Klager. København, den 17. marts 2009 KENDELSE. ctr. Realmæglerne Kurt Strøm ApS Søndergade 8D 9300 Sæby

Transkript

1 1 København, den 17. marts 2009 KENDELSE Klager ctr. Realmæglerne Kurt Strøm ApS Søndergade 8D 9300 Sæby Sagen angår spørgsmålet, om der var indgået en gyldig formidlingsaftale mellem klager og indklagede, og om indklagede i benægtende fald skal fortabe sit krav på salær med mere. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager havde en ejendom, som hun ønskede at sælge. Den 23. april 2008 underskrev klagers datter en formidlingsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Det fremgår af sagen, at der ikke på tidspunktet for formidlingsaftalens underskrivelse var givet en skriftlig fuldmagt til klagers datter til at underskrive denne. Indklagede har tilsendt nævnet kopi af formidlingsaftalen med hans underskrift af 23. april Det fremgik af formidlingsaftalen:

2 2 Ejendomsmæglerens vederlag: Vederlag i alt incl. moms kr ,00 Øvrige salgsfremmende foranstaltninger kr ,00 Vederlag i alt kr ,00 Udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv.: I alt inkl. moms overført fra salgsbudgettet, pkt kr ,00... Dokumentation: Skønnede udgifter til dokumentationsomkostninger inkl. moms kr ,00 Betaling i alt kr ,00 Af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget fremgik: Specifikation vedrørende annoncering og øvrige salgsfremmende foranstaltninger Øvrige salgsfremmende foranstaltninger Ekskl. moms Inkl. Moms Annoncering Udstillingsmateriale & Husaviser Udsendelse til køberkartoteket og telefonopfølgning Udsendelse af salgsopstillinger og telefonopfølgning Fotos samt billedbehandling Udlæg til tredjemand for annoncering, markedsføring mv.

3 3 Internetannoncering Plantegning Skøn over dokumentationsomkostninger Tingbogsattest/tingbogsoplysning Kommunalt oplysningsskema Indklagede fremsendte ikke en kopi af formidlingsaftalen med sin underskrift til klager eller klagers datter. Den 16. maj 2008 underskrev klager selv en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Samme dag underskrev klager en fuldmagt til sin datter: Af fuldmagten fremgik: Fuldmagt Undertegnede [klagers navn] Befuldmægtiger hermed [klagers datters navn] Til på mine vegne at foretage enhver disposition i forbindelse med salg af ejendommen [ejendommens navn] herunder at underskrive såvel købsaftale som skøde, transportpåtegninger, pantebreve eller andre lånedokumenter som er relevante i forbindelse med salget. Den 3. juni 2008 fremsendte indklagede sin faktura til klager ved klagers datter og svigersøn:

4 4 Den 9. juni 2008 underskrev klagers datter på sin mors vegne ifølge fuldmagt skøde på ejendommen. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion. Klagers datter forestod på sin mors vegne den praktiske del af klagers ejendomshandel. Formidlingsaftalen blev underskrevet den 23. april 2008 af klagers datter. Indklagede tilkendegav på dette tidspunkt, at han havde flere potentielle købere til ejendommen. Klagers datter sikrede sig derfor ved underskrivelsen af formidlingsaftalen et mundtligt tilsagn fra indklagede om, at de meget store markedsføringsudgifter kunne der forhandles om ved slutopgørelsen. Allerede den 8. maj 2008 forelå en købers underskrift på en købsaftale. Salgsarbejdet varede således under 14 dage, hvorfor indklagedes salær på kr ,00 - herunder specielt annonceringsdelen - efter klagers opfattelse er urimelig højt set i forhold til den korte tid, som ejendommen var til salg samt ejendommens kontantpris på kun kr ,00. Ejendommen har været annonceret på indklagede hjemmeside, men klager bekendt

