligt ansvar ved offentligretlige godkendelser Naborettens pligtsubjekter Naboretligt ansvar for myndighedsbeslutninger Værditabsordning for vindmøller Hegnsloven Kapitel IV Offentligretlig regulering af den faste ejendom Introduktion Umiddelbare og middelbare rådighedsindskrænkninger Forvaltningsretlig regulering Retskilder Kompetente myndigheder Oversigt over dette kapitel Byggeloven Hvad forstås ved byggeri? Betingelserne for at få en byggetilladelse Retsvirkning af en byggetilladelse Påbudsadgang efter byggeloven Planloven Planlovens emne Planlovens formål og principper Planlægningsmæssig begrundelse

5 By- og landzonereguleringen Zoneinddelingens retsvirkninger Landzonebåndet Hvilke ændringer kræver landzonetilladelse efter 35? Udstykning Ny bebyggelse Ændret anvendelse Fritagelse for tilladelse efter 36 og Undtagelsen for landbrugsmæssig nødvendig Undtagelsen for bonuslokalplan Husdyrbruglovens regler om landzonetilladelser I hvilke tilfælde meddeles landzonetilladelse Landzonetilladelsens retsvirkning og håndhævelse Planlægning og rammestyring Landsplanlægning Regionale udviklingsplaner Kommuneplaner Retsvirkning af kommuneplanen Ændringer og fremgangsmåde ved vedtagelse af kommuneplanen Lokalplaner Hvad kan reguleres ved lokalplan Lokalplanpligt Udbygningsaftaler og lokalplan Fremgangsmåde ved vedtagelse af lokalplan Miljøvurderingslovens krav Planlovens krav Retsvirkning af lokalplanforslag og lokalplan Byggeri og vedligeholdelse Ændret anvendelse Kontinuitetsbrud og genopførelse ved brand og lignende Dispensation fra lokalplan Forbud efter planlovens Håndhævelse Forhold til privatretlige servitutter Servitutbortfald efter planlovens Servitutbortfald efter planlovens 15, stk. 2, nr Vurdering af Virkningerne på Miljøet VVM VVM-direktivet Hvilke projekter kræver VVM? et i VVM-forpligtelsen og retsvirkning af VVM-tilladelse

6 3.6.2 VVM-proceduren efter planloven Hvilke projekter er omfattet af planlovens VVMregler Reglerne for VVM-screening Hvilke krav til miljøvurdering og hvem skal miljøvurdere VVM-tilladelsen Naturbeskyttelsesloven Fredning Fredningens indhold Fredningssagens rejsning Frivillige fredninger Dispensation fra fredning Beskyttelseslinjer Strandbeskyttelseslinje Klitfredede arealer Å-beskyttelseslinje og skovbeskyttelseslinje Biotopbeskyttelse 3 områder Hvilke naturtyper er beskyttede Beskyttede søer og vandløb Moser, enge, overdrev mv Hvad indebærer forbuddet mod tilstandsændringer Hvilke aktiviteter omfattes af forbuddet Forholdet mellem 3 og vandløbsloven Territorial udstrækning af 3-forbuddet Dispensation fra 3-beskyttelsen Internationale naturbeskyttelsesområder Gunstig bevaringsstatus og Natura 2000 planer Den generelle negative beskyttelse af Natura 2000 områder Beskyttelse mod projekter og planer EU-domstolens fortolkning af habitatdirektivets artikel 6(3) Undtagelsen i habitatdirektivets artikel 6(4) Den danske gennemførelse af habitatdirektivets artikel 6(3) og (4) Habitatbekendtgørelsen Anmeldeordningen naturbeskyttelseslovens 19b Erstatning for beskyttelse af Natura 2000 områder 19g EU-beskyttede arter Offentlighedens adgang

7 Kapitel V Forurening af og fra fast ejendom Introduktion Retsgrundlaget for forureningsreguleringen Oversigt over dette kapitel Overordnede principper i forureningsreguleringen Hvad forstås ved forurening? Ikke ret til at forurene Den forpligtede: ejer, operatør eller forurener Problemstillingen Jordforurening forurening af den faste ejendom Jordforurening som retlig kategori Tilladelse til forurening af jord og grundvand Forureningskortlægning Forureningskortlægning hvad og hvordan? Tilladelse til anvendelsesændring og anlægsarbejder Grundejeransvar for alment tilgængelige arealer Offentlig oprydning og ekspropriation Værditabsordningen for boligejere Anmeldelse af jordflytning Det ubetingede forurener-ansvar påbud efter jordforureningsloven Oversigt over påbudsreglerne Det ubetingede forureneransvar Undersøgelsespåbud Påbud efter Betingelser for at meddele påbud efter Olieforurening fra villaolietank skal være konstateret Olietank skal være anvendt umiddelbart før forurening konstateres Olietankens ejer er påbudsadressat Genopretningspåbud efter 41 og Flere forurenere Tålepåbud Nye ejers ansvar for opfyldelse af påbud Forurening fra den faste ejendom listevirksomheder Hvilke virksomheder skal have miljøgodkendelse? Proceduren for miljøgodkendelse Godkendelsesvilkår Hvem er berettiget og forpligtet af miljøgodkendelsen? Miljøgodkendelsens retsbeskyttelsesperiode

8 5.6 Påbudsadgang Hvem forpligtes af påbud til listevirksomheden? Hvornår forpligtes ny operatør af påbud efter miljøbeskyttelseslovens 41? Retsstillingen ved konkurs Privatretlig regulering af forurening Det erstatningsretlige værn Ansvarsgrundlaget Miljøerstatningsloven Hvornår gælder miljøerstatningsloven Operatøransvar Miljøskadeloven Gennemførelsen af miljøansvarsdirektivets nyskabelser Begrebet miljøskade Skade på jord Skade på vand Skader på beskyttede arter og naturtyper Ansvarssubjekt for miljøskader Betingelser for ansvar efter miljøskadeloven Modificering af ubetinget ansvar for forurening Sikkerhedsstillelse Retsfølger af miljøansvar Kapitel VI Ekspropriation og hævd Introduktion Ejendomsretsbegrebet Retskilder Oversigt over dette kapitel Ekspropriation Grundlovens ejendomsbegreb Ekspropriationsbegrebet og erstatningsfri regulering Kriterier for ekspropriation Offentlig overtagelse af den fuldstændige ejendomsret Indgreb i ejerens rådighed Indgreb i erhvervsmæssig anvendelse af fast ejendom Hjemmel i lov Nødvendighedsbetingelsen Ikke nås ved mindre indgribende midler Aktualitetsbetingelsen Rimelighedsbetingelsen Ekstension Ekspropriationsprocessen

9 2.7 Offentlig overtagelsespligt Betingelser for overtagelsespligt Procesreglerne for overtagelsespligt Erstatningsudmålingen Erstatningsudmålingen ved totalekspropriation Handelsværdien Hvilket tidspunkt danner udgangspunkt for handelsværdien Afkastningsværdien og genanskaffelsesværdien Andre tab ved ekspropriationen Værdien af begrænsede rettigheder Værdien af forurenede ejendomme Erstatning for fordele og ulemper ved arealekspropriation Servitutpålæg Ekspropriation af begrænsede rettigheder EMRK s beskyttelse af ejendom De tre beskyttelsesregler i P1, art Ejendomsbegrebet efter P1, art Positiv beskyttelse af ejendom Processuel beskyttelse af ejendom Hævd Hævdsbegrebet Ordinær hævd og alderstidshævd Betingelserne for hævd Faktisk kontinuerlig råden Den uretmæssige råden den rådendes subjektive forhold Hvem kan vinde hævd? Hvordan afbrydes hævdserhvervelsen? Hævd og modstrid med reguleringslovgivningen Hævdserhvervelsen Ejendomshævd Servituthævd Frihedshævd Retsvirkning af hævd Forkortelser Litteraturliste Register over domme og afgørelser Lovregister Stikordsregister