Nørregade 37, Odense C

Transkript

1 Nørregade 37, Odense C Investeringsejendom med blandet bolig og erhverv Samlet etageareal: 260 m² Afkast 1. år: 5,45 % Attraktivt beliggende midt i hjertet af Odense Ledig bolig for køber Pris: kr ,- kontant

2 Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 4 Likviditetsbudget... 5 Planforhold/offentlige forhold... 6 Tekniske installationer... 8 Driftsudgifter... 8 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 9 Handelsomkostninger Købers kapitalbehov Startforrentning på kontantbasis Besigtigelse Mellemsalg Lejespecifikation Fotos Kort... 15

3 Beliggenhed Nørregade Odense C Ejendommen i hovedtræk Matr. nr. Kommune Anvendelse 1365 Odense Bygrunde Odense. Udlejningsejendom Grundareal 70 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 1365 Odense Bygrunde Ejendomsbeskrivelse Charmerende lille byejendom opført i 1827 med 2 små detaillejemål i stueplan samt med kontorlokaler på 1. sal samt beboelseslejlighed på 2. sal. Attraktiv beliggenhed i Nørregade med de mange specialforretninger og i umiddelbar nærhed til byfornyelsesprojektet ved Thomas B. Thriges Gade. Ejendommen fremstår opført i teglsten med pudsede og malet facade, og med dannebrugsvinduer i trærammer på henholdsvis første og 2. sal samt med stort vindue i hvert detaillejemål i stueplan. Detailforretningerne er udlejet til henholdsvis galleri samt butik for EXIT koncept. Både kontorlejemålet og boligen er ledig for køber, således at denne har mulighed for at foretage eventuelle renoveringer idet ejendommen flere steder trænger til en gennemgang, samt eventuelt konvertere kontorlejemålet til beboelse. Overtagelsesstand Ejendommen overtages som den er og forefindes. side 3 af 16

4 Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 60 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 129 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 60 m² Boligareal: 62 m² Etageareal i alt: 260 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1827/1984 Bebygget areal: 60 m² Antal etager: 3 Anvendelse: Afskrivning: Boligareal iflg. BBR 62 m² Bolig Nej Kælder 60 m² Erhverv Nej Udnyttet tagetage 9 m² Erhverv Nej Erhversareal 129 m² Erhverv Ja Offentlig vurdering År 2013 Ejendomsværdi kr ,- Heraf grundværdi kr ,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr ,- Kapitalbehov Kontantpris kr ,- Handelsomkostninger anslået kr ,- - Refusion deposita kr ,- Anslået kapitalbehov: kr ,- Startforrentning 5,45 %. Momsfradragsprocent 45,29 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Momsfradragsprocenten er anslået ud fra en fuldt udlejet ejendom hvor kontorlejemålet på 1. sal er konverteret til bolig. side 4 af 16

5 Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 66 m² kr ,- Anslåede lejeindtægter m² kr ,- I alt kr ,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr ,- Øvrige forhold Momsreguleringsforpligtelse: Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr ,- kr ,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr ,- kr ,- Lejeindtægter, anslåede kr ,- kr ,- 1. år før afskrivning/skat kr ,- Afskrivning 1. år, anslået kr ,- Skattemæssigt resultat 1. år kr ,- Likviditet 1. år før skat kr ,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr ,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr ,- Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 45,29. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 5 af 16

6 Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan Nr Ekstrakt: Anvendelse: En vigtig faktor for bymiljøet er et varieret udbud af butikker med levende facader og udstillingsvinduer. For at sikre dette må der ifølge kommuneplanens retningslinjer ikke bruges flere lokaler i stueetagen til pengeinstitutter og kontorformål i gågaderne samt i Overgade. Det indgår i planerne for bymidten, at gågaderne med tiden suppleres med et net af fodgængervenlige gader. Lokalplanen skal sikre, at der langs disse fodgængervenlige gader ikke nedlægges butikker i stueetagen til fordel for kontorer, banker o.lignende. Facaden: Odenses bymidte består af huse bygget i mange forskellige stilperioder. Hver tid bygger i sit formsprog. De huse, der bygges i dag, skal naturligvis udtrykke vores tid. Men når der bygges et hus i en eksisterende husrække, må facaden samtidig udformes, så den bliver en naturlig del af gadebilledet. Ved udformningen af en facade er der således en række forhold vedrørende bygningens udseende, der skal overvejes. Facaden kan opdeles vandret af f.eks. sokkel, særlig markering af stueetagen, facadebånd, friser, gesims og vindueshøjder. Lodret kan facaden opdeles af mindre forskydninger, skift i materialer, pilastre og vinduesrytmen. Indrettes stueetagen til butik, bør placering af indgangsparti og vinduer harmonere med vinduesrytmen på de øvrige etager. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Lokalplan Ekstrakt: Lokaplanområdet kan anvendes til: - Butikker, boligformål, kontorer og service - Parkeringskælder med tilhørende ramper - Offentlige byrum med aktiviteter og ophold - Letbanetracé med stoppesteder og cykelsti side 6 af 16

7 Delområde E omfatter den eksisterende bebyggelse omkring Nørregade, Skulkenborg samt den vestlige del af Hans Jensens Stræde og Thomas B. Thriges Gade. Området omfatter kommuneplanens rammeområde 0.C23 samt dele af 0.C14 og 0.C15 og må anvendes til boligformål, kontorerhverv, offentlig og privat service samt butikker. Stueetagerne skal anvendes til butikker eller cafeér/restauranter. Dagligvarebutikker må max være m² od udvalgsvarebutikker må max være m². Butikslejemålene må i alt max udgøre m². Byrummene skal hovedsageligt anvendes til varierede former for ophold og aktivitet. Bebyggelsens omfang og placering: I delområde E fastholdes bebyggelsen som randbebyggelse i op til 3,5 etager syd for Skulkenborg og i op til 4,5 etager nord for Skulkenborg. Ved Nørregade 53 må eksisterende hus samt en lille del af ejendommen Skulkenborg 1 erstattes af en ny ejendom med port til parkeringsarealet, som vist på kortbilag 4. Den nye bygning skal opføres i 3 etager plus udnyttet tagetage. Bebyggelsen må i de enkelte byggefelter i princippet have det etageantal, der er vist på kortbilag 2. Angivelsen af antal etager, som vist på kortbilag 2, er et omtrentligt tal. Fordelingen af etager kan ændres, så længe det ikke har forringende betydning for overordnede lys- og læforhold i de omliggende byrum i den enkelte bebyggelse, på den enkelte bebyggelses friarealer eller giver øgede skygge- eller indbliksgener for eksisterende nabobebyggelse. Den endelige fordeling af etager fastlægges i de byggeretsgivende lokalplaner. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den fra Region Syddanmark, er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel. Energimærke Ejendommen er ikke omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger. Såfremt der ikke eksisterer et gyldigt energimærke på ejendommen, er sælger pligtig til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 7 af 16

8 Servitutter 1365 Odense Bygrunde Dok om fælles brandmur/gavl mv Lokalplan nr Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Ejendommen opvarmes ved hjælp af el. Driftsudgifter Ejendomsskat 2014 kr ,- Dækningsafgift 2014 kr ,- Administration, anslået kr ,- Forsikring, anslået kr ,- Fælles el, anslået kr ,- Vand og renovation, anslået kr ,- Vicevært/renholdelse, anslået kr ,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr ,- Driftsudgifter, i alt anslået kr ,- Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 45,29. Øvrige forhold Momsfradragsprocenten er anslået ud fra en fuld udlejning af ejendommen, hvor kontorlejemålet på 1. sal er konverteret til bolig. side 8 af 16

9 Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr ,- Kontantomregnet købesum kr ,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr ,- Advokatsalær - skøde kr ,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr ,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr ,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr ,- Grundens værdi kr ,- Afskrivningsberettigede bygninger kr ,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr ,- Kontantomregnet købesum kr ,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr ,- = kr ,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr ,- = kr ,- Afskrivning 1. år kr ,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. side 9 af 16

10 Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr ,- Advokatsalær - skøde kr ,- Moms kr ,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr ,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 45,29 kr ,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr ,- Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr ,- Handelsomkostninger anslået kr ,- - Refusion deposita kr ,- Investeret kapital omregnet kr ,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr ,- Driftsudgifter i henhold til budget kr ,- Nettoleje til forrentning kr , ,- x ,- = 5,45 % (anslået) side 10 af 16

11 Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Søren Gørup Christiansen, Erhvervsmægler, Cand. Jur. Mobil Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på sagsnr side 11 af 16

12 Lejespecifikation pr. for ejendommen Nørregade 37, 5000 Odense C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Foreningen EXIT 2 Thomas Andersen og Jannie Ebsen St , ,- NPI , St , ,- NPI ,- 3 Tomgang 1. sal ,- 850,- 4 Tomgang 2. sal ,- 850, , ,- 1 Lejen er inkl. drift. side 12 af 16

13 Fotos side 13 af 16

14 Fotos side 14 af 16

15 Kort Odense er Region Syddanmarks hovedstad og Danmarks 3. største by med omkring indbyggere. Kommunen er på 304 km2. Byen er karakteristisk i kraft af sin store bymæssige udbredelse og de mange bysamfund uden for bykernen. Odense å og den grønne ådal slynger sig forførisk gennem byen og udgør et åndehul og et fristed for byens beboere. Erhvervsmæssigt hæfter man sig især ved et stort udbud af bynære erhvervsområder, som er begunstiget af nærhed til såvel den øst-vestgående motorvej, som motorvejen mod syd. Det store regionssygehus og universitetet skaber grobund for masser af spændende virksomheder i området. Naturligvis har byen en velfungerende hovedbanegård og en særdeles aktiv havn med hele 2 udskibningsmuligheder. Byen har en 2-centerstruktur med en levende og spændende bymidte og et særdeles handelsaktiv område ved Rosengårdcentret. De kommende år i Odense vil byde på fantastiske byomdannelser i centrum omkring bl.a. Thomas B. Thrigesgade, men også mange andre steder samt ikke mindst en fast forbindelse over kanalen. side 15 af 16

16 LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf STOCKHOLM Tlf GÖTEBORG Tlf HELSINKI Tlf OSLO Tlf Danske Bank Reg.nr. A/S SE-nr./CVR