5 5 ikke i dagspressen. Da klager modtog indklagedes faktura, kontaktede klagers datter indklagede for at spørge til indklagedes tidligere udsagn om at diskutere udgifterne til markedsføring. Nu ville indklagede imidlertid ikke tale om disse udgifter. Indklagede bad klagers datter underskrive formidlingsaftalen, selvom indklagede var klar over, at klagers datter ikke havde fuldmagt hertil. Formidlingsaftalen var en gensidig kontrakt mellem klager og indklagede, og for at den kunne være gyldig, skulle den være underskrevet af begge parter. Der er korrekt, at indklagede udarbejdede en skriftlig fuldmagt til klagers datter, men denne skulle helt specifikt bruges i forbindelse med underskrivelse af skøde. Denne fuldmagt nævnte intet om formidlingsaftalen, som blev underskrevet 3 uger forinden. Klager modtog endvidere ikke kopi af formidlingsaftalen med indklagedes underskrift. Dette faktum må i juridisk forstand tolkes som, at formidlingsaftalen ikke er underskrevet af indklagede. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle tåle en salærreduktion. Klagers datter underskrev formidlingsaftalen. Klagers datter oplyste i den forbindelse, at hun havde fuldmagt fra sin mor til at handle på hendes vegne vedrørende salg af ejendommen. Da klagers datter ikke medbragte en skriftlig fuldmagt, udarbejdede indklagede en sådan. Da indklagede kender klager, var indklagede bekendt med, at klager ønskede at sælge sin ejendom, og at det var klagers datter, som skulle forestå salget. Endvidere ændrer det forhold, at der først blev underskrevet en skriftlig fuldmagt den 16. maj 2008, i sagens natur ikke på, at klagers datter havde fuldmagt til at handle på sin mors vegne allerede ved underskrivelsen af formidlingsaftalen. Som det fremgår af den udarbejdede fuldmagt, dækker fuldmagten enhver disposition i forbindelse med salg af ejendommen, og at den skriftlige fuldmagt først blev underskrevet den 16. maj 2008 skyldtes, at den skriftlige fuldmagt først skulle bruges i forbindelse med tinglysningen. Det er korrekt, at klager aldrig er blevet præsenteret for en formidlingsaftale med indklagedes underskrift. Indklagede har ikke fremsendt en kopi af sin underskrift, idet indklagede ikke fandt dette nødvendigt.

6 6 I formidlingsaftalen er markedsføringsomkostninger aftalt med til et fast beløb på kr ,00. Der er således handlet om risikoen, idet såfremt omkostningerne til markedsføring var blevet større, var det indklagede selv, der måtte betale udgifterne udover kr ,00. Klager har anført, at der blev indgået en mundtlig aftale før salget, om at markedsføringsudgiften kunne forhandles efter et salg. Dette står indklagede uforstående over for, da der ikke er indgået en sådan aftale. Nævnet udtaler: Det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Det er oplyst, at klagers datter skulle forestå den praktiske del af klagers ejendomshandel, og at klagers datter på den baggrund henvendte sig til indklagede den 23. april Klager har den 16. maj 2008 givet sin datter en skriftlig fuldmagt til at foretage enhver disposition i forbindelse med salg af ejendommen. Under disse omstændigheder må det lægges til grund, at klagers datter havde fuldmagt til at indgå formidlingsaftalen. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke fremsendte kopi af formidlingsaftale med indklagedes underskrift til klagers datter, jf. således 6, stk. 4 i bekendtgørelse om ejendomsformidling om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, hvoraf det fremgår, at forbrugeren i forbindelse med aftalens indgåelse skal have udleveret en kopi af aftalen. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget.

7 7 Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der skulle annonceres. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncering, kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har endvidere ikke krav på betaling af udgift til Internet annoncering og plantegning. kr ,00 inkl. moms, idet indklagede ikke har dokumenteret at have afholdt disse udgifter. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede mundtligt havde lovet, at der kunne forhandles om markedsføringsudgifterne ved slutopgørelsen. Indklagede har opkrævet kr ,00 for tingbogsoplysning, kommunalt oplysningsskema m.m., men har kun dokumenteret at have afholdt udgift til uofficiel tingbogsattest med kr. 150,00. Indklagede har således ikke krav på differencen kr ,00. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,00 fra 11. juli 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand